Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Vorbescheidsantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf Fl.Nr. 659 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 21, 21a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.05.2021   BWA/010/2021 
Vorlage:  FB 3/022/2021 
DokumenttypBezeichnungAktionen
Dokument anzeigen: Beschlussvorlage öffentlich Dateigrösse: 135 KB Beschlussvorlage öffentlich 135 KB

Die Antragsunterlagen wurden am 17.05.2021 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Antragsgegenstand ist ein Gebäude mit 21 m x 11 m, mit 2 Vollgeschossen, einer Wandhöhe von 6,30 m und einer Firsthöhe von 9,60 m. An der Ostseite soll eine Tiefgaragenzufahrt entstehen. 1 oberirdischer Stellplatz ist unmittelbar an der Glonner Straße geplant und soll über die Zufahrt zur Tiefgarage angefahren werden. 3 weitere oberirdische Stellplätze sind südlich des geplanten Wohnhauses angeordnet und werden über die geplante Stichzufahrt (Fl.Nr. 569/4 Gemarkung Grafing) angefahren. An der Nordseite ist ein Quergiebel mit einer Breite von 5 m, an der Südseite sind zwei Quergiebel mit je 3,5 m Breite vorgesehen.

 

Mit dem Antrag auf Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

  1. Ist die Lage des Baukörpers hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig?
  2. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Wandhöhe von 6,30 m planungsrechtlich zulässig?
  3. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Firsthöhe von 9,60 m planungsrechtlich zulässig?
  4. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten überbauten Grundfläche von 232 m² planungsrechtlich zulässig?
  5. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Länge von 21 m und einer Breite von 11 m planungsrechtlich zulässig?
  6. Ist die Tiefgarage an der eingezeichneten Stelle planungsrechtlich zulässig?
  7. Sind die oberirdischen Stellplätze an den eingezeichneten Stellen planungsrechtlich zulässig?
  8. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

 

Art der baulichen Nutzung:

Auch wenn die Art der baulichen Nutzung nicht ausdrücklich zum Antragsinhalt erklärt wurde, ist diese als eine dem Antrag unterstellte Grundsatzfrage anzusehen (Neubau eines Mehrfamilienhauses) und damit gleichwohl als Antragsgegenstand anzusehen und folglich Prüfungsgegenstand.

 

Die nähere Umgebungsbebauung ist vorrangig durch eine Wohnbebauung geprägt. Unmittelbar südlich (auf dem ursprünglich zusammenhängenden Grundstück) befindet sich eine gewerbliche Lagerhalle, die für das dort ursprünglich ausgeübte Bauunternehmen genutzt wird. Mangels Nutzungsänderung oder tatsächlicher Ausübung einer anderen Nachfolgenutzung kann diese Nutzung jederzeit wieder ausgeübt werden. Damit kommt dieser zulässigen gewerblichen Nutzung weiterhin Prägungswirkung zu. Es handelt sich dabei auch nicht um einen Fremdkörper, zumal sich auch weiter östlich in dem Geviert eine (frühere) Orgelbau-Werkstatt befindet. Auch wenn diese Nutzungen aufgegeben worden sind, kann ihre Wiederaufnahme nicht ausgeschlossen werden und muss bei der Beurteilung der Gebietsart weiterhin berücksichtigt werden. Da diese gewerblichen Nutzungen in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig sind, scheidet eine Zuordnung nach § 34 Abs. 2 BauGB aus. Es liegt damit eine Gemengelage vor, in der sich die Zulässigkeit der Nutzungsart nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt. Die geplante Wohnnutzung ist zwar in gleicher Weise zulässig, da diese (dominierende) Nutzungsart dort ebenfalls vorhanden ist und sich damit fraglos gemäß § 34 Abs. 1 BauGB einfügt. Jedoch unterliegt das Rücksichtnahmegebot hier anderen Maßstäben, da in Gemengelagen eine verminderte Schutzwürdigkeit für die Wohnbebauung besteht. Da das beabsichtigte Wohnhaus nicht näher an den Gewerbebau heranrückt als die bereits vorhandene Wohnbebauung, ist ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot jedoch nicht erkennbar.

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Das geplante Gebäude nimmt mit einem Straßenabstand von 5 m den Abstand des Bestandsgebäudes auf und hält damit den Einfügungsrahmen hinsichtlich der faktischen vorderen Baugrenze ein. Das beantragte Vorhaben fügt sich damit auch hinsichtlich seines Standortes (überbaubare Grundstücksfläche) ein (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Maß der baulichen Nutzung:

 

a)    Gebäudehöhe (6,30 m)

Der Grenzverlauf der „näheren Umgebung“ ist damit nicht notwendig davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Gewässer etc.) entkoppelt ist. Maßgeblich sind vielmehr die Grenzen der einheitlich geprägten Bebauungskomplexe (BVerwG 28.08.2003). Prägungswirkung hat beim Einfügungskriterium „Maß der baulichen Nutzung“ regelmäßig die Bebauung im jeweiligen Geviert und die gegenüberliegende Bebauung (BayVGH 14.02.2018).

 

So finden sich vergleichbare Bauhöhen bei den Gebäuden in der Glonner Straße 28-28c, 26 a/b und Glonner Straße 20. In der Umgebungsbebauung sind Wandhöhen von bis zu 6,60 m bei gleichzeitigen Firsthöhen von 9,60 m mit zwei Vollgeschossen vorhanden. Das Anwesen Glonner Straße 17 (Werkstatt) weist zwar eine Wandhöhe von 6,70 m auf, aber lediglich eine Firsthöhe von 8 m.

Höhere Gebäude finden sich erst deutlich weiter stadteinwärts. Diesen Gebäuden fehlt es aber an der Prägungswirkung.

 

Anderseits ist aber die beantragte Wandhöhe (6,30 m) und Firsthöhe (9,60 m) zulässig, obwohl die unmittelbar im Westen angrenzende Bebauung niedrigere Bauhöhen aufweist von bis zu 6 m (WH) und 8,50 m (FH).

 

Anzahl der Vollgeschosse:

Die Umgebungsbebauung weist einheitlich Gebäude mit 2 Vollgeschossen auf. Auch insoweit entspricht das Vorhaben dem Einfügungsrahmen.

 

Absolute Grundfläche:

Beantragt ist ein Gebäude mit einer absoluten Grundfläche von 232 m².

Ein Gebäude in dieser Größenordnung findet sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite beim Anwesen Glonner Straße 20 (226 m²) und beim Anwesen Glonner Straße 17 (238 m²). Die südlich angrenzende Gewerbehalle (Bauunternehmen) weist eine Grundfläche von 275 m² auf (bei nur 1 Vollgeschoss und 3,80 m Wandhöhe). Das beantragte Vorhaben fügt sich damit auch hinsichtlich der absoluten Grundfläche in die nähere Umgebung ein.

 

Kumulative Betrachtung aller Maßbestimmungsfaktoren

Von entscheidender Bedeutung ist letztendlich, dass bei der Zulässigkeit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung darauf abzustellen ist, dass ein in allen Maßfaktoren (Bauhöhe, Geschosszahl und absolute Grundfläche) übereinstimmendes Referenzobjekt schon vorhanden sein muss (BVerwG 08.12.2016). Es reicht nicht aus, dass diese Einzelfaktoren jeweils nur bei verschiedenen Gebäuden in der näheren Umgebung vorhanden sind, nicht aber kumulativ bei einem anderen Gebäude.

 

Ein entsprechendes Gebäude findet sich nur in dem Anwesen Glonner Straße 20, das damit das maßgebliche Referenzobjekt für das gegenständliche Baugrundstück darstellt. Alle übrigen Gebäude in der näheren Umgebungsbebauung weisen zwar (teilweise auch höhere) Gebäudehöhen auf, bleiben aber hinsichtlich ihrer absoluten Grundfläche deutlich hinter dem Bauvorhaben zurück. Dieses Gebäude (Glonner Straße 20) stellt hinsichtlich der kumulierenden Betrachtungsweise damit die Obergrenze der Bebaubarkeit zum Maß der baulichen Nutzung dar. Da dessen Gebäudemaße in allen Maßfaktoren (Absolute Grundfläche, Bauhöhe, Geschossigkeit) vom beantragten Vorhaben eingehalten werden, fügt sich das Vorhaben auch insgesamt ein.

 

Gebäudegrundmaße:

Die Grundmaße eines Gebäudes (Länge und Breite) sind dagegen für sich keine Maßbestimmungsfaktoren (vgl. BVerwG 08.12.2016, Rn 22). Aufgrund dessen fügt sich das Vorhaben jedenfalls mit der beantragten Länge von 21 m und Breite von 11 m in die Umgebungsbebauung ein. (Zum Vergleich: Das o.g. Referenzobjekt Glonner Straße 20 weist eine Hauslänge von 25 m auf.)

 

Tiefgarage:

Weitere Einzelfrage ist, ob die Tiefgaragenzufahrt und die Stellplätze bauplanungsrechtlich zulässig sind. Hier gilt es zu beachten, dass in entsprechender Anwendung der Regelung des § 23 Abs. 5 BauNVO die Errichtung von Stellplätzen und Garagen (auch TG-Zufahrten) auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sein kann. Diese Regelung ist zur Konkretisierung des Einfügungsgebotes heranzuziehen. Da sich schon vielerorts in der Umgebung entsprechende Garagenzufahrten, die auch als Stellplätze genutzt werden können, im Vorgartenbereich befinden, entspricht auch die beantragte Anordnung unstreitig dem Einfügungsgebot.

 

Anzumerken ist aber, dass unabhängig von den planungsrechtlichen Zulässigkeitsfragen auch die straßenrechtliche Zulassung zu prüfen ist. Hier soll jetzt ein Teil der Stellplätze über die neu anzulegende (gemeinsame) Stichzufahrt erschlossen werden; die Tiefgarage soll dagegen eine danebenliegende TG-Zufahrt direkt zur Glonner Straße erhalten. Dafür wird in den Antragsunterlagen auch eine Gehsteigabsenkung dargestellt.

 

Die neu zu errichtende gemeinsame Stichzufahrt (Fl.Nr. 659/4) ist das Ergebnis einer Abstimmung der Voreigentümerin mit der Stadt Grafing b.M. hinsichtlich einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Mit Realisierung dieser gemeinsamen Erschließung entfällt für die Stadt Grafing b.M. das städtebauliche Planungsbedürfnis (§ 1 Abs. 3 BauGB) zur Festsetzung der Zufahrten und der baulichen Entwicklung der früher zusammenhängenden Grundstücke Fl.Nrn. 660, 659/3 und 659. Mit dieser gemeinsamen Zufahrt wird eine Bündelung des Erschließungsverkehrs erreicht und eine für die Verkehrssicherheit (insbesondere auch des Fußgängerverkehrs) nachteilige Entwicklung mit mehreren Einzelzufahrten vermieden.

Eine Tiefgarage für ein Mehrfamilienhaus unmittelbar neben der ausreichend breiten (5 m) gemeinsamen Stichzufahrt anzulegen, widerspricht den Belangen der Verkehrssicherheit. Da kein Anspruch auf eine beliebige Anlegung von Zufahrten und deren Anzahl besteht (vgl. BayVGH 01.12.2009), wird in der Abwägung mit den Belangen der Fußgängersicherheit (Ermessen) die Errichtung der beantragten TG-Zufahrt mit Direktzufahrt über den Gehweg abgelehnt (Art. 17 Abs. 5 BayStrWG). Auch bestehende Zufahrten sind bei der Neubebauung zu schließen. Die Zufahrt hat künftig allein über die gemeinsame Zufahrt Fl.Nr. 659/4 zu erfolgen.

 

Aufgrund der Mitwirkung (§ 36 BauGB) der Stadt Grafing b.M. im Baugenehmigungsverfahren ist aus Gründen des Vertrauensschutzes die straßenrechtlich begründete Schließung bestehender Zufahrten und die Untersagung neuer Zufahrten bereits im Baugenehmigungsverfahren zu erklären (vgl. BayVGH 01.12.2009).

 

Hinweis:

a)       Hinsichtlich der Grundstückszufahrten an der Staatsstraße bedarf es außerdem des Einvernehmens der Straßenbaubehörde (Anbaubeschränkung, Art. 24 BayStrWG). Dort ist die Zufahrtssituation auch hinsichtlich des fließenden Verkehrs zu prüfen.

b)      Hinsichtlich der Erschließung liegt den Bauvorlagen eine Ablichtung des Notarvertrages vom 22.10.2003 bei (URNr. H1328/2003 des Notars W. Hilscher, Ebersberg). Nach den dort bewilligten Grunddienstbarkeiten ist zwar der Antragsteller berechtigt, das Wegegrundstück Fl.Nr. 659/4 als Geh- und Fahrfläche zu nutzen. Er ist aber ausweislich des sonstigen Vereinbarungsinhalts nicht berechtigt, dort eine Zufahrt baulich anzulegen. Bis zur baulichen Ersterstellung der Zufahrt Fl.Nr. 659/4 besteht das Geh- und Fahrtrecht nur auf der bestehenden Zufahrt, die weiter östlich verläuft. Der Stellplatz 2 ist damit nicht erreichbar und der Stellplatz 3 liegt innerhalb des Ausübungsbereiches dieser Zufahrt und ist dort privatrechtlich nicht umsetzbar. Ungeachtet der Anforderungen des Art. 47 BayBO fehlt es insoweit auch am Sachbescheidungsinteresse für diese offensichtlich nicht realisierbaren Stellplätze. 

c)       Aufgrund Mitteilung der weiteren betroffenen Grundstückseigentümer ist bei einer entsprechenden Kostenbeteiligung für die Zufahrt Fl.Nr. 659/4 die Zustimmung zur (gemeinsamen) sofortigen Herstellung möglich.

 

In der anschließenden Beratung wurde die Bebauungshöhe des beantragten Mehrfamilienhauses nochmals erläutert. Der Verwaltungsvertreter führte aus, dass die (deutlich) höheren Häuser, die auf der Ostseite Richtung Stadtmitte liegen, eine geringere Grundfläche aufweisen. Wenn der Bauherr des Mehrfamilienhauses diese größere Grundfläche beanspruchten will, muss er sich auf eine Höhe von 6,30 m beschränken. Ob die Möglichkeit einer Abweichung nach § 34 Abs. 3a Nr. 1b BauGB für dieses Einzelkriterium der Wandhöhe besteht, ist aufgrund der Antragsbindung nicht zu prüfen. Es spricht aber einiges dafür, dass eine geringfügig höhere Wandhöhe (6,50 m), wie es auch das Bestandsgebäude aufweist, sich trotz Rahmenüberschreitung noch einfügen würde, bzw. durch Abweichung noch zugelassen werden kann.  

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und anschließender Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig dem Vorbescheidsantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf der Fl.Nr. 659 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 21, 21a) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Einschränkung zu erteilen:

Der Errichtung einer gesonderten Tiefgaragenzufahrt zur Glonner Straße wird nicht zugestimmt. Die Errichtung dieser Zufahrt zur Direkterschließung der Fl.Nr. 659 zur Glonner Straße wird gemäß Art. 17 Abs. 5 BayStrWG untersagt. Die Zufahrt ist auf die Breite der neu zu errichtenden (gemeinsamen) Stichzufahrt (Fl.Nr. 659/4) zu beschränken; darüber hinaus werden weitere Zufahrten zur Glonner Straße nicht zugelassen und sind bestehende Zufahrten im Bereich der Fl.Nr. 659 wieder zu schließen.