Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5.1: Bauantrag zum Teilrückbau einer bestehenden Kraftfahrzeug-Lackiererei und -Werkstatt, sowie zum Neubau von zwei Geschosswohnungsbauten auf den Grundstücken FlNrn.: 96/66 und 94/1 der Gemarkung Oexing (Bergstraße 25)

BezeichnungInhalt
Nachtrag:01.12.2020 
Sitzung:08.12.2020   BWA/005/2020 
Vorlage:  FB 3/093/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt wird die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils 8 Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage (Zufahrt der Tiefgarage auf die Bergstraße) nach Teilabbruch der bestehenden Betriebsgebäude. Die Wohngebäude haben eine Grundfläche von 24 x 14 m Ein Hallenteil soll als gewerblich genutztes Gebäude weiterhin bestehen.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist festzustellen, dass die Eigenart der Umgebungsbebauung keinem Baugebiet der BauNVO entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB). So handelt es sich bei dem in zulässiger Weise errichteten KFZ-Betrieb (Karosseriebau, Unfallinstandsetzung, Lackiererei) nach den hier anzuwendenden Maßstäben der typisierenden Betrachtungsweise um einen erheblich belästigenden Gewerbebetrieb (vgl. BayVGH, B. v. 25.1.2001), der auch in Mischgebieten unzulässig ist. Aufgrund des engen Nebeneinanders des Betriebes mit der umliegenden Wohnnutzung, die schon bisher bis an den Betrieb heranreicht, liegt eine Gemengelage vor. Hier beurteilt sich unter besonderer Berücksichtigung des Gebotes der Rücksichtnahme die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Die Zulässigkeit bestimmt sich danach, ob sich die beantragte Nutzungsart noch innerhalb des Einfügungsrahmens hält, also denjenigen Nutzungsarten entspricht, die bereits vorhanden sind. Da in der näheren Umgebung - und dabei auch unmittelbar angrenzend - bereits Wohnbebauung vorhanden ist, sind auch die beantragten Wohngebäude zulässig (Gebietsverträglich).

 

Ob gegenüber den Wohnungen auch die gebotene Rücksichtnahme hinsichtlich unzumutbarer Störungen durch Immissionen (Abgase der Lackierei, Gewerbelärm) eingehalten ist, muss anhand von Fachgutachten noch ermittelt werden. Dabei darf die Beeinträchtigung durch Gewerbelärm die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm von 60 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts nicht überschreiten. Angesichts der besonderen Prägung durch die Größe und Art des Gewerbebetriebes und des zeitlichen Vorrangs des Gewerbebetriebes gegenüber der Wohnbebauung ist es nach Einschätzung der Stadt nicht geboten, geringere Zwischenwerte anzuwenden.

 

Dabei macht es keinen Unterschied, ob diese Wohnbebauung auf dem Betriebsgrundstück selbst errichtet wird. Ausgenommen sind nur Wohnungen der Betriebsinhaber selbst, die als Teil des Betriebes in ihrer Schutzwürdigkeit gemindert sind.

 

Hinsichtlich des Gewerbelärms wird im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe bereits auf diese Umgebungssituation reagiert und werden an der besonders lärmbelasteten Gebäudeostseite keine schutzwürdigen Aufenthaltsräume angeordnet, die nur Fensteröffnungen an der am stärksten lärmbelasteten Ostseite aufweisen. Das ist aber insoweit nicht ausreichend, als etwa an den Schlafzimmern auch Fensteröffnungen (Immissionsorte) an der Ostseite liegen, sollten an diesen Seiten Beurteilungspegel von mehr als 60 / 45 dB(A) entstehen. Endgültig Aufschluss gibt aber erst das Schallgutachten, das dann auch den nach der Betriebsverlagerung deutlich kleineren Betrieb zu betrachten hat. 

 

Die Gebäude weisen eine Wandhöhe von 7 m und eine Firsthöhe von 9,30 m auf. Damit wird der Einfügungsrahmen der näheren Umgebungsbebauung eingehalten, in der sogar Gebäude mit Wandhöhen von bis zu 7,30 m und Firsthöhen bis zu 10,10 m vorhanden sind.

 

Eine Ausnutzung der Umgebungswandhöhen scheitert aber schon daran, dass die jeweiligen Gebäude jedoch nur 2 Vollgeschosse aufweisen und auch deren Grundfläche (230 m², 260 m²) deutlich hinter der Grundfläche der beantragten Vorhaben von 336 m² zurückbleibt. Aufgrund des Erfordernisses der kumulierten Betrachtung aller Maßbestimmungsfaktoren (BVerwG 08.12.2016) würde damit kein Gebäude mit gleichem Bebauungsmaß vorliegen. Festzustellen ist, dass bei einer weiteren Anhebung der Wandhöhe auch stets ein 3. Vollgeschoss entsteht, welches in der näheren Umgebung bislang nicht vorhanden ist und allein aus diesem Grunde schon unzulässig ist.

 

Mit den Gebäuden Bergstraße 25a wird die nähere Umgebung aber bereits mit einem Vorhaben geprägt, das mit 2 Vollgeschossen, einer Wandhöhe von 7 m und eine Grundfläche von 380 m² die Einfügungsmerkmale aufweist. Damit entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot.

 

Besonders in Beschau zu nehmen ist die deutlich niedrigere Bebauung westlich der Bergstraße. Eine erdrückende Wirkung kommt dem beantragten Bauvorhaben trotz der beantragten Bauhöhe und der Höhenlage nicht zu. Das Gebot der Rücksichtnahme, das auch beim Maß der baulichen Nutzung regulierend wirken kann, wird damit nicht verletzt.

 

Das nördliche Gebäude reicht bis auf einen Abstand von nur 4,70 m an die Bergstraße heran. Es rückt damit geringfügig näher an die Straße heran wie das bestehende Gebäude. Der Einfügungsrahmen hinsichtlich der zu überbauenden Grundstücksfläche (faktische Baugrenze) wird damit jedoch nicht überschritten. So besteht auf der Ostseite der Bergstraße bereits eine Bebauung, die bis auf 3 m an die Bergstraße heranreicht. Das Vorhaben bleibt damit innerhalb der Bandbreite der sehr uneinheitlichen Umgebungsbebauung.

 

Erschließung:

Die Erschließung erfolgt über eine gemeinsame Tiefgaragenrampe zur Bergstraße. Die Bergstraße ist trotz der räumlichen Enge uneingeschränkt in der Lage, den zusätzlichen Verkehr schadlos abzuwickeln.

 

In diesem Zusammenhang sind aber noch die seit dem Ausbau (Verbreiterung) der Bergstraße offenen Straßengrundabtretungen (Fl.Nr. 96/75 und Fl.Nr. 96/74 der Gemarkung Öxing) abzuwickeln.

 

Stellplatznachweis (Bauordnungsrecht; nicht Bestandteil des gemeindlichen Einvernehmens):

Je Wohnung sind 1,5 Stellplätze nachzuweisen, damit für die beantragten Wohnungen 24 Stellplätze. In der gemeinsamen Tiefgarage sind jedoch nur 16 Stellplätze vorgesehen. Der Nachweis über die noch fehlenden 8 Stellplätze ist noch zu führen, ebenso die Fahrradabstellplätze in ausreichender Zahl, Größe und Anordnung.

 

Von der Forderung über die Ausrüstung der Tiefgarage mit Elektroladesäumen gemäß § 4 der Stellplatzsatzung kann verzichtet werden. Zwar werden insgesamt mehr als 15 Stellplätze erforderlich, jedoch für 2 baulich als getrennte Gebäude zu beurteilende Vorhaben. Allein die Verbindung durch die Tiefgarage führt nicht zu einem Gesamtgebäude im Sinne der Regelung. 

 

Die Stellplätze sind in geeigneter Beschaffenheit herzustellen. Hier bedarf es nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. aber noch Korrekturen an der Tiefgaragenzufahrt. So weist die Rampe zwischen dem mehr als 10% geneigten Rampenteil und der öffentlichen Straßenfläche nicht die erforderliche Länge des geringer geneigten Rampenteils auf (mindestens 3 m). Außerdem wird die Anfahrtssicht von 3 Meter in nördlicher Richtung durch die Terrassenmauer versperrt. Die Anforderungen an die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs sind damit nicht mehr gewahrt.

 

In der anschließenden kurzen Beratung wurde nach der Anzahl der Stellplätze und der Elektroladesäule gefragt. Der Vertreter der Verwalter erklärte, dass bei Wohnungen unter 100 m² der Stellplatzschlüssel von 1,5 gilt, bei Wohnungen darüber von 2,0. Jedes Gebäude benötigt daher 12 Stellplätze (8 Wohnungen á 1,5 Stellplätze). Eine Vorrüstungspflicht für Elektroladesäulen besteht nach der örtlichen Stellplatzsatzung bei Wohnanlagen ab 15 notwendigen Stellplätzen. Das wäre dann der Fall, wenn die beiden Gebäude als 1 Gebäude betrachtet werden. Durch die bauliche Trennung - allein in der Tiefgarage besteht ein baulicher Zusammenhang – ist aber von 2 selbständigen Gebäuden auszugehen. Man hoffe jedoch auf eine freiwillige Aufstellung.

 

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Teilrückbau einer bestehenden Kraftfahrzeug-Lackiererei und -Werkstatt, sowie zum Neubau von zwei Geschosswohnungsbauten auf den Grundstücken Fl.Nrn. 96/66 und 94/1 der Gemarkung Öxing (Bergstraße 25) das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

Zur Wahrung des Gebotes der Rücksichtnahme darf die beantragte Wohnbebauung keinen störenden oder unzumutbaren Umwelteinwirkungen ausgesetzt werden, insbesondere durch die Abluft der Lackiererei und dem Gewerbelärm. Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für Mischgebiete sind einzuhalten.