Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines bestehenden Doppelhauses und Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, auf dem Grundstück Fl.Nr. 538/14 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 34, 34a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:08.12.2020   BWA/005/2020 
Vorlage:  FB 3/086/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt.

 

Mit dem Antrag auf Vorbescheid wird eine Entscheidung folgender Einzelfragen beantragt (Art. 71 BayBO):

 

  1. Ist es zulässig, die Wohngebäude als zwei Einzelhäuser mit 2 Vollgeschossen gemäß der im Plan dargestellten Größe zu errichten?
  2. Ist es zulässig, eine Tiefgarage gemäß der im Plan dargestellten Lage und Größe zu errichten?
  3. Werden die in der Folge beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ vom 10.08.1965 in Verbindung mit der 7. Änderung vom 29.01.2014 erteilt?:

·       Wird eine Befreiung für die Errichtung von insgesamt 10 Wohneinheiten anstatt der zulässigen 2 Wohneinheiten je Wohngebäude (insgesamt also 4 WE) erteilt?

·       Wird eine Befreiung für die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl für Einzelhäuser von 0,52 um 0,19 auf 0,71 erteilt?

·       Wird eine Befreiung für die Errichtung der zwei Einzelhäuser und der Tiefgarage größtenteils außerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten Bauraumes erteilt?

·       Wird eine Befreiung für die Errichtung eines Dachaufbaus in der im Schemaschnitt dargestellten Größe zusätzlich zu den 2 Dachgauben auf der östlichen Dachseite beider Gebäude für die Führung des Aufzuges in das Dachgeschoss erteilt?

  1. Wird eine Abweichung von der GaStellV vom 30.November 1993 bezüglich der Rampenneigung der Tiefgaragenabfahrt von 17% anstatt der geforderten 15% erteilt?
  2. Ist es zulässig, an der Grundstücksgrenze zum westlichen Nachbarn, anschließend an die Rampeneinhausung mit 9 m Länge, eine abgestufte Mauer mit den im Plan dargestellten Höhen von max. 1,26 m (nördliche) bis max. 1,55 m (südlich im Anschluss an die Rampeneinhausung) und einer Gesamtlänge von 29,14 m zu errichten?
  3. Ist es zulässig, das Gelände, in der Hauptsache wegen der Tiefgaragenüberdeckung, an der Ostseite um 14 bis maximal 84 cm, an der Westseite um 62 cm bis maximal 106 cm, an der Südseite um 12 cm bis 14 cm und an der Nordseite um 33 cm bis 59 cm wie im Plan dargestellt aufzuschütten.
  4. Wird dem Antrag auf Neufestsetzung des Geländes mit den Auffüllungen gemäß Darstellung im Plan zugestimmt?
  5. Wird der Fällung der auf dem Grundstück vorhandenen Bäume an der Westgrenze zugestimmt?

 

Rechtliche Beurteilung:

 

Der Antrag überschreitet den zulässigen Umfang eines Vorbescheides, da die Einzelfragen letztlich eine Entscheidung über alle in der Baugenehmigung – vereinfachtes Genehmigungsverfahren - zu stellenden Zulässigkeitsfragen zum Inhalt hat. Die Stadt Grafing b.M. beurteilt aber ohnehin nur die bauplanungsrechtliche Vorhabenszulässigkeit. 

 

Planwirksamkeit / Planungserfordernis:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ sowie der dort geltenden Änderungsbebauungspläne. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet fest, Die beantragte Wohnnutzung ist deshalb nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO).

 

Der Bebauungsplan Hammerschmiede / Glonner- / von-Hazzi-Straße weist die Besonderheit auf, dass er - wie viele Bebauungspläne aus dieser Zeit – für die zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung bereits bebauten Grundstücke die Bauflächen (überbaubaren Grundstücksflächen) weitgehend auf den vorhandenen Baubestand beschränkt bzw. ohne erkennbares Ordnungsprinzip an der Bestandsbebauung orientiert.

So verhält es sich auch in dem Teilgebiet an der Glonner Straße, in dem auch das Grundstück Fl.Nr. 538/14 liegt. Der Bebauungsplan setzt für dieses Grundstück nur im südlichen Teil eine ca. 200 m² große Baufläche fest. Damit ist aufgrund der Negativwirkung von Festsetzungen überbaubarer Grundstücksflächen die übrige Grundstücksfläche unbebaubar (auf die Problematik eines möglichen Festsetzungswiderspruches wird hier nicht eingegangen).

 

Somit widerspricht die geplante Bebauung, die zu seinem größten Teil außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegt, den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist unzulässig (§ 30 Abs. 1 BauGB). 

 

Die im Verhältnis zur Größe der Grundstücke und auch im Verhältnis zu den Festsetzungen im übrigen Plangebiet nur sehr geringe Bebaubarkeit ist zwar sehr auffällig und mag aus heutiger Sicht auch ortsplanerisch nicht mehr nachvollziehbar sein, ist aber erklärter Ausdruck der damaligen Planungsziele und aufgrund der Bindungswirkung des Bebauungsplanes für das Baugenehmigungsverfahren beachtlich.

 

In der Vergangenheit wurden in diesem Quartier mehrfach Bauvorhaben unter Abweichung vom Bebauungsplan zugelassen. Grundlage war aber stets eine mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt abgestimmte Planung, um die erforderliche Änderung des Bebauungsplanes (entsprechende Aufstellungsbeschlüsse wurden jeweils gefasst, jedoch die Verfahren nie fortgeführt) zu vermeiden. Dadurch ist in diesem Teilbereich an der Glonner Straße eine tatsächliche Entwicklung eingetreten, die Zweifel rechtfertigt, ob der Bebauungsplan hinsichtlich der Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen auf absehbare Zeit noch vollziehbar ist. Ob dadurch auch bereits die Voraussetzungen der Planunwirksamkeit hinsichtlich der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche eingetreten sind, kann jedoch offengelassen werden, da den Genehmigungsbehörden ohnehin keine Normverwerfungskompetenz zusteht.

 

Die Stadt ist aufgrund der eingetretenen Bebauungssituation und der Zweifel an der Wirksamkeit der Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich gehalten, den Teilbereich an der Glonner Straße insoweit zu überplanen (Änderungsbebauungsplan). Das kann die Stadt Grafing b.M. leider aufgrund der schier unüberschaubaren Vielzahl an planungsbedürftigen Vorhaben derzeit nicht ansatzweise mehr leisten und würde eine zeitliche Zurückstellung der Bebaubarkeit um mehrere Jahre bedeuten.

 

Auf eine Bebauungsplanänderung kann jedoch nur dann verzichtet werden, wenn eine geordnete städtebauliche Entwicklung (§ 1 Abs. 3 BauGB) auch durch eine Einzelbaugenehmigung unter Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) vom bestehenden Bebauungsplan erreicht werden kann. Maßstab für die bauliche Ordnung der Bauflächen (überbaubare Grundstücksflächen) ist die entstandene Bebauung im dortigen Teilbereich (zwischen dem „Oberanger“ und dem „Autohaus Hartmann“) als Grundlage für das Befreiungsermessen.

 

Hinsichtlich der übrigen Festsetzungen ist der Bebauungsplan "Hammerschmiede, Glonnerstraße, Von-Hazzi-Straße" weiterhin uneingeschränkt wirksam, insbesondere auch die 7. Änderung des Bebauungsplanes vom 13.02.2014 mit den dortigen Regelungen zur Dachgestaltung.

 

Zulässigkeitsprüfung:

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Die zu überbauende Grundstücksfläche durch 2 getrennten Gebäude mit einer Größe von 10 x 18 m und einer Gebäudeausrichtung in Nordsüdrichtung ist städtebaulich vertretbar (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Das entspricht dem baulichen Gepräge in dem Teilbereich des Bebauungsplanes an der Glonner Straße zwischen dem „Oberanger“! und dem „Autohaus“.

 

Mit Gebäudegrundflächen von 180 m² wird dabei eine Gebäudegröße erreicht, die auch bereits an anderer Stelle in diesem Teilbereich (Grundstück Fl.Nr. 538/6) verwirklicht wurde.

 

Das Vorhaben entspricht damit hinsichtlich der Größe und Lage der Baukörper dem im besagten Quartier anzuwendenden Maßstab der städtebaulichen Ordnung. Das gilt auch für die geplante Tiefgarage, die in gleicher Weise auch hinsichtlich der Lage außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen in gravierender Weise vom Bebauungsplan abweicht.

 

Da der Änderungsbebauungsplan 2014 die Wandhöhe und den Dachneigungswinkel regelt, nicht aber die Firsthöhe, kommt der Gebäudebreite auch hinsichtlich der damit entstehenden Firsthöhe entscheidende Bedeutung zu und ist bei der Befreiung zu berücksichtigen. Mit einer Gebäudebreite von 10 m werden insoweit die Grundsätze der geordneten baulichen Entwicklung hinsichtlich der Höhe noch gewahrt.

 

Des Weiteren gilt es zu bedenken, dass der Änderungsbebauungsplan 2014 bei der Errichtung von Quergiebel und Dachgauben lediglich das Drittelmaß als Obergrenze festsetzt, jedoch keine Maximalbreite. Bei einer Länge von 18 m wären damit Quergiebel mit einer Breite von 6 m zulässig. Bei der Zulassung von Gebäuden mit einer Länge von 18 m ist diese Folgewirkung zu berücksichtigen. Aus gestalterischen Gründen ist in diesem Fall die Breite der Quergiebel auf das im Plangebiet hinsichtlich der Gebäudelänge ansonsten auftretende Höchstmaß von 5 m zu beschränken (vgl. auch zur Abstandsflächenwirkung: Art. 6 Abs. 8 Nr. 3a BayBO).

 

Der Bebauungsplan trifft keine Gestaltungsregelungen über die Geländeanpassung. Bereits bei der notwendigen Befreiung von den Baugrenzen und damit der Entscheidung über die Lage der Gebäude ist zu berücksichtigen, dass die Abweichungen von den Baugrenzen und die Errichtung einer Tiefgarage nur unter Würdigung der sonstigen öffentlichen Belange und nachbarlichen Interessen möglich ist. Größe und Standort der Gebäude sind dabei auch auf die Geländeverhältnisse abzustimmen. Hier sind unnatürliche Anpassungen des Geländes auszuschließen, insbesondere an den Nachbargrenzen. Geländeanpassungen sind nur im Nahbereich der Außenwände zulässig; auf Stützmauern ist zu verzichten.

 

Hier zeigt sich vor allem die Anordnung der Tiefgarage als problematisch. Da der Bebauungsplan weder Festsetzungen über die Höhenlage der Gebäude trifft bzw. über die Zulässigkeit von Geländeveränderungen, erfolgt die Steuerung insoweit über die Lage der Gebäude im Grundstück. Dabei gilt es die vorgesehenen Auffüllungen aus städtebaulichen Gründen zu vermeiden, die wesentlich von der Höhenlage der Tiefgarage abhängig ist. Dafür ist es notwendig, die Höhenlage der Tiefgarage zu verändern, was aber auch die Lage der TG-Zufahrt in Frage stellt. Jedenfalls an der beantragten Stelle mit den unnatürlichen Gelände- und Höhenveränderungen führt die erforderliche Befreiung zu keinem städtebaulich vertretbaren Ergebnis und ist abzulehnen.

 

Anmerkung: Aufgrund der gleichzeitigen Bebauungsabsichten zum östlichen Nachbargrundstück ist es geboten, eine gemeinsame Zufahrt an der gemeinsamen Grenze zu errichten. Damit kann auch die verkehrliche Belastung (Verkehrsgefährdung Fußgänger und Fahrverkehr) durch einen direkte TG-Zufahrt ausgeräumt werden (öffentlicher Belang, § 31 Abs. 2 BauGB). Die TG-Zufahrt kann dann auch im Norden oder zwischen den Häusern angeordnet werden; jedenfalls ist dann die Ausfahrt zur Glonner Straße verkehrssicher möglich und kann die Höhenlage der Gebäude und Tiefgarage städtebaulich verträglich gelöst werden.

 

Der Befreiung hinsichtlich der festgesetzten Baugrenzen kann deshalb nur zugestimmt werden unter folgenden Einschränkungen:

  • Dachaufbauten dürfen eine Länge von 5 m nicht überschreiten.
  • Geländeabgrabungen und Aufschüttungen bis zu einer Höhe von max. 0,5 m sind nur im Nahbereich der Außenwände zulässig und naturnah auszuführen; auf Stützmauern ist zu verzichten. Die beantrage Höhenlage und Auffüllungen sind städtebaulich nicht vertretbar
  • Der Lage der Tiefgarage nebst Zufahrt wird nicht zugestimmt; hier ist unter Darlegung weiterer Angaben über die Höhenlage und der Freiflächengestaltung darzulegen, dass die Zufahrt ohne wesentliche Geländeveränderungen und nachteilige Wirkung auf die nachbarlichen Interessen errichtet werden kann; ggf. ist die Tiefgaragenzufahrt an einen günstigeren Standort zu verlegen.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück Fl. Nr. 538/14 der Gemarkung Grafing die Bebauung als Einzelhaus fest. Die Geschosszahl ist zwingend mit E + I festgesetzt (also 2 Vollgeschosse). Die Geschoßflächenzahl (GFZ) ist mit max. 0,52 und die Grundflächenzahl (GRZ) mit max. 0,26 festgesetzt.

 

Für das Grundstück mit einer Fläche von 1.540 m² errechnet sich eine lt. Bebauungsplan zulässige Grundfläche von 400 m² und Geschossfläche von 800 m².

 

Für die geplanten Hauptgebäude errechnet sich eine Grundfläche von zusammen 374 m² (0,24), bei Anrechnung der Tiefgarage und Zufahrt mit dann insgesamt 856 m² von 0,556. Damit wäre gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 1990 die Überschreitungsgrenze von max. 50 v.H. der festgesetzten GRZ (max. 600 m²) deutlich überschritten.

Hinsichtlich der Anrechnung der Tiefgaragenflächen hat die BauNVO 1962 noch anderslautende Regelungen getroffen. Nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 1962 sind Tiefgaragen als in den Abstandsflächen zulässige Anlage nicht auf die festgesetzte GRZ anzurechnen. Damit entspricht das Vorhaben den Festsetzungen zur Grundflächenzahl.

 

Das Dachgeschoss der Gebäude ist ausweislich der Planangaben kein Vollgeschoss. Ungeachtet dessen werden aber aufgrund der zur Anwendung kommenden BauNVO 1962 (§ 20 Abs. 3 BauNVO 62) die Flächen von Aufenthaltsräumen in den Dachgeschossen (einschließlich Treppenräume und Umfassungswände) angerechnet. Damit errechnet sich für die Geschossfläche gem. BauNVO 1962 von 1.094 m² eine GFZ von 0,71.

 

Die GFZ ist mit 0,52 festgesetzt. Zwar wird wegen der hier anwendbaren Altfassung BauNVO 1962 durch die anrechnungspflichtigen Wohnraumflächen im Dachgeschoss die GFZ gravierend überschritten. Dennoch werden hier Grundzüge der Planung, die eine Befreiung dieses Umfangs hinsichtlich der GFZ regelmäßig ausschließen würden, nicht verletzt. Grund sind die Änderungsbebauungspläne 2001 und 2014, die den Zweck des Dachgeschossausbaus verfolgen und die Nutzbarmachung der Dachgeschosse also bereits zum erklärten Planungszweck machen. Die Umsetzung dieser Änderungsbebauungspläne ist nur durch die Befreiung von der GFZ möglich, soweit diese aus der Dachgeschossnutzung resultieren.

 

Die Regelung über GFZ verfolgte jedoch auch das Ziel, die Höhenentwicklung der Gebäude zu regeln. Das lässt sich zwar durch die Geschosszahl nur beschränkt lösen, da die Geschosshöhe nicht reglementiert ist. Jedoch stand bis zur BauNVO 1977 keine andere Möglichkeit zur Verfügung. Bei der Entscheidung über die Abweichung ist deshalb gleichzeitig eine Regelung über die Gebäudehöhe zu treffen. Diese liegt bei Gebäuden mit Dachneigungswinkel von 32 ° bei max. 6,50 m.

 

Maßstab für die städtebauliche Rechtfertigung einer Befreiung von der GFZ ist damit letztendlich, dass

 

a)      die GFZ unter den jetzt geltenden Berechnungsregeln (BauNVO 1990) eingehalten wird, also ohne Einrechnung des Dachgeschosses. Das ist erfüllt mit einer GFZ von 0,486 (festgesetzte GFZ 0,52)

b)      durch Nebenbestimmung zur Baugenehmigung die max. Wandhöhe von 6,50 m sichergestellt ist, bei einer Dachneigung von max. 32 Grad sowie ein Kniestock von max. 32 cm (OK Rohdecke bis UK Sparren an der Außenwand)

 

Anzahl der Wohneinheiten:

Der Bebauungsplan beschränkt die Anzahl der Wohneinheiten auf max. 2 je Wohngebäude. Von dieser Festsetzung wurde bereits in einer Vielzahl von Fällen abgewichen, z.B. bei dem Wohngebäude Glonner Straße 20 mit dort 7 WE (bei 226 m² Gebäudegrundfläche). Insbesondere bei dem jetzt beantragten Vorhaben stehen auch Gründe der Leistungsfähigkeit der Erschließung nicht entgegen.

Die Befreiung für die Überschreitung der maximalen Anzahl der Wohneinheiten auf 5 WE je Gebäude kann erteilt werden (insgesamt 10 WE).

 

Dachaufbauten

Der Änderungsbebauungsplan 2014 regelt abschließend die Errichtung von Dachaufbauten. Je Dachseite dürfen die Dachaufbauten 1/3 der Wandlänge nicht überschreiten. Wird eine Aufzugsüberfahrt errichtet, dann ist diese auf das Drittelmaß (max. Breite aber 5 m; vgl. oben zu den Bauflächen) anzurechnen.

 

Hinsichtlich von Dachaufbauten wir das Einvernehmen wie folgt begrenzt:

Die Errichtung von Quergiebeln wird auf eine Breite von 5 m (vgl. oben zur Befreiung zur Baugrenze) begrenzt. Je Dachseite sind maximal 2 Gauben (Außenbreite 1,5 m) oder 1 Quergiebel zulässig (vgl. Änderungsbebauungsplan 2014). Dachaufbauten dürfen insgesamt eine Breite von 1/3 der Wandlänge nicht überschreiten. Der Dachaufbau für den Aufzugsüberstand ist nur zulässig, wenn die Dachaufbauten auf dieser Dachseite insgesamt 1/3 der Wandlänge (6 m) nicht überschreiten.

 

Gelände:

Der Bebauungsplan trifft keine (Gestaltungsregelungen) über die Geländeanpassung. Bereits bei der notwendigen Befreiung von den Baugrenzen wurde berücksichtigt, dass die Abweichungen nur unter Würdigung der sonstigen öffentlichen Belange und nachbarlichen Interessen möglich sind. Größe und Standort der Gebäude sind dabei auch gegenüber den Geländeverhältnissen abzustimmen. Dort wurde bereits festgelegt:

Geländeabgrabungen und Aufschüttungen bis zu einer Höhe von max. 0,5 m sind nur im Nahbereich der Außenwände zulässig und naturnah auszuführen; auf Stützmauern ist zu verzichten. Der beantragten Auffüllung um bis zu 1,06 m und der Errichtung einer Stützmauer wird damit nicht zugestimmt.

 

Bauordnungsrecht / Fachgesetze:

Die Einzelfragen über die Abweichung von der Rampenneigung (mehr als 15%) und der Baumfällung ist nicht Gegenstand des gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 BauGB).

 

Entscheidungen über die Baumfällungen sowie die Abweichung von der GaStV sind vom Landratsamt zu entscheiden.

 

Hinweis:

Bezüglich der Stellplatzsituation wird darauf hingewiesen, dass jederzeit zugängliche Besucherstellplätze notwendig sind. Soweit diese in der Tiefgarage nachgewiesen werden, ist ein Abschluss der Tiefgarage (Tor) vor diesen Besucherstellplätzen nicht zulässig. Oberirdische Stellplätze dürfen nicht direkt von der Glonner Straße angefahren werden. 

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines bestehenden Doppelhauses und Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 538/14 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 34, 34a) das gemeindliche Einvernehmen unter den genannten Einschränkungen zu erteilen:

 

  • Geländeabgrabungen und Aufschüttungen bis zu einer Höhe von max. 0,5 m sind nur im Nahbereich der Außenwände zulässig und naturnah auszuführen; auf Stützmauern ist zu verzichten. Die beantrage Höhenlage und Auffüllungen sind städtebaulich nicht vertretbar
  • Der Lage der Tiefgarage nebst Zufahrt wird nicht zugestimmt; hier ist unterer näherer Angaben über die Höhenlage und der Freiflächengestaltung darzulegen, dass die Zufahrt ohne wesentliche Geländeveränderungen und nachteilige Wirkung auf die nachbarlichen Interessen errichtet werden kann. Ggf. ist die Tiefgaragenzufahrt an einen günstigeren Standort zu verlegen, möglichst durch eine (gemeinsame) Zufahrtstraße an der Ostseite und der Zufahrt der Tiefgarage über diese Zufahrtsstraße.
  • Durch Nebenbestimmung zur Baugenehmigung ist die Wandhöhe auf max. 6,50 m zu beschränken, bei einer Dachneigung von max. 32 Grad sowie einer Kniestockhöhe von max. 32 cm (OK Rohdecke bis UK Sparren an der Außenwand).
  • Die Errichtung von Quergiebeln wird auf eine Breite von 5 m begrenzt.
  • Der Dachaufbau für den Aufzugsüberstand ist nur zulässig, wenn die Dachaufbauten auf dieser Dachseite insgesamt 1/3 der Wandlänge (6 m) nicht überschreiten.