Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/3 der Gemarkung Öxing (Kapellenstraße 20)

BezeichnungInhalt
Sitzung:08.12.2020   BWA/005/2020 
Vorlage:  FB 3/082/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt.

 

Beantragt wird ein Vorbescheid (Art. 71 BayBO) mit zwei Planungsvarianten zur Entscheidung folgender Einzelfragen:

 

Fragen zu Variante 1:

 

  1. Ist die Lage des Baukörpers hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig?
  2. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Wandhöhe von 6,50 m planungsrechtlich zulässig?
  3. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Firsthöhe von 9,20 m planungsrechtlich zulässig?
  4. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?
  5. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten überbauten Grundfläche planungsrechtlich zulässig?
  6. Sind die oberirdischen Stellplätze an den eingezeichneten Stellen planungsrechtlich zulässig?
  7. Ist die Tiefgaragenzufahrt an der eingezeichneten Stelle planungsrechtlich zulässig?
  8. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

 

Fragen zu Variante 2:

 

  1. Ist die Lage des Baukörpers hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig?
  2. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Wandhöhe von 6,50 m planungsrechtlich zulässig?
  3. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Firsthöhe von 9,20 m planungsrechtlich zulässig?
  4. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?
  5. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten überbauten Grundfläche planungsrechtlich zulässig?
  6. Sind die oberirdischen Stellplätze an den eingezeichneten Stellen planungsrechtlich zulässig?
  7. Ist die Tiefgaragenzufahrt an der eingezeichneten Stelle planungsrechtlich zulässig?
  8. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

 

Nachfolgend wurde die rechtliche Beurteilung des Vorhabens erläutert, wobei die Ausführungen für beide Antragsvarianten zusammengefasst wurden.

 

Art der baulichen Nutzung (nicht Antragsgegenstand):

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach den Zulässigkeitsanforderungen des § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung ist ausschließlich durch Wohngebäude geprägt und entspricht damit einem allgemeinen Wohngebiet. Das beantragte Mehrfamilienhaus ist dort gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauGB allgemein zulässig. Die Anzahl der Wohnungen stellen dabei kein Einfügungsmerkmal dar.

 

Bauhöhe:

Die beantragte Wandhöhe von 6,50 m und die Firsthöhe von 9,20 m fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die nähere Umgebung entlang der Kapellenstraße weist Wandhöhen von 4,50 m bis 6,50 m auf. Die Firsthöhen erreichen dort max. 9,20 m – auch in der Kombination mit Wandhöhen von 6,50 m (vgl. Kapellenstraße 28 und 30). Das Bauvorhaben entspricht damit dem Umgebungsrahmen und fügt sich hinsichtlich der in der Entscheidungsfrage genannten Höhenmaße (6,50 m WH, 9,20 m FH) ein.

 

Anmerkung: Dem Gebäude Kapellenstraße 6 mit einer Wandhöhe von 7,40 m und einer Firsthöhe von 10,30 m, das also um fast 1 m höher ist als das beantragte Bauvorhaben, wird im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung zur Gebäudehöhe keine Prägungswirkung zuerkannt: dieses Gebäude liegt aufgrund des nach Süden hin bestehenden andersartigen städtebaulichen Gepräges mit auffällig höheren Gebäuden außerhalb des Prägungsbereiches.

 

Der Antrag verweist aber gleichzeitig auf die dem Antrag beigefügte Planzeichnung, die damit die Entscheidungsfrage konkretisiert. Hier besteht die Besonderheit des Geländes mit dann völlig unterschiedlichen Gebäudehöhen an der Bergseite und Talseite.

Diese grundstücksbezogene Besonderheit - das nach Süden hin bis zu 3m deutlich abfallende Gelände – tritt in der Umgebungsbebauung in dieser Ausprägung aber nicht nur beim Baugrundstück auf, sondern auch bei den angrenzenden Nachbargrundstücken.

 

Nun ist geplant, dieser Besonderheit des Grundstücksverlaufes folgend, in der westlichen Gebäudehälfte das Untergeschoss freizustellen. Damit wird mit dem geplanten Vorhaben zum ersten Mal ein Gebäude entstehen, bei der eine auch gegenüber der um 1 Geschoss tieferliegenden Südseite die gesamte Außenwand wirksam in Erscheinung tritt. Bisher sind die durchgängig 2-geschossigen Gebäude entweder zur höherliegenden nördlichen Kapellenstraße ausgerichtet oder aber zu der tieferliegenden südlichen Kapellenstraße (Stichstraße). Da es sich um eine Grundstücksbezogene Besonderheit handelt, die nicht nur bei dem beantragten Grundstück auftritt, ist auch eine Überschreitung des Rahmens mangels negativer Vorbildwirkung (vgl. BVerwG 25.03.1999) nicht vertretbar. Wegen der Vorbildwirkung wäre damit die Grundlage geschaffen für eine 3-geschossige Bebauung mit entsprechenden Wandhöhen, die die Eigenart der Umgebungsbebauung negativ belasten würde.

 

Um diesen von der Stadt in den Vorgesprächen geforderten Anforderungen gerecht zu werden, wurde das Untergeschoss (+ EG im Südteil) nach Süden hervorgeschoben und damit von der nördlichen Außenwand (OG) versetzt angeordnet. Die entstehende Gesamthöhe von 9,50 m wird durch den Versatz unterbrochen, womit die Wände jeweils als gesonderte Wandhöhen in Erscheinung treten. Durch den Versatz bleibt des Untergeschosses nicht einfügungsbeachtlich. Das Untergeschoss ragt um 3 m über die Außenwand des nördlichen Gebäudeteils heraus. Mit diesem deutlichen Versatz treten die Wände nicht mehr als einheitliche Wand nach außen in Erscheinung. Diese auffällige Staffelung führt dazu, dass jede Wand gesondert zu betrachten ist und damit der Einfügungsrahmen eingehalten wird. 

 

Geschossigkeit:

Entgegen eines früheren Entwurfes mit einem Mansarddach mit ca. 12 m breiter Giebelwand wurde die Gebäudebreite auf 11 m verkleinert und ein Satteldach entsprechend der umgebenden Dachlandschaft geplant.

 

Mit dieser Korrektur stellt das Dachgeschoss in seinem nach außen wahrnehmbaren Erscheinungsbild kein Vollgeschoss dar. Das Dachgeschoss entspricht damit in seiner äußeren Gestalt nicht mehr einem vollen Wohngeschoss und tritt in seiner Beziehung zur Umgebungsbebauung in Übereinstimmung mit der Eigenart der Umgebungsbebauung nicht als Vollgeschoss in Erscheinung.

 

Entsprechendes gilt für das Kellergeschoss (Untergeschoss) beim südwestlichen Grundstücksteil. Hier fällt das Baugrundstücke sehr steil nach Süden ab. Damit liegt das Untergeschoss an 2 Seiten frei und wird auch wohnartig genutzt. Ungeachtet der mathematischen Betrachtungen (vgl. Art. 2 Abs. 7 BayBO) als Geschoss / Vollgeschoss ist für das Einfügungsgebot maßgeblich, ob das Untergeschoss in seiner äußeren Wahrnehmung als Vollgeschoss in Erscheinung tritt und sich damit das Gebäude noch einfügt.

 

Dabei ist die Geschosswirkung des Untergeschosses selbst nicht in Frage zu stellen, da es zumindest an zwei Seiten nach Außen wirksam als Wohngeschoss in Erscheinung tritt. Jedoch weist das Gebäude die Besonderheit auf, dass die Geschosse gestaffelt sind. Der entsprechend der Umgebungsbebauung 2-geschossige Gebäudeteil im Südwesten ist um 3 Meter von dem nördlichen Gebäudeteil zurückversetzt. Durch den deutlichen Rückversatz tritt das Gebäude – wie auch bei der Beurteilung der Fassadenhöhe (Wandhöhe) schon ausgeführt - nicht als durchgehende Außenwand in Erscheinung und ist für diese verschobenen Bauteile getrennt zu beurteilen. Da keiner der Bauteile in seiner Außenwirkung den Einfügungsrahmen der Umgebungsbebauung hinsichtlich der Geschossigkeit überschreitet, entspricht es auch insoweit dem Einfügungsgebot.

Die Möglichkeit einer Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB muss damit nicht geprüft werden; Abweichungen hinsichtlich der Geschossigkeit eines Gebäudes wären aber im Hinblick auf die städtebaulichen Folgewirkungen ohnehin als unvertretbar angesehen worden.

 

Gebäudegrundmaße, Absolute Grundfläche (zu überbauende Grundfläche):

Die Gebäudegrundmaße (Länge und Breite) eines Gebäudes stellen kein Einfügungsmerkmal mehr dar (so jetzt: BVerwG 08.12.2016, Rn. 22).

 

Neben der Höhe und der Anzahl der Vollgeschosse ist aber die absolute Größe der Grundfläche einfügungsrelevant. Das beantragte Vorhaben weist eine Grundfläche (ohne Nebengebäude) von ca. 354 m² (Variante 1) bzw. 361 m² (Variante 2) auf.

 

Entscheidend ist nun, welche Bebauung für die Prüfung des Einfügungsgebotes als prägend herangezogen werden muss. Maßgeblicher Beurteilungsrahmen ist die nähere Umgebung. Im Regelfall gilt bei einem inmitten eines Wohngebietes gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Bebauung (vgl. BayVGH 27.09.2010). Dabei ist die Reichweite der Prägungswirkung für jedes Zulässigkeitsmerkmal gesondert zu ermitteln. Anders als bei den Maßbestimmungsfaktoren Wandhöhe und Geschossigkeit ist bei Betrachtung der absoluten Grundfläche auch dem Gebäude Kapellenstraße 6 südlich der Stichstraße-Kapellenstraße noch Prägungswirkung beizumessen. Das dortige Wohngebäude Kapellenstraße 6 weist mit einer Grundfläche von 390 m² eine größere Grundfläche als das beantragte Bauvorhaben auf. Auch der Hausgruppe Kapellenstraße 32 – 50 ist eine Prägungswirkung beizumessen. Damit wird auch hinsichtlich der absoluten Grundfläche das Einfügungsgebot beachtet.

 

Es fehlt aber an einem Gebäude, das in der kumulierten Betrachtung aller das Maß der baulichen Nutzung definierenden Faktoren (Gebäudehöhe, Geschossigkeit, absolute Grundfläche) als Vorbild dient (vgl. BVerwG 08.12.2016). Hinsichtlich dieses Einzelfalles – der Überschreitung der absoluten Grundfläche – kann gemäß § 34 Abs. 3a Buchstabe b BauGB (Erneuerung mit Erweiterung eines Wohngebäudes) die erforderliche Abweichung erteilt werden.

 

Stellplatzanordnung, Grundstückszufahrt

Die Anordnung der offenen Stellplätze und der unterirdischen Tiefgarage ist hinsichtlich des Einfügungsgebotes unproblematisch. Gerade der Tiefgarage als unterirdischem Bauteil fehlt die bauplanungsrechtliche Wirkung für das Einfügungsgebot, da sie nach außen hin (ausgenommen Zufahrtsgebäude) nicht in Erscheinung tritt. Allein darauf kommt es beim Einfügungsgebot aber an, etwa bei den überbaubaren Grundstücksflächen (faktischen Baugrenzen) und des Verhältnisses der verbleibenden Freiflächen.

 

Das Zufahrtsgebäude in einer nach Art. 6 Abs. 9 BayBO grenzprivilegierten Größenordnung (9 m Wandlänge, 3 m Wandhöhe) bleibt damit auch hinsichtlich der Beurteilung der Bauweise (hier offene Bauweise) unberücksichtigt.

 

Anders als eine mögliche Tiefgaragenzufahrt über die südliche Kapellenstraße-Stichstraße (dieser wurde von der Stadt im Vorfeld aufgrund der fehlenden Leistungsfähigkeit der nur 3 m breiten Stichstraße ausgeschlossen) ist die jetzt gewählte Zufahrt zur Tiefgarage über die nördliche Kapellenstraße auch in ausreichender Weise erschlossen.

 

Gehsteigabsenkungen für die Grundstückszufahrten (Tiefgaragenzufahrt und Stellplätze) sind aus Gründen der Verkehrssicherheit auf das unverzichtbare Mindestmaß zu beschränken. Maßstab (insbesondere auch hinsichtlich der Selbstbindung der Verwaltung / Gleichbehandlung) ist die Regelung in der örtlichen Stellplatzsatzung (§ 4 Abs. 6 StplS), wonach bei mehr als 4 Stellplätzen diese nur über eine gesonderte Zufahrt angefahren werden dürfen. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass aus Rücksichtnahme auf den öffentlichen Verkehr und die Verkehrssicherheit eine Gehwegabsenkung über die Breite von 4 Stellplätzen (10 m) hinaus in der Regel auszuschließen ist. 

 

Nachdem die Zufahrtsbreite jetzt auf ca. 9 m reduziert wurde, stehen Belange der Verkehrssicherheit der geplanten Tiefgaragen- und Stellplatzzufahrt nicht entgegen. Über die konkrete Ausführung und Länge der Absenkung entscheidet die Stadt Grafing b.M. aber dann im Zug der erforderlichen Bauvereinbarung nach Art. 14 BayStrWG gesondert; diese ist nicht Bestandteil einer Baugenehmigung (oder Vorbescheid).

 

Überbaubare Grundstücksflächen:

Das Vorhaben entspricht auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen dem Einfügungsgebot. So liegen die Gebäude entlang der südlichen Kapellenstraße teilweise ohne Grenzabstand zur Kapellenstraße (vgl. westliches Nachbargrundstück Kapellenstraße 18) bzw. in einer Entfernung von nur ca. 1,5 m (Bestandsbebauung Kapellenstraße 20 und auch Kapellenstraße 16). Das Vorhaben entspricht mit einem Abstand zur Straßengrenze von ca. 2,5 m (bzw. bei den Vorbauten nur ca. 1,50 m) uneingeschränkt dem Einfügungsgebot hinsichtlich der zu überbaubaren Grundstücksflächen.

 

In der anschließenden kurzen Beratung wurde einzig die Frage gestellt, was passiert, wenn der Bauherr die andere Variante wählt. Der Vertreter der Verwaltung entgegnete, dass dies auch zulässig ist. Der Bauherr habe jedoch zugesichert, dass er sich nach den Wünschen der Stadt richtet.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig, dem Bauantrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/3 der Gemarkung Öxing (Kapellenstraße 20) das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Die Bebauungsvariante 1 mit der dort vorgesehenen Gebäudegliederung wurde aus ortsplanerischen Gründen zur Umsetzung empfohlen.