Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zum Neubau einer Autowerkstätte mit Büro, Betriebsräumen und Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2020   BWA/003/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Nach einleitenden Worten erteilte der Sitzungsleiter dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser stellte den Bauantrag vor.

 

Beantragt wird die Errichtung einer Autowerkstätte mit Büro, Betriebsräumen und einer Betriebsleiterwohnung. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Schammach II“ und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Beantragt ist ein Gebäude mit den Grundmaßen 29 m x 16 m und einer an der Ostseite angebauten Grenzgarage mit 4,75 m x 8 m. Es ist eine Wandhöhe von 9,17 m und eine Firsthöhe von 11,77 m, bei einer Dachneigung von 18 Grad, vorgesehen.

 

Art der baulichen Nutzung:

Die geplante Nutzung als Kfz-Werkstatt ist im Gewerbegebiet nach der Art der baulichen Nutzung als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

 

Beantragt ist auch eine Betriebsleiterwohnung. Wohnungen sind in Gewerbegebieten unzulässig und können gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur unter den dort genannten engen Voraussetzungen als Ausnahme zugelassen werden. Voraussetzung ist zum einen, dass die Einrichtung einer Wohnung aufgrund der Art des Betriebes erforderlich ist (betriebliche Zuordnung). Bei familiengeführten Handwerksbetrieben sind die betrieblichen Gründe für die Anwesenheit auf dem Betriebsgelände (schnelle Erreichbarkeit, ständige Anwesenheit) für den Betriebsleiter/-inhaber regelmäßig anzuerkennen.

 

Bei der Zulassung von Betriebswohnungen ist hinsichtlich der Betriebsnotwendigkeit ein strenger Maßstab anzuwenden und gegenüber den häufigen Fällen, Wohnungen vorrangig aus Gründen des wirtschaftlichen Vorteils (günstige Grundstückspreise im Gewerbegebiet) zu errichten, klar abzugrenzen. So sind auch die beliebten „Mitarbeiterwohnungen“ etc. im Gewerbegebiet unzulässig. Rechtswidrig zugelassenes sonstiges Wohnen kann zur Unwirksamkeit des festgesetzten Gebietstyps (GE) führen und stellt die ungehinderte Fortführung der bereits angesiedelten Gewerbebetriebe in Frage.

 

Mit einer Größe der Betriebsleiterwohnung von 216 m² Wohnfläche (davon 23 m² als anrechnungsfähige Wohnfläche der 92 m² großen Terrasse) wird die aus der Zweckbestimmung abzuleitende Obergrenze über die Angemessenheit der Wohnungsgröße und ihrem notwendigen Unterordnungsverhältnis zur Betriebsgröße erreicht. Die Betriebsleiterwohnung hält sich damit gerade noch innerhalb der Grenzen der nach § 8 Abs. 3 BauNVO möglichen Wohnungen.

 

Im Rahmen des Entscheidungsermessens über die Zulassung von betrieblichen Wohnungen ist auch einzustellen, ob aufgrund der örtlichen Situation eine unzumutbare Störung der Wohnruhe entsteht, etwa im Einwirkungsbereich von lärmintensiven Betrieben. Besonderer Augenmerk ist auch hier auf den geplanten Bäckereibetrieb auf dem Grundstück Fl.Nr. 535/10 zu legen, für den ein immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit zugelassen ist (Vorbescheid vom 04.12.2018). Dadurch ist eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes (TA-Lärm) von 50 dB(A) zu befürchten, die als Obergrenze (ungesunde Wohnverhältnisse) für die Vertretbarkeit von Lärmimmissionen bei Betriebswohnungen angesehen wird. Durch die Ausrichtung der Fensteröffnungen der schutzwürdigen Kinderzimmer auf die lärmabgewandte Südseite sind hier die Anforderungen gewahrt. Für das Elternschlafzimmer und das Wohnzimmer ist der schalltechnische Nachweis zu erbringen, dass die dortigen Fensteröffnungen keine Lärmbelastungen von mehr als 50 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt sind. Ansonsten ist durch Grundrissänderungen eine Abhilfe zu finden. Schutzvorkehrungen, wie sie der Bebauungsplan allein für das Mischgebiet (vorgefundene Konfliktlage) in A.11.4 festsetzt, sind hier nicht ausreichend. Die dortige Festsetzung betrifft auch nur den Verkehrslärmschutz. Im Hinblick auf den Schutz gegen Gewerbelärm (TA-Lärm) sind Immissionsorte (öffenbare Fenster) auszuschließen. Hier bleibt allein eine Grundrisslösung mit einer Belüftung über ein nicht lärmbelastetes Fenster.

 

Die beantragte Wohnung als Betriebsleiterwohnung kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass kein schutzwürdiger Aufenthaltsraum einer Lärmbelastung von mehr als 50 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt wird bzw. dort keine öffenbaren Fenster entstehen. 

 

Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der baulichen Nutzung, Höhenlage:

Das Gebäude liegt vollständig innerhalb des festgesetzten Bauraumes (überbaubare Grundstücksflächen). Gemäß A.8.3 des Bebauungsplanes sind auch die an der Straße anliegenden offene Stellplätze 9 – 11 außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.

 

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die Wand- und Firsthöhe und der Vollgeschosszahl werden beachtet.

 

Hinsichtlich der zulässigen Grundfläche ist entscheidend, ob die dem Kfz-Betrieb zuzurechnenden Abstellplätze als Stellplätze im Sinne des § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO zu beurteilen sind und dann die Fläche der Stellplätze und deren Zufahrten die GRZ um 50 v.H. überschreiten dürfen. § 19 Abs. Abs. 4 Nr. 1 BauNVO nimmt Bezug auf die Stellplätze im Sinne des § 12 BauNVO. Stellplätze im Sinne dieser Vorschrift sind aber nicht alle KFZ-Abstellplätze. So sind Stellplätze für einen kfz-gebundenen Gewerbebetrieb von den sonstigen Stellplätzen zu unterscheiden (vgl. E/Z/B/K Rn. 36 zu § 12 BauNVO). Deren Stellplätze folgen hinsichtlich ihrer Zulässigkeit des Betriebes und unterfallen nicht dem Anwendungsbereich des § 12 BauNVO. Sie werden damit wie sonstige Abstellflächen, Lagerflächen etc. auch bei der Ermittlung der Grundfläche vollständig herangezogen und sind nicht nach § 19 Abs. 4 BauNVO begünstigt. Die Überschreitungsregelung A.3.3 des Bebauungsplanes (wurde den Berechnungen zum Bauantrag zugrunde gelegt) ist damit nicht anwendbar.

 

Grundfläche Gebäude                                                             464 m²

Grundfläche Zufahrt und werkstattdienliche Stellplätze                476 m²

Gesamt                                                                                                    940 m² : 1384 m² =  0,67

+ Stellplätze im Osten mit Zufahrt                                                     120 m²

Gesamt                                                                                     1060 m² : 1384 m² = 0,76

 

Damit errechnet sich eine GRZ von 0,76 für das Vorhaben, mit der die zulässige GRZ von 0,55 erheblich überschritten wird. Auch der entsprechend anwendbare Ausnahmevorbehalt für Lagerflächen ermöglicht nur eine Überschreitung um 15 % und damit eine Grundfläche von 875 m².

 

Da die Stellplätze allesamt mit Rasensteinen ausgeführt werden und insgesamt die satzungsrechtliche Kappungsgrenze von 0,8 eingehalten wird (vgl. A.3.3 und A.3.4 des Bebauungsplanes), ist die Überschreitung der zulässigen GRZ städtebaulich noch vertretbar. Die notwendige Befreiung wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes noch zu rechtfertigen.

 

Die Höhenlage des Gebäudes entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, das Gebäude ist 15 cm höher als das Umgebungsgelände angeordnet.

 

Immissionsschutz (IFSP)

Im Wege der Gebietsgliederung wurden immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt (A.11.1) Danach sind Betriebe und Anlagen unzulässig, die einen Schallleistungspegel von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts überschreiten. Der Nachweis hat mit den Bauantragsunterlagen zu erfolgen (A.11.2), liegt aber noch nicht vor. Gerade aufgrund der bereits erfolgten Ausschöpfung der Immissionskontingente durch andere Betriebe ist ein gesonderter Nachweis unerlässlich. Vom Bauwerber wurde lediglich eine allgemeine Beurteilung des Emissionsverhaltens für Kfz-Werkstätten vorgelegt, die jedoch keine Betrachtung des konkret-individuellen Lärmverhaltens des beantragten Betriebes zum Inhalt hat und die Einhaltung der IFSP nicht belegt.

 

Dachform / Dachgestaltung:

Das Hauptgebäude ist als Satteldachgebäude mit einer zulässigen Dachneigung von 18 Grad geplant. Dabei wird an der Westseite des Gebäudes eine Dachterrasse mit 92 m² Grundfläche geschaffen, von denen jedoch ca. 50 m² als Loggia in das Gebäude einbezogen sind.

 

Grünordnung:

Für die 1.384 m² Grundstücksfläche sind mindestens 4 Bäume zu pflanzen. Zusätzlich ist je 10 m Pflanzstreifen 1 Baum zu pflanzen, insgesamt sind somit 11 Bäume notwendig. Die 2 festgesetzten Bäume des Bebauungsplanes im Pflanzstreifen entlang des Straßenraumes werden angerechnet.

 

Der Bauantrag weicht vom Bebauungsplan insoweit ab, als für die Errichtung der Zufahrt auf den dort festgesetzten Baum verzichtet werden soll. Der Bebauungsplan sieht auf der Südseite eine einreihige Baumreihe mit Großbäumen vor, die auch zur Umsetzung kommen soll. Der Abweichung vom konkreten Baumstandort wird unter folgenden Anforderungen zugestimmt (Befreiung):

-        Es hat eine einreihige Bepflanzung mit 4 Großbäumen entlang der Nordgrenze zu erfolgen (die Pflanzliste des Freiflächenplanes lässt dies nicht erkennen).

-        Jeweils 1 Baum ist in einem 5 m Abstand zur seitlichen Grundstücksgrenze zu pflanzen.

-        Jeweils 1 Baum ist seitlich der Einfahrt zu pflanzen; dafür ist an der Westseite der Parkplatz 11 als Pflanzbucht herzustellen. Der dort entfallende Stellplatz ist in der Grünfläche an der Ostseite anzulegen.

-        Zulässig sind nur die im Bebauungsplan zugelassenen Baumarten (Spitz- / Bergahorn, Winterlinde, Stieleiche)

 

Der Standortverschiebung der durch Planzeichnen dort festgesetzten Bäume wird zugestimmt (Befreiung). Die oberirdischen Stellplätze sind plangemäß wasserdurchlässig zu befestigen.

 

Gemäß A15.8 ist ein Grünstreifen mit 2,5 m Breite entlang der Grundstücksgrenzen im Osten, Westen und Süden anzulegen. Die notwendigen Baum- und Strauchpflanzungen sind im Freiflächengestaltungsplan dargestellt.

 

Die Grenzgarage im Südosten liegt innerhalb des Eingrünungsstreifens. Einer Abweichung für die Errichtung der Garage / Nebengebäude an der Südoststrecke wird nur in modifizierter Form wie folgt zugestimmt:

-        auf den inneren Durchgang ist zu verzichten, das Gebäude ist also unmittelbar an das Hauptgebäude anzubauen. Damit verbleibt ein ca. 1,25 m breiter Eingrünungssteifen an der Grundstücksgrenze.

-        die Wände des Garagen- / Nebengebäudes sind zu begrünen (vgl. A.15.11 oder Wandbaum).

 

Hinweis:

Stellplätze: Für die Werkstatt mit 3 Werkplätzen entsteht bei einem Bedarf von 5 Stellplätzen/Reparaturstand ein Bedarf von 15 Stellplätzen.

Für die Betriebsleiterwohnung entsteht ein Bedarf von 2 Stellplätzen.

Die 17 notwendigen Stellplätze werden auf dem Grundstück mit 5 Garagenstellplätzen und 12 offenen Stellplätzen nachgewiesen. Ein Bedarf an Fahrradstellplätzen entsteht nicht.

 

In der anschließenden kurzen Diskussion fragte ein Ausschussmitglied, welche Vorgaben es zum räumlichen Verhältnis zwischen Gewerbefläche und Betriebsleiterwohnung gibt. Der Verwaltungsvertreter erläuterte, dass der Gesetzgeber die Unterordnung verlangt, jedoch kein mathematisches Verhältnis vorgibt. Bei der zu treffenden Beurteilung des Einzelfalles wird bei einem Betreib der beantragten Größenordnung ein deutliches Überwiegen der Gewerbefläche verlangt, also 2/3 der Gebäudeflächen müssen gewerblich genutzt werden.

 

In der anschließenden kurzen Diskussion fragte ein Ausschussmitglied, welche Vorgaben es zum räumlichen Verhältnis zwischen Gewerbefläche und Betriebsleiterwohnung gibt. Der Verwaltungsvertreter erläuterte, dass über 2/3 der Fläche gewerblich genutzt werden muss.

Hierzu merkte ein Ausschussmitglied jedoch an, dass nach dem Bauantrag die Werkstatt im Erdgeschoss untergebracht ist und im Obergeschoss sonstige Lagerräume, Verwaltungsräume etc. Er war der Meinung, dass die Fläche, die nicht als Werkstatt genutzt wird, sehr groß sei. Dem wurde entgegnet, dass keine unverhältnismäßig großen Wohnflächen geschaffen werden dürfen. Im Obergeschoss seien jedoch gewerbliche Räume wie ein Reifenlager, Büros und Aufenthaltsräume untergebracht und keine Wohnräume. Diese Räume dürfen auch nie als Wohnung genutzt werden. Die notwendige Unterordnung der Wohnung wird damit sichergestellt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig dem Bauantrag zum Neubau einer Autowerkstätte mit Büro, Betriebsräumen und Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld 6) unter folgenden Maßgaben das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen:

  • Nachweis der Einhaltung der immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts.
  • Die beantragte Wohnung als Betriebsleiterwohnung wird ausnahmsweise zugelassen, wenn der Nachweis erbracht wird, dass kein schutzwürdiger Aufenthaltsraum einer Lärmbelastung von mehr als 50 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt wird bzw. dort keine öffenbaren Fenster entstehen. 
  • Verschiebung der Garage (Verzicht auf Durchgang) und Herstellung eines 1,25 m breiten Eingrünungsstreifens.
  • Fassadenbegrünung der Garage