| Bezeichnung | Inhalt |
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| Sitzung: | 22.09.2020 BWA/003/2020 |
| Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Nach einleitenden Worten erteilte der Sitzungsleiter dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser stellte den Bauantrag vor.
Beantragt wird die
Errichtung einer Autowerkstätte mit Büro, Betriebsräumen und einer
Betriebsleiterwohnung. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten
Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Schammach II“ und beurteilt sich ausschließlich
nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).
Beantragt ist ein
Gebäude mit den Grundmaßen 29 m x 16 m und einer an der Ostseite angebauten
Grenzgarage mit 4,75 m x 8 m. Es ist eine Wandhöhe von 9,17 m und eine
Firsthöhe von 11,77 m, bei einer Dachneigung von 18 Grad, vorgesehen.
Art der baulichen Nutzung:
Die geplante
Nutzung als Kfz-Werkstatt ist im Gewerbegebiet nach der Art der baulichen
Nutzung als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb allgemein zulässig (§
8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).
Beantragt ist auch
eine Betriebsleiterwohnung. Wohnungen sind in Gewerbegebieten unzulässig und
können gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur unter den dort genannten engen
Voraussetzungen als Ausnahme zugelassen werden. Voraussetzung ist zum einen,
dass die Einrichtung einer Wohnung aufgrund der Art des Betriebes erforderlich
ist (betriebliche Zuordnung). Bei familiengeführten Handwerksbetrieben sind die
betrieblichen Gründe für die Anwesenheit auf dem Betriebsgelände (schnelle
Erreichbarkeit, ständige Anwesenheit) für den Betriebsleiter/-inhaber
regelmäßig anzuerkennen.
Bei der Zulassung
von Betriebswohnungen ist hinsichtlich der Betriebsnotwendigkeit ein strenger
Maßstab anzuwenden und gegenüber den häufigen Fällen, Wohnungen vorrangig aus
Gründen des wirtschaftlichen Vorteils (günstige Grundstückspreise im
Gewerbegebiet) zu errichten, klar abzugrenzen. So sind auch die beliebten
„Mitarbeiterwohnungen“ etc. im Gewerbegebiet unzulässig. Rechtswidrig
zugelassenes sonstiges Wohnen kann zur Unwirksamkeit des festgesetzten
Gebietstyps (GE) führen und stellt die ungehinderte Fortführung der bereits
angesiedelten Gewerbebetriebe in Frage.
Mit einer Größe der
Betriebsleiterwohnung von 216 m² Wohnfläche (davon 23 m² als anrechnungsfähige
Wohnfläche der 92 m² großen Terrasse) wird die aus der Zweckbestimmung
abzuleitende Obergrenze über die Angemessenheit der Wohnungsgröße und ihrem
notwendigen Unterordnungsverhältnis zur Betriebsgröße erreicht. Die
Betriebsleiterwohnung hält sich damit gerade noch innerhalb der Grenzen der
nach § 8 Abs. 3 BauNVO möglichen Wohnungen.
Im Rahmen des
Entscheidungsermessens über die Zulassung von betrieblichen Wohnungen ist auch
einzustellen, ob aufgrund der örtlichen Situation eine unzumutbare Störung der
Wohnruhe entsteht, etwa im Einwirkungsbereich von lärmintensiven Betrieben.
Besonderer Augenmerk ist auch hier auf den geplanten Bäckereibetrieb auf dem
Grundstück Fl.Nr. 535/10 zu legen, für den ein immissionswirksamer
flächenbezogener Schallleistungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit zugelassen
ist (Vorbescheid vom 04.12.2018). Dadurch ist eine Überschreitung des
Immissionsrichtwertes (TA-Lärm) von 50 dB(A) zu befürchten, die als Obergrenze
(ungesunde Wohnverhältnisse) für die Vertretbarkeit von Lärmimmissionen bei
Betriebswohnungen angesehen wird. Durch die Ausrichtung der Fensteröffnungen
der schutzwürdigen Kinderzimmer auf die lärmabgewandte Südseite sind hier die
Anforderungen gewahrt. Für das Elternschlafzimmer und das Wohnzimmer ist der
schalltechnische Nachweis zu erbringen, dass die dortigen Fensteröffnungen
keine Lärmbelastungen von mehr als 50 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt sind.
Ansonsten ist durch Grundrissänderungen eine Abhilfe zu finden.
Schutzvorkehrungen, wie sie der Bebauungsplan allein für das Mischgebiet
(vorgefundene Konfliktlage) in A.11.4 festsetzt, sind hier nicht ausreichend.
Die dortige Festsetzung betrifft auch nur den Verkehrslärmschutz. Im Hinblick
auf den Schutz gegen Gewerbelärm (TA-Lärm) sind Immissionsorte (öffenbare
Fenster) auszuschließen. Hier bleibt allein eine Grundrisslösung mit einer
Belüftung über ein nicht lärmbelastetes Fenster.
Die beantragte
Wohnung als Betriebsleiterwohnung kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn
der Nachweis erbracht wird, dass kein schutzwürdiger Aufenthaltsraum einer Lärmbelastung
von mehr als 50 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt wird bzw. dort keine
öffenbaren Fenster entstehen.
Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der
baulichen Nutzung, Höhenlage:
Das Gebäude liegt
vollständig innerhalb des festgesetzten Bauraumes (überbaubare
Grundstücksflächen). Gemäß A.8.3 des Bebauungsplanes sind auch die an der
Straße anliegenden offene Stellplätze 9 – 11 außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche zulässig.
Die Festsetzungen
zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die Wand- und Firsthöhe und der
Vollgeschosszahl werden beachtet.
Hinsichtlich der
zulässigen Grundfläche ist entscheidend, ob die dem Kfz-Betrieb zuzurechnenden
Abstellplätze als Stellplätze im Sinne des § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO zu
beurteilen sind und dann die Fläche der Stellplätze und deren Zufahrten die GRZ
um 50 v.H. überschreiten dürfen. § 19 Abs. Abs. 4 Nr. 1 BauNVO nimmt Bezug auf
die Stellplätze im Sinne des § 12 BauNVO. Stellplätze im Sinne dieser
Vorschrift sind aber nicht alle KFZ-Abstellplätze. So sind Stellplätze für
einen kfz-gebundenen Gewerbebetrieb von den sonstigen Stellplätzen zu
unterscheiden (vgl. E/Z/B/K Rn. 36 zu § 12 BauNVO). Deren Stellplätze folgen
hinsichtlich ihrer Zulässigkeit des Betriebes und unterfallen nicht dem
Anwendungsbereich des § 12 BauNVO. Sie werden damit wie sonstige
Abstellflächen, Lagerflächen etc. auch bei der Ermittlung der Grundfläche
vollständig herangezogen und sind nicht nach § 19 Abs. 4 BauNVO begünstigt. Die
Überschreitungsregelung A.3.3 des Bebauungsplanes (wurde den Berechnungen zum
Bauantrag zugrunde gelegt) ist damit nicht anwendbar.
Grundfläche Gebäude
464 m²
Grundfläche Zufahrt
und werkstattdienliche Stellplätze 476 m²
Gesamt 940 m² : 1384 m² = 0,67
+ Stellplätze im
Osten mit Zufahrt
120 m²
Gesamt 1060
m² : 1384 m² = 0,76
Damit errechnet
sich eine GRZ von 0,76 für das Vorhaben, mit der die zulässige GRZ von 0,55
erheblich überschritten wird. Auch der entsprechend anwendbare
Ausnahmevorbehalt für Lagerflächen ermöglicht nur eine Überschreitung um 15 %
und damit eine Grundfläche von 875 m².
Da die Stellplätze
allesamt mit Rasensteinen ausgeführt werden und insgesamt die
satzungsrechtliche Kappungsgrenze von 0,8 eingehalten wird (vgl. A.3.3 und
A.3.4 des Bebauungsplanes), ist die Überschreitung der zulässigen GRZ
städtebaulich noch vertretbar. Die notwendige Befreiung wird eine Befreiung von
den Festsetzungen des Bebauungsplanes noch zu rechtfertigen.
Die Höhenlage des
Gebäudes entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, das Gebäude ist 15
cm höher als das Umgebungsgelände angeordnet.
Immissionsschutz (IFSP)
Im Wege der
Gebietsgliederung wurden immissionswirksame flächenbezogene
Schallleistungspegel festgesetzt (A.11.1) Danach sind Betriebe und Anlagen
unzulässig, die einen Schallleistungspegel von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A)
nachts überschreiten. Der Nachweis hat mit den Bauantragsunterlagen zu erfolgen
(A.11.2), liegt aber noch nicht vor. Gerade aufgrund der bereits erfolgten
Ausschöpfung der Immissionskontingente durch andere Betriebe ist ein
gesonderter Nachweis unerlässlich. Vom Bauwerber wurde lediglich eine
allgemeine Beurteilung des Emissionsverhaltens für Kfz-Werkstätten vorgelegt,
die jedoch keine Betrachtung des konkret-individuellen Lärmverhaltens des
beantragten Betriebes zum Inhalt hat und die Einhaltung der IFSP nicht belegt.
Dachform / Dachgestaltung:
Das Hauptgebäude
ist als Satteldachgebäude mit einer zulässigen Dachneigung von 18 Grad geplant.
Dabei wird an der Westseite des Gebäudes eine Dachterrasse mit 92 m²
Grundfläche geschaffen, von denen jedoch ca. 50 m² als Loggia in das Gebäude
einbezogen sind.
Grünordnung:
Für die 1.384 m²
Grundstücksfläche sind mindestens 4 Bäume zu pflanzen. Zusätzlich ist je 10 m
Pflanzstreifen 1 Baum zu pflanzen, insgesamt sind somit 11 Bäume notwendig. Die
2 festgesetzten Bäume des Bebauungsplanes im Pflanzstreifen entlang des
Straßenraumes werden angerechnet.
Der Bauantrag
weicht vom Bebauungsplan insoweit ab, als für die Errichtung der Zufahrt auf
den dort festgesetzten Baum verzichtet werden soll. Der Bebauungsplan sieht auf
der Südseite eine einreihige Baumreihe mit Großbäumen vor, die auch zur
Umsetzung kommen soll. Der Abweichung vom konkreten Baumstandort wird unter
folgenden Anforderungen zugestimmt (Befreiung):
-
Es hat
eine einreihige Bepflanzung mit 4 Großbäumen
entlang der Nordgrenze zu erfolgen (die Pflanzliste des Freiflächenplanes lässt
dies nicht erkennen).
-
Jeweils
1 Baum ist in einem 5 m Abstand zur seitlichen Grundstücksgrenze zu pflanzen.
-
Jeweils
1 Baum ist seitlich der Einfahrt zu pflanzen; dafür ist an der Westseite der
Parkplatz 11 als Pflanzbucht herzustellen. Der dort entfallende Stellplatz ist
in der Grünfläche an der Ostseite anzulegen.
-
Zulässig
sind nur die im Bebauungsplan zugelassenen Baumarten (Spitz- / Bergahorn,
Winterlinde, Stieleiche)
Der
Standortverschiebung der durch Planzeichnen dort festgesetzten Bäume wird
zugestimmt (Befreiung). Die oberirdischen Stellplätze sind plangemäß
wasserdurchlässig zu befestigen.
Gemäß A15.8 ist ein
Grünstreifen mit 2,5 m Breite entlang der Grundstücksgrenzen im Osten, Westen
und Süden anzulegen. Die notwendigen Baum- und Strauchpflanzungen sind im
Freiflächengestaltungsplan dargestellt.
Die Grenzgarage im
Südosten liegt innerhalb des Eingrünungsstreifens. Einer Abweichung für die
Errichtung der Garage / Nebengebäude an der Südoststrecke wird nur in
modifizierter Form wie folgt zugestimmt:
-
auf den
inneren Durchgang ist zu verzichten, das Gebäude ist also unmittelbar an das
Hauptgebäude anzubauen. Damit verbleibt ein ca. 1,25 m breiter
Eingrünungssteifen an der Grundstücksgrenze.
-
die
Wände des Garagen- / Nebengebäudes sind zu begrünen (vgl. A.15.11 oder
Wandbaum).
Hinweis:
Stellplätze: Für
die Werkstatt mit 3 Werkplätzen entsteht bei einem Bedarf von 5
Stellplätzen/Reparaturstand ein Bedarf von 15 Stellplätzen.
Für die
Betriebsleiterwohnung entsteht ein Bedarf von 2 Stellplätzen.
Die 17 notwendigen
Stellplätze werden auf dem Grundstück mit 5 Garagenstellplätzen und 12 offenen
Stellplätzen nachgewiesen. Ein Bedarf an Fahrradstellplätzen entsteht nicht.
In der
anschließenden kurzen Diskussion fragte ein Ausschussmitglied, welche Vorgaben
es zum räumlichen Verhältnis zwischen Gewerbefläche und Betriebsleiterwohnung
gibt. Der Verwaltungsvertreter erläuterte, dass der Gesetzgeber die
Unterordnung verlangt, jedoch kein mathematisches Verhältnis vorgibt. Bei der
zu treffenden Beurteilung des Einzelfalles wird bei einem Betreib der
beantragten Größenordnung ein deutliches Überwiegen der Gewerbefläche verlangt,
also 2/3 der Gebäudeflächen müssen gewerblich genutzt werden.
In der anschließenden kurzen Diskussion fragte ein Ausschussmitglied, welche Vorgaben es zum
räumlichen Verhältnis zwischen Gewerbefläche und Betriebsleiterwohnung gibt.
Der Verwaltungsvertreter erläuterte, dass über 2/3 der Fläche gewerblich
genutzt werden muss.
Hierzu merkte ein Ausschussmitglied jedoch an, dass nach dem Bauantrag die Werkstatt im Erdgeschoss untergebracht ist und im Obergeschoss sonstige Lagerräume, Verwaltungsräume etc. Er war der Meinung, dass die Fläche, die nicht als Werkstatt genutzt wird, sehr groß sei. Dem wurde entgegnet, dass keine unverhältnismäßig großen Wohnflächen geschaffen werden dürfen. Im Obergeschoss seien jedoch gewerbliche Räume wie ein Reifenlager, Büros und Aufenthaltsräume untergebracht und keine Wohnräume. Diese Räume dürfen auch nie als Wohnung genutzt werden. Die notwendige Unterordnung der Wohnung wird damit sichergestellt.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme
und kurzer Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig dem
Bauantrag zum Neubau einer Autowerkstätte mit Büro, Betriebsräumen und
Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen
(Am Brucker Feld 6) unter folgenden Maßgaben das gemeindliche Einvernehmen zu
erteilen: