Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit überdachtem Stellplatz auf dem Grundstück Fl.Nr. 514/10 der Gemarkung Grafing (Oberanger 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2020   BWA/003/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Nach einleitenden Worten des Ersten Bürgermeisters wurden die Antragsunterlagen vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes zur 9. Änderung des Bebauungsplanes „Hammerschmiede-, Glonner-, von-Hazzi-Straße“. Das Bebauungsplanänderungsverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Im Verfahren erfolgt bislang die frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 und die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB; die Prüfung der dabei eingegangenen Stellungnahmen erfolgte in heutiger Sitzung (22.09.2020). Aufgrund inhaltlicher Änderungen ist jedoch eine erneute Beteiligung notwendig (§ 4a Abs. 3 BauGB), die auch nicht auf ein Teilgebiet beschränkt wird. Aufgrund der notwendigen erneuten Auslegung liegen die Voraussetzungen der formellen Planreife nach § 33 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB nicht vor. Auch ist nicht auszuschließen, dass die Änderungen (z.B. Dachgestaltung) sich auch auf das Vorhaben auswirken können (§ 33 Abs. 2 BauGB).

 

Aufgrund des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sieht § 33 Abs. 3 BauGB eine weitere Genehmigungsmöglichkeit vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens vor, auch wenn die formelle Planreife noch nicht eingetreten ist. Der dort genannte Verfahrensstand ist mit der durchgeführten Planoffenlegung erreicht. Auch die weiteren Genehmigungsvoraussetzungen können bestätigt werden. So liegt insbesondere die materielle Planreife vor, da mangels Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit bzw. der Behörden für das gegenständliche Plangebiet östlich des Oberangers keine inhaltlichen Zweifel mehr bestehen, dass der Bebauungsplan zumindest für diesen Bereich mit dem aktuellen Inhalt in Kraft treten wird (materielle Teilplanreife).

 

Die Erschließung ist gesichert und die schriftliche Plananerkenntnis liegt vor (§ 33 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 3 und 4 BauGB).

 

Beantragt wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit – so die Antragsbezeichnung - überdachtem Stellplatz. Das beantragte Wohngebäude entspricht dabei auch hinsichtlich Standort, Höhenlage, Gebäudehöhe und den Gestaltungsfestsetzungen den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die Solarpflicht wird beachtet (40 v.H. der Dachfläche). Auch die absolute Grundfläche von 140 m² bzw. die unter Berücksichtigung der Anrechnungsanlagen (§ 19 Abs. 4 BauNVO) zulässige Summenfläche von GRZ 0,6 wird eingehalten.

 

Grundlegende Abweichungen enthält es aber hinsichtlich des „überdachten Stellplatzes“ und den sonstigen Anforderungen an den Hochwasserschutz. Dabei wurde vom Vertreter der Verwaltung nochmals deutlich gemacht, dass nach den Festsetzungen des bisher geltenden Bebauungsplanes aus dem Jahre 1965 das gegenständliche Grundstück nicht bebaubar ist. Zudem liegt dieses Grundstück innerhalb eines festgesetzten Überschwemmungsgebietes und unterliegt dem gesetzlichen Bauverbot. Auch das Planungsrecht war in der Vergangenheit wasserrechtlich eingeschränkt. Erst durch eine Rechtsänderung (2017) ist die Stadt Grafing b.M. jetzt berechtigt, in einem Überschwemmungsgebiet überhaupt Bauflächen auszuweisen. Angesichts dieser besonderen Problematik ist aber ein sehr sorgsamer Umgang mit den Belangen des Hochwasserschutzes geboten. Alle die Belange des Hochwasserschutzes treffenden Festsetzungen sind damit als Planungsgrundzüge anzusehen und damit einer Abweichung nicht zugänglich (§ 31 Abs. 2 BauGB). Wenn nun also die Stadt Grafing b.M. eine Bebauung in dieser sensiblen Lage überhaupt erwägt, dann hat sich das Vorhaben auch streng an die daran gestellten Regeln zu richten. Das ist leider nicht der Fall.

 

So widerspricht das Vorhaben diesen zentral bedeutsamen Festsetzungen mehrfach. So wird bereits die Festsetzung des Bebauungsplanes hinsichtlich des Ausschlusses einer Garage missachtet. Hier ist zwar in den Antragsunterlagen von einem „überdachten Stellplatz“ die Rede, jedoch ist ein massives Garagenbauwerk geplant. Ein überdachter Stellplatz setzt eine Überdachung mit offenen Seitenwänden voraus, also eine auf Stützen stehende Überdachung (vgl. OVG Münster vom 25.06.2003, BVerwG 09.10.2003). Über diese Begriffsdefinition hinaus schließt der Bebauungsplan aber nicht voraus, dass zwingend alle Seiten geschlossen sein müssen. Das ist aus der Festsetzung herzuleiten, dass bei einer Seitenverkleidung ein Bodenabstand (10 cm) verlangt wird.

Ziel und Zweck der Festsetzung ist, dass mit dieser Ausführungsart ein ungehinderter Zu- und Ablauf des Hochwassers im Bereich der Stellplätze sichergestellt wird, also die Bebauung innerhalb des Überschwemmungsgebietes soweit als möglich reduziert wird.

Antragsinhalt ist aber ein an allen Seiten durch Wände oder Tore geschlossenes Bauwerk mit 24 cm starken Außenwänden. Damit handelt es sich keinesfalls mehr um einen überdachten Stellplatz, sondern vielmehr um eine Garage; die „Flutöffnungen“ ändern an dieser Bewertung nichts.

 

Der Bebauungsplan setzt Flächen für Garagen und (überdachte) Stellplätze fest, womit die Errichtung an anderer Stelle unzulässig ist (vgl. § 23 Abs. 5 BauNVO). Der beantragte offene Stellplatz seitlich der Zufahrt ist damit unzulässig; eine Abweichung ist aus Gründen der Minimierung der Versiegelung (und möglichen Nutzung als Retentionsraumausgleich) nicht zu rechtfertigen.

 

Die Anforderungen des Bebauungsplanes werden damit nicht erfüllt. Aufgrund der großen Bedeutung dieser Festsetzung für den gewichtigen Belang des Hochwasserschutzes handelt es sich bei dieser Festsetzung um Grundzüge des Bebauungsplanes, die damit eine Befreiung schon dem Grunde nach ausschließen (§ 31 Abs. 2 BauGB). Allein ein überdachter Stellplatz (seitlich offen) ist hinsichtlich des Retentionsraumverlustes unbeachtlich und würde mögliche Veränderungen der Abflussverhältnisse ausschließen.

 

Auch der Garagenkeller, der zur Schaffung von Retentionsraum ausgewiesen wird, widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Da die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) auch für unterirdische Bauteile zu beachten sind, liegt dieser Gebäudeteil vollständig außerhalb der Bauflächen und ist ebenfalls unzulässig.

 

Auch hinsichtlich der beantragten Lageverschiebung des überdachten Stellplatzes (Garage) um ca. 4 m in Richtung Osten wird der beantragten Abweichung nicht zugestimmt. Dadurch würde eine Vergrößerung der befestigten Zufahrtsfläche (Versiegelung) entstehen, die es aus Gründen des Bodenschutzes zu vermeiden gilt. Vielmehr sind die nicht überbauten Flächen – wie sie östlich des Stellplatzes dann noch bestehen - unbedingt für die Schaffung des notwendigen Retentionsraumausgleiches erforderlich.

 

Die Stadt Grafing b.M. hat die Bebauung im festgesetzten Überschwemmungsgebiet auch nur unter der Voraussetzung zugelassen, dass alle Gebäudeöffnungen außerhalb des Überschwemmungsbereiches liegen. Werden Kellerfenster errichtet, dann sind diese mit geschlossenen Kellerlichtschächten auszustatten, die über die Hochwassergrenze geführt werden. Allein die Errichtung von Hochwasserschutzfenstern (Bauantrag) ist keinesfalls ausreichend, um den geforderten Überschwemmungsschutz sicherzustellen. Allein die Gefährdungslage durch nicht geschlossene Hochwasserschutzfenster und der möglichen Ertrinkungsgefahr für Personen in Kellerräumen schließen diese Lösung aus. Auch wird damit Vorschub geleistet, dass in Unkenntnis des satzungsrechtlichen Verbots die Kellerräume für Aufenthaltszwecke genutzt werden. Gerne können diese Fenster zusätzlich neben den hochwassersicheren Lichtschächten ausgeführt werden. Auch hier ist eine Abweichung nicht möglich, da zentrale Planungsgrundzüge verletzt sind.

 

Der Bebauungsplan trifft die Festsetzung, dass die festgesetzte Grundflächenzahl (140 m²) durch Außentreppen, Vordächer, Balkone und Terrassen um 20 v.H überschritten werden dürfen (= max. 28 m²). Der Bauantrag sieht eine Überschreitung um 39 m² vor. Diese Abweichung kann zugelassen werden, da der Bauantrag mit dem Hauptgebäude wiederum um 10 m² hinter der festgesetzten GR zurückbleibt.

 

Die im Freiflächengestaltungsplan dargestellte Einfriedung ist gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes (Festsetzung A 9.1) entlang der Straße als sockelloser Holzlattenzaun auszuführen. Die Antragsunterlagen lassen nicht erkennen, ob ein Zaunsockel errichtet wird, der aus Gründen des Hochwasserabflusses ausgeschlossen ist. Die vorgesehenen Mauern an der Süd- und Ostgrenze sind keinesfalls zulässig. Aufgrund der nachteiligen Auswirkungen auf die Abflussverhältnisse bei Hochwasser ist eine Abweichung abzulehnen.

 

Die Baumpflanzungen sind als Hochstamm auszuführen. Die Strauchpflanzungen sind gem. der Pflanzliste des Bebauungsplanes zulässigen Artenauswahl auszuführen.

 

Dem Bauantrag liegt auch kein (gesonderter) Antrag auf Abweichung vom Bauverbot nach § 78 Abs. 5 WHG und Nachweis über den Ausgleich des Retentionsraumes bei. Diese wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung ist neben der Baugenehmigung gesondert einzuholen. Bei der Form des Retentionsraumausgleiches sind jedoch die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu beachten, was bisher z.B. mit dem Rückhaltebecken außerhalb des Bauraums nicht der Fall ist. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob anhand des vorgelegten Bauantrages diese Ersatzmaßnahmen auf dem Grundstück überhaupt noch möglich sind. Um die Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes (Ortsrecht) zu prüfen, wird die Vorlage des Antrages nach § 78 Abs. 5 WHG über die Stadt Grafing b.M. verlangt.

 

Dem Bau- und Werkausschuss wurde empfohlen, sein Einvernehmen für o. g. Bauvorhaben unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

1.    Entfall der Garage (zulässig ist nur ein überdachter Stellplatz mit offenen Seitenwänden) und des weiteren offenen Stellplatzes.

2.    Ein vom Bebauungsplan abweichender Standort des überdachten Stellplatzes ist nicht zulässig.

3.    Kellerfenster sind nur zulässig, wenn diese hinter hochwassersicheren Lichtschächten liegen. Hochwasserschutzfenster sind als zusätzlicher Schutz möglich.

4.    Verzicht auf die Mauern zur Grundstückseinfriedung und Zaunsockel (nur sockellose Zäune).

5.    Vorlage des Antrages nach § 78 Abs. 5 WHG zur Ausnahme vom Bauverbot im festgesetzten Überschwemmungsgebiet über die Stadt Grafing.

 

In der anschließenden ausführlichen Diskussion merkte ein Ausschussmitglied kritisch an, dass sich die Stadt Grafing b.M. schon wiederholt mit der Bebauung des Grundstücks befassen musste. Es ist deshalb nicht erklärlich, warum der Bauantrag so deutlich von den ortsrechtlichen Festsetzungen abweicht und sich nicht an die Regeln hält. Wenn hier die Stadt Grafing b.M. das Bauen auf einem Problemgrundstück erlaubt, dann muss erwartet werden, dass die damit verbundenen Anforderungen auch streng beachtet werden.

 

Aus der Mitte des Gremiums wurde vorgebracht, dass der Baukörper sehr hoch erscheint und wuchtig wirkt. Er fügt sich daher nicht in das bisherige Erscheinungsbild der Umgebung ein. Der Verwaltungsvertreter erklärte, dass der Bebauungsplan eine Wandhöhe von 6,70 m erlaubt, wobei unterer Bezugspunkt das Gelände ist. Zum Vergleich: für die südlich-westlich liegenden Gebäude am Oberanger erlaubt der dortige Bebauungsplan eine Wandhöhe von 6,30 m; unterer Bezugspunkt ist dort die Kellerrohdecke, die max. 0,5 m über dem Gelände liegen darf. Damit unterscheidet sich die Festsetzung nicht wesentlich von der Umgebung. Natürlich entsteht ein gewisser Kontrast zu den Bestandsgebäuden, die teilweise sehr viel niedriger sind. Aber auch hier schafft der Bebauungsplan die Möglichkeit zur Errichtung in gleicher Höhe. Das ist zur Innenentwicklung auch durchaus notwendig und führt zu keinen unverträglichen Entwicklungen.

Die zentrale Frage ist vielmehr, ob es überhaupt gelingt, auf dem Grundstück eine vernünftige Lösung des Retentionstraumausgleichs zu finden. Die Lösungssansätze mit einem unterirdischen Rückhalteraum (hier stellt sich die Frage der umgehenden Entleerung und ggf. auch der Reinigung von eingebrachten Schlamm etc. hinsichtlich der Wirksamkeit) zeigen das Problem auf.

Ein Ausschussmitglied stellte die Frage in den Raum, warum der Ausschuss dem Bauantrag zustimmen sollte, wenn sich der Antragsteller nicht an die Regeln hält.


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und ausführlicher Beratung beschloss der Bau- und Werkausschuss gegen sieben Stimmen, das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag für den Neubau eines Einfamilienhauses mit überdachtem Stellplatz auf dem Grundstück Fl.Nr. 514/10 der Gemarkung Grafing (Oberanger 3) nicht zu erteilen.