Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zur Errichtung eines Austragshauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1165/0 der Gemarkung Nettelkofen (Gasteig 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2020   BWA/003/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich; die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich deshalb nach § 35 BauGB.

 

Das geplante Altenteilerwohnhaus mit den Außenmaßen 11 Meter x 9 Meter sowie die an das Gebäude angebaute Garage mit 4,5 m x 9 m sind aufgrund ihrer landwirtschaftlichen Funktion für den vom Antragsteller geführten Vollerwerbsbetrieb im Außenbereich privilegiert zulässig (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).

 

Zulässigkeitsvoraussetzung ist aber im Rahmen des Tatbestandsmerkmal der „dienenden Funktion“ auch, dass das Vorhaben in seiner Beschaffenheit, Ausstattung und Größe dem Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs für den Betrieb erforderlich ist und die Betriebszugehörigkeit äußerlich erkennbar bleibt.

 

Dabei ist auch vorrangig zu prüfen, ob ausreichend Wohnraum im vorhandenen Betriebsleiterhaus oder im vorhandenen Gebäudebestand errichtet werden kann. Hierfür bestehen jedoch aufgrund der Größe des vorhandenen Betriebsleiterwohnhauses keine Anhaltspunkte. Hinzu kommt, dass das Altenteilerhaus in unmittelbarer Nähe zum Betriebsleiterhaus und damit im unmittelbaren Hofbereich (enge räumlich-funktional Zuordnung) geplant ist. Dem Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereiches wird damit entsprochen, ohne dass erkennbar missbräuchlich noch bestehende Ausbaureserven im Baubestand ungenutzt bleiben.

 

Mit einer Größe von 137 m² bleibt das Vorhaben noch innerhalb der Obergrenzen, die hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Altenteilerhauses noch gerechtfertigt sind. Insbesondere die Errichtung von Kinderzimmern ist aber hinsichtlich der notwendigen Zweckbestimmung noch auf seine Erforderlichkeit zu prüfen, da nach der Antragsbezeichnung das Wohnhaus für den Altenteiler (Austragshaus) bestimmt ist und nicht für die nachfolgende Generation der Betriebsinhaber.

 

Für die Hofstelle wurde bisher nach Aktenlage noch kein Austragshaus errichtet. Das unmittelbar benachbarte Wohngebäude „Gasteig 5“ (Fl.Nr. 1165/1 Gemarkung Nettelkofen) wurde zwar auf dem damaligen Gesamtgrundstück der Hofstelle genehmigt (Baugen. Az. 361/63 vom 14.09.1964), jedoch ohne Bezugnahme auf eine landwirtschaftliche Nutzung. Vielmehr ist anhand der Genehmigungsunterlagen davon auszugehen, dass dort bewusst ein sonstiges Außenbereichsvorhaben zugelassen wurde.

 

Die Erschließung des Vorhabens ist gesichert. Das Baugrundstück grenzt an eine öffentliche Straße an.

 

Angaben über die Entwässerung fehlen. Da das Grundstück nicht an die öffentliche Abwasserkanalisation der Stadt Grafing b.M. angeschlossen ist, wird regelmäßig eine Einleitung (nach mechanischer Vorklärung) in die geschlossene Jauchegrube mit anschließend landwirtschaftlicher Verwertung erwartet. Über diese Form und die Einhaltung der Zulässigkeitsvoraussetzungen sind die Antragsunterlagern zu ergänzen. Wasserrechtliche Erlaubnisse bedarf es mangels Gewässerbenutzung dafür dann nicht.

 

Das Baugrundstück befindet sich nicht in der Schutzzone der zur Änderung anstehenden Wasserschutzgebietsverordnung für die Wasserversorgungsanlage Öxing. Insoweit können dem Vorhaben keine wasserrechtlichen Belange entgegenstehen.

 

Unmittelbar östlich des Vorhabens verläuft ein offener Graben (Gewässer 3. Ordnung). Eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung besteht für diesen Graben (Seitenarm des Ziegelgraben) nicht. Da für den Graben im Bereich des Anwesens keine Überschwemmungsgefahr besteht oder Überschwemmungsgebiete dadurch reduziert werden, stehen dem Vorhaben auch insoweit keine wasserwirtschaftlichen Belange entgegen.

 

Die Wasserversorgung ist durch eine Sondervereinbarung mit der Stadt Grafing b.M. für den Gebäudebestand gesichert (Wasserlieferung erfolgt durch die Stadt Ebersberg). Für den Neubau ist zur Sicherung der Wasserversorgung der Abschluss einer eigenen Sondervereinbarung notwendig.

 

Hinweis:

Der Stellplatzbedarf für das Einfamilienhaus von 2 Stellplätzen wird durch die Garage und den Stauraumstellplatz nachgewiesen.

 

Für das Baugrundstück besteht eine Unterlassungsdienstbarkeit zu Gunsten des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 1165/1 Gemarkung Nettelkofen hinsichtlich einer Bebauung in einem 3 m Abstand zur Nachbargrenze. Die Garage soll innerhalb dieser Dienstbarkeit errichtet werden. Da die Garage die Anforderungen des Art. 6 Abs. 9 BayBO erfüllt, ist sie damit in den übernommenen Abstandsflächen eines Gebäudes zulässig. Zu beachten ist aber, dass aufgrund des Regelungsinhalts der Dienstbarkeit wohl ein Verstoß gegen die privatrechtliche Wirkung zur Unterlassung der Bebauung vorliegt. Hierüber trifft die Baugenehmigung keine Entscheidung, da private Rechte unberücksichtigt bleiben (At. 68 Abs. 4 BayBO).

 

In der anschließenden kurzen Beratung kam einzig die Frage auf, ob das Gebäude auf der in der Abbildung rot schraffierten Fläche errichtet wird. Der Verwaltungsvertreter bejahte dies und fügte hinzu, dass das Nebengebäude abgerissen wird.

 


Nachdem die geplante Baumaßnahme vorgestellt wurde, beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig dem Bauantrag zur Errichtung eines Austragshauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 1165/0 der Gemarkung Nettelkofen (Gasteig 4) unter folgenden Maßgaben sein Einvernehmen zu erteilen:

 

Sicherung der Erschließung

a)      Ergänzung der Antragsunterlagen hinsichtlich der Entwässerung

b)      Abschluss einer Sondervereinbarung für die Wasserversorgung.