Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: a) Bauantrag zum Abbruch und Wiederaufbau eines Lagergebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 83/0 der Gemarkung Öxing (Brandstraße 5)
b) Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus für Unterstand und Lagerräume mit privat genutztem Werkraum auf dem GrundstückFl.Nr. 88/0 der Gemarkung Öxing (Bergstraße 16)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2020   BWA/003/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Planunterlagen von beiden Bauanträgen gemeinsam vorgestellt und erläutert.

 

a)    Bauantrag zum Abbruch und Wiederaufbau eines Lagergebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 83/0 der Gemarkung Öxing (Brandstraße 5)

 

Beantragt ist, nach Beseitigung des bestehenden Grenzgebäudes auf Fl.Nr. 83 ein Lagergebäude (Grundmaße 8,17 m x 16,12 m) in etwa gleicher Grundfläche und an gleicher Stelle neu zu errichten, und zwar als gemeinsames Gebäude mit einem an der Grenze zusammengebauten Lagergebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 88.

 

Das bisherige Bestandsgebäude wurde entsprechend der Baugenehmigung vom 23.04.1954, Az. 343/54 als landwirtschaftliches Gebäude (Tenne und Getreidelager) genehmigt und wurde bisher auch nicht für andere Zwecke genutzt.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und ist dort zulässig, wenn es sich hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

 

Entscheidend für die Bestimmung des Einfügungsrahmens ist, ob auch dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 87 prägende Wirkung zukommt. Die dortige Bebauung fällt mit seiner absoluten Grundflächengröße und vor allem hinsichtlich der Bebauungsintensität (verbleibende Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung) und Bauweise auffällig aus dem Rahmen. Zumindest mit dem Einfügungsmerkmal der Bebauungsdichte ist es als Fremdkörper zu betrachten in einer ansonsten mit großzügigen Freiflächen geprägten offenen Bebauung. Damit ist es bei der Rahmenbildung außer Acht zu lassen. Anders verhält es sich mit seiner Grundfläche, da zumindest in der weiteren Umgebung vergleichbare Gebäudegrößen vorhanden sind und damit eine insoweit heterogene Bebauung vorliegt, zu der es nicht auffällig im Kontrast steht. Eine Besonderheit weist das Vorhaben auf Fl.Nr. 87 hinsichtlich der Bauweise auf. Zwar steht es mit den Seitenwänden und der hinteren Wand auf der Grundstücksgrenze; an diese Seitenwand ist jedoch wiederum angebaut. In seinem äußeren Erscheinungsbild (und hierauf kommt es beim Einfügungsgebot maßgeblich an) ist es nicht als geschlossene Bebauung wahrnehmbar. Somit ist auch für den Einfügungsrahmen des beantragten Vorhabens von einer offenen Bauweise auszugehen.

 

Unproblematisch ist damit die Beurteilung hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung (Bauhöhe, Geschosszahl und absolute Grundfläche). Insbesondere bleibt das Vorhaben mit einer Wandhöhe von nur 5,19 m und einer Firsthöhe von 6,74 m unterhalb dem Einfügungsrahmen der Umgebungsbebauung.

Gleiches gilt hinsichtlich der absoluten Grundfläche, da insoweit auch dem Nachbargebäude auf Fl.Nr. 87 Prägungswirkung zukommt. Hier entsteht mit dem zusammengebauten Gebäude (gleichzeitig vorliegender Bauantrag) auf Fl.Nr. 88 eine absolute Gesamtgrundfläche (also Grundfläche des Gebäudeteils auf Fl.Nr. 83 und 88) von ca. 270 m². Demgegenüber weist das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 87 eine Grundfläche von 430 m² auf (bei ebenfalls 2 Geschossen und entsprechender Wandhöhe).

 

Aufgrund der durch eine offene Bauweise geprägten Umgebung ist eine einseitige Grenzbebauung unzulässig. Nur durch die Errichtung eines an der Grundstücksgrenze zusammengebauten Gebäudes auf 2 getrennten Buchgrundstücken (Doppelhauseffekt: bauliche Einheit mit der Folge des gegenseitigen Verzichts auf die Abstandsflächen) kann auf die Einhaltung eines Grenzabstandes verzichtet werden. Voraussetzung ist deshalb, dass die in getrennten Genehmigungsverfahren beantragten Vorhaben auch tatsächlich umgesetzt werden. Dass das Nachbargebäude lediglich „geplant“ ist (vgl. Antragsangaben), reicht nicht aus. Die Errichtung als gemeinsames Bauwerk ist deshalb durch eine geeignete Nebenbestimmung sicherzustellen.

 

An der Westgrenze besteht ebenfalls ein an der Grundstücksgrenze errichtetes Nebengebäude an. Dort handelt es sich um einen Pultdachanbau, der mit einer Grenzwandhöhe von 4,5 m die Grenzen der Abstandsflächenprivilegierung (Art. 6 Abs. 9 BayBO) überschreitet. Nach der Gesamtbetrachtung der aneinander gebauten Gebäude wird auch hier der Eindruck eines nach außen einheitlich in Erscheinung tretenden Gesamtgebäudes noch gewahrt. Damit kann auch an dieser Stelle von einem das Abstandsflächenrecht suspendierenden Gesamtgebäude auf verschiedenen Grundstücken (Doppelhauseffekt) ausgegangen werden.

 

Anmerkung: Diese Abgrenzung hat ganz entscheidende Bedeutung. Ansonsten würde hier eine geschlossene Bauweise entwickelt werden, die für künftige Gebäude (auch Wohngebäude) einen Anspruch auf Grenzanbau errichten würden. Da im Nahbereich bauliche Veränderungen anstehen und dort das Interesse an einer größtmöglichen baulichen Verdichtung besteht, gilt es hier die Entstehung einer geschlossenen Bauweise und damit eine Vorbildwirkung auszuschließen. Eine geschlossene Bauweise würde den Einfügungsrahmen überschreiten und auch zu erheblichen städtebaulichen Spannungen führen und die Umgebungsbebauung nachhaltig in Unordnung bringen. Das gilt es auszuschließen.

 

Die Nutzung ist als “Lagergebäude“ bezeichnet. In Frage gestellt werden muss, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem faktischen (allgemeinen) Wohngebiet entspricht, in dem auch ein gewerbliches Lagergebäude ausnahmsweise nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zugelassen werden kann. Zu berücksichtigen ist, dass auf dem Nachbargrundstück in zulässiger Weise eine Kfz-Werkstatt betrieben wird, die in einem Wohngebiet unzulässig ist (BayVGH 15.03.1999). Auch auf der Ostseite der Bergstraße befindet sich eine Schreinerei. Damit ist von einer Kleingemengelage auszugehen, in der auch das Wohnen durch nicht wesentlich sonstige störende Gewerbebetriebe zulässig sind.

Eine gewerbliche Nutzung ist aber offenbar nicht vorgesehen; nach den ergänzenden Antragsangaben (vgl. Stellplatznachweis) von einer nichtgewerblichen Lagernutzung auszugehen. In diesem Fall handelt es sich um ein Nebengebäude (vgl. § 14 BauNVO) zur Wohnnutzung. Anders als in faktischen Baugebieten ist hier § 14 BauNVO nicht anwendbar (§ 34 Abs. 2 BauGB). In der Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist auch für die Art der baulichen Nutzung allein das „Einfügungsgebot“ beachtlich. Anders als in § 14 BauNVO ist die bauliche Unterordnung (hier überwiegt das beantragte Nebengebäude in seiner Größe sogar die Grundfläche des Wohnhauses) nicht zu verlangen. Damit fügt sich das beantragte nichtgewerbliche Lagergebäude (Nebengebäude zur Wohnnutzung) in die wohnartig geprägte Umgebung ein. Nähere Angaben über den Nutzungszweck sind damit entbehrlich, da – wie ausgeführt – auch eine gewerbliche Lagernutzung möglich wäre.

 

Ein Stellplatzbedarf wird durch die Nutzung als Nebengebäude (der Wohnnutzung dienendes Lagergebäude) nicht ausgelöst.

 

b)   Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus für Unterstand und Lagerräume mit privat genutztem Werkraum auf dem Grundstück Fl.Nr. 88/0 der Gemarkung Öxing (Bergstraße 16)

 

Beantragt wird die Errichtung eines Nebengebäudes mit den Maßen 23,7 m x 6,48 m an der Südgrenze des Baugrundstücks mit einer Wandhöhe von 4,90 m an der Grundstücksgrenze, und zwar als gemeinsames Gebäude mit einem an der Grenze zusammengebauten Lagergebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 88.

 

Hinsichtlich der rechtlichen Beurteilung kann auf die o.g. Ausführungen zum Bauvorhaben auf Fl.Nr. 83 verwiesen werden. Hervorzuheben ist auch hier nochmals, dass aufgrund der zu beachtenden offenen Bauweise eine einseitige Grenzbebauung unzulässig ist. Allein durch die Errichtung eines an der Grundstücksgrenze zusammengebauten Gebäudes auf 2 getrennten Buchgrundstücken (Doppelhauseffekt: bauliche Einheit mit der Folge des gegenseitigen Verzichts auf die Abstandsflächen) kann auf die Einhaltung eines Grenzabstandes verzichtet werden. Voraussetzung ist aber, dass die in getrennten Genehmigungsverfahren beantragten Vorhaben auch tatsächlich umgesetzt werden und damit ein zusammenhängendes Bauwerk entsteht. Diese Voraussetzungen liegen auch dann vor, wenn das Gebäude auf Fl.Nr. 88 an das bereits bestehende (und nach dem o.g. Bauantrag zu ersetzende) Nachbargebäude angebaut wird. Die Notwendigkeit eines zusammengebauten Gebäudes ist durch eine geeignete Nebenbestimmung sicherzustellen.

 

Damit entsteht dann mit den beiden zusammengebauten Gebäuden auf Fl.Nrn. 83, 88 und 84/3 ein einheitlich in Erscheinung tretendes Gesamtgebäude. Damit kann von einem das Abstandsflächenrecht suspendierenden Gesamtgebäude auf verschiedenen Grundstücken (Doppelhauseffekt) ausgegangen werden, dass in der offenen Bauweise zulässig ist.

 

Beantragt ist die Nutzung als Nebengebäude mit einer privaten Werkstatt und Lager- bzw. Unterstellräumen. Die Nutzung von Lager- und Unterstellräumen ist nicht näher bezeichnet. Wie bereits ausgeführt, entspricht die nähere Umgebungsbebauung einer Kleingemengelage, in der neben Wohngebäuden auch nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig sind.

 

Nach den ergänzenden Antragsangaben (vgl. Stellplatznachweis) werden die Gebäude für landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Die landwirtschaftliche Nutzung in Form von Lager- und Unterstellräumen in dieser geringen Größe ist im Rahmen der dortigen Gemengelage noch gebietsverträglich und fügt sich ein. In der Hauptfunktion handelt es sich um ein Nebengebäude (vgl. § 14 BauNVO) für die dortige Wohnbebauung.

 

Eine landwirtschaftliche Nutzung (als Hauptnutzungszweck) würde sich auch in die Eigenart der näheren Umgebung nicht einfügen. Die vom Antragsteller ausgeübte landwirtschaftliche Nutzung (Feldbewirtschaftung etc.) erreicht aber nicht den Umfang einer Hauptnutzung, sondern wird nur als untergeordnete Nebentätigkeit noch ausgeübt. Das Gebäude ist in der Gemengelage oder gegenüber der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung nicht störend oder belästigend (Rücksichtnahmegebot). In der Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist auch für die Art der baulichen Nutzung allein das „Einfügungsgebot“ beachtlich; § 14 BauNVO und die dort verlangte bauliche Unterordnung ist hier nicht zu verlangen. Damit fügt sich das beantragte Lagergebäude als Nebengebäude zur Wohnnutzung bzw. einer Nutzung für eine landwirtschaftliche Nebentätigkeit in die wohnartig geprägte nähere Umgebung ein.

 

Erschließung:

Das Baugrundstück wird über die Bergstraße erschlossen, an die es aber nicht unmittelbar anliegt. Die Zufahrt erfolgt über das Vorderliegergrundstück Fl.Nr. 87, für das aber keine dinglichen Benutzungsrechte bestehen. Dass beide Grundstücke im Eigentum des Antragstellers stehen, ist insoweit bedeutungslos. Ohne dingliche Sicherung in Form einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrechts; möglichst auch der Leitungsrechte) ist das Grundstück Fl.Nr. 88 durch das Vorderliegergrundstück Fl.Nr. 87 von der unmittelbaren Erreichbarkeit der öffentlichen Straße getrennt und damit nicht gesichert. Für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ist deshalb der Nachweis einer dinglich gesicherten Zufahrt über das Grundstück Fl.Nr. 87 für die Erschließungssicherung zu verlangen (§ 34 BauGB). Mit einer Löschungsverzichtserklärung werden dann auch die bauordnungsrechtlichen Zufahrtsanforderungen (Art. 4 Abs. 2 BayBO) erfüllt.

 

Ein Stellplatzbedarf wird durch die Nutzung als Nebengebäude (der Wohnnutzung dienendes Lagergebäude) nicht ausgelöst.

 

Über den Tagesordnungspunkt wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


a) Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch und Wiederaufbau eines Lagergebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 83/0 der Gemarkung Öxing (Brandstraße 5) unter folgenden Maßgaben das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen:

 

  • Durch Nebenbestimmung ist sicherzustellen, dass die zeitglich aber in getrennten Verfahren beantragten Bauvorhaben auf Fl.Nr. 83 und 88 auch ausgeführt werden und damit ein einheitliches Bauwerk entsteht.

 

b) Nachdem die geplante Baumaßnahme vorgestellt wurde, beschloss der Bau- und Werkausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus für Unterstand und Lagerräume mit privat genutztem Werkraum auf dem Grundstück Fl.Nr. 88/0 der Gemarkung Öxing (Bergstraße 16) das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

  • Durch Nebenbestimmung ist sicherzustellen, dass die zeitglich aber in getrennten Verfahren beantragten Bauvorhaben auf Fl.Nr. 83 und 88 auch ausgeführt werden und damit ein einheitliches Bauwerk entsteht.
  • Die rechtliche Sicherung der Erschließung setzt eine ausreichende dingliche Sicherung der Zufahrbarkeit über das Grundstück Fl.Nr. 87 voraus.