Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB),
Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) für die Grundstücke Fl.Nrn. 301 und 306 der Gemarkung Grafing zwischen der Münchener Straße und der Wohnbebauung an der Gustl-Waldau-Straße zurAusweisung
a) von Wohnbauflächen (Allgemeines Wohngebiet) im südlichen Teilbaugebiet (Gustl-Waldau-Straße)
b) eines eingeschränkten Gewerbegebietes im nördlichen Teilbaugebiet (Münchener Straße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2020   BWA/003/2020 
Vorlage:  FB 3/058/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Nach einleitenden Worten erteilte der Erste Bürgermeister dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte die folgende, am 14.09.2020 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage.

 

Grundlagen:

Anlässlich der vom Stadtrat bereits am 19.09.2017 beschlossenen Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Wohngebietsausweisung für das Grundstücke Fl.Nr. 306 (südlicher Teil) wurde auch wiederholtes Interesse von Gewerbeansiedlungen für die dort anschließenden Flächen bekundet. Für den nördlichen Teil des sehr schmalen Grundstückes Fl.Nr. 306 und vor allem auch zur Lösung der Lärmkonfliktlage ist es zielführend, die gesamten unbebauten Grundstücke der Fl.Nrn. 301 und 306 der Gemarkung Nettelkofen einheitlich zu überplanen. Diese bisher noch unbebauten Flächen stehen in einem engen städtebaulichen Zusammenhang, der eine weitere Überplanung nur in Teilabschnitten erheblich erschwert. Städtebauliches Ziel muss deshalb sein, für die gesamten unbebauten Flächen zwischen der Bebauung Gustl-Waldau-Straße und der Münchner Straße eine geordnete und aufeinander abgestimmte  Bebauung festzusetzen.

 

Hierfür wurde im Frühjahr 2020 aufgrund eines konkreten Ansiedlungswunsches eine projektbezogene Bebauungsplanaufstellung für eine Tankstelle (gewerblicher Planungsteil) aufgrund des Nachbarwiderstandes nicht mehr weiterverfolgt. Stattdessen soll jetzt ein herkömmlicher Angebotsbebauungsplan für die Gewerbeflächen aufgestellt werden, um die Baulandausweisung für die Wohnflächen endlich fortführen zu können.

 

Die Grundstücke liegen zwischen der Staatsstraße St 2089 (Münchener Straße) und der Wohnbebauung „Gustl-Waldau-Straße“. Nördlich grenzt das Gewerbegebiet „Äußere Münchener Straße“ an. Die Grundstücke sind im Flächennutzungsplan im südlichen Teil als Wohnbauflächen und im nördlichen Teil als Gewerbeflächen ausgewiesen. Da diese Grundstücke dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen sind und damit im derzeitigen Rechtszustand nicht bebaubar sind, kann die Bebaubarkeit nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplans geschaffen werden.

 

Anzumerken ist hinsichtlich des „Zusammenrückens“ von Gewerbeflächen an die bestehende Wohnbebauung an der Gustl-Waldau-Straße, dass dort bereits auf die vom Flächennutzungsplan festgelegten Entwicklungsziele für die angrenzenden Flächen als Gewerbeflächen abgestellt werden musste. Um die Lärmkonflikte für das unmittelbare Nebeneinander von Wohnnutzung und Gewerbe zu bewältigen, wurde die Wohnnutzung nur zugelassen mit baulichen Vorkehrungen zum Lärmschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB). So sind bei den bestehenden Wohngebäuden keine schutzwürdigen Aufenthaltsräume an der durch Verkehrs- und Gewerbelärm belasteten Nord- und Ostseiten zugelassen.

Gleichzeitig wurde für das benachbarte Gewerbegebiet durch eine sog. Lärmkontingentierung (DIN 45691) durch Gliederungsfestsetzung (§ 1 Abs. 9 BauGB) sichergestellt (sog. Eingeschränktes Gewerbegebiet), dass keine unzumutbaren Lärmbelastungen entstehen gegenüber der vorhandenen bzw. künftigen Wohnbebauung auf den noch unbebauten Flächen (Südteil). Die Lärmkontingentierung berücksichtigt dabei sowohl

a)       Die vorhandenen als auch die künftigen Gewerbeflächen,

b)      Die vorhandene und auch die künftige Wohnbebauung

wie sie in ihrer räumlichen Lage und Größe im Flächennutzungsplan dargestellt sind.

 

Im Mittelpunkt der Baulandausweisung steht damit der offenkundige Lärmkonflikt, der durch die vorhandenen / künftigen Gewerbeflächen entsteht. Ein in diesem Zusammenhang von den Betroffenen vorgeschlagener Verzicht auf die Gewerbeansiedlung und stattdessen einer durchgehenden Wohnbebauung wird von der Stadt Grafing b.M. ausgeschlossen. Zum einen besteht aufgrund der bereits vorhandenen Gewerbebetriebe und vor allem auch der hohen Verkehrsbelastung durch Straßenlärm bereits eine Lärmvorbelastung, die der Entwicklung von Wohnbauflächen entgegengehaltern werden muss (§ 50 BImSchG). Hinzu kommt aber auch, dass in Grafing kaum Möglichkeiten für die gewerbliche Siedlungsentwicklung bestehen. Die wenigen dafür geeigneten Standorte müssen deshalb für die gewerbliche Nutzung vorgehalten werden. Für Wohngebietsausweisungen besteht dagegen kein Mangel an geeigneten Flächen, und zwar auch in weniger lärmvorbelasteten Lagen.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 28.01.2020 wurden bereits erstmals die konkreten Überlegungen für die gemeinsame Baulandausweisung der Grundstücke Fl.Nrn. 301 und 306 der Gemarkung Nettelkofen vorgestellt. Hinsichtlich der gewerblichen Bauflächen im Norden bestand dabei ein konkretes Ansiedlungsinteresse für eine Tankstelle. Aufgrund der Notwendigkeit dort ein hinsichtlich des Emissionsverhaltens eingeschränktes Gewerbegebiet zu entwickeln, bestand durch ein projektbezogenes Bebauungsplanverfahren mit einem damit exakt zu prognostizierenden Emissionsverhalten die günstige Gelegenheit, eine individuelle und situationsgerechte Immissionsschutzlösung zu finden, was an der Nahtstelle der Wohnbebauung zur gewerblichen Bebauung und den verkehrlichen Emissionsbelastungen aus der östlich verlaufenden Staatsstraße die schwierige Planungsaufgabe vereinfacht hätte. Aufgrund der Einwendungen der Anwohner gegen die Ansiedlung einer Tankstelle wurde diese Planung dann aber unvermittelt wieder aufgegeben. Eine Ermittlung der Lärmwirkung der Tankstelle, anhand der dann die Umgebungsverträglichkeit erst beurteilt hätte werden können, wurde nicht abgewartet. 

 

Jetzt soll der Bebauungsplan losgelöst von einem konkreten gewerblichen Ansiedlungsvorhaben in herkömmlicher Weise als “Angebotsbebauungsplan“ aufgestellt werden, also durch die übliche Festsetzung einer Gebietsart (Gewerbegebiet) und der dadurch möglichen Zulässigkeit der in § 8 BauNVO gesetzlich bestimmten Nutzungsarten (Typenzwang). Für die südlichen Grundstücksteile soll weiterhin ein Allgemeine Wohnbebauung entstehen.

 

Flächennutzungsplan

Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot; § 8 BauGB). Der nördliche Teil der Fl.Nrn. 301 und 306 ist im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. als Gewerbefläche, die südlich anschließende Fläche bis zum Siedlungsrand (Bebauung Lena-Christ-Straße) als Allgemeines Wohngebiet dargestellt.

 

Mit der bestehenden Flächennutzungsplandarstellung besteht insoweit eine abgewogene Planungsentscheidung über die Zuweisung dieser jeweiligen Flächennutzung. Anders als bei der erstmaligen Neuentwicklung von Gewerbestandorten entfällt damit die Erforderlichkeit, Standortalternativen zu untersuchen. Die Aufstellung des Bebauungsplans für die Ausweisung eines ca. 4.500 m² großen Gewerbegebietes im Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet „Münchener Straße Nord“ und eines ca. 3.200 m² großen Allgemeinen Wohngebietes im südlichen Teil entspricht damit dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB).

 

 

Lärmschutz

Entscheidende Bedeutung kommt bei der gegenständlichen Bauleitplanung dem Optimierungsgebot zu (§ 50 BImSchG), wonach ein Nebeneinander von sich gegenseitig störenden Nutzungen so weit wie möglich zu vermeiden ist.

 

Das zentrale Problem der betreffenden Flächen (vor allem der östlichen Fl.Nr. 301) liegt in der Lage in unmittelbarer Nähe zur stark verkehrs- und lärmbelasteten Münchener Straße. Aufgrund der heute sehr hohen Anforderungen an den Schutz der Wohngesundheit (vgl. DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau) ist dort allein wegen der im Flächennutzungsplan getroffenen Vorentscheidung eine Wohnnutzung noch zu rechtfertigen.

 

Das Heranrücken an die stark befahrene Münchener Straße und das Nebeneinander von Wohn- und Gewerbeflächen stellt an die Bauleitplanung hinsichtlich der Lärmkonfliktlösung hohe Anforderungen. Durch die bereits im Rahmen der Baulandausweisung des Gewerbegebietes „Nördliche Münchener Straße festgelegten Lärmkontingentierung für die Gewerbeflächen sind aber die maßgeblichen rechtlichen Grundlagen bereits geschaffen, um die Einhaltung der Immissionsrichtwerte für Gewerbelärm (TA-Lärm) der bestehenden und noch hinzukommenden Gewerbeflächen gegenüber der neu hinzukommenden Wohnbebauung sicherzustellen.

 

So wurden bereits im Bebauungsplan „Gewerbegebiet Münchener Straße“ Lärmkontingente (DIN 45691) festgesetzt, die die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der an der umliegenden Wohnbebauung durch die Gesamtlärmimmissionen der bereits bestehenden und künftigen (Flächennutzungsplan) noch möglichen Gewerbetriebe begrenzt. Das schließt für die jetzt noch unbebauten Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 306 und 301 eine gewerbliche Nutzung mit üblichen (wesentlich störenden) Gewerbebetrieben aus. Im Rahmen der Lärmkontingentierung im Bebauungsplan „GE Nördliche Münchener Straße“ wurde für diese südliche Gewerbefläche ein Emissionskontingent von 54 dB(A) in der Tagzeit berücksichtigt. Dabei ist für die sensible Nachtzeit für diesen Teilbereich (GE 2, GE-Planung B) kein Lärmkontingent mehr verfügbar. Vergleiche hierzu die nachfolgende Tabelle 4, Schalltechnische Untersuchung Müller-BBM Bericht Nr. M75 008/01 vom 19.03.2008. Danach besteht für die neu geplante gewerbliche Baufläche auf Fl.Nrn. 301 und 306 keine Nutzungsmöglichkeit in der Nachtzeit.

 

 

Erschließung:

Die (nördlichen) Gewerbeflächen werden ausnahmslos über die Münchener Straße erschlossen, die (südlichen) Wohnbauflächen über eine Verlängerung der Gustl-Waldau-Straße. Eine Verkehrslärmbelastung der Wohnbebauung durch den gewerbegebietsbezogenen Fahrverkehr ist damit planerisch ausgeschlossen.

 

Auch eine Straßenverbindung der Gustl-Waldau-Straße zur Münchener Straße ist auszuschließen. Das verhindert nicht nur einen unerwünschten Querverkehr durch das Baugebiet, sondern ermöglicht auch eine optimierte Lärmabschirmung.

 

Günstig ist auch die räumliche Lage des Gewerbegebiets im Nordosten zum Baugebiet. Damit ist es möglich, an den für die Grundrissausrichtung von Wohngebäuden weniger bedeutsamen Nordfassaden die Zulassung von öffenbaren Fenstern oder von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen auszuschließen, soweit (etwa in den oberen Geschossebenen) mögliche Lärmschutzmaßnahmen im Gewerbegebiet nicht mehr wirksam sind.

 

Zentrumsschutz, Sonstiges

Zur ergänzen ist in diesem Zusammenhang auch, dass aufgrund der städtebaulichen Grundsatzentscheidungen der Stadt Grafing b.M. über die Sicherung der Innenstadt als zentralörtlicher Versorgungsbereich die Nutzung des Gewerbestandorts an der äußeren Münchener Straße für den zentrumsrelevanten Einzelhandel, wie es immer wieder von Investoren versucht wird, abgelehnt werden muss. So enthält auch der dort bestehende Bebauungsplan „Gewerbegebiet Äußere Münchener Straße“ (wie übrigens auch die Bebauungspläne Gewerbegebiet Schammach 1 und 2) das Nutzungsverbot für Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten. Eine entsprechende Regelung gilt es auch für die jetzt geplanten neuen Gewerbeflächen zu treffen.

 

Angesichts der Vorentscheidung gegen eine Tankstellenansiedlung wird diese Nutzung (§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) ausgeschlossen gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO. Hier werden trotz der Lärmkontingentierung Störungen gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung nicht auszuschließen sein. Eine den Marktanforderungen entsprechende Tankstelle lässt sich hier nach vernünftigen Erwägungen nicht betreiben. Ebenfalls aus Gründen des Schutzes der Wohnruhe werden Vergnügungsstätten ausgeschlossen (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO).

 

Parkplatz

Als Teil des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße“ vom 11.03.2009 wurde auch der jetzige Parkplatz auf dem Grundstück Fl.Nr. 301 festgesetzt.

 

Mit der jetzigen Bebauungsplanaufstellung soll versucht werden, die südliche Fahrspur des Parkplatzes als gemeinsame Zufahrt für die geplante Gewerbegebietsfläche zu nutzen. Die dadurch entfallenden 20 Parkplätze an der Südseite sollen möglichst durch eine Verbreiterung des Parkplatzes im nördlichen Bereich auf das Grundstück Fl.Nr. 306 (Westseite) wieder zur Verfügung gestellt werden. Damit kann nicht nur eine flächensparende Umsetzung der Haupterschließung erfolgen und die ansonsten „gesperrte“ Nordfläche der Fl.Nr. 306 genutzt werden, sondern vor allem eine Verbesserung der Verkehrssituation an der Münchener Straße geschaffen werden. So wurde von der Straßenbauverwaltung noch im Rahmen des vorausgegangenen Bebauungsplanverfahrens (Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt 2006) für die Errichtung eines „Profi-Baumarktes“ eine Zu/Ausfahrt zur Münchener Straße kategorisch abgelehnt. Erst im nachfolgenden Bebauungsplan 2007 für das jetzige Gewerbegebiet konnte eine neue Zufahrt zur Münchener Straße erreicht werden. Diese weist aber keine Linksabbiegespur auf und ist nur bedingt leistungsfähig und verkehrssicher. Für mögliche Intensivierungen der Handelsnutzungen ist die bestehende Zufahrt äußerst kritisch, ebenso angesichts der abzusehenden Verkehrszunahme auf der Münchener Straße (Die aktuelle Verkehrsuntersuchung geht von einer Belastung von 5.500 Kfz/Tag im Jahr 2035 aus) .

 

Für die geplante Ausweisung eines Gewerbegebietes ist die Notwendigkeit einer Linksabbiegespur auf der Münchener Straße zu erwarten. Die dafür notwendige Aufweitung macht ggf. die Anpassung des Bebauungsplans im Bereich des „Parkplatzes“ erforderlich und löst einen entsprechenden Grundstücksbedarf aus. Diese verbesserte Abbiegemöglichkeit macht es ggf. möglich, die bestehende Zufahrt zu entlasten oder ggf. sogar ganz aufzugeben.

 

Es ist deshalb noch zu prüfen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans ggf. auf die gesamte Fläche der Grundstücke Fl.Nrn. 301 und 306 (einschließlich Parkplatz) zu erweitern. Der für den Parkplatz geltende Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße“ ist dann zu ändern. Voraussetzung ist aber die Mitwirkungsbereitschaft der dortigen Grundstückseigentümer bzw. Besitzer des Parkplatzes.

 

Wohngebietsausweisung;

Bebauungsplanverfahren Fl.Nr. 306 (2017)

Mit Beschluss des Stadtrats vom 19.09.2017 wurde bereits der Aufstellungsbeschluss für die Aufstellung eines Bebauungsplans (Gustl-Waldau-Straße – BA 3) für die Errichtung von 2 Wohnhäusern beschlossen. Auf die dortigen Ausführungen und die Vorgeschichte der dortigen baulichen Entwicklung wird verwiesen.

 

Die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse haben die dortige Baulandentwicklung erschwert und verlangten die stufenweise Aufstellung von Bebauungsplänen. Um eine aufeinander abgestimmte (insbesondere auch zwischen Wohnen und Gewerbe) und ganzheitliche Siedlungsentwicklung sicherzustellen, wurde im Jahr 1991 für das gesamte Gebiet zwischen der Bernauerstraße und der Münchener Straße eine informelle Entwicklungsplanung durchgeführt. Dieser war Voraussetzung und Grundlage für eine abschnittsweise Bebauungsplanung. Der Stadtrat hat am 02.12.1997 das Strukturkonzept vom März 1992 wieder aufgegriffen und als städtebauliches Gesamtkonzept für den dortigen Teilraum bestimmt. Hierbei handelt es sich um ein informelles Entwicklungskonzept (Strukturplanung), welches gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei künftigen Abwägungsentscheidungen zu berücksichtigen ist.

 

Für den westlichen Teilbereich wurde daraufhin der Bebauungsplan „Gustl-Waldau-Straße BA1“ vom 09.10.1998 aufgestellt. Der Bebauungsplan „Gustl-Waldau-Straße (BA 1)“ und das Strukturkonzept sind aus der nachfolgenden Abbildung 1 ersichtlich.

 

Abbildung 1: 

 

Mit dem 2. Bauabschnitt folgte dann am 12.10.2012 der nächste Planungsabschnitt („Gustl-Waldau-Straße BA2“). Der Bebauungsplan „Gustl-Waldau-Straße (BA2)“ ist aus der Abbildung 3 ersichtlich.

 

Abbildung 3:

 

Jetzt ist neben der Ausweisung der Wohnbauflächen auf Fl.Nr. 306 auch die Errichtung von 2 weiteren Wohngebäuden auf der Fl.Nr. 301 geplant. Auch diese Bebauung entspricht den bisher erklärten Planungszielen (vgl. Strukturkonzept 1992) bzw. den Darstellungen des Flächennutzungsplans.

 

Die Erschließung der Grundstücke im südlichen Teil des Plangebiets erfolgt über die bestehende Gustl-Waldau-Straße. Die Straße wurde bereits beim 2. Bauabschnitt um eine Wendefläche verlängert. Eine Wegeverbindung für Fußgänger/Radfahrer (Mitbenutzung als Feuerwehrzufahrt) zur Münchener Straße ist nach Möglichkeit vorzusehen, jedoch keine Straßenanbindung. Ob das gelingt, ist auch vom Lärmschutzkonzept abhängig.

 

Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik

Die Ausweisung von Wohnbauland erfolgt im bisherigen Außenbereich. Inhaltlich ist der Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses über die soziale Wohnungsbaupolitik der Stadt Grafing b.M. vom 15.11.2015 eröffnet. Gemäß den Vollzugsrichtlinien des Stadtrats 2017 erfolgt die inhaltliche Anwendung des Grundsatzbeschlusses nur, wenn die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden für

a) mehr als 2 Wohngebäude oder

b) eine Wohnbebauung mit mehr als 5 Wohnungen je Wohngebäude,

c) für eine Wohnbebauung mit einer zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt mehr als 350 m².

 

Es sind auch keine Wohngebäude oder die Wohnbebauung anzurechnen, für die auf Grundstücken der gleichen Eigentümer (oder Rechtsvorgänger) in anderen Bebauungsplänen im Gemeindegebiet der Stadt Grafing b.M. innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren eine Wohnbauausweisung erfolgt ist.

 

Verfahren

Der Teilraum ist zwar an drei Seiten von einer Bebauung umgeben und wird im Westen durch die Münchener Straße begrenzt, aufgrund dieser siedlungsstrukturellen Gegebenheit ist es jedoch nicht ausgeschlossen, dass diese Flächen „innerhalb des Siedlungsbereichs“ liegen und damit der Anwendungsbereich des § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innentwicklung) eröffnet ist. Die Rechtsprechung (vgl. BVerwG 04.11.2015) beschränkt aber den Anwendungsbereich des § 13a BauGB sehr streng und schließt die Einbeziehung auf Außenbereichsflächen grundsätzlich aus. Dies gilt zumindest dann, wenn diese „jenseits der Grenze eines Siedlungsbereiches“ liegen. Die Rechtsfehlerfolge ist die Nichtigkeit des Bebauungsplans, da in der Folge die Umweltberichtspflicht verletzt wird.

 

Die örtliche Situation lässt eine gesicherte Einschätzung über die Anwendbarkeit des Bebauungsplans zur Innenentwicklung nicht zu. Im Zweifelsfall ist deshalb (Rechtsicherheit und Investitionssicherheit) von der Aufstellung im beschleunigten Verfahren abzusehen. Die Bebauungsplanaufstellung hat im Regelverfahren zu erfolgen.

 

In der anschließenden Diskussion begrüßte ein Ausschussmitglied den Beschluss, lärmschonendes Gewerbe ins Auge zu fassen.

Auf Nachfrage erläuterte der Verwaltungsvertreter die Zufahrtmöglichkeiten zum Gewerbegebiet. Zum geplanten Gewerbegebiet bestehe nur eine Fahrverbindung über die Münchener Straße. Der Gewerbe- und Wohnverkehr wird damit strikt getrennt werden.

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Der Sitzungsleiter betonte, dass im Gewerbegebiet keine Tankstelle gebaut werden wird. Nur ein wohnortfreundliches Gewerbe wird dort angesiedelt. Auf Nachfrage eines Ausschussmitgliedes gab er bekannt, dass es noch keinen Plan gibt, welches Gewerbe dort hinkommt. Der Vertreter der Verwaltung fügte hinzu, dass es nicht die Regel ist, projektbezogen zu bauen. Ein Interessent wird nach der Aufstellung des Bebauungsplanes gesucht. Eine Verwertungspflicht bestehe nicht, die Flächen können auch länger brachliegen.

 


Nach Sachvortrag und Diskussion beschloss der Bau- und Werkausschuss als beschließender Ausschuss (Art. 32 Abs. 2 BauGB, § 2 Nr. 8 GeschO) einstimmig wie folgt:

 

  1. Für die unbebauten Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 301 und 306 der Gemarkung Nettelkofen wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (§ 2 Abs. 1 BauGB):

a)      Im nördlichen Teil (ca. 4.500 m²) für ein (eingeschränktes) Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO). Durch eine Gliederung nach der Art der baulichen Nutzung mittels Lärmkontingentierung ist die Bebauung auf Gewerbebetriebe zu beschränken, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO wird gemäß § 1 Abs. 5, 6 BauNVO ausgeschlossen.

b)      Für den südlichen Teil (ca. 3.200 m²) für ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

 

  1. In Abstimmung mit den Besitzern des nördlich anschließenden Parkplatzes auf Fl.Nr. 301 ist die Möglichkeit einer gemeinsamen Zufahrt (mit Linksabbiegespur) zu prüfen; hierfür ist der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße (2017)“ dann zu ändern.

 

  1. Der Aufstellungsbeschluss vom 19.09.2017 für die Ausweisung eines Wohngebiets auf dem Südteil der Fl.Nr. 306 der Gemarkung Nettelkofen im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird durch den erneuten Aufstellungsbeschluss mit einer Gesamtplanung der unbebauten Grundstücke Fl.Nrn. 301 und 306 der Gemarkung Nettelkofen und der Durchführung im herkömmlichen Verfahren ersetzt.

 

  1. Die Verwaltung wird mit der öffentlichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses beauftragt (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten abzuschließen (§ 12 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 15.11.2015 in der zum maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Fassung kommt für die geplante Wohngebietsausweisung (südlicher Teil) zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der verbilligte Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozialförderungswürdigen Wohnungsbedarf durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell), soweit die Bagatellgrenze (Vollzugsrichtlinien zum Grundsatzbeschluss 2017) überschritten wird.