Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Vollzug des Baugesetzbuches;
Ortsplanung für die Dorfstrukturerhaltung und städtebauliche Fortentwicklung des Ortsteiles Wiesham
a) Informelle Entwicklungsplanung (Feststellungsbeschluss)
b) Änderung des Flächennutzungsplanes (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB)
c) Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes gem. § 30 Abs. 1 BauGB (Aufstellungsbeschluss § 2 Abs. 1 BauGB unter Änderung des Stadtratsbeschlusses vom 19.09.2017 zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes zur Dorfstrukturerhaltung / Wohnungszahlbeschränkung)

BezeichnungInhalt
Sitzung:23.06.2020   BWA/001/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Nach einleitenden Worten erteilte der Sitzungsleiter dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte die folgende, am 15.06.2020 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat sich anlässlich verschiedener Bauwünsche dazu entschlossen, eine informelle Entwicklungsplanung für Wiesham einzuleiten (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 05.05.2014).

 

Begleitend dazu mussten die Hochwassergrenzen in Wiesham ermittelt werden, da die bis dahin festgesetzten Überschwemmungsgebiete (2005) vom zuständigen Freistaat Bayern nicht für die unbebaubaren Ansiedlungen (Splittersiedlungen) wie vormals Wiesham ermittelt wurden. Bei den Überschwemmungsgebieten und ggf. daraus entstehenden Planungsverboten handelt es sich um zentrale Planungsbelange (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB) und unverzichtbare Entscheidungsgrundlagen, um die Möglichkeiten und Grenzen der städtebaulichen Entwicklung beurteilen zu können. Im August 2015 konnte dann die Festsetzung der Überschwemmungsgebiete zum Abschluss gebracht werden.

 

In der Sitzung am 23.06.2015 hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann erstmals mit einer Vorstudie eines städtebaulichen Entwicklungsplanes befasst, um die ortsplanerischen Ziele für den Ortsteil Wiesham zu definieren. Entsprechend dem Entwurfsinhalt bestand Übereinstimmung, dass sich für Wiesham nur eine sehr behutsame und organische Entwicklung vertreten lässt, die sich dem Grunde nach auf eine Abrundung der vorhandenen Siedlungsränder beschränken muss. Die Entwicklung neuer Baulandflächen ist auf diese Mindestanforderungen zu begrenzen, zumal es noch erhebliches Baupotential innerhalb des bebauten Bereiches zu nutzen gibt. Im Mittelpunkt steht vielmehr die Zielsetzung, die dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen zu erhalten und auf die Erhaltung und Fortentwicklungsmöglichkeiten der Landwirtschaft vorrangig Rücksicht zu nehmen. 

 

Grundsätzlich wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die geordnete Entwicklung von Wiesham für erforderlich angesehen. So zeichnete sich damals schon deutlich ab, dass in der Folge der eingetretenen Entwicklung von der Splittersiedlung (§ 35 BauGB) zum Ortsteil (§ 34 BauGB) eine bauliche Entwicklung entstehen wird, die nicht der Selbstentwicklung überlassen werden kann. Spätestens nach dem Bau der Ostumfahrung und der damit einhergehenden Abstufung der Ortsdurchfahrt von Wiesham zu Gemeindestraße (2017) und dem Anschluss an die zentrale Abwasserkanalisation (2019/2020) muss mit einer vermehrten Bautätigkeit gerechnet werden, die eine planerische Steuerung verlangt. Nur mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes gelingt es, die dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen zu erhalten und die Entwicklung der noch verbliebenen landwirtschaftlichen Betriebe zu schützen.

 

Bau-, Werk- und Umweltausschuss 23.05.2015 – Beschluss:

Als Entscheidungsgrundlage wurde - bezugnehmend auf die damalige Vorstudie – die Erarbeitung einer informellen Entwicklungsplanung beschlossen. Die Einleitung von städtebaulichen Planungen wird bis dahin zurückgestellt.

 

Ausgelöst durch einen Änderungs-Bauantrag (Tektur) zum Neubau des Mehrfamilienhauses Wiesham 3b und 3c musste sich die Stadt Grafing b.M. dann im Jahr 2017 mit der Frage auseinandersetzen, ob eine ungeregelte Errichtung von Wohnungen mit den erörterten Planungszielen übereinstimmt. Entgegen den ursprünglich als Obergrenze angesehenen und genehmigten 9 Wohnungen war geplant, in dem o.g. Anwesen weitere Wohnungen zu errichten. Da die Anzahl der Wohnungen kein Zulassungsmerkmal des Einfügungsgebotes darstellt, musste die Stadt Grafing b.M. die Aufstellung eines die Wohnungszahl beschränkenden (einfachen) Bebauungsplanes beschließen. Um diese Planung zu sichern und damit die ungebremste Errichtung von Mehrfamilienhäusern in dem bisher dörflichen Gepräge zu unterbinden, wurde am 26.09.2017 eine Veränderungssperre erlassen.

 

Bau-, Werk- und Umweltausschuss 27.07.2017 und Stadtrat 19.09.2017 – Beschluss:

Die Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur im Ortsteil Wiesham ist durch einen einfachen Bebauungsplan zu regeln. Planungsziel ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) und die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf höchstens 9 Wohnungen je Wohngebäude.

 

Die Stadt Grafing b.M. ist mit dem damaligen Bauwerber übereingekommen, dass ungeachtet der Veränderungssperre der damalige Bauantrag für zusätzliche Wohnungen nicht mehr weiterverfolgt wird, bis das Bebauungsplanverfahren zum Abschluss gebracht ist. Die Absichten zur Errichtung übermäßiger Wohnungszahlen und damit einer dorfuntypisch großen Mehrfamilienhausbebauung wurde vorerst aufgegeben. Mittlerweile verfolgt der Bauwerber das Interesse an einer zusätzlichen Bebauung, und zwar durch ein Wohnhaus (Doppelhaus / Mehrfamilienhaus) auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/1. Das ca. 600 m² große Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs (§ 34 BauGB) und hat damit einen gesetzlichen Bebauungsanspruch.  Demgegenüber wird damit aber in unzweckmäßiger Weise an die Landwirtschaft herangerückt, deren Hofstelle unmittelbar auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegt. Hier würde auch eine ortplanerisch unerwünschte bauliche Enge entstehen. Ortsplanerisches Ziel ist die Freihaltung dieser Fläche durch Festsetzung einer privaten Grünfläche (Hausgarten). Damit kann eine für Dörfer so bedeutsame Freiflächenstruktur und außerdem ausreichend Schutzabstand zwischen der Wohnbebauung und der Landwirtschaft geschaffen werden. 

 

Die Festsetzung von privaten Grünflächen und der damit einhergehende Entzug von Baurecht ist aber mit dem verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz regelmäßig nur in Übereinstimmung zu bringen, wenn der Flächen- und Wertverlust kompensiert wird (vgl. BayVGH 07.03.2018). Das soll durch Ausweisung einer nach Norden abgerückten Baufläche am westlichen Ortsrand ausgeglichen werden.

 

Diese bisher dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnenden Flächen liegen innerhalb der für eine organische Entwicklung vertretbaren Ortsrandbereiche, wie sie in dem städtebaulichen Entwicklungsplan (Entwicklungsstudie vom 21.01.2020) dargestellt sind.

 

Informelle Entwicklungsplanung:

Ausgelöst durch einen Bauwunsch für das Grundstücks Fl.Nrn. 916/4 am südöstlichen Ortsrandrücksprung, für das aufgrund der Außenbereichslage das gemeindliche Einvernehmen versagt werden musste (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 25.02.2014), hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss die städtebauliche Eignung und das Interesse zur Baulandausweisung erklärt. Durch eine informelle Entwicklungsplanung soll dabei die ganzheitliche Entwicklung von Wiesham als Grundlage für die darauf aufbauende Bauleitplanung bestimmt werden. Wegen des grundlegenden Baudrucks für alle Ortsteil wird mit der informellen Entwicklungsplanung ein städtebauliches Planungsinstrument eingesetzt, um zu Beginn des Verfahrens die räumlichen und inhaltlichen Entwicklungsziele der Siedlung zu beschreiben und gegen weitergehende private Baulandwünsche und gegen Bezugnahmen abzugrenzen. Hierfür sind informelle Entwicklungspläne gut geeignet, da sie zum einen bereits detaillierte (parzellenscharfe) und konkrete Inhalte der baulichen Entwicklungsziele beschreiben, zum anderen aber mangels seiner fehlenden rechtlichen Verbindlichkeit ausreichend Spielraum für eine Anpassung an die sich ändernden städtebaulichen Bedürfnisse und Gegebenheiten in den nachfolgenden Bauleitplanungen verschaffen. In der räumlichen engen Abstimmung mit dem Flächennutzungsplan, der als vorbereitender Bauleitplan die Aufgabe hat (§ 5 BauGB), die ganzheitliche städtebauliche Entwicklung der Bodennutzung in ihren Grundzügen zu koordinieren, wird damit letztendlich der ortsplanerische Rahmen der Siedlungsentwicklung bereits vorab anhand konkret bezeichneter ortsplanerischer Inhalte bestimmt. Rechtlich kommt den informellen Planungsinstrumenten keine unmittelbare äußere Rechtswirkung zu; sie haben aber eine interne Bindungswirkung, da sie gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im Rahmen der Planabwägung zu beachten sind.

 

Der Entwicklungsplan vom 21.01.2020 folgt dem erklärten Planungsziel einer moderaten und zurückhaltenden Entwicklung des traditionell dörflich geprägten Ortes Wiesham, in dem es eine zusätzliche Bebauung auf die Schließung von Siedlungsrücksprüngen beschränkt. Besondere Bedeutung wird der Beibehaltung von ausreichend Freiflächen und einer gerade für Dörfer typischen Ortsrandeingrünung (Obstgärten) beigemessen. Von zentraler Bedeutung ist auch die Sicherung ausreichender Abstände zu den landwirtschaftlichen Betrieben, um deren Erhalt und Fortentwicklung zu sichern. Die ermittelten Überschwemmungsflächen werden von jeglicher Bebauung ausgenommen.

 

Gerade auch aus diesem Grund wird das Grundstück Fl.Nr. 885/1 als Hausgarten (Grünfläche) festgesetzt, um dort die beabsichtigte Wohnbebauung in unmittelbarer Hofnähe zu verhindern. Zur eigentumsrechtlichen Kompensation werden 2 Bauflächen am Nordwestlichen Ortsrand vorgesehen. Allein in der „Verlagerung“ eines bestehenden Baurechts erklärt sich die alleine hier entstehende Bebauung über den bisher baulich geprägten Bereich hinaus.

 

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan 1986 der Stadt Grafing b.M. stellt Wiesham entsprechend seiner damaligen Bedeutung als Siedlungssplitter im Außenbereich dar (Fläche für die Landwirtshaft). Aufgrund der im Rahmen der baulichen Veränderungen eingetretenen Veränderungen wurde für Wiesham im Jahr 2010 die Innenbereichsqualität festgestellt (Bebauung von ausreichendem städtebaulichen Gewicht und Ausdruck organischer Siedlungsform). Mit der jetzt beabsichtigten Aufstellung eines Bebauungsplans verlangt das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) die vorherige Änderung des Flächennutzungsplanes. Die Darstellung und räumliche Festlegung der Bau- und Grünflächen (§ 5 Abs. 2 Nrn. 1, 5 BauGB) erfolgt entsprechend den Inhalten des informellen Entwicklungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB); die festgesetzten Überschwemmungsgebiete sind darzustellen als freizuhaltende Wasserflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 7 BauGB).

 

Bebauungsplan:

Entgegen der früheren Überlegungen, die Baulandneuausweisungen durch städtebauliche Satzungen (Ergänzungssatzung § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) zu regeln, wird jetzt die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) empfohlen. Aufgrund des erforderlichen Regelungsumfangs besteht ein ganzheitliches Koordinierungsbedürfnis, das allein mit den wenigen erlaubten Festsetzungsmöglichkeiten von städtebaulichen Satzungen (§ 34 Abs. 5 S. 2 BauGB) nicht erreicht werden kann. Nachdem zudem auch Regelungen für den bereits bebauten Bereich zu treffen sind (Wohnungszahlbeschränkung, § 9 Abs. 1 nr. 6 BauGB), war die Aufstellung eines (einfachen) Bebauungsplanes ohnehin notwendig. 

Um die Planungskapazitäten zu bündeln, ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes zweckmäßig und erforderlich.

 

In der anschließenden Diskussion fragte ein Ausschussmitglied, ob in Wiesham auch der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungspolitik (Einheimischenbaulandprogramm) zur Anwendung kommt. Damit könnten Wohnungen innerhalb der großen landwirtschaftlichen Gebäude für den sozialen Bedarf gesichert werden.

 

Der Vertreter der Verwaltung erläuterte, dass im Rahmen der Neuausweisung von Wohnbauland der Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungspolitik 2015 inhaltlich eröffnet ist. Aufgrund der geltenden Bagatellregelung ist aber keine Baulandausweisung über der dort bestimmten Größenordnung (mehr als 2 Wohnhäuser je Eigentümer) erlaubt und damit von der Sozialbindung freigestellt. Die angesprochenen landwirtschaftlichen Gebäude liegen weitestgehend innerhalb des Bebauungszusammenhangs und sind bereits bebaubar. Durch diesen Bebauungsanspruch fehlt es an der Möglichkeit, städtebauliche Verträge (Sozialbindungsregelungen) zu treffen (§ 11 Abs. 2 BauGB).

 

Ein Ausschussmitglied gab Anregungen für eine Verbesserung des Entwicklungsplanes. Für die größeren Baukörper müsse eine Lösung gefunden werden, um den dörflichen Charakter zu erhalten; hier ist die Wohnungszahlbeschränkung unverzichtbar. Eine Wiederholung des Umbaus landwirtschaftlicher Gebäude zu übergroßen Mehrfamilienhäusern muss verhindert werden. Jedoch können manche Häuser beispielsweise anders positioniert werden. Reihenhäuser seien nicht typisch für ein Dorf und sollten daher verhindert werden. Am Südrand ist eine Ortsrandeingrünung zu ergänzen.

Auf die Frage, ob die Größe der neuen Wohnungen beschränkt werden könnte, erklärte der Vertreter der Verwaltung, dass keine Ermächtigungsgrundlage für Mindest- oder Höchstgrenzen von Wohnungen bestehen.


1.         Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der (informelle) städtebauliche Entwicklungsplan vom 21.01.2020 wird unter Berücksichtigung der nachfolgend bezeichneten inhaltlichen Änderungen festgestellt (Feststellungsbeschluss) und als Entscheidungsgrundlage für die Bestimmung der ortsplanerischen Ziele für den Ortsteil Wiesham bestimmt (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).

 

Inhaltliche Änderungen:

a.       Die im Entwurf zusammenhängend (Kettenbauweise) dargestellte Bebauung auf Fl.Nr. 889 der Gemarkung Wiesham ist in 2 getrennte Bauräume aufzulösen

 

b.      Die „Dreiecksfläche“ südlich des Gebäudes zwischen der Wasserburger Straße und dem Gebäude Wiesham 4 ist als Streuobstwiese (Ortsrandeingrünung) darzustellen.

 

c.       Die strenge Gebäudestellung der beiden in West-Ost ausgerichteten Gebäude unmittelbar östlich der Wasserburger Straße (Fl.Nr. 916/1 und 917/1) ist aufzulösen (z.B. südliches Haus in Nord-Süd-Ausrichtung)

 

2.         Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Die Einleitung des Bauleitplanverfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplanes (17. Änderung) für den Bereich von Wiesham im räumlichen und inhaltlichen Umfang des städtebaulichen Entwicklungsplanes vom 21.01.2020 wird beschlossen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

3.         Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Die Einleitung des Bauleitplanverfahrens für die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB) für den Bereich von Wiesham im räumlichen und inhaltlichen Umfang des städtebaulichen Entwicklungsplanes vom 21.01.2020 wird mit folgenden Kerninhalten beschlossen:

a)    Festsetzung eines Dorfgebietes (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 5 BauNVO)

b)   Begrenzung der Wohnungszahl (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) auf max. 9

     Wohnungen je Wohngebäude

c)    Sicherung der privaten Grünfläche auf Fl.Nr. 885/1 der Gemarkung Nettelkofen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) und Festsetzung einer ausgeprägten Ortsrandeingrünung.

d)   Ausweisung bzw. Festsetzung der im städtebaulichen Entwicklungsplan dargestellten Bebauung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) als überbaubare Grundstücksfläche.

 

4.         Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes zur Wohnungszahlbeschränkung und Gebietsartfestsetzung wird aufgegeben (Verfahrenseinstellung). Der Aufstellungsbeschluss des Stadtrates vom 19.09.2017 wird aufgehoben.

 

5.         Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes wird im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt.

 

6.         Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) soll gemeinsam mit der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt werden (§ 4a Abs. 2 BauGB). Die Erörterung und Unterrichtung nach § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch die Verwaltung.

 

7.         Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Mit der Ausarbeitung der 17. Änderung des Flächennutzungsplanes wie auch mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Wiesham“ wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beauftragt.