Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes Aiblinger Straße (2. Bauabschnitt) für das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 der Gemarkung Grafing;
Vorstellung der konzeptionellen Bebauungsinhalte (Konzeptplanung) und ggf. Billigungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.04.2020   StR/072/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Auf Antrag der CSU-Fraktion vom 18.03.2019 haben der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 26.03.2019 und der Stadtrat am 07.05.2019 wie folgt Beschluss gefasst:

 

1.    Die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für die Ausweisung des städtischen Grundstücks Fl.Nr. 588 Gemarkung Grafing, als (Allgemeines) Wohngebiet wurde beschlossen. Planungsziel ist die zügige Schaffung von bezahlbarem Wohnraum (Mietwohnungsbau), vor allem für Personen mit mittlerem und geringem Einkommen/Vermögen, die vorrangig aus dem Gemeindegebiet Grafing stammen.

 

2.    Das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 ist für den öffentlichen Mietwohnungsbau zu nutzen (vgl. Nr.1 lit c, Nr. 5.1 lit.b des Grundsatzbeschlusses vom 10.11.2015). Um die ohnehin sehr angespannte Haushaltslage der Stadt Grafing nicht zu belasten, hat die Umsetzung möglichst in Zusammenarbeit mit staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen zu erfolgen. Durch Grundstücksübertragung mittels Erbbaurecht kann dabei die Mietverbilligung dauerhaft gesichert werden, wobei das Grundstück langfristig im Eigentum der Stadt bleibt. Ein (Teil-)Verkauf des Grundstücks Fl. Nr. 588 ist allenfalls zur Finanzierung des sozialgerechten Wohnungsbaus vorzusehen.

 

Diese Entscheidung steht auch im unmittelbaren Zusammenhang mit den langjährigen Bemühungen der Stadt Grafing b.M., den nach der Verlagerung des Bauhofbetriebs (Juni 2017) brach gefallenen Altstandort an der Von-Hazzi-Straße für den staatlich geförderten Wohnungsbau zu nutzen. Eine wirtschaftliche Bebauung und eine optimierte Grundstücksnutzung ist für das Gelände des „Alten Bauhofs“ (Fl.Nr. 514/5) aber nur gemeinsam mit dem dort angrenzenden staatlichen Grundstück Fl.Nr. 514/6 möglich.

 

Dabei ist der Freistaat Bayern aufgrund des erklärten Staatsbedarfs auch daran gehindert, das Grundstück Fl.Nr. 514/6 an die Stadt Grafing b.M. zu veräußern (Nr. 1.1 der Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken). Die Bemühungen über eine gemeinsame Bebauung der aneinander liegenden und in vielerlei Sicht voneinander abhängigen Grundstücke waren aber bisher nicht erfolgreich bzw. sind außergewöhnlich kompliziert in der Abwicklung.

 

In den Vertragsgesprächen mit dem Freistaat Bayern wurde deshalb die Möglichkeit eines Grundstückstausches eingebracht. Mit einem Grundstückstausch kann den Anforderungen des staatlichen Grundstücksbedarfs (Nr. 7.1 der VV zu Art. 64 BayHO) entsprochen werden. Ein Tausch löst damit das grundsätzliche Veräußerungsverbot von staatsnotwendigen Flächen auf, an das ansonsten ein sehr strenger Maßstab gestellt wird.

 

Der Freistaat Bayern hat dabei das Grundstück Fl.Nr. 588 (Aiblinger Straße) als potentiell geeignete Tauschfläche erklärt. Über den bloßen wertgleichen Tausch hinaus wurde aber auch noch das staatseigene Interesse bekundet, diese Flächen ggf. in ganzer Größe zu erwerben, um dort, durch die staatseigene BayernHeim wiederum, staatlich geförderte Wohnungen zu errichten. Mit dieser Vorgehensweise ist die Stadt Grafing b.M. sogar in die Lage versetzt, das Grundstück mit einem leistungsfähigen und dauerhaften Partner zu entwickeln und dafür – über den Tausch hinaus – sogar lukrativ zu veräußern. Damit einher geht bei der Zusammenarbeit mit dem Freistaat Bayern die dauerhafte Sicherheit der zweckgebundenen Verwendung des Grundstücks für den von der Stadt verfolgten Zweck, der Schaffung bezahlbaren Wohnraums (Mietwohnungsbau).

 

Voraussetzung für die weiteren Verhandlungsschritte ist es jetzt, möglichst zügig die städtebaulichen Grundlagen für die Bebauung zu bestimmen. Auf der Grundlage eines entsprechenden Bebauungsentwurfs (Konzeptplan), der erste Erkenntnisse über Art und Maß der baulichen Nutzung (Gebäudegrößen, Geschosszahl) liefert, kann dann die Vertragsabwicklung zum Grundstückstausch vorbereitet werden.

 

Die für beide Grundstücke in Aussicht genommene Bebauung (auch für das Gelände des Alten Bauhofes ist das Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen) sind dann die Grundlage für die Wertermittlung. Die endgültige Bestimmung des Grundstückswertes erfolgt dann anhand der erst im künftigen Bebauungsplan verbindlich festgelegten wertmaßstäblichen Kenngrößen, also der höchstmöglichen Geschossfläche, und dem noch zu vereinbarenden Kaufpreis (z.B. Bodenrichtwert und Umrechnungskoeffizient auf die zulässige Geschossfläche).

 

Erklärtes Ziel ist es, auf der Grundlage des Konzeptplanes und der dort (unverbindlich und grob) dargestellten Bebauungsmöglichkeit einen Grundstückstauschvertrag zu entwickeln. Dafür muss die wertmaßstäbliche Kenngröße – zum Beispiel wertermittlungsrelevante Geschossfläche – gefunden werden, die dann in einer gewissen Variationsbreite unabhängig vom letztendlich dann im Bebauungsplan tatsächlich festgesetzten Nutzungsmaß festgelegt wird. Damit wäre der Abschluss des Grundstückstauschvertrags schon frühzeitig möglich und müsste nicht bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Fl.Nr. 588 zurückgestellt werden. Die Stadt könnte damit zeitnah das staatliche Grundstück Fl.Nr. 514/6 am alten Bauhof erwerben und bebauen, ohne den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens an der Aiblinger Straße abwarten zu müssen.

 

a)    Strukturkonzept 2015

Kernaufgabe der kommunalen Bauleitplanung ist es, die geordnete Siedlungsentwicklung sicherzustellen. Besondere Schwierigkeiten entstehen gerade dann, wenn größere Planungsräume in verschiedenen zeitlich getrennten Bebauungsplänen (also abschnittsweise) entwickelt werden. Um auch in diesen Planungsfällen eine ganzheitliche und aufeinander abgestimmte Planung für zusammenhängende Räume sicherzustellen, hat sich in der Planungspraxis die Aufstellung von informellen Entwicklungsplanungen (Strukturpläne, Rahmenpläne, Entwicklungskonzepte) bewährt.

 

Es handelt sich bei diesen informellen Planungen um eine Vorstufe zur Bauleitplanung. Einerseits sind sie detaillierter als der Flächennutzungsplan und erlauben damit eine situationsgerechte Entscheidung über die Bebauungsinhalte, anderseits lassen sie – da informell (einfache Beschlussentscheidung) – große Handlungsspielräume für nachfolgende Bebauungsplanverfahren offen. Mittelbar kommt Entwicklungsplänen dahingehend eine rechtliche Wirkung zu, als ihre Ergebnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Planungsleitlinie (Abwägungsbelang) zu berücksichtigen sind.

 

Gerade die verkehrliche Erschließung sowie die Bau-, Nutzungs- und Grünstruktur erfordern eine raumübergreifende Betrachtungsweise, da ansonsten bei abschnittsweisen Bebauungsplänen die Gefahr planerischen Stückwerks (städtebauliche Unordnung) entsteht. Eine lediglich punktuelle (abschnittsweise) Siedlungsentwicklung in einem weiträumig als Siedlungsfläche bestimmten Gebiet, wie sie mit der Forstsetzung der Bebauung an der Aiblinger Straße im südlichen Anschluss an die Pfarrer-Aigner-Straße zur Diskussion steht, kann deshalb die Anforderungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung nur dann erfüllen, wenn sie Teil eines großräumigen Siedlungskonzeptes ist.

Schon in den 1990er Jahren anlässlich der Ansiedlung des Aldi-Marktes und dann wieder 2012 bei den Vorberatungen zum Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ wurde es als erforderlich angesehen, die Entwicklung und die Erschließung des gesamten potentiellen Siedlungsraumes zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße zu betrachten und zu koordinieren. Im Westen wird der Siedlungsraum durch eine geplante Westtangente der Aiblinger Straße (Aiblinger Spange) begrenzt, also einer nach Westen verlegten Trassenführung der Staatstraße St 2089.

 

Es ist deshalb auch jetzt zu Beginn der Planungsüberlegungen über eine Erweiterung des Baugebietes “Pfarrer-Aigner-Straße“ sicherzustellen, dass dieser weitere Teilabschnitt mit den planerischen Gesamtüberlegungen für diesen Teilraum bis hin zum geplanten Siedlungsabschluss („Aiblinger Spange“) abgestimmt ist.

 

Wie erwähnt, wurde bereits anlässlich der Aldi-Ansiedlung eine Strukturplanung aus den 1990er Jahren festgelegt. Man hat sich schon damals dafür entschieden, neben der Ansiedlung des Aldi-Marktes als Nahversorgungsmarkt (damals als Betriebsverlagerung vom Marktplatz) die weiteren Flächen für den Wohnungsbau zu nutzen. Auf diese Grundsatzentscheidung hin hat die Stadt auch seither alle hartnäckigen Bemühungen abgewehrt, dort weitere Einzelhandelsmärkte und sonstiges Gewerbe anzusiedeln. An dieser bedeutsamen Entscheidung sollte uneingeschränkt festgehalten werden.

 

Strukturkonzept 31.01.1992:

 

In der Auseinandersetzung mit diesen früheren konzeptionellen Planungsvorstellungen (Strukturkonzept vom 31.01.1992) wurde die Strukturplanung dann anlässlich der Vorarbeiten für das Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ aktualisiert. Der geänderte (fortgeschriebene) Strukturplan wurde in Form der städtebaulichen Studie des Architekturbüros Immich vom 19.02.2015 am 24.03.2015 beschlossen (Feststellungsbeschluss).

 

Strukturkonzept 2015:


Strukturkonzept 2020:

Das Strukturkonzept 2015 gilt es jetzt anlässlich der Planungsüberlegungen für die Erweiterung des Baugebietes „Pfarrer-Aigner-Straße“ erneut fortzuschreiben und insbesondere an die abweichende tatsächliche bauliche Entwicklung anzupassen, wie sie durch den Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ (Baugebiet Pfarer-Aigner-Straße) entstanden ist.

 

 

Das jetzt neu erarbeitete Strukturkonzept vom 15.04.2020 behält die Grundzüge der Verkehrsstuktur fast unverändert bei. Lediglich nördlich der neuen Wohnbebauung der Pfarrer-Aigner-Straße (zwischen dem Wohnhaus Pfarrer-Aigner-Straße 8 und der Heizzentrale) wird eine zweite Haupterschließungsstraße in westlicher Richtung vorgeschlahgen um eine zu starke Verkehrskonzentration auf die Pfarrer-Aigner-Straße zu vemeiden.

 

Beibehalten wird der Vorschlag, die Pfarrer-Aigner-Straße nicht auf kürzestem Weg mit der Aiblinger Straße zu verbinden und direkt im Süd daran anzuschließen. Auch langfristig soll ein unerwünschter Querverkehr zwischen der Aiblinger Straße und der Glonner Straße durch die neu entwickelten Baugebiete im Interesse der Wohnruhe und der Aufenthaltsqualtität vemieden werden. Die Abilinger Straße soll – auch nach der späteren Verlegung der St 2089 nach Westen – die Haupterschließungsstraße bleiben. Hinzu kommt eine weitere zentrale Haupterschließeungsstraße in der Direktverbindung zur Glonner Straße erst weiter westlich, die dann etwa mittig der weitläufigen Siedlungsflächen verlaufen soll.

 

Die Bebauung in der westlichen Fortsetzung des Baugebietes „Pfarrer-Aigner-Straße“ soll vorrangig im Geschosswohnungsbau entwickelt werden mit 3 Vollgeschossen. Ob ggf. auch wieder eine 4-geschossige Bebauung entwickelt werden soll, ist noch abzuwägen. Wegen der nur 2-geschossigen Reihenhausbebauung (II+D) in der südlichen Pfarrer-Aigner-Straße ist eine 4-geschossige Bebauung jedenfalls im direkten Anschluss ortsplanerisch bedenklich. Jedenfalls die direkt daran anschließende Bebauung und die Wohngebäude entlang der Aiblinger Straße (1. Baureihe) sollten jedenfalls auf max. 3 Vollgeschosse begrenzt werden, um einen verträglichen Übergang zum Baubestand zu schaffen. Ob die Bebauung in 2. Reihe dann durchgehend mit 4 Vollgeschossen entwickelt werden soll, kann auf der Ebene der Strukturplanung offen gelassen und dann im Bebauungsplanverfahren entschieden werden.

 

Besondere Bedeutung kommt auch der Vorhaltung von Flächen für Kindertageseinrichtungen zu. Hierzu würde sich das städtische Grundstück Fl.Nr. 589/2 anbieten, das auf einer Größe von 3.400 m² die für die Gebietsversorgung  nowendigen Kapazitäten schaffen kann. Da aber generell eine Konzentration der Kindertageseinrichtungen im Norden und Osten der Stadt besteht, wird ein zweiter Standort im Bereich des Strukturgebietes empfohlen. Hier bietet sich die Fläche im Bereich der Glonner Straße westlich des Aldi-Marktes an.

 

Der Siedlungsraum sieht auch einen ausreichenden räumlichen Abstand zur geplanten Westtangente vor, der als Grünzug von Bebauung freizuhalten ist. Dort bietet sich die Gelegenheit, etwa auch siedlungsnahe und dezentrale Jugenspieleinrichtungen zu schaffen, für die in Grafing ein dringender Bedarf besteht.

 

Bebauungskonzept Fl.Nr. 588

 

Gemäß der o.g. Beschlussfassung des Stadtrates vom 07.05.2019 ist bisher nur eine Entwicklung des Grundstücks Fl.Nr. 588 vorgesehen. Darüber hinaus wurde jetzt auch Interesse vom Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstücks Fl.Nr. 555 bekundet, den südlichen Teil dieses Grundstücks ebenfalls für eine Wohnbebauung zur Ausweisung zu bringen.

 

Auch wenn im Rahmen des Entschließungsermessens über die Aufstellung von Bebauungsplänen auf die Begrenzung für das städtische Grundstück (ca. 5.600 m²) beharrt werden kann (es besteht kein Rechtsanspruch zur Aufstellung von Bebauungsplänen; § 1 Abs. 3 BauGB), bietet sich eine entsprechende Vergrößerung des Siedlungsbereiches aber nicht nur aus städtebaulichen Gründen durchaus an.

 

Für eine beidseitige Bebauung spricht der Vorteil einer effizienteren Erschließung und auch die damit einhergehende Verfügbarkeit der Erschließungsflächen. Insbesondere lässt sich dadurch für die Übergangszeit – bis zur späteren Fortsetzung des Baugebietes - auch die zwangsläufig notwendigen Wendemöglichkeiten für Rettungs- und Versorgungsfahrzeuge – deutlich einfacher realisieren.

 

Vor allem ist es auch die damit gegebene Möglichkeit zur Anpassung (Modellierung) des derzeit sehr bewegten Geländes, die bei einer Einbeziehung des Nachbargrundstückes dann ebenfalls in vereinfachter Weise umgesetzt werden kann. So besteht im Bereich der Erweiterungsfläche eine Geländesenke mit einer Höhendifferenz von 3 Metern, die für die künftige Bebauung eine Geländeanpassung unverzichtbar macht.

 

Die Frage der konkreten Größe und der Umgriffsgrenzen eines künftigen Bebauungsplangebiets kann aber derzeit noch zurückgestellt werden und ist auch noch nicht entscheidungsreif. So sind die eigentumsrechtlichen Voraussetzungen für die Fl.Nr. 588 noch zu klären und damit die Einbeziehung in das verbindliche Bebauungsplanverfahren noch offen. Die städtebauliche Grundordnung der Bebauung und Erschließung für die Flächen nördlich der städtischen Fl.Nr. 588 sind jedoch bereits in das Bebauungskonzept integriert und ermöglichen dadurch eine konzeptionelle Entscheidung über die künftige ortsplanerische Entwicklung. 

 

Nur nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass für die Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses auf das Grundstück Fl.Nr. 555 das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Dafür war Voraussetzung, dass der Aufstellungsbeschluss bis zum 31.12.2019 gefasst ist. Aufgrund der fortgeschrittenen Zeit ist aber ohnehin ein gemäß § 13b BauGB notwendiger Abschluss des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31.12.2021 schon nicht mehr möglich. Die notwendige Aufstellung des Bebauungsplanes im Regelverfahren, d.h. dann auch mit (gleichzeitiger) Änderung des Flächennutzungsplanes (§ 8 Abs. 3 BauGB), zeichnet sich auch bereits für die Baulandausweisung der Fl.Nr. 588 ab. Damit wären keine Verfahrensverzögerungen verbunden.

 

Die nach derzeitiger Beschlusslage für das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 und dem Begehren auf Einbeziehung des Südteiles der Fl.Nr. 555 betroffenen Flächen erstrecken sich auf den nachfolgend dargestellten Teilbereich des Bebauungskonzeptes:

 

 

In der anschließenden Beratung wurde angefragt, ob es möglich sei, den Bebauungsplan für die BayernHeim gleichzeitig mit dem Kindertagesstätten-Bau zu verbinden bzw. sogar die Kindereinrichtungen zeitlich zuerst zu realisieren.

 

Die Schwierigkeiten für die Entwicklung der Fl.Nr. 589/2 liegen nach Aussage der Verwaltung vor allem darin, dass dann auch wiederum das dazwischenliegende Grundstück Fl.Nr. 589 in die Baulandausweisung einbezogen wird. Aufgrund der damit entstehenden aufeinanderfolgenden Bebauung ist – auch hinsichtlich der damit ggf. entstehenden Baulücke (§ 34 BauGB) und schon des daraus entstehenden Planungsbedarfs – eine Herausnahme dieses Grundstücks ortsplanerisch nicht vertretbar.

 

Allein schon wegen des erweiterten Beteiligtenkreises und Koordinierungsbedarfes ist dann mit größeren Verzögerungen für das Gesamtplanungsprojekt zu rechnen. Jedenfalls ist für die Ausweisung einer Fläche für Gemeinbedarfseinrichtungen / Anlagen für soziale Zwecke das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB nicht anwendbar. Mit diesen Erklärungen wurde das Thema über die zeitliche Umsetzung der Kindertageseinrichtung zurückgestellt. Die Standortfestlegung wurde jedoch ausdrücklich unterstützt und einhellig als sehr durchdacht bezeichnet.

 


Nach Sachvortrag und Beratung beschloss der Stadtrat entsprechend der Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 21.04.2020:

 

Zur Aktualisierung und Fortschreibung der Strukturplanung vom 24.03.2015 wird der Strukturplan des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München vom 15.04.2020 für die Gesamtentwicklung des Teilraumes zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße gebilligt. Der Strukturplan beschreibt die städtebaulichen Ziele, die äußeren räumlichen Grenzen und die Verkehrs- und Nutzungsstruktur der dortigen Siedlungsentwicklung in seinen Grundzügen.

 

Für den unmittelbar an das Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ anschließenden Bereich Fl.Nrn. 555, 588, 589 und 589/2 der Gemarkung Grafing enthält der Strukturplan ein konkretisiertes Bebauungskonzept (Gebäudedarstellung). Dort ist vorrangig eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau) vorgesehen mit 3 - 4 Vollgeschossen. Die übrige Bebauung (Bauflächendarstellung) soll vorrangig für die Errichtung von verdichteten Reihenhausanlagen und mit max. 2 – 3 Vollgeschossen entwickelt werden.