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TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Kfz-Komplettservice auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld 5)

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Sitzung:21.04.2020   BWUA/066/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag zum Neubau eines Kfz-Komplettservice auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld 5) wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Schammach II“ vom 24.05.2017 und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

·     Beantragt wird die Errichtung einer Kfz-Werkstatt mit den Maßen 51,50 m x 32 m, einer Wandhöhe von 5,75 m (beim Pultdachfirst 12 m).

 

·     Im Hauptgebäude ist zusätzlich eine (Betriebs-)Wohnung mit einer Wohnfläche von 102,29 m² beantragt.

 

·     Im südlichen Grundstücksteil ist eine betriebszugehörige Verwahrhalle (verschlusssichere Aufbewahrung von Unfallfahrzeugen) geplant mit Gebäudegrundmaßen von 15 m x 10 m und einer Wandhöhe von 5,25 m.

 

Art der baulichen Nutzung:

Betriebsschwerpunkt des beantragten Vorhabens ist die Unfallinstandsetzung und der Karosseriebau mit Lackiererei. Vorhaben dieser Art, jedenfalls in der beantragten Größe, sind erheblich belästigende Gewerbebetriebe (vgl. BVerwG 14.04.1976) und damit gemäß § 8 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im festgesetzten Gewerbegebiet allgemein zulässig.

 

Beantragt ist auch eine Wohnung, wobei der Antrag keine Angaben über den konkreten Verwendungszweck der Wohnung enthält. Wohnungen sind in Gewerbegebieten unzulässig und können gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur unter den dort genannten engen Voraussetzungen als Ausnahme zugelassen werden. Voraussetzung ist zum einen, dass die Einrichtung einer Wohnung aufgrund der Art des Betriebes erforderlich ist (betriebliche Zuordnung). Bei familiengeführten Handwerksbetrieben sind die betrieblichen Gründe für die Anwesenheit auf dem Betriebsgelände (schnelle Erreichbarkeit, ständige Anwesenheit) für den Betriebsleiter/-inhaber regelmäßig anzuerkennen.

 

Bei der Zulassung von Betriebswohnungen ist hinsichtlich der Betriebsnotwendigkeit ein strenger Maßstab anzuwenden und gegenüber den häufigen Fällen, Wohnungen vorrangig aus Gründen des wirtschaftlichen Vorteils (günstige Grundstückspreise im Gewerbegebiet) zu errichten, klar abzugrenzen. So sind auch die beliebten „Mitarbeiterwohnungen“ etc. im Gewerbegebiet unzulässig. Die Folgen sind fatal. Rechtswidrig zugelassenes sonstiges Wohnen kann zur Unwirksamkeit des festgesetzten Gebietstyps (GE) führen und stellt die ungehinderte Fortführung der Gewerbebetriebe in Frage.

 

Aufgrund der Wohnungsgröße von 100 m² ist offensichtlich eine Wohnung für Betriebsinhaber/-leiter vorgesehen. Diese ist in dieser Größenordnung – in der absoluten und der relativen Größe gegenüber dem Gewerbebetrieb noch angemessen.

 

Grundsätzlich kann bei der Art des vorgesehenen Betriebes, der auch vom Inhaber geführt wird, von der notwendigen Zuordnung und der Betriebsbezogenheit ausgegangen werden. Auch die Größe der Wohnung ist noch angemessen und ordnet sich der Betriebsgröße unter.

 

Die Wohnung ist auch nicht unzumutbaren Störungen aus benachbarten Betrieben ausgesetzt. Besonderer Augenmerk ist auch hier auf den geplanten Bäckereibetrieb auf dem Grundstück Fl.Nr. 535/10 zu legen, für den ein immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit zugelassen ist (Vorbescheid vom 04.12.2018). Dadurch ist eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes (TA-Lärm) von 50 dB(A) zu befürchten, die als Obergrenze (ungesunde Wohnverhältnisse) für die Vertretbarkeit von Lärmimmissionen bei Betriebswohnungen angesehen wird. Durch die Ausrichtung der Fensteröffnungen der schutzwürdigen Wohnungen auf die lärmabgewandte Südseite sind jedoch ungesunde Wohnverhältnisse hier nicht zu befürchten.

 

Unter der Voraussetzung, dass keine Immissionsorte (z.B. durch nicht-öffenbare Fenster an der Westseite) entstehen, die über den IFSP-Wert von 48 dB(A) lärmbelastet werden, kann die beantragte Wohnung als Betriebsleiterwohnung auch im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem lärmintensiven Bäckereibetrieb ausnahmsweise zugelassen werden. In der Baugenehmigung ist die Nutzung ausdrücklich auf eine betriebliche Wohnung (Betriebsleiter/-inhaber) zu beschränken und auf die beschriebenen Lärmschutzanforderungen.

 

Immissionsschutz (IFSP)

Im Wege der Gebietsgliederung wurden immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt (A.11.1) Danach sind Betriebe und Anlagen unzulässig, die einen Schallleistungspegel von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts überschreiten. Der Nachweis hat mit den Bauantragsunterlagen zu erfolgen (A.11.2), liegt aber noch nicht vor. Gerade wegen der nach der gewerblichen Baubeschreibung zu erwartenden Nachtbetriebszeiten in Notfällen ist ein gesonderter Nachweis unerlässlich. Wenn der Nachtbetrieb auf Notfälle beschränkt ist, ist eine Überschreitung der festgesetzten IFSP im Umfang seltener Ereignisse (Nr. 7.2 TA-Lärm) zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die Angaben des Bauantrages zur Ermittlung der GRZ geht von unrichtigen Voraussetzungen aus. Die (bislang noch nicht vermessene) Grundstücksfläche beträgt nur 6.000 m² und nicht 6.149 m². Doch auch mit der reduzierten Grundstücksfläche bleibt das Vorhaben mit einer GRZ von 0,27 deutlich hinter der zulässigen GRZ von 0,55 zurück.

 

Auch mit den Stellplätzen und den Zufahrten (§ 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO) bzw. den befestigten Hofflächen (§ 19 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) mit einer Fläche von zusammen ca. 2.850 m² wird eine Gesamtgrundfläche von ca. 4.500 m² erreicht und damit eine GRZ von 0,75. Damit wird die zulässige GRZ um weniger als 50 v.H. überschritten.

 

Das Vorhaben bleibt mit einer Wandhöhe von 5,75 m und einer Firsthöhe von 12 m auch deutlich hinter den höchstzulässigen Höhenmaßen von 12 m (Wandhöhe) und 16,50 m (Firsthöhe) zurück.

 

Überbaubare Grundstücksflächen:

Die Hauptgebäude liegen innerhalb der festgesetzten Bauflächen.

Gemäß A.8.3 des Bebauungsplanes liegen auch sämtliche offene Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.

 

Dachform / Dachgestaltung:

Das Hauptgebäude ist als Satteldachgebäude mit einer zulässigen Dachneigung von 14 Grad geplant. Dabei wird an der Westseite des Gebäudes ein Dachgeschoss geschaffen, und zwar durch eine Verlängerung eines Dachschenkels über den First hinaus. Dieser Dachteil ist mit einer Breite von 12,50 m nicht mehr untergeordnet und tritt damit als Hauptdach in Form eines Pultdaches in Erscheinung.

 

Der Bebauungsplan beschränkt den Dachneigungswinkel für Pultdächer auf max. 10°. Der notwendigen Abweichung kann jedoch entsprochen werden, da es sich bei der Gestaltungsfestsetzung um keinen Planungsgrundzug handelt und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Der städtebauliche Rechtfertigungsgrund findet sich vor allem darin, dass das Satteldach – mit 14° im Mittel der festgesetzten Spanne des zulässigen Dachneigungswinkels – aus gestalterischen Gründen verlängert wird. Hinzu kommt, dass sich das Pultdach nicht auf die gesamte Gebäudebreite erstreckt. Außerdem ist ein gegenläufiges Pultdach auf der Südseite angeschlossen, das die äußere Wirkung (die frei sichtbare Wandfläche) minimiert. Diese Gründe rechtfertigen eine Befreiung gegenüber der höchstzulässigen DN von 10°, die mit 14°auch die Obergrenze der Vertretbarkeit erreicht.

 

Angaben über die Dacheindeckung des Hauptgebäudes fehlen in der Baubeschreibung. Es ist nur eine Dacheindeckung mit nichtreflektierenden Materialien, bei Blecheindeckung nur in beschichteter Ausführung oder in Titanzink zulässig (Festsetzung A 6.3).

 

Höhenlage / Auffüllungen:

Aufgrund der Geländeverhältnisse sind umfangreiche Auffüllungen vorgesehen mit einer Höhe von ca. 1,35 m. Damit entsteht eine künftige Geländehöhe von 540,08 müNN. Die OKFFB wird mit 540,10 müNN beantragt.

 

Die Auffüllung des Geländes ist gemäß A. 6.7 bis zur Höhenlage der Erschließungsstraße zulässig, die im Bereich des Grundstücks auf einer Höhe zwischen 539,80 müNN und 540,20 müNN verläuft. Damit entspricht die Auffüllung den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Sie entspricht in dieser Höhe auch den Auffüllungen, wie sie auf dem angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 635/12 mit 540,00 müNN genehmigt wurde.

 

Nicht berücksichtigt wurde im Bauantrag die notwendige Höhendifferenz von 0,15 m zwischen der OKFFB und dem Anschlussgelände (A. 6.8). Diese Festsetzung dient der Vermeidung von Gebäudeschäden durch Starkregenereignisse. Hierfür kann alternativ zur Veränderung der Höhenlage des Gebäudes auch die Geländeauffüllung um ca. 10 cm reduziert werden (ausreichend ist diese Höhenänderung im Umfeld des Gebäudes).

 

Grünordnung:

Für die 6.000 m² Grundstücksfläche sind insgesamt 15 Bäume zu pflanzen. Die 9 festgesetzten Bäume des Bebauungsplanes werden angerechnet. Die an den neu entstehenden Grundstücksgrenzen notwendigen Bäume werden im Freiflächengestaltungsplan berücksichtigt. Die oberirdischen Stellplätze werden plangemäß wasserdurchlässig befestigt.

 

Gemäß A.16.3 ist ein Grünstreifen mit 5 m Breite entlang des Entwässerungsgrabens (auch Ausgleichsfläche) an der Süd- und Ostgrenze angelegt und angemessen begrünt.

 

Die geschlossenen Fassadenseiten der Verwahrhalle sind gemäß A.15.11 zu begrünen.

 

Hinweise:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Kfz-Reparatur – 5 Stpl. je Reparaturstand (11 Arbeitsplätze)                     55,00 Stpl.

Lackiererei und sonst. Betrieb (Arbeitsstände Kfz abgezogen) 840 m²                  

1 Stpl. je 70 m² Nutzfl. bzw. je 3 Beschäftigte                                                12,00 Stpl

Lagerraum1 (421,46 m²)                                                                                                    0,00 Stpl.

Wohnung                                                                                                                              2,00 Stpl.

Summe                                                                                                                 69,00 Stpl.

 

1Lagerräume: Es handelt sich um eine Nebennutzung, für die gemäß Rn. 3 zu Nr. 8 der Anlage der örtliche Stellplatz nur dann gesonderte Stellplätze nachzuweisen sind, wenn die Lagerfläche größer als die gewerbliche Nutzfläche ist. Damit besteht keine Stellplatzpflicht für die Lagerfläche (Überwiegend Reifenlager).

 

Für die Flächen der Lackiererei und des sonstigen Betriebs sind 6 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

 

Es sind 66 oberirdische Stellplätze sowie 10 Stellplätze in der Verwahrhalle vorhanden. Der Stellplatznachweis kann erbracht werden.

 

In der anschließenden Diskussion wurden die Bedingungen und Voraussetzungen für die Genehmigung einer Betriebsleiterwohnung ausführlich diskutiert. Im vorliegenden Antrag ist eine Betriebsleiterwohnung nach Ermessen der Verwaltung zulässig.

 

Ein umfassendes Lärmgutachten wurde am 19.03.2020 beauftragt. Da jedoch die Fachbüros dauerhaft überlastet sind, ist mit einer Bearbeitungszeit von mindestens drei Monaten zu rechnen. Die Verwaltung erwartet jedoch keine nennenswerten Überschreitungen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Bauantrag zum Neubau eines Kfz-Komplettservice auf dem Grundstück Fl. Nr. 635/7 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld 5), das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

  • Wohnungsnutzung ist auf die Benutzung durch den Betriebsleiter zu beschränken.

 

  • An der Betriebsleiterwohnung ist durch geeignete Vorkehrungen (z.B. durch nicht-öffenbare Fenster an der Westseite) sicherzustellen, dass keine Immissionsorte entstehen, an denen Beurteilungspegel von mehr als 48 dB(A) auftreten.

 

  • Nachweis der Einhaltung der immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts.

 

  • Möglichst durch Reduzierung der Geländeauffüllung ist die Gebäudehöhenlage OKFFB im Erdgeschoss um mind. 15 cm von der umliegenden Geländehöhe abzusetzen.

 

  • Dacheindeckung nur mit nichtreflektierenden Materialien, bei Blecheindeckung mit beschichteten Material oder Titanzink.

 

  • Die geschlossenen Fassadenseiten der Verwahrhalle sind gemäß A.15.11 zu begrünen.