Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes zur Erweiterung des "Gewerbegebietes Haidling Süd / Grafenweg" für das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen südlich des Grafenweges;
Änderung des Billigungs- und Auslegungsbeschlusses

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2020   BWUA/066/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 13.03.2020 in das Gremieninfo eingestellt. Der Verwaltungsvertreter erläuterte die Beschlussvorlage.

 

1.       Grundlagen:

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 28.01.2020 (TOP 7) die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsverfahren (§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) eingegangenen Stellungnahmen geprüft und unter Berücksichtigung der nach dem Abwägungsergebnis vorzunehmenden Änderungen den Bebauungsplanentwurf gebilligt und zur Auslegung bestimmt.

 

Am 07.02.2020 wurde der Stadtverwaltung das schalltechnische Gutachten (Müller-BBM, Bericht Nr. M151861/01) vorgelegt. Damit liegt nun das gutachterliche Ermittlungsergebnis für die zentralen bedeutsamen Belange des Immissionsschutzes vor, die im Rahmen der bisherigen Planabwägung (Beschluss vom 28.01.2020) nur auf Ableitungen aus anderen Datengrundlagen oder einer Offensichtlichkeitsprüfung getroffen wurden.

 

Aufgrund der strengen Anforderungen des Ermittlungsgebotes (§ 3 Abs. 2 BauGB) sind jedoch vor dem Satzungsbeschluss die abwägungsbeachtlichen Grundlagen gutachterlich nachzuweisen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Bebauungsplan an einem Abwägungsmangel leidet und damit rechtswidrig (nichtig) ist. Aufgrund der Betroffenheit von Eigentumsbelangen – hier der Einschränkung des gesetzlichen Bebauungsanspruches nach § 34 BauGB für die Fl.Nr. 111 – und damit eines Rechtsgutes mit besonderem Gewicht, ist die vorgenommene Grobabschätzung nicht ausreichend, um ein fehlerfreies Abwägungsergebnis zu begründen.

 

Um die Ergebnisse des Schallgutachtens noch rechtzeitig für die nachfolgende Planoffenlegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB verwerten zu können, sind die dahingehend geänderten Planunterlagen nochmals förmlich zur Auslegung zu bestimmen. Mit dieser Vorgehensweise ist es möglich, eine erneute öffentliche Auslegung gegebenenfalls zu vermeiden, die ansonsten bei einer späteren inhaltlichen Anpassung unumgänglich wäre (§ 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB).

 

2.       Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung:

 

Gewerbelärm:

Im schalltechnischen Gutachten wurden die zulässigen Emissionskontingente (DIN 45691) ermittelt, die methodisch erforderlich sind, um den Lärmkonflikt zwischen der bisherigen Wohnbebauung (künftig Urbanes Gebiet; vgl. Stadtrat vom 05.11.2019 zur Änderung des Billigungs- und Auslegungsbeschlusses für die 16. Änderung des Flächennutzungsplanes) in Bachhäusl westlich der St 2089 und den bestehenden/künftigen Gewerbeflächen östlich der St 2089 sachgerecht lösen zu können.

 

Nördlich des Plangebiets (Grafenweg) bestehen gewerbliche Nutzungen, deren ungehinderte Betriebsausübung in der Planabwägung besonderes Gewicht beigemessen wird. Folgende Betriebe sind hier maßgeblich zu betrachten:

  1. Schlachtbetrieb / Metzgerei
  2. Lidl-Einkaufsmarkt
  3. Fitnessstudio, Bäckerei, VHS
  4. Edeka Einkaufsmarkt mit Tankstelle

 

Die o.g. Betriebe Nrn. 1 und 2 liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Gewerbegebiet Haidling Süd, der keine Festsetzungen zum Immissionsschutz trifft. Dieser Umstand geht auf die zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung von der Stadt und den Fachbehörden getroffenen Einschätzung zurück, dass die Wohnbebauung Bachhäusl als Splittersiedlung dem planungsrechtlichen Außenbereich zuzurechnen ist und deshalb auf Schutzvorkehrungen verzichtet werden kann. Die Betriebe Nrn. 3. und 4. wurden in der Vergangenheit ohne Bebauungsplan als Zulässigkeitsgrundlage errichtet.

 

Wie bereits in der bisherigen Beschlussfassung (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 28.01.2020) dargelegt wurde, wird allein durch die beiden südlichen Betriebe (Lidl und Metzgerei) der zulässige Immissionsrichtwert der TA-Lärm für Wohngebiete von 55/40 dB(A) durch die in den dortigen Baugenehmigungen zugelassenen Immissionsrichtwerte von jeweils 57/42 dB(A) (zusammen 60/45 dB(A)) deutlich überschritten.

 

Mit folgenden Maßnahmen kann eine ungehinderte Fortführung der bestehenden gewerblichen Nutzung und die mögliche Erweiterung dieser Gewerbeflächen sichergestellt werden:

a)       Festsetzung eines Urbanen Gebietes für die Bebauung „Bachhäusl“ westlich der St 2089 in einem gesonderten Bebauungsplanverfahren; dort gelten dann erhöhte IRW von 63 dB(A) tagsüber (der IRW für die Nachtzeit von 45 dB(A) bleibt unverändert);

b)      Festsetzung von baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen für die Bebauung „Bachhäusl“ westlich der St 2089 (gesondertes Bebauungsplanverfahren);

c)       Regulierung des Emissionsverhaltens im neu festgesetzten Gewerbegebiet auf Fl.Nr. 111 (Grafenweg) durch Festsetzung von Lärmkontingenten, um eine Erhöhung der Lärmbelastung auszuschließen.

 

Im Lärmgutachten wurde ein Emissionskontingent (in der Abwägungsentscheidung am 28.01.2020 wurde eine immissionsortbezogene Betrachtung gewählt) von 65 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts für das Grundstück Fl.Nr. 111 (GE Grafenweg) ermittelt. Mit diesem Emissionskontingent entstehen Beurteilungspegel von 53 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts am nächstgelegenen (bestehenden) Immissionsort westlich der St 2089.

 

Unter Berücksichtigung der jeweils unterschiedlichen Emissionskontingente der nördlich anschließenden Gewerbebetriebe kann damit im künftigen Urbanen Gebiet (Bebauung „Bachhäusl“ westlich der St 2089) ein Gesamtbeurteilungspegel von max. 62/45,8 dB(A) erreicht werden. Damit werden die für das Urbane Gebiet erhöhten IRW der TA-Lärm in der Tageszeit von 63 dB(A) gesichert eingehalten. In der Nachtzeit wird der IRW von 45 dB(A) geringfügig überschritten (0,8 dB(A)).

 

Abweichend von der Auffassung des Gutachters ist diese Überschreitung aber im Interesse des Schutzes der ausgeübten Gewerbebetriebe (Lidl, Heimann) und der Schaffung gesunder Wohnverhältnisse (die Bebauung westlich der St 2080 wird derzeit in zulässiger Weise für Wohnzwecke genutzt; Schutzvorkehrungen bestehen nicht) nicht hinnehmbar und wird deshalb für das eingeschränkte Gewerbegebiet „Grafenweg“ (Fl.Nr. 111) für die Nachtzeit um 2 dB(A) reduziert und wie folgt festgesetzt:

 

Emissionskontingent LEK  65 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts

 

Verkehrslärm

Auch hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung (Bahnlärm und Straßenlärm) bestätigt die schalltechnische Untersuchung (ermittelte Beurteilungspegel tagsüber 57–65 dB(A), nachts 55–59 dB(A)(A)) die bei der bisherigen Planabwägung getroffenen Annahmen (60–65 dB(A) / 55–60 dB(A)) größtenteils, insbesondere hinsichtlich der besonders sensiblen Nachtzeit.

Damit bestätigen sich auch die Abwägungsgründe für die im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 28.01.2020 beschlossenen Nutzungsausschlüsse für Betriebswohnungen und sonstige wohnähnlichen Nutzungsformen, da selbst die geringeren Orientierungswerte für Gewerbegebiete in der Nachtzeit nicht eingehalten werden und damit bei einer gewerblichen Wohnnutzung eine Gefährdung der Wohngesundheit zu erwarten ist. Die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbegebiete während der Tageszeit ist gewährleistet.

 

Geruch:

Das bereits im August 2020 beauftragte Geruchsgutachten liegt immer noch nicht vor. Nach dem vorläufigen mitgeteilten Ergebnis bestätigt sich die Problematik, wonach sowohl die Geruchsschwellen als auch die Einwirkungen aus den Abluftkaminen der Metzgerei Heimann nicht den Richtlinien (GIRL / VDI 3781) entsprechen. Als Schutzmaßnahmen sind Gebäudeöffnungen für Aufenthaltsräume an der Nordseite, jedenfalls ab einer Höhe von 3 m, unzulässig.

 

3.    Sonstiges

 

Höhenfestsetzung:

Mit dem zwischenzeitlich vorliegenden Bauantrag (vgl. ebenfalls Bau-, Werk- und Umweltausschuss 28.01.2020) liegen jetzt auch Informationen über die Geländeverhältnisse (Höhenlage) im Baugrundstück vor. Danach fällt das Gelände im Bereich der Baufläche in südöstlicher Richtung um bis zu 0,8 m ab. Bisher hat der Bebauungsplan eine Wandhöhe (max. 7 m) festgesetzt und als unteren Bezugspunkt die Oberkante des Geländes bestimmt (A.3.3). Weiterhin regelt der Bebauungsplan ein Verbot von Geländeveränderungen, soweit diese eine Höhe von 0,5 m überschreiten (A.6.5).

 

Um auch ein Vorhaben zuzulassen, das – im Interesse der Beibehaltung des natürlichen Geländes – aus geländebedingten Gründen die festgesetzte Höhe überschreitet, ist die Höhenfestsetzung anzupassen. Hierfür wird jetzt die zulässige Wandhöhe auf max. 7,80 m erhöht.

Um auszuschließen, dass dann die Wandhöhe auch an anderen Seiten auf mehr als 7 m erhöht wird, erfolgt gleichzeitig gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Festsetzung der Höhenlage des Gebäudes. Diese wird bezüglich der OK des EG-Fertigfußbodens auf 519,50 müNN (entspricht der Höhenlage des angrenzenden Grafenwegs) und bezüglich der Wandhöhe 526,50 müNN festgelegt.

 

Über den Tagesordnungspunkt wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1.           Die in der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 28.01.2020 getroffenen Abwägungsbeschlüsse werden unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich vorliegenden Ermittlungsergebnisse (Schallgutachten/Höhenplan) bestätigt.

 

2.           Inhaltliche Änderungen ergeben sich gegenüber der bisherigen Abwägungsentscheidung wie folgt:

 

Immissionsschutz: Hier wird festgesetzt, dass nur Vorhaben zulässig sind, deren Geräusche das folgenden Lärmkontingent (DIN 45691, 2006) von tagsüber 65 dB(A) und nachts 45 dB(A) nicht überschreiten. In der Planzeichnung ist die im Lärmgutachten vom 07.02.2020 (Anhang A, S. 2) gekennzeichnete Fläche als für die Kontingentermittlung maßgebliche Berechnungsfläche (nutzbare GE-Fläche) festzusetzten.

 

Zusätzlich ist festzusetzen, dass für schutzwürdige Aufenthaltsräume der Nachweis gemäß DINB 4109-1 zu erbringen ist.

 

Auf der Nordseite des Gebäudes dürfen oberhalb von 3 m über dem bestehenden Gelände keine Lüftungsöffnungen errichtet werden.

 

              Gebäudehöhen/Höhenlage: Die zulässige Wandhöhe wird mit max. 7,80 m festgesetzt. Die OK des EG-Fertigfußbodens wird auf 519,50 müNN und bezüglich der Wandhöhe mit 526,50 müNN festgesetzt

 

  1. Der unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen geänderte Entwurf des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Haidling Süd – Grafenweg“ mit Begründung in der Fassung vom 25.02.2020 wird gebilligt (Billigungsbeschluss) und zur Auslegung bestimmt (Auslegungsbeschluss).