Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angrenzendem Wirtschaftsbereich und Neubau eines Reihenendhauses und 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück Fl.Nr. 1179/2 der Gemarkung Nettelkofen (Gasteig 24)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2020   BWUA/066/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angrenzendem Wirtschaftsbereich und Neubau eines Reihenendhauses und 6 Wohneinheiten wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert.

 

Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfrage beantragt: Ist das geplante Gebäude in Lage, Form, Größe und Nutzung, wie zeichnerisch im Plan dargestellt bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Vorhabenbeschreibung: Nach Beseitigung des ehem. Wohn- und Wirtschaftsgebäudes ist die Neuerrichtung eines Wohngebäudes mit 7 Wohneinheiten in den Maßen 29,49 m x 13,74 m, drei Vollgeschossen, einer Wandhöhe von 7,50 m und einer Firsthöhe von 10,70 m vorgesehen.

 

Antragsgegenstand ist damit die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (Bebauungsgenehmigung) für die Errichtung eines Wohnhauses mit 7 Wohneinheiten nach Beseitigung des dort bisher vorhandenen landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes.

 

Das Bauvorhaben befindet sich in Alleinlage im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Beantragt wird nach den Antragsunterlagen die Errichtung eines, nicht landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Wohngebäudes. Eine Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 1 BauGB scheidet damit aus.

 

Als sonstiges Außenbereichsvorhaben ist es nach § 35 Abs. 2 BauGB nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Dabei ist nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zu prüfen, ob die regelmäßig beeinträchtigten Belange (Flächennutzungsplan, natürliche Eigenart der Landschaft, Zersiedelung) im Falle der dortigen Begünstigungsvoraussetzungen dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.

 

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB begünstigt die Nutzungsänderung von landwirtschaftlichen Gebäuden (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Nach Archivunterlagen besteht am Standort eine Hauptwohnung (Betriebsleiterwohnung) im Hauptgebäude. Die Nebengebäude sind als Garagen mit obergeschossigen Getreidespeicher (mit ausdrücklichem Ausschluss der Wohnnutzung – Az. 41/1290/70 vom 10.11.1978) sowie als Maschinenhalle (Az. 5b/348/71 vom 04.03.1971) genehmigt. Die bestehenden Gebäude wurden auch offenkundig in zulässiger Weise errichtet.

 

Die Begünstigung setzt die bisherige Nutzung der Gebäude für die Landwirtschaft voraus (erstmalige Nutzungsänderung). Nach der Kenntnislage der Stadt Grafing b.M. liegen diese Voraussetzungen vor. So wurde der historische landwirtschaftliche Betrieb am Standort zwar (nach den Archivunterlagen) ca. 1997 aufgegeben. Die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude wurden aber vom landwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers, der sich in Forstinning befindet, seither als zusätzliche Betriebsstelle (Lager + Maschinenhalle) weiterhin genutzt. Die Gebäude wurden damit zu keiner Zeit einer anderen baulichen Nutzung zugeführt.

 

Ein längerer Leerstand des Gebäudes, der ansonsten den sog. bauplanungsrechtlichen Bestandsschutz zum Erlöschen bringt, steht der Begünstigung aufgrund der Sonderregelung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe c BauGB nicht entgegen. Gleichzeitig ist die dort benannte Frist, wonach die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als 7 Jahre zurückliegen darf, aufgrund § 82 Abs. 5 BayBO unbeachtlich.

 

Jedoch fehlt es für den Wirtschaftsteil (Querbau im Westen, Eckbereich und westlicher Teil des Hauptbaus) des Gebäudes bereits an den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe a und b BauGB, wonach das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dienen muss und die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben muss. Der Gesetzgeber setzt voraus, dass die Bausubstanz vorhanden und im baulich-technischen Sinn auch „erhaltenswert“ ist, also aufgrund seines Zustandes für eine andere Verwendung überhaupt in Betracht kommt und ohne wesentliche Änderungen in der äußeren Gestalt dafür verwendet werden kann. Der Querbau und der westliche Teil des Hauptbaus sind in einem baulichen Zustand, der aufgrund des fortgeschrittenen Zerfalls schon die bauliche Existenz des Gebäudes beendet hat (vgl. auch Sicherungsanordnung des Landratsamtes Ebersberg aufgrund einsturzgefährdeter Gebäudeteile vom 19.04.2011, Az. AV-2011-419).

Anders verhält es sich mit dem östlichen Teil des Hauptbaus (Wohnteil mit Stallanbau), der sich noch in einem erhaltenswerten Zustand befindet. Allein im Umfang dieses Gebäudeteils, der offenkundig noch nicht zerstört oder baufällig ist, ist das Vorhaben dem Grunde nach noch zulässig. Der noch erhaltenswerte Gebäudebestand muss vor Ort noch ermittelt werden; ob das der gesamte Bereich des VB-Antrages ist, muss noch geprüft werden.

 

Beantragt wird die Nutzungsänderung im Wege der Neuerrichtung, was gemäß § 35 Abs. 4 Satz BauGB in begründeten Einzelfällen zulässig ist. Das Vorliegen dieser Voraussetzung kann aufgrund des äußeren Erscheinungsbilds nicht gesichert unterstellt werden und wird vom Antragsteller in den Unterlagen nicht näher erläutert. Auch wenn im Hoheitsbereich des Landratsamtes Ebersberg vergleichsweise geringe Anforderungen an die hierfür notwendigen Besonderheiten des Einzelfalls gestellt werden, kann der „Ersatzbau“ nicht schon allein aus bloßen wirtschaftlichen/praktischen Zweckmäßigkeiten zugelassen werden, etwa um marode Bausubstanz neu zu errichten. Hier sind die besonderen Gründe noch darzulegen.

 

Weiter wird für den Ersatzbau verlangt, dass das bisherige Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist. Das mag hier durchaus in Frage gezogen werden, da das für die Kulturlandschaft kennzeichnende und damit zu wahrende Erscheinungsbild wesentlich durch die für regionaltypische Hofstellen kennzeichnende Hakenform geprägt ist. Durch den Zerfall der für die Kulturlandschaft prägenden (westlichen) Gebäudeteile ist diese Tatbestandsvoraussetzung nicht mehr zu erkennen.

Beim bloß auf den östlichen Teil des Hauptgebäudes beschränkten Neubau entsteht ein auch im Erscheinungsbild wesensfremdes Gebäude im Außenbereich. Das wird durch die Ausführung des Gebäudes, soweit die Antragsunterlagen dafür eine Beurteilung zulassen, bestärkt. Ein Gebäude in Gestalt eines für den Siedlungsbereich - nicht aber für die Kulturlandschaft - prägenden „Reihenhauses“ bestärkt diese zusätzlich. Für die Umsetzung in dieser beschriebenen Form wird nur die Nutzungsänderung (unter Erhaltung des Baubestandes) bleiben, aber der Weg zur Neuerrichtung versperrt bleiben.

 

Es fehlt auch die gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe g BauGB erforderliche Erklärung über die Verpflichtung, keine Neubebauung für den durch die Nutzungsänderung beanspruchten Gebäudeteil vorzunehmen.

 

Zentraler Ausschlussgrund für das beantragte Vorhaben ist aber die Anzahl der 7 geplanten Wohneinheiten, die gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 4 Satz 2 BauGB entstehen sollen.

 

Neben der Bestandswohnung (Betriebsleiterwohnung) sind maximal 3 weitere (freie) Wohnungen zulässig (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 f BauGB).

 

Das gilt auch dann, wenn die Betriebsleiterwohnung zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung schon nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde (Entprivilegierung). Die Nichtanrechnung der vormals privilegierten Wohnung ergibt sich aus dem in § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB eingefügten Wort "bisher", das nur für den Wegfall der Privilegierung Bedeutung haben kann. Im Fall der Betriebsaufgabe kann also eine vorhandene Wohnung, soweit sie nach Abs. 1 Nr. 1 privilegiert war, auch nach der Entprivilegierung neben den drei zusätzlich entstehenden Wohnungen genutzt werden. Somit können hier insgesamt höchstens 4 Wohnungen (ehem. Betriebsleiterwohnung + 3 freie Wohnungen) im Wege der Nutzungsänderung/Ersatzbau errichtet werden. Die beantragten 7 Wohnungen sind jedoch unstreitig unzulässig.

 

Das Vorhaben ist damit nicht gemäß § 35 Abs. 4 BauGB begünstigt. Als sonstiges Vorhaben ist es unzulässig, da öffentliche Belange (Flächennutzungsplan, natürliche Eigenart der Landschaft, Zersiedelung) beeinträchtigt werden.

 

Hinweis:

 

Die im amtlichen Lageplan dargestellten Nebengebäude oder Gebäudeteile sind in der Natur teilweise bereits beseitigt.

 

Über den Tagesordnungspunkt wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angrenzendem Wirtschaftsbereich und Neubau eines Reihenendhauses und 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück Fl. Nr. 1179/2 der Gemarkung Nettelkofen (am Brucker Feld 5), das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.