Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung der Bebauungspläne "Dobelklause" und "Am Dobel West" für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 642, 642/2 und 628/2 der Gemarkung Grafing an der Pfarrer-Dr.Zeiller-Straße (Bebauungsplan Dobelklause - Pfarrer-Dr.Zeiller-Straße);
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes und ggf. Billigungs- und Verfahrensbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2020   BWUA/066/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 10.03.2020 in das Gremieninfo eingestellt. Der Verwaltungsvertreter stellte den Tagesordnungspunkt vor und erläuterte den Sachverhalt.

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 642 (5.025 m²) und 628/2 (454 m²) der Gemarkung Grafing bilden die letzte größere zusammenhängende und unbebaute Fläche im weitläufigen Bebauungsplangebiet „Dobelklause“. Nach den gesetzlichen Planungsgrundsätzen sind die Gemeinden bei der Ausweisung von Siedlungsgebieten angehalten, vorrangig Siedlungsflächen innerhalb des Bebauungsbereichs zu entwickeln (Vorrang der Innenentwicklung; § 1 Abs. 5 Satz 3 i.V.m. § 1a BauGB).

 

Dabei sollen die Gemeinden auch die tatsächliche bauliche Nutzung innerstädtischer Flächenpotentiale fördern, um die zusätzliche Inanspruchnahme des Außenbereichs zu vermeiden. Das gilt nicht nur bei der erstmaligen Planung von Neubauflächen. Auch bestehende Bebauungspläne sind auf ihre städtebauliche Aktualität hin zu überprüfen, um bei der Siedlungsentwicklung dem Planungsgrundsatz gerecht zu werden und Anreize zur Umsetzung einer Bebauung für Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs zu schaffen.

 

Man muss an diesem Punkt aber feststellen, dass sich eine nachträgliche planmäßige Verdichtung in bestehenden Baugebieten in der Planungspraxis sehr schwierig gestaltet. Zum einen ist die Nachverdichtung nicht ohne die Veränderungsbereitschaft der Eigentümer zu erreichen (kann nicht einfach „verordnet“ werden). Zum anderen ist es aber vor allem der Eingriff in vielfältige und widerstreitende nachbarliche Interessengeflechte, wegen der eine planerische Nachverdichtung innerhalb bereits bebauter Bereiche als eine fast nicht mehr lösbare Aufgabe bezeichnet werden muss. Wenn überhaupt, so muss man sich letztendlich auf kleinräumige Korrekturen beschränken, vorausgesetzt es handelt sich auch um städtebaulich selbständig abtrennbare Bereiche. 

 

Anders verhält es sich bei den o.g. Grundstücken, die mit zusammen fast 5.500 m² noch unbebaut sind. Die Größe und die Lage – benachbart zur Reihenhaussiedlung an der Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße – macht hier eine selbständige Planungslösung möglich, ohne in das Plangefüge des weitläufigen Bebauungsplans „Dobelklause“ mit überwiegender Einzelhausbebauung schwerwiegend eingreifen zu müssen. Hier bietet sich die Chance, inmitten eines großräumigen Baugebietes eine auch städtebaulich verträgliche bauliche Nachverdichtung zu schaffen.

 

Für die Grundstücke Fl.Nrn. 642 und 628/2 sieht der dort rechtsgültige Bebauungsplan „Dobelklause“ 1965 nur eine einreihige Wohnbebauung entlang der Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße vor, die trotz einer festgesetzten GRZ von 0,25 letztendlich nur die Errichtung einer Doppelhausbebauung erwarten lässt, wie sie auch im südlich anschließenden Straßenverlauf entstanden ist (Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße 11–21). Bei den ca. 40 m tiefen Grundstücken wird das dort bestehende Bebauungspotential damit nicht ausgeschöpft.

 

Anders als das südlich anschließende Quartier liegen die Grundstücke Fl.Nrn. 642 und 628/2 aber nicht an einem Waldrand, der aufgrund seiner Verschattung und dem Baumwurfrisiko eine weitere bauliche Nutzung der hinterliegenden Grundstücksteile erschwert.

 

Die besondere städtebauliche Schwierigkeit und Herausforderung liegt bei den Grundstücken Fl.Nrn. 642 und 628/2 vielmehr darin, dass die Gebäude der östlich angrenzenden Reihenhaussiedlung nur eingeschossig (E+D) ausgeführt sind und deshalb ein behutsamer Umgang mit der Geschossentwicklung notwendig ist, um einen städtebaulich unvertretbaren Kontrast in der Gebäudehöhenentwicklung auszuschließen. Weitere Besonderheit ist das zur Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße hin nach Südwesten um ca. 2,5 m abfallende Gelände.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat sich bei der Einleitung der Bebauungsplanänderung (Aufstellungsbeschluss) am 25.10.2016 nach Prüfung von 3 Konzeptstudien dafür entschieden, die künftige bauliche Nutzung durch eine kompakte Reihenhausbebauung umzusetzen, die konzeptionell die Bebauung der benachbarten Reihenhaussiedlung fortsetzen soll. Die sich dadurch ergebende Gebäudeausrichtung in der Fortsetzung der bestehenden Reihenhäuser (und damit senkrecht zur Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße) schafft damit vergleichsweise großzügige Freiräume und Durchlässigkeit, insbesondere für die Blickbeziehungen der nordwestlich und südöstlich angrenzenden Bebauung. Eine abriegelnde Wirkung, wie sie durch eine straßenbegleitende Bebauung entlang der Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße entstehen würde, kann damit geschickt vermieden werden.

 

Von zentraler Bedeutung für die umliegende Bebauung ist vor allem die Entscheidung, auf einen Ausbau der derzeit nur für Fuß- und Radfahrer vorgesehenen Straßenverbindung am Nordende der Fl.Nr. 642 zu verzichten. Das noch im Bebauungsplan „Am Dobel-West“ (1972) vorgesehe Verbindungsstück mit einer 8,50 m breiten Hauptverkehrsstraße wird aufgegeben. Damit soll vermieden werden, dass der Verkehr aus dem Quartier an der östlichen Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße die Wohnstraßen und Sammelstraßen westlich davon (also in Zielrichtung Klausenweg / Aiblinger Straße) zusätzlich belastet. Um aber trotzdem die ungehinderte Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge sicherzustellen, wird der derzeit nur 2,5 m breite Fuß-/Radweg auf 4 m verbreitert, was eine Mitbenutzung in Notfällen für Feuerwehr etc. ermöglicht. Das ist notwendig, da im Reihenhausquartier an der „Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße“ keine Wendemöglichkeiten für Rettungsfahrzeuge bestehen.

 

Anzumerken ist auch, dass das Grundstück Fl.Nr. 642 vom räumlichen Geltungsbereich verschiedener Bebauungspläne erfasst ist. Dabei ergeben sich im nördlichen Grundstücksbereich überschneidende und nicht immer sorgfältig aufeinander abgestimmte Bebauungsplanänderungen. So wurde es anlässlich der äußerst gelungenen Bebauungsplanänderung „Am Dobel West“ (1972) für die Reihenhaussiedlung an der südlichen Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße versäumt, den Bebauungsplan „Dobelklause“ (1965) im dortigen Anschlussbereich an diese Änderungen anzupassen. Der nordöstliche Teil des Grundstücks Fl.Nr. 642 wurde bei der damaligen Planänderung einfach unverändert gelassen, was dazu führt, dass in diesem Grundstücksteil die Bebauung des dort nach wie vor geltenden übergeleiteten Baulinienplanes „Am Dobel“ (1957) nicht mehr umsetzbar ist. Dieser Konflikt wurde in den Bebauungsplanänderungen nicht sachgerecht gelöst und ist jetzt zu bereinigen.

 

Weitere konzeptionelle Kernpunkte liegen in der Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Parkplätze) in einer Tiefgarage. Die Flächenpotentiale des Grundstücks können damit bestmöglich für Wohngebäude ausgenutzt werden. Vor allem ist es aber auch die höchstmögliche Vermeidung von Verkehrslärmbelastungen für die Nachbarbebauung in einem Wohnquartier mit einer ausgeprägten Wohnruhe, der angesichts der ca. 20 entstehenden Wohneinheiten (gegenüber bisher ca. 10 Wohneinheiten) eine hohe Bedeutung zukommt. Die Tiefgaragenzufahrt ist im Nordwesten angeordnet aufgrund der dort wegen der Geländesituation günstigen Verhältnisse. Auch die direkte Erreichbarkeit des Klausenwegs über die Löwengrube, die ausreichend leistungsfähig ist, spricht für diese Lösung. Der mit der Tiefgarage einhergehende Nachteil einer Überlastung der vorhandenen – vergleichsweise schmalen – Straßen durch den Besucherverkehr (der erfahrungsgemäß nur bedingt das Stellplatzangebot in Tiefgaragen nutzt), wird durch eine Verbreiterung der Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße begegnet. An der jetzt neu zu bebauenden Straßenseite können durch die Verbreiterung insgesamt ca. 12 Stellplätze im öffentlichen Straßenraum (Verkehrsberuhigter Bereich) entstehen, der durch eine begleitende Baumbepflanzung attraktiv gestaltet wird.

 

Die vorgefundenen Grundstücksverhältnisse machen auch eine Ideallösung der Tiefgarage möglich. Diese wird zum einen nur im Bereich des im Geländeverlauf höheren südöstlichen Grundstücksteils untergebracht. Das macht es möglich, die vorgefundenen Geländeverhältnisse und damit die Umgebungssituation weitgehend unverändert zu belassen. Durch die Zuordnung des Tiefgaragenbaus auf die südöstlichen (höher liegenden) Grundstücksteile bleiben im tieferliegenden nordwestlichen Bereich ausreichend unbebaute Freiflächen, die für die örtliche Beseitigung (Versickerung) des Niederschlagswassers (§ 55 Abs. 2 WHG) erforderlich sind. Vor allem aber ist es dadurch möglich, die Gebäude im tieferliegenden Bereich an das dort uneinheitliche Gelände (von Nordosten nach Südwesten abfallend) anzupassen und damit einen harmonischen Höhenübergang zu schaffen.

 

Die nach der benachbarten Reihenhaussiedlung ausgerichtete Gebäudeaufstellung lässt es auch zu, die Tiefgaragenstellplätze zwischen den Gebäuden unterzubringen. Damit werden eine effektive Flächenausnutzung und gleichzeitig eine kostensparende Ausführung möglich, die ein Höchstmaß an Qualität ermöglicht, da die Kellerräume dadurch vollständig und auch autark für die Wohnhäuser zur Verfügung stehen.

 

Die Wohngebäude werden mit 2 Vollgeschossen mit Pultdach ausgeführt; ein nutzbares Dachgeschoss entsteht damit nicht. Mit dieser behutsamen Höhen- und Geschossentwicklung wird auf die lediglich 1-geschossige (E+D)-Bebauung in der benachbarten Reihenhaussiedlung Rücksicht genommen. Damit kann ein moderater Übergang hinsichtlich der Gebäudehöhen entstehen, der zum einen den Interessen der Nachbarschaft, aber auch den Anforderungen an eine angemessene bauliche Ausnutzung in gegenseitig rücksichtsvoller Weise dient. Mit vergleichsweise breiten Bauflächen (12 m zzgl. Wintergartenzone) wurde aber die gemäß § 17 BauNVO höchstzulässige GRZ von 0,4 erreicht und damit trotz der besonderen Standortsituation eine nachhaltige Grundstücksausnutzung.

 

Die Umsetzung des Bebauungsplankonzeptes in seiner Gesamtheit setzt aber voraus, dass eine Verständigung mit dem Grundstückseigentümer der Fl.Nr. 628/2 gelingt. Es handelt sich dabei um eine 450 m² große Dreiecksfläche am Südwestrand, die für die Errichtung der dort an der geeignetsten Stelle liegenden Tiefgaragenrampe benötigt wird. Eine Verlegung um ca. 30 m nach Norden an die dann höhere Einfahrtsstelle ist wegen des gegenüberliegenden Wohnhauses und der steileren Rampenneigung nachteiliger. In den Verhandlungen zur freiwilligen Bodenordnung wurde aber die Forderung erhoben, ein selbständig nutzbares Baugrundstück zu entwickeln. Der Grund liegt darin, dass aktuell kein Bebauungsinteresse besteht. Diesen Anforderungen wird der Bebauungsplanentwurf dadurch gerecht, dass das südwestliche Gebäude – als einziges im Plangebiet – eine oberirdische Garage mit vorgelagerten Stellplatz erhält. Diese Garagen bilden mit der TG-Rampe ein einheitliches Nebengebäude. Mit der Möglichkeit der grundstücks- und baurechtlichen Verselbständigung dieses Wohnhauses ist dann eine getrennte Realisierung des Vorhabens möglich. Das ist in der vorliegenden Fallsituation von besonderer Bedeutung, da Überlegungen bestehen, die übrige Reihenhauswohnanlage durch WEG-Erbbaurechte zu veräußern. Erbbaurechte für grundstücksübergreifende Gebäude sind aber nur unter sehr komplizierten Bedingungen möglich (§ 1 Abs. 3 ErbbauRG) und würden die Abwicklung erschweren. Für die Abwicklung der Verhandlungen ist eine Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfes als verlässliche Vertragsgrundlage erforderlich.

 

Der Bebauungsplan ist mit einer Festsetzung über die verpflichtende Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den Hauptdächern zu ergänzen. Aufgrund der Geschossentwicklung ist eine Nutzung der Dachräume nicht möglich und somit steht die Nutzung der Dachflächen nicht im Widerstreit mit der Schaffung von Wohnraum.

 

In der anschließenden ausführlichen Diskussion wurde angeregt nicht ausschließlich den Bau von Reihenhäusern zuzulassen. Wünschenswert wären auch Wohnungen für Alleinstehende oder ältere Paare ohne Kinder. Die Verwaltung sieht bei dem Bauprojekt durchaus Potential: die Häuser an der Pfarrer-Dr.-Zeiller-Straße sind mit einer Breite von 12 Metern so geplant, dass dort uneingeschränkt auch eine Wohnungsnutzung (4 – 6 Wohnungen) möglich ist. Aber auch die „Reihenhäuser“ sind generationsübergreifend nutzbar, etwa durch Umbau zu 2 Wohnungen (EG und OG). Ganz entscheidend für diese Flexibilität ist, dass die notwendigen Stellplätze errichtet werden können. Das ist hier mit einer Tiefgarage, die Platz für ca. 60 Stellplätze bietet, jederzeit möglich. Hinzu kommt, dass ausreichend Kellerräume durch den Bau der Tiefgarage zwischen den Häusern verbleiben. Der Bebauungsplan schafft dafür die idealen Voraussetzungen. Es liegt dann am Eigentümer / Bauherren, ob mit flexiblen Grundrissen diese nachhaltige Lösung für eine Vielzahl von Wohnformen genutzt wird.

 

Das gesamte Bauvorhaben ist nicht dem Grundsatzbeschluss unterworfen. Dies wurde beim Aufstellungsbeschluss bereits diskutiert.

 

Abschließend wurden die Möglichkeiten beraten, für städtebauliche Planungen unterschiedliche Architekturbüros heranzuziehen. Dass für die Planungsleistungen das Architekturbüro Immich herangezogen wurde, wurde von einem Stadtratsmitglied bemängelt. Die breite Mehrheit war jedoch sehr überzeugt von dem sehr durchdachten Planungskonzept, das einerseits eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht und anderseits dabei eine behutsame Abstimmung mit der vorhandenen Umgebung schafft.

 


1.    Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss billigte mit den nachfolgenden Änderungen/ Ergänzungen gegen eine Stimme, den Entwurf des Architekturbüros K. Immich vom 06.11.2019 als Bebauungsplanentwurf für das Bebauungsplanverfahren „Dobelklause – Pfarrer-Dr. Zeiller-Straße“.

 

2.    Änderungen:

 

  • Der Bebauungsplan ist mit einer Festsetzung über die verpflichtende Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den Hauptdächern zu ergänzen.

 

·       Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände der Einhausung sind schallabsorbierend auszuführen. Das Tor der Tiefgarageneinfahrt- und Ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektion- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen. Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgarageneinfahrt- und Ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z.B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig). Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.

 

3.    Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt.

 

4.    Im Verfahren wird nicht von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.