Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes für die Nachfolgenutzung des sog. "Lentner-Geländes" (Marktplatz 12) als Bebauungsplan zur Innenentwicklung (§ 13a BauGB);
Beteiligung der Öffentlichkeit (Planoffenlegung) gem. §3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2020   BWUA/066/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter erläuterte die folgende, am 13.03.2020 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage.

 

Grundlagen

Ausgelöst durch einen Vorbescheidsantrag für das „Lentner-Gelände“ am Marktplatz (ca. 2.500 qm), mit einem unproportioniert und im Verhältnis zur näheren Umgebung unmaßstäblich geplanten Wohngebäude hat der Stadtrat am 10.04.2018 beschlossen, zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Quartiers einen Bebauungsplan aufzustellen.

 

Da das im Vorbescheid beantragte Vorhaben jedoch den Zulässigkeitsanforderungen des Einfügungsgebotes entsprochen hat und damit ein Genehmigungsanspruch bestand (§ 34 BauGB), war es erforderlich, zur Sicherung der Planung eine Satzung über eine Veränderungssperre zu erlassen. Damit wurde das bestehende Baurecht suspendiert. Die gesetzliche Geltungsdauer (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB) endet am 25.05.2020.

 

Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist stets, dass bereits bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die gemeindlichen Planungsziele möglichst genau definiert werden. Hierzu hat die Stadt auf der Grundlage eines Bebauungsentwurfes vom 20.03.2018 die Planungsziele wie folgt bestimmt:

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage

Erklärtes Planungsziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer (mind. 2,50 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“) über die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite. Ein öffentlicher Verbindungsweg vom Marktplatz über das Plangebiet zum „Vazanini-Gangerl“ schafft eine verkehrssichere und attraktive Gehwegbeziehung als Alternative zum engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße.

 

b) Gebäudeanordnung/Größe

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht aber auch der Anspruch, auf die beengten Verhältnisse des Baubestandes an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen.

 

Erklärtes Planungsziel ist die Bebauung mit 2 Hauptbaukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an das Gebäude Markplatz 3. An der Ostseite sind ausreichend Freiflächen gegenüber dem dortigen Gebäudebestand vorzusehen; das wird durch die Ost-West-Ausrichtung begünstigt.

 

c) Grundfläche, Geschossentwicklung/Höhe

Es wird eine zulässige Grundfläche von 930 m² angestrebt.

Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse soll 3 VG nicht überschreiten;

Bauflächen für Verbindungsbauten: max. 2 VG

Die Gesamthöhe (Firsthöhe) soll 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf dem anliegenden Grundstück Fl.Nr. 12/3 und Fl.Nr. 12 (Gebäudenordseite) vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzufahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen; soweit eine Anfahrtsmöglichkeit zur Münchener Straße besteht (hier bestehen auch Bemühungen über die Einbeziehung von dortigen Bestandsgebäuden), ist diese vorrangig auf Umsetzbarkeit zu prüfen.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde die Forderung erhoben, zur Förderung des Marktplatzes in seiner Funktion als zentralörtlicher Versorgungsbereich einen Teil der künftigen Bebauung auch für nichtstörende gewerbliche Nutzungen - vorrangig auch Einzelhandel - vorzusehen. Entgegen der Auffassung der Verwaltung, dass die 2. Reihe des Marktplatzes für eine Einzelhandelsnutzung nicht attraktiv ist und in Allgemeinen Wohngebieten aufgrund der gesetzlichen Nutzungsregelungen ohnehin auch Ladennutzungen, wohnkonforme Handwerksbetriebe und freie Berufe allgemein zulässig sind, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss auf verpflichtende Regelungen bestanden. Die besonderen örtlichen Gegebenheiten, den Marktplatz als zentralen Dienstleistungs- und Versorgungsbereich zu stärken, machen das erforderlich.

 

Da eine Quotenregelung nicht zulässig ist, sollte gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO eine vertikale Nutzungsgliederung festgesetzt werden. Zur gewerblichen Durchmischung wurde bestimmt, dass für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfeldes als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig.

 

f) Dachgestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

2. Vorwirkung des Vorbescheides 2008

Zur Suspensivwirkung der Veränderungssperre ist nochmals anzumerken, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor deren Inkrafttreten bereits genehmigt sind. So bestand zum Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre für das Baugrundstück ein wirksamer Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde.

Die Stadt musste bedenken, dass im Falle einer zu restriktiven Beschränkung der Bebaubarkeit der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Realisierung des Vorbescheides zurückzuziehen. Dieser Aspekt ist mittlerweile hinfällig. Die Geltungsdauer des Vorbescheides endete am 07.04.2019 durch Zeitablauf. Eine mögliche weitere Verlängerung vor Ablauf der Geltungsdauer (Art. 71, Art. 69 Abs. 2 Satz 2 BayBO) ist unterblieben.

 

3. Abstimmung des Bebauungsplaninhaltes

Losgelöst von den bei der Aufstellungsentscheidung bestimmten Planungszielen wurde dem Grundstückseigentümer die Gelegenheit gegeben, eigene Bebauungskonzepte zu entwickeln. Ein erster Vorschlag des Grundstückseigentümers vom 20.01.2019 und ein ergänzender Bebauungsvorschlag vom 10.04.2019 wurde wegen grundsätzlicher städtebaulicher Widersprüche von der Stadt verworfen. Die vorgestellten Bebauungskonzepte bestätigten letztendlich, dass das von der Stadt am 20.03.2019 gebilligte Planungskonzept die städtebauliche Aufgabe in bester Weise löst. Auf der Grundlage dieser inhaltlichen Rechtfertigung wurde dort bestimmt, den ursprünglichen Bebauungsentwurf vom 20.03.2018 grundsätzlich beizubehalten und hinsichtlich folgender Änderungen fortzuschreiben.

 

a)       Wesentliche Änderungen ergaben sich durch die Verfügbarkeit des Anwesens Münchener Straße 9. Dadurch kann an dortiger Stelle die TG-Zufahrt bestmöglich angeordnet werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird auf die Grundstücke Fl.Nrn. 7 (Münchener Straße 9) und 10/1 der Gemarkung Grafing erweitert.

 

b)      Weiter wurde im Rahmen der Beratung die Dachform nochmals diskutiert. Abweichend von der ursprünglichen Entscheidung wird ein Pultdach mittlerweile nicht mehr als umgebungsverträglich angesehen. Stattdessen sind Satteldächer für die Hauptbaukörper und Flachdächer für die abgesetzten Verbindungsbauten vorzusehen.

 

c)       Was die anteilige Nutzung für gewerbliche Zwecke anbetrifft, hat der Grundstückseigentümer die Umsetzbarkeit einer durchgängigen Nutzung der Erdgeschosse für Läden und sonstige Nutzungen ausgeschlossen. Auch seitens der Verwaltung bestanden erhebliche Bedenken, ob diese Verpflichtung umsetzbar ist. Aufgrund der Konzentration der verwertbaren Ladenflächen auf die erste Baureihe des Marktplatzes wurde diese Planungsidee als unrealistisch angesehen; dadurch bestehen begründete Zweifel an der Planerforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB). Man verständigte sich darauf, die gewerbliche Nutzungsverpflichtung einzuschränken: eine gewerbliche Nutzung soll auf das südliche Gebäude und auch das Gebäude Münchener Straße 9 konzentriert werden.

 

4. Bebauungsplanverfahren

Der Aufstellungsbeschluss vom 10.04.2019 - und auch die Satzung über eine Veränderungssperre - wurden am 25.05.2019 bekanntgemacht. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung, bei dem die Durchführung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB entfällt (§ 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 27.09.2019 erfolgte dann in der Zeit vom 01.10.2019 bis 31.10.2019 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 27.09.2019.

Gleichzeitig erhielten die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 01.10.2019 die Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 31.10.2019.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 26.11.2019 erfolgte die Beschlussfassung über die Abwägung der im Verfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen.

 

Der vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 26.11.2019 gebilligte und zur Auslegung bestimmte Bebauungsplanentwurf wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit von 02.02. bis 06.03.2020. Gleichzeitig erhielten die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 23.01.2020 die Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 06.03.2020.

 

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1.         Landratsamt Ebersberg (Schr. v. 27.02.2020, Az.: P-2019-3165)

2.         Regierung von Oberbayern (Schr. v. 28.01.2020, Az.: 24.2-8291-EBE)

3.         Staatliches Bauamt Rosenheim (Schr. v. 24.02.2020)

4.         LBV-Kreisgruppe Ebersberg (Schr. v. 25.02.2020)

5.         Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (Schr. 24.02.2020, Az.: P-2019-4939-1_S4)

6.         Erzbischöfliches Ordinariat München (Schr. v. 04.03.2020, Az.: 1122/81.6-2020/1#032)

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

4.1         Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

4.1.1     Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 27.02.2020, Az.: P-2019-3165)

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Die Anregungen aus der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme wurden teilweise übernommen bzw. es wurde nachvollziehbar begründet, warum im vorliegenden Einzelfall eine Übernahme in die Satzung nicht notwendig ist. Weitere Anregungen werden aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht vorgetragen.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Marktplatz und der Münchener Straße (sog. „Lentner-Gelände“/Marktplatz 12) der Stadt Grafing keine weiteren Einwände.

 

Da keine abwägungsrelevanten Belange vorgetragen wurden, war eine Beschlussfassung nicht erforderlich

 

 

4.1.2     Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 28.01.2020, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab zuletzt mit Schreiben vom 08.10.2019 eine Stellungnahme zur o.g. Planung ab.

 

Ergebnis der letzten Stellungnahme

Darin kamen wir zu dem Schluss, dass das Vorhaben (Erhaltung der für die Innenstadt typischen Nutzungsstruktur) aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund funktionsfähiger und attraktiver Innenstädte und Ortskerne zu begrüßen ist!

Gleichzeitig wiesen wir auf die Notwendigkeit hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1.).

 

Abwägung

Die Stadt Grafing hält eine Beschränkung von Verkaufsflächen zur Verhinderung von Agglomerationen aufgrund ihrer zentralörtlichen Funktion (Mittelzentrum) für nicht erforderlich.

 

Neue Planunterlagen vom 26.11.2019

In den neu vorgelegten Unterlagen hat sich die Planung in landesplanerisch relevanten Aspekten nicht geändert.

 

Ergebnis

Das Vorhaben ist aus landesplanerischer Sicht weiterhin zu begrüßen!

 

Hinweis

Der Hinweis in unserer letzten Stellungnahme bezog sich auf die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen, die durch geeignete Festsetzungen auszuschließen sind.

 

Da keine abwägungsrelevanten Belange vorgetragen wurden, ist eine Beschlussfassung nicht erforderlich

 

 

4.1.3    Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben vom 24.02.2020)

 

Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:

 

a.     Die direkte Erschließung zur St 2089 (Münchener Straße) soll ausschließlich über die geplante Tiefgarage ermöglicht werden. Jede weitere Zufahrt benötigt der Zustimmung des Straßenbaulastträgers.

b.     Beim Ein- und Ausfahren aus der Tiefgarage in die St 2089 muss eine ebene Fläche von mindestens 5 m vor Geh- und Radweg gegeben sein, um eine Behinderung/Gefährdung des bevorrechtigten Fuß- und Radverkehrs ausschließen zu können.

c.     Im Bereich der Sichtfelder (3 m x 70 m zur Fahrbahn und 3 m x 30 m zum Radweg) der Zufahrt zur Staatsstraße 2089 darf die Höhe der Einfriedung und der Bepflanzung die Straßenoberkante des angrenzenden Fahrbahnrandes um nicht mehr als 0,80 m überragen. Ebenso wenig dürfen dort keine Sichthindernisse errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten (Art. 26 BayStrWG i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAL/RASt).

d.     Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage muss mindestens eine Breite von 6,0 m aufweisen, so dass ein ungehindertes gleichzeitiges Ein- und Ausfahren ermöglicht werden kann.

e.     Beim Ein- und Ausfahren in die St 2089 ist die Bevorrechtigung des Fußgängers und Radfahrers zu beachten. Ein Rückwärts-Ausfahren in die St 2089 ist nicht erlaubt.

f.      Durch den knappen Abstand der Tiefgarage zur St 2089 ist beim Aushub der Baugrube auf einen entsprechenden Baugrubenverbau bzw. eine Spundwand zum Schutz der Straße und des Gehweges zu achten. Der Abstand zur Fahrbahnkante der St 2089 ist dabei so groß wie möglich (˃4,0 m) vorzusehen, da Setzungsschäden nicht ausgeschlossen werden können, insbesondere dann, wenn die Verbauten wieder gezogen oder rückgebaut werden. Vor Beginn der Baugrubenaushebung bzw. vor Spundwandsetzung ist deshalb zwingend ein Ortstermin (Beweissicherung) mit der Straßenmeisterei Ebersberg, Tel.: 08092/827310, zu vereinbaren und der aktuelle Ist-Stand der Straße bzw. des Gehweges/Radweges aufzunehmen und zu dokumentieren. Auch nach dem Rückbau der Baugrubensicherung ist ein weiterer Termin mit der Straßenmeisterei zu terminieren, so dass mögliche Setzungsschäden im Soll-Ist-Vergleich festgestellt und dann vom Bauherren beseitigt werden. Dies gilt auch für später (bis 5 Jahre) auftretende Setzungsschäden. Sollten Schäden am Geh- und Radweg bzw. der Fahrbahn auftreten, die auf die Setzung und die Ziehung der Spundwände bzw. auf den Rückbau des Verbau zurückzuführen sind, sind diese unverzüglich vom Verursacher zu seinen Lasten zu beheben.

g.     Bei der Spundwandsetzung ist auch auf mögliche Leitungen oder Sparten zu achten, so dass entsprechende Unterlagen bei den Ver- und Entsorgungsträgern einzuholen sind. Eine rückverankerte Spundwand unter der St 2089 mit Verpress-Anker ist auszuschließen.

h.     Im Bereich der Zufahrten sind die bestehenden Hochborde an der St 2089 (Abschnitt 115 Station 1,780), nach Absprache mit der Stadt Grafing, zu entfernen und durch wasserführende Tiefborde (Höhe 3 cm) zu ersetzen. Genauso sind im Bereich der zuvor genannten Zufahrten zwischen Hoch- und Tiefborden Absenkungen von 1 m Länge vorzusehen.

 

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:

 

i.       Beim Abtransport der Erdmassen müssen Geh- und ggf. Radweg, sowie Fahrbahn sauber gehalten werden, bei Verschmutzungen müssen diese auf Kosten des Antragstellers der Tiefgarage beseitigt werden.

j.       Der Straße und ihren Nebenanlagen dürfen durch das Bauvorhaben keine Abwässer sowie Dach- und Niederschlagswässer aus dem Grundstücken zugeführt werden.

k.     Die Dachentwässerung ist auf dem Grundstück, in eigene Entwässerung, einzuleiten.

l.       Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich der Bebauungsplanbereich im Einwirkungsbereich der Straßenemission befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden. Dieser Hinweis sollte im Bebauungsplan mit aufgenommen werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Einwendungen a – d sind in den Festsetzungen des Bebauungsplanes enthalten. Damit wurde im Rahmen der bestehenden Festsetzungsmöglichkeiten (Art. 81 Abs. 4 BayBO und § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) den fachlichen Anforderungen der Straßenbaubehörde der angrenzenden Staatsstraße vollumfänglich Rechnung getragen. Durch eine geschossweise versetzte Bebauung ist auch die Sichtfreiheit der Tiefgaragenausfahrt im Erdgeschoss in einem Abstand von 5 m zur Münchener Straße geregelt.

 

Wie schon zur vorausgegangenen Stellungnahme vom 24.10.2019 erklärt wurde, fehlt es für weitergehende Regelungen an der notwendigen Ermächtigungsgrundlage. Die weitergehenden Forderungen (Buchstabe e- k) können deshalb nicht im Bebauungsplan berücksichtigt werden. Die vorgetragenen Anforderungen sind deshalb im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren vom Staatlichen Bauamt im Rahmen des straßenrechtlichen Einvernehmens nach Art. 24 BayStrWG (Anbaubeschränkungszone) geltend zu machen. Das ist auch weiterhin möglich, da die Freistellung von den Anbaubeschränkungen nach Art. 24 Abs. 4 i.V.m. Art. 23 Abs. 3 BayStrWG insoweit nicht erfolgt. So setzt diese Freistellung unter anderem voraus, dass der Bebauungsplan unter Mitwirkung der Straßenbaubehörde zustande gekommen ist. Das erfordert aber nicht nur eine förmliche Beteiligung, sondern die Zustimmung zum Planungsergebnis. Mit den vorgetragenen und von der Stadt Grafing b.M. (wegen des Fehlens einer entsprechenden Ermächtigungsgrundlage) unberücksichtigt gelassenen Einwendungen fehlt es insoweit an der abschließenden Zustimmung. Die Straßenbaubehörde ist damit weiterhin ermächtigt, diese Belange im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren gemäß Art. 24 BayStrWG geltend zu machen.

 

Von der Ergänzung eines (rechtlich unbeachtlichen) Hinweises hinsichtlich des Ausschlusses von Verkehrslärmsanierungsmaßnahmen nach den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) wird verzichtet. Hier ist festzustellen, dass die Grenzen der Gesundheitsgefährdung, wie sie auch die VLärmSchR 97 (Nr. 36) mit 70 / 60 dB(A) bestimmt, im Bereich der Münchener Straße zumindest für die Nachtzeit bereits überschritten sind. Aus diesem Grunde lässt der Bebauungsplan im Bereich des Bauraums 4 (Gebäude unmittelbar an der Münchener Straße mit der TG-Zufahrt) auch keine Wohnnutzung zu. Hinzu kommt, dass gemäß Art 3 und Art. 13 Abs. 2 BayBO die baulichen Anlagen so zu errichten sind, dass sie einen ihrer Nutzung entsprechenden Schallschutz haben. Zur Erfüllung dieser Anforderung sind die technischen Regeln bezüglich des Schallschutzes im Hochbau DIN 4109-1 zu beachten (ist technische Baubestimmung nach Art. 81a BayBO). Mit diesen Anforderungen ist der vorgefundene Lärmkonflikt durch die neu entstehende Bebauung zu lösen. Ein Anspruch auf Lärmsanierung geht aufgrund dieser vom anstehenden Neubau zu beachtenden Anforderungen ins Leere.

 

 

4.1.5    LBV-Kreisgruppe Ebersberg (Schreiben vom 25.02.2020)

 

Der LBV hat keine Einwände, bittet aber mangels entsprechender gesetzlicher Vorgaben um freiwilligen Artenschutz bei Baumaßnahmen.

Bitte beachten Sie dazu unseren Anhang.

Insbesondere im innerstädtischen Bereich könnte für Kulturfolger wie Mauersegler neuer Brutraum geschaffen werden. Für sie sind Gebäude quasi „künstliche Felsen“ und werden gerne besiedelt.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Dem Bauherrn wird die Anbringung von Nistkästen für Mauersegler empfohlen.

 

 

4.1.6    Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (Schreiben vom 24.02.2020, Az.: P-2019-4939-1_S4)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 29.10.2019 und bitten, den Hinweis auf den im Plangebiet bestehenden Erlaubnisvorbehalt nach Art. 7 BayDSchG auch unter D. Hinweise aufzunehmen.

 

Auf die zusätzliche Nennung der Meldepflicht nach Art. 8.1–2 BayDSchG sollte zur Vermeidung von Missverständnissen hier dann verzichtet werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Entsprechend der Stellungnahme werden die Hinweise (D) zu Art. 8 BayDSchG ersetzt durch folgenden Hinweis: Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

 

 

4.1.7 Erzbischöfliches Ordinariat München (Schr. 04.03.2020, Az.: 1122/81.6-2020/1#032)

 

Zunächst möchten wir uns bei Ihnen für die erneute Beteiligung am Verfahren und die Übernahme des Hinweises zum Glockengeläut bedanken. Auch die Reduzierung der Wandhöhen sowie die Gestaltung der Dächer mit naturroten Tondachziegeln begrüßen wir sehr.

 

Bedenken haben wir noch bzgl. der Rettungssicherheit sowie des Brandschutzes, auch wenn die sehr enge, einzige mögliche Zufahrt über das Flurstück 12/5 den Mindestanforderungen der Richtlinien für die Feuerwehr entspricht. Dennoch sehen wir unsere nahegelegenen Baudenkmäler, vor allem die Heiligste Dreifaltigkeitskirche, im Falle eines Brandes in Gefahr.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Den Anforderungen an den abwehrenden Brandschutz kann aufgrund der Planungssituation leider nicht in optimaler Weise Rechnung getragen werden. Die erforderlichen Mindestanforderungen werden aber erfüllt und es erfolgt vor allem auch eine Verbesserung gegenüber den jetzigen Verhältnissen und mindern damit die Gefahr der Brandausbreitung. So wird mit der Verbreiterung des Vazanini-Weges auf 3,5 m im Norden des Plangebietes ein Löschangriff künftig auch von dieser Seite möglich. Bisher war der Weg nicht befahrbar und das Zufahren für die Rettungsfahrzeuge nur von Süden her möglich. Auch wird mit der Festsetzung eines Urbanen Gebietes eine Nutzungsform entstehen, die gegenüber der bisherigen gewerblichen Nutzung eine geringere Brandlast bewirkt.

Das dem Kirchengebäude nächststehende Gebäude wird sogar einen etwas größeren Abstand (3,5 m) einhalten als der Baubestand. Nach alledem führt der Bebauungsplan zu einer Verbesserung gegenüber der Bestandssituation. Eine Erhöhung der Brandausbreitungsgefahr ist nicht zu erkennen.

 

 

4.1.8 Berichtigungen:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die rechnerischen Ungenauigkeiten der Flächenangaben für die Balkonanbauzonen sind richtigzustellen. Sie erhöhen sich jeweils um 1,2 bzw. 1,3 m². Eine inhaltliche Änderung des Bebauungsplanes ergibt sich daraus nicht.

 

Für den Bauraum B1 wurde in der Planabwägung unterstellt, dass er hinsichtlich seiner östlichen Ausdehnung nicht über das Bestandsgebäude hinausgreift (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 26.11.2019, zu 4.1.6, Absatz 23). Hierzu enthält die Planzeichnung für die überbaubare Grundstücksfläche bereits den Zusatz „wie Bestand“. Aus Gründen der Plangenauigkeit und Bestimmtheit ist hier eine Maßangabe zu ergänzen, und zwar im Bereich der Gebäudemitte mit einem Längenmaß von 12,50 m. Das ist bedeutsam, da ansonsten das dingliche Geh- und Fahrtrecht auf der bisher unbebauten Fläche in unrechtmäßiger Weise beeinträchtigt wird.

 

Die Satzung verweist in A.§ 4 Abs. 1 auf die RaSt06. Bestimmt eine in den Textfestsetzungen Bezug genommene nichtgesetzliche Norm (DIN-Norm etc.) die Vorhabenzulässigkeit, dann ist den rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung nur genügt, wenn die Gemeinde sicherstellt, dass die Betroffenen von der Vorschrift verlässlich Kenntnis erlangen kann. Das ist dann gewährleistet, wenn die Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereithält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist. Die Hinweise (D) sind wie folgt zu ergänzen:

Verweist der Bebauungsplan auf DIN-Normen oder sonstige Regelungen, dann werden diese in der Bekanntmachung des Bebauungsplanes nach § 10 Abs. 3 BauGB bestimmten Stelle zu jedermanns Einsicht bereitgehalten.

 

Über den Tagesordnungspunkt wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


5.           Verfahrensabschluss:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

5.1         Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss unter Berücksichtigung der getroffenen redaktionellen Berichtigungen den Entwurf des Bebauungsplans „Gebiet zwischen Marktplatz und Münchener Straße (Lentner)“ in der Fassung vom 26.11.2019 als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) sowie die Begründung.

 

5.2         Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, die Stellungnahmen vorgebracht haben, ist das Ergebnis der Prüfung mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

5.3         Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

5.4         Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.

 

5.5         Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes tritt die Satzung über die Veränderungssperre vom 20.04.2019 außer Kraft (§ 17 Abs. 5 BauGB)