Bezeichnung | Inhalt |
---|---|
Sitzung: | 21.04.2020 BWUA/066/2020 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
---|
Der Verwaltungsvertreter erläuterte die folgende, zur Verfügung
gestellte Beschlussvorlage.
Auf Antrag der CSU-Fraktion vom 18.03.2019 haben der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss am 26.03.2019 und der Stadtrat am 07.05.2019 wie folgt
Beschluss gefasst:
1.
Die
Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für die Ausweisung des
städtischen Grundstücks Fl.Nr. 588 der Gemarkung Grafing, als (Allgemeines)
Wohngebiet wurde beschlossen. Planungsziel ist die zügige Schaffung von
bezahlbarem Wohnraum (Mietwohnungsbau), vor allem für Personen mit mittlerem
und geringem Einkommen/Vermögen, die vorrangig aus dem Gemeindegebiet Grafing
stammen.
2.
Das
städtische Grundstück Fl.Nr. 588 ist für den öffentlichen Mietwohnungsbau zu
nutzen (vgl. Nr.1 lit c, Nr. 5.1 lit.b des Grundsatzbeschlusses vom
10.11.2015). Um die ohnehin sehr angespannte Haushaltslage der Stadt Grafing
nicht zu belasten, hat die Umsetzung möglichst in Zusammenarbeit mit
staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen zu erfolgen. Durch
Grundstücksübertragung mittels Erbbaurecht kann dabei die Mietverbilligung
dauerhaft gesichert werden, wobei das Grundstück langfristig im Eigentum der
Stadt bleibt. Ein (Teil-)Verkauf des Grundstücks Fl. Nr. 588 ist allenfalls zur
Finanzierung des sozialgerechten Wohnungsbaus vorzusehen.
Diese Entscheidung steht auch im unmittelbaren Zusammenhang mit den
langjährigen Bemühungen der Stadt Grafing b.M., den nach der Verlagerung des
Bauhofbetriebs (Juni 2017) brach gefallenen Altstandort an der Von-Hazzi-Straße
für den staatlich geförderten Wohnungsbau zu nutzen. Eine wirtschaftliche
Bebauung und eine optimierte Grundstücksnutzung ist für das Gelände des „Alten
Bauhofs“ (Fl.Nr. 514/5) aber nur gemeinsam mit dem dort angrenzenden
staatlichen Grundstück Fl.Nr. 514/6 möglich.
Dabei ist der Freistaat Bayern aufgrund des erklärten Staatsbedarfs auch
daran gehindert, das Grundstück Fl.Nr. 514/6 an die Stadt Grafing b.M. zu
veräußern (Nr. 1.1 der Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen
Grundstücken). Die Bemühungen über eine gemeinsame Bebauung der aneinander
liegenden und in vielerlei Sicht voneinander abhängigen Grundstücke waren aber
bisher nicht erfolgreich bzw. sind außergewöhnlich kompliziert in der
Abwicklung.
In den Vertragsgesprächen mit dem Freistaat Bayern wurde deshalb die
Möglichkeit eines Grundstückstausches eingebracht. Mit einem Grundstückstausch
kann den Anforderungen des staatlichen Grundstücksbedarfs (Nr. 7.1 der VV zu
Art. 64 BayHO) entsprochen werden. Ein Tausch löst damit das grundsätzliche Veräußerungsverbot
von staatsnotwendigen Flächen auf, an das ansonsten ein sehr strenger Maßstab
gestellt wird.
Der Freistaat Bayern hat dabei das Grundstück Fl.Nr. 588 (Aiblinger
Straße) als potentiell geeignete Tauschfläche erklärt. Über den bloßen wertgleichen
Tausch hinaus wurde aber auch noch das staatseigene Interesse bekundet, diese
Flächen auch ggf. in ganzer Größe zu erwerben, um dort, durch die staatseigene
BayernHeim, staatlich geförderte Wohnungen zu errichten. Mit dieser
Vorgehensweise ist die Stadt Grafing b.M. sogar in die Lage versetzt, das
Grundstück mit einem leistungsfähigen und dauerhaften Partner zu entwickeln und
dafür – über den Tausch hinaus – sogar lukrativ zu veräußern. Damit einher geht
bei der Zusammenarbeit mit dem Freistaat Bayern die dauerhafte Sicherheit der
zweckgebundenen Verwendung des Grundstücks für den von der Stadt verfolgten
Zweck, der Schaffung bezahlbaren Wohnraums (Mietwohnungsbau).
Voraussetzung für die weiteren Verhandlungsschritte ist es jetzt,
möglichst zügig die städtebaulichen Grundlagen für die Bebauung zu bestimmen.
Auf der Grundlage eines entsprechenden Bebauungsentwurfs (Konzeptplan), der
erste Erkenntnisse über Art und Maß (Gebäudegrößen, Geschosszahl) liefert, kann
dann die Vertragsabwicklung zum Grundstückstausch vorbereitet werden. Die für
beide Grundstücke in Aussicht genommene Bebauung (auch für das Gelände des
Alten Bauhofes ist das Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen) sind
dann Grundlage für die Wertermittlung.
Die endgültige Bestimmung des Grundstückspreises erfolgt dann anhand der
erst im künftigen Bebauungsplan verbindlich festgelegten wertmaßstäblichen
Kenngrößen, also der höchstmöglichen Geschossfläche, und dem noch zu
vereinbarenden Kaufpreis (z.B. Bodenrichtwert und Umrechnungskoeffizient auf
die zulässige Geschossfläche).
Damit ist der Abschluss des Grundstückstauschvertrags schon frühzeitig
möglich und müsste nicht bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens für das
Grundstück Fl.Nr. 588 zurückgestellt werden. Die Stadt könnte damit zeitnah das
staatliche Grundstück Fl.Nr. 514/6 am alten Bauhof erwerben und bebauen, ohne
den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens an der Aiblinger Straße abwarten zu
müssen.
a) Strukturkonzept
2015
Kernaufgabe der kommunalen Bauleitplanung ist es, die
geordnete Siedlungsentwicklung sicherzustellen. Besondere Schwierigkeiten
entstehen gerade dann, wenn größere Planungsräume in verschiedenen zeitlich
getrennten Bebauungsplänen (also abschnittsweise) entwickelt werden. Um auch in
diesen Planungsfällen eine ganzheitliche und aufeinander abgestimmte Planung
für zusammenhängende Räume sicherzustellen, hat sich in der Planungspraxis die
Aufstellung von informellen Entwicklungsplanungen (Strukturpläne, Rahmenpläne,
Entwicklungskonzepte) bewährt.
Es handelt sich bei diesen informellen Planungen um eine Vorstufe zur Bauleitplanung. Einerseits sind sie detaillierter als der Flächennutzungsplan und erlauben damit eine situationsgerechte Entscheidung über die Bebauungsinhalte, anderseits lassen sie – da informell (einfache Beschlussentscheidung) – große Handlungsspielräume für nachfolgende Bebauungsplanverfahren offen. Mittelbar kommt Entwicklungsplänen dahingehend eine rechtliche Wirkung zu, als ihre Ergebnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Planungsleitlinie (Abwägungsbelang) zu berücksichtigen sind.
Gerade die verkehrliche Erschließung sowie die Bau-,
Nutzungs- und Grünstruktur erfordern eine raumübergreifende Betrachtungsweise,
da ansonsten bei abschnittsweisen Bebauungsplänen die Gefahr planerischen
Stückwerks (städtebauliche Unordnung) entsteht. Eine lediglich punktuelle
(abschnittsweise) Siedlungsentwicklung in einem weiträumig als Siedlungsfläche
bestimmten Gebiet, wie sie mit der Forstsetzung der Bebauung an der Aiblinger
Straße im südlichen Anschluss an die Pfarrer-Aigner-Straße zur Diskussion
steht, kann deshalb die Anforderungen an eine geordnete städtebauliche
Entwicklung nur dann erfüllen, wenn sie Teil eines großräumigen
Siedlungskonzeptes ist.
Schon in den 1990er Jahren anlässlich der Ansiedlung des Aldi-Marktes und dann wieder 2012 bei den Vorberatungen zum Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ wurde es als erforderlich angesehen, die Entwicklung und die Erschließung des gesamten potentiellen Siedlungsraumes zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße zu betrachten und zu koordinieren. Im Westen wird der Siedlungsraum durch eine geplante Westtangente der Aiblinger Straße (Aiblinger Spange) begrenzt, also einer nach Westen verlegten Trassenführung der Staatstraße St 2089
Es ist deshalb auch jetzt zu Beginn der Planungsüberlegungen über eine Erweiterung des Baugebietes “Pfarrer-Aigner-Straße“ sicherzustellen, dass dieser weitere Teilabschnitt mit den planerischen Gesamtüberlegungen für diesen Teilraum bis hin zum geplanten Siedlungsabschluss („Aiblinger Spange“) abgestimmt ist.
Anzumerken ist, dass bereits anlässlich der Aldi-Ansiedlung eine Strukturplanung aus den 1990er Jahren festgelegt wurde. Man hat sich schon damals dafür entschieden, neben der Ansiedlung des Aldi-Marktes als Nahversorgungsmarkt (damals als Betriebsverlagerung vom Marktplatz) die weiteren Flächen für den Wohnungsbau zu nutzen. Auf diese Grundsatzentscheidung hin hat die Stadt auch seither alle hartnäckigen Bemühungen abgewehrt, dort weitere Einzelhandelsmärkte und sonstiges Gewerbe anzusiedeln.
Strukturkonzept
31.01.1992:
In der Auseinandersetzung mit diesen früheren
konzeptionellen Planungsvorstellungen (Strukturkonzept vom 31.01.1992) wurde
die Strukturplanung dann anlässlich der Vorarbeiten für das Baugebiet
„Pfarrer-Aigner-Straße“ aktualisiert. Der geänderte (fortgeschriebene)
Strukturplan wurde in Form der städtebaulichen Studie des Architekturbüros
Immich vom 19.02.2015 am 24.03.2015 beschlossen (Feststellungsbeschluss).
Strukturkonzept 2015:
Strukturkonzept 2020:
Das Strukturkonzept 2015 gilt
es jetzt anlässlich der Planungsüberlegungen für die Erweiterung des
Baugebietes „Pfarrer-Aigner-Straße“ erneut fortzuschreiben und insbesondere an
die abweichende tatsächliche bauliche Entwicklung anzupassen.
Das jetzt neu erarbeitete
Strukturkonzept vom 15.04.2020 behält die Grundzüge der Verkehrsstuktur fast
unverändert bei. Lediglich nördlich der neuen Wohnbebauung der
Pfarrer-Aigner-Straße (zwischen dem Wohnhaus Pfarrer-Aigner-Straße und der
Heizzentrale) wird eine zweite Haupterschließungsstraße in westlicher Richtung
vorgeschlagen um eine zu starke Verkehrskonzentration auf die
Pfarrer-Aigner-Straße zu vemeiden.
Beibehalten wird der
Vorschlag, die Pfarrer-Aigner-Straße nicht auf kürzestem Weg mit der Aiblinger
Straße zu verbinden und direkt im Süden daran anzuschließen. Auch langfristig
soll ein unerwünschter Querverkehr zwischen der Aiblinger Straße und der Glonner
Straße durch die neu entwickelten Baugebiete im Interesse der Wohnruhe und der
Aufenthaltsqualtität vemieden werden. Die Abilinger Straße soll – auch nach der
späteren Verlegung der St 2089 nach Westen – die Haupterschließungsstraße
bleiben. Hinzu kommt eine weitere zentrale Haupterschließeungsstraße in der
Direktverbindung zur Glonner Straße, die etwa mittig der weitläufigen
Siedlungsflächen verläuft.
Die Bebauung in der
westlichen Fortsetzung des Baugebietes „Pfarrer-Aigner-Straße“ soll vorrangig
im Geschosswohnungsbau entwickelt werden mit 3 Vollgeschossen. Ob ggf. auch
wieder eine 4-geschossige Bebauung entwickelt werden soll, ist noch abzuwägen.
Wegen der nur 2-geschossigen Reihenhausbebauung in der südlichen
Pfarrer-Aigner-Straße ist eine 4-geschossige Bebauung jedenfalls im direkten
Anschluss ortsplanerisch bedenklich. Jedenfalls die direkt daran anschließende
Bebauung und die Wohngebäude entlang der Aiblinger Straße (1. Baureihe) soll
auf max. 3 Vollgeschosse begrenzt werden, um einen verträglichen Übergang zum
Baubestand zu schaffen. Ob die Bebauung in 2. Reihe dann durchgehend mit 4
Vollgeschossen entwickelt werden soll, kann auf der Ebene der Strukturplanung
offen gelassen und dann im Bebauungsplanverfahren entschieden werden.
Besondere Bedeutung kommt
auch der Vorhaltung von Flächen für Kindertageseinrichtungen zu. Hierzu würde
sich das städtische Grundstück Fl.Nr. 589/2 anbieten, das auf einer Größe von
3.400 m² die für die Gebietsversorgung nowendigen Kapazitäten schaffen kann. Da
aber generell eine Konzentration der Kindertageseinrichtungen im Norden und
Osten der Stadt besteht, wird ein zweiter Standort im Bereich des
Strukturgebietes empfohlen. Hier bietet sich die Fläche im Bereich der Glonner
Straße westlich des Aldi-Marktes an.
Der Siedlungsraum sieht auch
einen ausreichenden räumlichen Abstand zur geplanten Westtangente vor, der als
Grünzug von Bebauung freizuhalten ist. Dort bietet sich die Gelegenheit, etwa
auch siedlungsnahe und dezentrale Jugendspieleinrichtungen zu schaffen, für die
in Grafing ein dringender Bedarf besteht.
Bebauungskonzept Fl.Nr. 588
Gemäß der o.g. Beschlussfassung des Stadtrates vom 07.05.2019 ist bisher
nur eine Entwicklung des Grundstücks Fl.Nr. 588 vorgesehen. Darüber hinaus
wurde jetzt auch Interesse vom Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstücks
Fl.Nr. 555 bekundet, den südlichen Grundstücksteil ebenfalls für eine
Wohnbebauung zur Ausweisung zu bringen.
Auch wenn im Rahmen des Entschließungsermessens über die Aufstellung von
Bebauungsplänen auf die Begrenzung für das städtische Grundstück (ca. 5.600 m²)
beharrt werden kann (es besteht kein Rechtsanspruch zur Aufstellung von
Bebauungsplänen; § 1 Abs. 3 BauGB), bietet sich eine entsprechende Vergrößerung
des Siedlungsbereiches nicht nur aus städtebaulichen Gründen an.
Für eine beidseitige Bebauung spricht der Vorteil einer effizienteren
Erschließung und auch die damit einhergehende Verfügbarkeit der
Erschließungsflächen. Insbesondere lässt sich dadurch für die Übergangszeit –
bis zur späteren Fortsetzung des Baugebietes - auch die zwangsläufig
notwendigen Wendemöglichkeiten für Rettungs- und Versorgungsfahrzeuge –
deutlich einfacher realisieren.
Vor allem ist es auch die damit gegebene Möglichkeit zur Anpassung
(Modellierung) des derzeit sehr bewegten Geländes, die bei einer Einbeziehung
des Nachbargrundstückes dann ebenfalls in vereinfachter Weise umgesetzt werden
kann. So besteht im Bereich der Erweiterungsfläche eine Geländesenke mit einer
Höhendifferenz von 3 Metern, die für die künftige Bebauung eine weitläufige
Geländeanpassung erforderlich macht.
Die Frage der konkreten Größe und der Umgriffsgrenzen eines künftigen
Bebauungsplangebiets kann aber derzeit noch zurückgestellt werden. Allein die
Grundordnung der Bebauung und Erschließung für die Flächen nördlich der
städtischen Fl.Nr. 588 ist bereits in das Bebauungskonzept integriert und
ermöglicht dadurch eine konzeptionelle Entscheidung über die künftige
ortsplanerische Entwicklung.
Nur nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass für die Erweiterung des
Aufstellungsbeschlusses auf das Grundstück Fl.Nr. 555 das beschleunigte
Verfahren nach § 13b BauGB nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Dafür
war Voraussetzung, dass der Aufstellungsbeschluss bis zum 31.12.2019 gefasst
worden ist. Aufgrund der fortgeschrittenen Zeit ist aber ohnehin ein gemäß §
13b BauGB notwendiger Abschluss des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31.12.2021
fragwürdig. Die notwendige Aufstellung des Bebauungsplans im Regelverfahren,
d.h. dann auch mit (gleichzeitiger) Änderung des Flächennutzungsplanes (§ 8
Abs. 3 BauGB), zeichnet sich auch bereits für die Baulandausweisung der Fl.Nr.
588 ab. Damit wären keine Verfahrensverzögerungen verbunden.
Die nach derzeitiger Beschlusslage für das städtische Grundstück Fl.Nr.
588 und dem Begehren auf Einbeziehung des Südteiles der Fl.Nr. 555 betroffenen
Flächen erstrecken sich auf den nachfolgend dargestellten Teilbereich des
Bebauungskonzeptes:
In der anschließenden Beratung
wurde angefragt, ob es möglich sei, den Bebauungsplan für die BayernHeim
gleichzeitig mit dem Kindertagesstätten-Bau zu verbinden bzw. sogar die
Kindereinrichtungen zeitlich zuerst zu realisieren.
Die Schwierigkeiten für die Entwicklung der Fl.Nr. 589/2 liegen nach
Aussage der Verwaltung vor allem darin, dass dann auch wiederum das
dazwischenliegende Grundstück Fl.Nr. 589 in die Baulandausweisung einbezogen
wird. Aufgrund der damit entstehenden aufeinanderfolgenden Bebauung ist – auch
hinsichtlich der damit ggf. entstehenden Baulücke (§ 34 BauGB) und schon daraus
entstehenden Planungsbedarfs – eine Herausnahme dieses Grundstücks
ortsplanerisch nicht vertretbar.
Allein schon wegen des erweiterten Beteiligtenkreises und
Koordinierungsbedarfes ist dann mit größeren Verzögerungen für das
Gesamtplanungsprojekt zu rechnen. Jedenfalls ist für die Ausweisung einer
Fläche für Gemeinbedarfseinrichtungen / Anlagen für soziale Zwecke das
beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB nicht anwendbar. Mit diesen
Erklärungen wurde das Thema über die zeitliche Umsetzung der
Kindertageseinrichtung zurückgestellt. Die Standortfestlegung wurde jedoch
ausdrücklich unterstützt und als sehr durchdacht bezeichnet.
Nach Sachvortrag
beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, als Empfehlung an den
Stadtrat, wie folgt:
Zur Aktualisierung
und Fortschreibung der Strukturplanung vom 24.03.2015 wird der Strukturplan des
Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München vom 15.04.2020 für die
Gesamtentwicklung des Teilraumes zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger
Straße gebilligt. Der Strukturplan beschreibt die städtebaulichen Ziele, die
äußeren räumlichen Grenzen und die Verkehrs- und Nutzungsstruktur der dortigen
Siedlungsentwicklung in seinen Grundzügen.
Für das im Anschluss
an das Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ im Strukturplan dargestellte
Bebauungskonzept (Gebäudedarstellung) ist vorrangig eine Bebauung mit
Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau) mit 3-4 Vollgeschossen vorgesehen.
Die übrige Bebauung (Bauflächendarstellung) soll vorrangig für die Errichtung von
verdichteten Reihenhausanlagen und mit max. 2 – 3 Vollgeschossen entwickelt
werden.
Anwesend 11
Das Ausschussmitglied Herr Johannes Oswald hat die Sitzung verlassen.