Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
a) Informelle Entwicklungsplanung für den Ortsteil Wiesham
(Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 23.06.2015)
b) Änderung des Flächennutzungsplanes
c) Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB)
(Änderung des Stadtratsbeschlusses vom 19.09.2017 zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes zur Dorfstrukturerhaltung / Wohnungszahlbeschränkung)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.01.2020   BWUA/063/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Tagesordnungspunkt wurde dem Gremium in der Sitzung durch den Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat sich anlässlich verschiedener Bauwünsche dazu entschlossen, eine informelle Entwicklungsplanung für Wiesham einzuleiten (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 05.05.2014).

 

Begleitend dazu mussten vorab die Hochwassergrenzen für Wiesham ermittelt werden, nachdem die von der staatlichen Wasserwirtschaft durchgeführten Ermittlungen der Hochwassergrenzen für bisher im Gemeindegebiet festgesetzten Überschwemmungsgebiete (2005) sich nur auf den Bebauungszusammenhang erstreckten. Wiesham als vormalige Splittersiedlung im Außenbereich war davon nicht erfasst. Bei den Überschwemmungsgebieten und ggf. dafür bestehenden Planungsverboten handelt es sich aber um unverzichtbare Entscheidungsgrundlagen, um die städtebauliche Entwicklung beurteilen zu können. Im August 2015 konnte dann die Festsetzung der Überschwemmungsgebiete zum Abschluss gebracht werden.

 

In der Sitzung am 23.06.2015 hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann erstmals mit einer Vorstudie eines städtebaulichen Entwicklungsplanes befasst, um die städtebaulichen Ziele für den Ortsteil Wiesham zu definieren. Entsprechend dem Entwurfsinhalt bestand Übereinstimmung, dass sich für Wiesham nur eine sehr behutsame und organische Entwicklung vertreten lässt, die sich im Hinblick auf eine Siedlungserweiterung dem Grunde nach auf eine Abrundung der vorhandenen Siedlungsränder beschränken muss. Die Entwicklung neuer Baulandflächen ist auf diese Mindestanforderungen zu begrenzen, zumal es noch erhebliches Baupotential innerhalb des bebauten Bereiches zu nutzen gibt.

 

Grundsätzlich wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die geordnete Entwicklung von Wiesham für erforderlich angesehen. So zeichnet sich damals schon deutlich ab, dass in der Folge der eingetretenen Rechtsentwicklung von der Splittersiedlung (§ 35 BauGB) zum Ortsteil (§ 34 BauGB) auch eine bauliche Entwicklung entstehen wird, die nicht den Eigeninteressen überlassen werden kann. Spätestens nach dem Bau der Ostumfahrung und der damit einhergehenden Abstufung der Ortsdurchfahrt von Wiesham zur Gemeindestraße (2017) und dem Anschluss an die zentrale Abwasserkanalisation (2019/2020) muss mit einer vermehrten Bautätigkeit gerechnet werden, die eine planerische Steuerung verlangt. Nur mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes gelingt es, die dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen zu erhalten und die Entwicklung der noch verbliebenen landwirtschaftlichen Betriebe zu schützen.

 

Bau-, Werk- und Umweltausschuss 23.05.2015 – Beschluss:

Als Entscheidungsgrundlage wurde - bezugnehmend auf die damalige Vorstudie – die Erarbeitung einer informellen Entwicklungsplanung beschlossen. Die Einleitung von formellen städtebaulichen Planungen wird bis dahin zurückgestellt.

 

Ausgelöst durch einen Änderungs-Bauantrag (Tektur) zum Neubau des Mehrfamilienhauses Wiesham 3b und 3c musste sich die Stadt Grafing b.M. dann im Jahr 2017 mit der Frage auseinandersetzen, ob eine ungeregelte Errichtung von Wohnungen mit den städtischen Planungszielen übereinstimmt. Entgegen den ursprünglich als Obergrenze angesehenen und genehmigten 9 Wohnungen war geplant, in dem o.g. Anwesen weitere Wohnungen zu errichten. Da die Anzahl der Wohnungen kein Zulassungsmerkmal des Einfügungsgebotes darstellt, musste die Stadt Grafing b.M. die Aufstellung eines, die Wohnungszahl beschränkenden (einfachen), Bebauungsplanes beschließen. Um diese Planung zu sichern und die beschriebene Entwicklung zu unterbinden, wurde am 26.09.2017 eine Veränderungssperre erlassen.

 

 

Bau-, Werk- und Umweltausschuss 27.07.2017 und Stadtrat 19.09.2017 – Beschluss:

Die Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur im Ortsteil Wiesham ist durch einen einfachen Bebauungsplan zu regeln. Planungsziel ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) und die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf höchstens 9 Wohnungen je Wohngebäude.

 

Die gesetzliche Geltungsdauer der Veränderungssperre von 2 Jahren ist mittlerweile eingetreten. Im Einvernehmen mit dem Bauwerber wurde auf eine Verlängerung verzichtet. Die Stadt Grafing b.M. ist mit dem damaligen Bauwerber übereingekommen, dass der damalige Bauantrag für zusätzliche Wohnungen solange nicht mehr weiterverfolgt wird, bis das Bebauungsplanverfahren zum Abschluss gebracht ist. Dieser stellt seinen Bauwunsch derzeit zurück, um die Abwicklung der Bauleitplanung der Stadt Grafing b.M. zu entlasten. Die Stadt kann dann angesichts der ohnehin anstehenden Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes für Wiesham auf eine vorherige Festsetzung der Wohnungszahlbeschränkung in einem gesonderten einfachen Bebauungsplan verzichten. Der Bauherr erwartet dadurch eine in seinem Interesse liegende Beschleunigung des Verfahrens zur Gesamtplanung von Wiesham.

 

So verfolgt der Bauwerber das Interesse an einer zusätzlichen Bebauung, und zwar durch ein Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/1. Das ca. 600 m² Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs (§ 34 BauGB) und hat damit einen Bebauungsanspruch. Damit würde aber eine Wohnbebauung entstehen, die in ortsplanerisch unerwünschter Weise an die südlich benachbarte Landwirtschaft heranrückt, deren Hofstelle unmittelbar auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegt. Ortsplanerisches Ziel ist die Freihaltung dieser Fläche durch Festsetzung einer privaten Grünfläche (Hausgarten). Damit kann eine für das Ortsbild von Dörfern bedeutsamen Freiflächenstruktur geschaffen werden, die zudem ausreichend Schutzabstand zwischen der Wohnbebauung und der Landwirtschaft schafft.

 

Die Festsetzung von privaten Grünflächen und der damit einhergehende Entzug von Baurecht ist aber mit dem verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz regelmäßig nur in Übereinstimmung zu bringen, wenn der Flächen- und Wertverlust kompensiert wird (BayVGH 07.03.2018). Das soll durch Ausweisung einer nach Norden abgerückten Baufläche am westlichen Ortsrand ausgeglichen werden.

 

Gleichzeitig besteht das nachhaltige Interesse eines weiteren Grundstückseigentümers (s.o., Bau-, Werk- und Umweltausschuss 2014) an der Bebauung des Grundstücks Fl.Nrn. 916/4 am südöstlichen Ortsrand. Auch diese Flächen liegen innerhalb der für eine organische Entwicklung vertretbaren Ortsrandbereiche, wie sie in dem städtebaulichen Entwicklungsplan dargestellt sind.

 

Um die Planungskapazitäten zu bündeln, wird jetzt die weitere Durchführung der Bauleitplanungen für Wiesham, wie folgt, vorgeschlagen:

 

1.    Feststellungbeschluss für den (informellen) städtebaulichen Entwicklungsplan als Entscheidungsgrundlage für die Bestimmung inhaltlicher ortsplanerischer Ziele für den Ortsteil Wiesham.

 

2.    Änderung des Flächennutzungsplanes (17. Änderung) im räumlichen und inhaltlichen Umfang des städtebaulichen Entwicklungsplanes

 

3.    Gleichzeitig die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes

a)     zur Festsetzung eines Dorfgebietes

b)     zur Begrenzung der Wohnungszahl

c)      zur Sicherung der privaten Grünfläche auf Fl.Nr. 885/1

d)     zur Ausweisung / Festsetzung der im städtebaulichen Entwicklungsplan dargestellten Bebauung

 

4.    Zurückstellung des Verfahrens zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes zur Dorfstrukturerhaltung gemäß Beschluss vom 19.09.2017 (Ruhen des Verfahrens)

 

Seitens der Verwaltung wurde bereits erwartet, dass aufgrund der Bedeutung der Angelegenheit und der kurzen Vorbereitungszeit vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss eine Vertagung des Tagesordnungspunktes erwartet wird. Die kurzfristige Vorlage erfolgt jedoch aus einem für das Verfahren bedeutsamen Grund. So wurde in der vorausgegangenen Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss ein Vorbescheid für die Errichtung zusätzlicher Wohnungen in einem landwirtschaftlichen Gebäude in Nettelkofen behandelt. Dort wurde zwar keine konkrete Wohnungszahl beantragt, jedoch ist aufgrund des betroffenen Bauvolumens nicht ausgeschlossen, dass dort mehr als 3 Wohnungen entstehen. Aufgrund der bereits in dem betroffenen Gebäude (Hofstelle) vorhandenen 6 Wohneinheiten ist anzunehmen, dass die in dörflichen Ortsteilen wie Wiesham, Straußdorf und Neudichau reglementierte Obergrenze der Wohnungszahl auch dort überschritten wird. Da die Anzahl der Wohnungen kein Einfügungsmerkmal darstellt, kann – wie hier in Wiesham erfolgt - eine Einschränkung nicht im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens erfolgen, sondern muss eine evtl. Beschränkung der Wohnungszahl dann durch einen Bebauungsplan festgesetzt werden. Sollten also mehr als 3 Wohnungen geplant werden, sieht die Verwaltung auch für Nettelkofen das Erfordernis zur Planung. Die Stadt wäre dann gezwungen, durch Aufstellung eines Bebauungsplans und Erlass einer Veränderungssperre die höchstzulässige Wohnungszahl (max. 9 Wohnungen je Wohngebäude) zu beschränken.

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dort aber trotz der ausdrücklichen Bedenken das Einvernehmen erteilt. Es herrscht jetzt Unsicherheit, ob der Bau-, Werk- und Umweltausschuss seine bisher konsequente und einheitliche Haltung aufgegeben hat, die Erhaltung der Dorfstruktur in den dörflich geprägten Siedlungsorten durch die verfügbaren Mittel der Bauleitplanung durchzusetzen und dabei eine Obergrenze für die Wohnnutzung zu bestimmen. Aus Gründen der Gleichbehandlung (Abwägungsgleichheit) ist eine unterschiedliche Vorgehensweise in den vom Siedlungsgepräge und den räumlichen Gegebenheiten sich sehr ähnlichen Ortsteilen Wiesham und Nettelkofen nicht zu rechtfertigen. Wenn also ein Umdenken des Bau-, Werk- und Umweltausschuss in dieser zentralen Frage eingetreten ist, dann ist eine Fortführung der städtebaulichen Planungen für Wiesham mit den bisherigen Planungsinhalten nicht mehr vertretbar. Hier wäre mangels eines ausreichenden Differenzierungsgrundes zu klären, ob die Stadt an den für Wiesham erklärten städtebaulichen Zielen zur Erhaltung dörflicher Bau- und Nutzungsstrukturen festhält oder – dann aber für alle wesentlichen gleichen Planungssituationen in gleicher Weise – künftig davon Abstand nimmt und eine ungeplante Selbstentwicklung akzeptiert.

 

In der anschließenden Beratung hat man sich eindeutig dazu erklärt, dass die bisherigen Planungsdirektiven in unveränderter Form beibehalten werden und der Erhaltung der Dorfstrukturen in den dörflichen Siedlungseinheiten (Straußdorf, Oberelkofen, Eisendorf, Nettelkofen, Wiesham) ein sehr hoher Stellenwert beigemessen wird. Gerade in den jetzigen Zeiten mit einem schier nicht mehr zu bewältigenden Siedlungsdrang ist es von besonderer Wichtigkeit, die Dörfer mit ihrer Vorrangfunktion für die Landwirtschaft für diesen Zweck zu sichern und ein Überhandnehmen der Wohnnutzung zu unterbinden.

 

Man wird in gleicher Weise auch in Nettelkofen die Wahrung einer Wohnungsobergrenze von 9 Wohnungen je Wohngebäude durchsetzen. Das Einvernehmen zum erwähnten Vorbescheid wurde deshalb erteilt, da nur die allgemeine Wohnnutzung und nicht eine konkrete Wohnungszahl Antragsgegenstand war. Die städtebaulichen Planungen für Wiesham sind in dem aufgezeigten Inhalt fortzusetzten.

 

Nach Diskussion dieser Grundsatzfrage wurde von der Ersten Bürgermeistern über den eigenen Antrag zur Geschäftsordnung aufgerufen.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach Beratung und der dort erklärten Beibehaltung der Planungsziele über die Erhaltung der dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen (Wohnungszahlbeschränkung) einstimmig, die Entscheidung über den Tagesordnungspunkt zu vertagen.