Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 191/25 der Gemarkung Öxing (Am Wieshamer Bach 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.01.2020   BWUA/063/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erläutert.

 

Ausweislich der Bauvorlagen ist ein Wohngebäude mit einer Wandhöhe von 4,90 m und einer Firsthöhe von 6,15 m mit den Grundmaßen 6 m x 10 m auf dem Grundstück südwestlich des bestehenden Wohnhauses geplant.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist das Vorhaben im vorliegenden faktischen Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO allgemein zulässig.

 

Das Gebäude entspricht hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung dem Einfügungsrahmen der Umgebungsgebäude bezüglich der Geschosszahl und der Wandhöhe (Umgebungsbebauung 3,60–6,30 m). Die Firsthöhe bleibt zwar hinter dem Einfügungsrahmen, der auch eine untere Rahmengrenze bestimmt, zurück (7,10–9,30 m). Diese Rahmenabweichung führt aber, da nur die Firsthöhe betroffen ist, zu keiner städtebaulichen Unordnung in der bezüglich der Gebäudehöhen sehr heterogenen Umgebung und fügt sich noch ein.

 

Auch die absolute Grundfläche bleibt mit 60 m² unterhalb des Einfügungsrahmens. Auch hier verlangt die „Rahmentheorie“, dass sich Vorhaben nur einfügen, wenn sie sich innerhalb der Rahmengrenzen bewegen. Auch hier ist die Umgebung aber sehr unterschiedlich hinsichtlich der Größenverhältnisse der Gebäude. Neben kleinen Gebäuden mit 71 m² Grundfläche finden sich Gebäude mit 140 m². Die geringe Rahmenunterschreitung schafft auch in Bezug auf dieses Einfügungsmerkmal keine städtebauliche Unordnung. Auch hier fügt sich das Vorhaben noch ein.

 

Auch das Verhältnis der überbauten Grundstücksflächen zu den verbleibenden Freiflächen bleibt uneingeschränkt gewahrt. Hier kann als Indiz auf die sich errechnende GRZ zurückgegriffen werden, die mit dem Neubau 0,18 beträgt. Damit wird das Verhältnis der Bebauungsdichte der Umgebungsbebauung (0,16–0,22) nicht verlassen.

 

Für das Vorhaben der entscheidende Zulassungstatbestand ist aber die zu überbauende Grundstücksfläche (faktische Baugrenze). So liegen die Gebäude in der näheren Umgebung in einem Abstand von mindestens 9 m zur Straßengrenze der Wasserburger Straße. Diese faktische Baugrenze wird mit der beantragten Vorgartentiefe von nur 7 m deutlich überschritten. Dass das Gebäude (Am Seeoner Bach 14) ebenfalls nur einen Straßenabstand von 7 m aufweist, verändert den Einfügungsrahmen nicht. Dieses Gebäude ist aufgrund seiner Entfernung nicht mehr prägend und maßstabsbildend.

 

Jedoch führt die Rahmenüberschreitung hier ebenfalls zu keinen planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen. So führt die verkürzte Vorgartentiefe von 7 m zu keiner städtebaulichen Unordnung und wurde auch im dortigen Straßenzug – also außerhalb der näheren (prägenden) Umgebung) mit einer uneinheitlich tiefen Bebauung vielfach schon unterschritten.

 

Die Erschließung des Gebäudes ist gesichert.

 

In der anschließenden Beratung wurde kurz der geringe, aber zulässige(!) Abstand zwischen den beiden Gebäuden angesprochen. Bei Gebäuden, die in einen Winkel von mehr als 75 Grad zueinanderstehen (hier 90 Grad), sind Abstandsflächenüberschreitungen zulässig. Überlagerungen in Ecken sind jedoch unzulässig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 191/25 der Gemarkung Öxing (Am Wieshamer Bach 2) das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.