Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Bauantrag zum Neubau eines Geschäfts- und Bürogebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 111/0 der Gemarkung Elkofen (Grafenweg 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.01.2020   BWUA/063/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt ist die Errichtung eines Geschäfts- und Bürogebäudes mit Parkplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung Dobelgebiet / Atteltal.

 

1.      Bereichszuordnung; Veränderungssperre

Das Baugrundstück ist dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen (§ 34 BauGB). So ist das Grundstück bereits bebaut mit einem gewerblichen Lagergebäude. Für diese Scheune wurde am 24.06.1986 die erforderliche Baugenehmigung erteilt. Die in der Baugenehmigung geregelte Nebenbestimmung Nr. 2, wonach „der Lagerplatz sobald als möglich in ein von der Stadt ausgewiesenes Gewerbegebiet zu verlegen ist“, mag zwar zu unbestimmt und rechtswidrig sein, hat jedoch mangels eines erkennbaren Nichtigkeitsgrundes (§ 44 BayVwVfG) Bestandskraft erlangt. Diese „Verlegungspflicht“ erstreckt sich außerdem nur auf den Lagerplatz und nicht auch auf das Gebäude (Scheune). Letztendlich kommt es hierauf aber auch nicht entscheidend an, da auch bei einer anders vertretenden Rechtsauffassung die Beseitigung der Scheune zu keiner Zeit behördlich verlangt wurde und jedenfalls nach so langer Zeit auch nicht mehr verlangt werden könnte (Verwirkung). Damit handelt es sich bei der Lagerscheune – auch ohne die erwähnte Baugenehmigung – um ein tatsächlich existierendes Bauwerk, dem auch aufgrund seiner Nutzungsfunktion eine bereichsprägende Funktion zukommt. Die Scheune hat auch noch keinen Zustand des fortgeschrittenen Zerfalls (Bauruine) erreicht, der seine prägende Wirkung entfallen lassen würde.

 

Das Grundstück wäre aber auch dann dem Innenbereich zuzuordnen, wenn es unbebaut wäre oder als unbebaut betrachtet werden müsste. So sind auch unbebaute Flächen dem Innenbereich zugehörig, die hinter der letzten Bebauung anschließen, deren Eindruck der Zusammengehörigkeit jedoch durch andere Merkmale (topographische Verhältnisse) vermittelt wird. So verhält es sich hier. Diese stets nur auf Flächen kleineren Umfangs (wenige Grundstücke) beschränkte erweiternde Bereichszuordnung kommt auch hier zur Anwendung. Das Grundstück wird nach Osten und Süden durch ein großflächiges Waldgebiet (vgl. BVerwG 08.10.2015), im Süden begleitet durch einen kleinen Bachlauf, begrenzt. Sogar nach Westen hin setzt sich gegenüber der Staatsstraße, der nach Breite und Verkehrsbelastung keine trennende Wirkung zukommt, der Bebauungszusammenhang fort. Das Grundstück ist damit erkennbar abgegrenzt gegenüber der freien Landschaft und somit dem Innenbereich zugehörig.

 

Die rechtlichen Grenzen der Landschaftsschutzgebietsverordnung Dobelgebiet-Atteltal sind für die Bereichsabgrenzung dagegen unbeachtlich. Maßgeblich sind alleine die nach außen wahrnehmbaren Verhältnisse.

 

Die früher von den Baubehörden vertretene Außenbereichszuordnung für das Baugrundstück (Fl.Nr. 111) und dem „Siedlungssplitter Bachhäusl“ auf der Westseite der St 2089 ist aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen städtebaulichen Änderungen aufzugeben. So war die Bebauung „Bachhäusl“ vormals dem übrigen Siedlungsrand vorgelagert und durch das bis zum Jahr 2004 unbebaute Grundstück des jetzigen Lidl-Marktes vom Bebauungszusammenhang getrennt.

 

Um angesichts dieser geänderten Bereichszuordnung eine geordnete städtebauliche Entwicklung der jetzt dem Innenbereich zugehörigen Grundstücke zu sichern, hat die Stadt Grafing b.M. am 06.02.2018 die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Erklärtes Planungsziel ist eine umgebungsverträgliche Nutzung (keine Wohnbebauung, die aufgrund der Prägung der Fl.Nr. 111 durch die westlich anschließende Wohnbebauung zulässig wäre), keine Verschärfung der gewerblichen Lärmemissionen wiederum gegenüber der westlich anschließenden Wohnbebauung Bachhäusl, die Sicherung der straßenmäßigen Erschließung (Verbreiterung Grafenweg, Geh- und Radweg) und der Schutz des hochwertigen natürlichen Lebensraums im südlichen Grundstücksrand.

 

Das Bebauungsplanverfahren wurde mit einer Veränderungssperre gesichert (§ 14 BauGB), die am 27.09.2019 in Kraft getreten ist. Aufgrund des dort begründeten Verbotes zur Durchführung von Bauvorhaben (§ 29 BauGB) ist das bestehende Baurecht (§ 34 BauGB) jetzt suspendiert (Sperrwirkung).

 

2.      Vorgriffgenehmigung (§ 33 BauGB)

Die Vorhabenzulassung nach § 33 BauGB setzt die Feststellung der Unzulässigkeit nach § 34 BauGB voraus. Auch die Zulassung gemäß § 34 BauGB i.V.m. einer Abweichung von der Veränderungssperre ist vorrangig gegenüber einer Zulassung nach § 33 BauGB (§ 14 Abs. 3 BauGB (E/Z/B/K, Rn. 102 zu § 14 BauNVO).

 

(Anmerkung: Hier verhält es sich so, dass das im Regelverfahren eingeleitete Bebauungsplanverfahren zuletzt vor der Planoffenlegung nach § 3 Abs. 2 BauGB umgestellt wurde auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB. Damit wären zwar dem Grunde nach die formellen Voraussetzungen des § 33 Abs. 3 BauGB erfüllt, jedoch ist fraglich, ob ein für § 33 Abs. 3 BauGB verlangtes „einfach gelagertes und unproblematisches Vorhaben“ vorliegt. Aufgrund der rechtlichen Konflikte mit dem Naturschutz ist das zu bezweifeln, so dass die notwendige Planreife frühestens nach den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB vorliegen dürfte.)

 

3.      Einfügungsgebot (§ 34 BauGB):

Für die Prüfung der Vorhabenzulassung nach § 34 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 2 BauGB) ist es unerheblich, ob die Voraussetzungen einer Zulassung nach § 33 Abs. 3 BauGB schon vorliegen. Die Zulassung nach § 34 BauGB ist immer vorrangig zu prüfen.

 

Das Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das gilt fraglos für die Art der baulichen Nutzung, da die nähere Umgebung neben der Wohnbebauung (westlich der St 2089) vor allem durch (wesentlich) störende Gewerbebetriebe (Metzgerei) geprägt ist. Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Vorhaben ein. Zwar wird der Einfügungsrahmen hinsichtlich der Wandhöhe (beantragt 7 m) der näheren Umgebungsbebauung (max. 6 m) überschritten. Diese Überschreitung führt aber nicht zu städtebaulichen Spannungen, da im Bebauungsplan „Haidling Süd“ (Lidl, Heimann) eine Wandhöhe von 7 m festgesetzt ist und dort jederzeit zulässig wäre. Auch hinsichtlich der zu überbauenden Grundstücksflächen entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot.

 

4.      Abweichung von der Veränderungssperre (§ 14 Abs. 2 BauGB):

Gemäß Abs. 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Entscheidung trifft das Landratsamt Ebersberg im Einvernehmen mit der Gemeinde.

 

Im Rahmen des Ermessens ist die Übereinstimmung mit den künftigen Bebauungsplanfestsetzungen zu prüfen. Gegebenenfalls ist sogar das Ermessen reduziert, da bereits nach dem erreichten Planungsfortschritt eine Übereinstimmung mit den Planungsinhalten feststeht und damit das Sicherungsbedürfnis der Veränderungssperre inhaltlich entfallen ist.

 

a)    Planübereinstimmung:

Die Stadt Grafing b.M. hat für das bisher im Regelverfahren durchgeführte Bebauungsplanaufstellungsverfahren die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und die frühzeitige Trägerbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt. Die Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.01.2020 geprüft. Unter Berücksichtigung des Prüfungsergebnisses (Plankorrekturen) wurde dort der Bebauungsplanentwurf gebilligt und zur Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt. Gleichzeitig wurde die Verfahrensumstellung auf das beschleunigte Verfahren (§ 13a BauGB) beschlossen - unter Verzicht auf die Erforderlichkeit einer frühzeitigen Beteiligung.

 

Der Bebauungsplan hat einen Planungsstand erreicht, der auch bereits eine gesicherte Prognose zulässt, dass er mit dem beschlossenen Regelungsinhalt auch in Kraft treten wird. Damit beschreibt er abschließend die Planungsziele, zu deren Sicherung die Veränderungssperre erlassen worden ist.

 

Das beantragte Gebäude, insbesondere die überbaute Fläche in Lage und Größe von 38,50 m x 14,40 m, die Grundfläche von 555 m² (Festsetzung: max. 560 m²), die Wandhöhe von 7,0 m und das Satteldach mit einer Dachneigung von 10 Grad entsprechen vollständig den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Vor allem werden auch die beantragten Stellplätze auf den im Bebauungsplanentwurf dafür festgesetzten Flächen ausgeführt und greifen nicht in die landschaftlich wertvollen und sensiblen Flächen südlich der Gebäudesüdfassade ein.

 

b)   Gesicherte Erschließung, naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen:

Ein wesentliches Planungsziel ist aber auch die ausreichende verkehrliche Erschließung durch Aufweitung des Grafenweges um 1 m und die Sicherung der Fläche für einen Geh- und Radweg (Abtretung eines 3,5 m breiten Grundstücksstreifens) der Staatsstraße. Außerdem besteht ungeachtet der Nichtanwendungs- / Fiktionsregelungen des § 1a Abs. 1 Satz 6 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB wegen der besonderen Bedeutung der Belange des Naturschutzes in der Planabwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB: Lage im Landschaftsschutzgebiet, Gewässernähe) der Bedarf nach naturschutzrechtlichen Entwicklungsmaßnahmen. Dafür bedarf es bei einer Zulassung des Vorhabens vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes der dinglichen Sicherung.

 

Diese Sicherungsmaßnahmen für die wegemäßige Erschließung und den naturschutzrechtlichen Entwicklungsmaßnahmen sind Voraussetzung für die Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB.

 

c)      Schalltechnischer Nachweis:

Der Bebauungsplan enthält die Festsetzung eines Lärmkontingentes (DIN 45691), das die Einhaltung von Immissionsrichtwerten in Höhe von 53 dB(A) in der Tageszeit und 33 dB(A) in der Nachtzeit an den Immissionsorten westlich der St 2089 sicherstellt. Damit wird gewährleistet, dass unter Berücksichtigung der Lärmvorbelastung durch die vorhandene Bebauung (Lidl, Metzgerei) mit den in den dortigen Baugenehmigungen zugelassenen Immissionsrichtwerten von jeweils 57 dB(A) tagsüber und 42 dB(A) in der Nachtzeit die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für Mischgebiete (als Obergrenze des Zwischenwertes nach 6.7 TA-Lärm) an der Wohnbebauung westlich der St 2089 (Bachhäusl) von 60 dB(A) / 45 dB(A) nicht überschritten wird. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

 

 

Hinweis:

Für das Vorhaben ergibt sich folgender Stellplatzbedarf:

EG:         Ladengeschäft mit 320,88 m² Verkaufsfläche - 1 Stpl. /40 m²      8,02 Stpl.

OG:        Büro HNF 353,19 m² - 1 Stpl./40 m²                                                                   8,83 Stpl.

               Summe               16,85 Stpl. gerundet 17 Stellplätze

 

EG:        320,71 m² Verkaufsfläche 1 FStpl./90 m²                                                          3,56 FStpl.

OG:        353,19 m² HNF 1 FStpl./120 m²                                                            2,94 FStpl.

Summe                                                            6,50 FStpl. gerundet 7 Fahrradstellplätze

 

Es sind 17 PKW-Stellplätze und 7 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

Für die Abweichung von den Anforderungen der Stellplatzsatzung für die Fahrradstellplätze (Nutzung eines flächensparenden Aufstellsystems) wird einer Befreiung zugestimmt.

 

In der anschließenden Beratung wurde auf die Gestaltung des Parkplatzes und insbesondere auf dessen Oberfläche eingegangen. Eine Versiegelung ist nicht zu befürchten, denn ein wasserdurchlässiger Belag ist im Bebauungsplan festgesetzt.

 

Es wurde darum gebeten einen Hinweis an den Bauherrn aufzunehmen: Die Stellplätze für Fahrräder sollten bis unter das Dach vorgezogen werden.

 

Eine PV-Anlage auf dem Dach ist als Auflage nicht vertretbar.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Geschäfts- und Bürogebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen (Grafenweg 2) das gemeindliche Einvernehmen, wie folgt, zu erteilen:

 

a)       nach § 36 BauGB für die Zulassung nach § 34 BauGB

b)       über Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB

unter der Voraussetzung, dass vor Erteilung der Baugenehmigung

-        die künftig festgesetzten Straßenflächen an die Stadt Grafing b.M. abgetreten werden (plangemäße Erschließung) und

-        die naturschutzrechtlichen Entwicklungsflächen dinglich gesichert werden

-        Vorlage schalltechnischer Nachweis: Einhaltung des Lärmimmissionskontingentes von 53 dB(A) in der Tagzeit und 33 dB(A) in der Nachtzeit.

 

Hinweis:

a)     Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Dobelgebiet/Atteltal“

b)     Das Grundstück liegt im Anbauverbotsbereich (Art. 23 BayStrWG) der Staatsstraße St 2089