Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Vorbescheid zum Ausbau eines Dachgeschosses mit Gauben und Errichtung von Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 29/0 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 29)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.01.2020   BWUA/063/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Vorbescheid zum Ausbau eines Dachgeschosses mit Gaube und Stellplätzen wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Antragsgegenstand ist ein Vorbescheid, mit dem gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung für folgende Einzelfragen beantragt wird.

 

  1. Ist der Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung bauplanungsrechtlich zulässig?
  2. Ist die Errichtung der geplanten Gauben bauplanungsrechtlich zulässig?
  3. Ist die Errichtung der geplanten Stellplätze bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Straußdorf; westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße“ vom 09.03.2011, der die Zulässigkeit der Wohnungszahl auf max. 1 Wohnung je angefangene 650 m² Baugrundstück beschränkt. Dieser Bebauungsplan wurde aktuell geändert und sieht künftig einen Ausnahmevorbehalt hinsichtlich der Wohnungszahlbeschränkung bei Bestandsgebäuden vor.

Der mit Satzungsbeschluss vom 17.12.2019 geänderte (einfache) Bebauungsplan „Ortskern Straußdorf – Nr. 45.2“ tritt am 28.02.2020 und damit bis zur Erteilung der Baugenehmigung gesichert in Kraft. Die Beurteilung der Vorhabenszulassung erfolgt deshalb auf Grundlage des geänderten Bebauungsplans vom 17.12.2019; auf eine Beurteilung der Vorhabenszulassung auf Grundlage des § 33 BauGB als Vorgriffsgenehmigung wird verzichtet.

 

Der Bebauungsplan setzt die Art der baulichen Nutzung als MD – Dorfgebiet fest. Dort ist die beantragte Wohnnutzung im Dachgeschoss gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauGB allgemein zulässig.

 

Der Bebauungsplan setzt weiterhin (unverändert gegenüber dem Bebauungsplan 2011) eine Wohnungszahlbegrenzung fest, die zum einen eine relative Begrenzung (Verhältnis zur Grundstücksgröße) und zum anderen eine absolute Begrenzung (Höchstzahl je Wohngebäude) enthält. Gemäß der Festsetzung C.1.2 ist je 650 m² Größe des Baugrundstücks 1 Wohnung (Wohneinheit) zulässig. Die Wohnungshöchstzahl je Gebäude ist mit 8 Wohnungen begrenzt.

 

Beantragt wird der Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung. Der Antrag gibt keinen Aufschluss darüber, ob damit zusätzlicher Wohnraum für bestehende Wohnungen geplant ist oder die Errichtung einer weiteren Wohnung. Eine selbstständige Wohnung ist gekennzeichnet durch eine eigene Küche (Kochgelegenheit) und Sanitärräume (Art. 46 Abs. 1, 3 BayBO).

 

Das bestehende Gebäude ist gemäß Baugenehmigung vom 17.10.1985 als Zweifamilienhaus genehmigt, also als Wohnhaus mit 2 Wohnungen. Die Errichtung einer dritten Wohnung würde der Festsetzung über die Wohnungszahlbegrenzung widersprechen, die bei einer Grundstücksgröße von 901 m² max. 2 Wohnungen erlaubt.

 

Anders als der Bebauungsplan 2011 sieht der geänderte Bebauungsplan 2019 jetzt einen Ausnahmevorbehalt für Bestandsgebäude vor. Hier soll bewusst die Umnutzung vorhandener Gebäude zu Wohnzwecken gefördert werden, wenn ein dorfverträgliches Maß nicht überschritten wird. Tatbestandvoraussetzung der Ausnahme ist, dass

-      die Errichtung der Wohnung einer zweckmäßigen Verwendung vorhandener Bausubstanz dient,

-      das vorhandene Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung des ländlichen Ortsbildes erhaltenswert ist,

-      die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt.

 

Diese Voraussetzungen liegen vor. Das gilt hinsichtlich der Wahrung der äußeren Gestalt auch hinsichtlich der geplanten Dachgauben, vorausgesetzt diese entsprechen wiederum den Gestaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans. Danach ist die Breite der Dachgauben auf max. 1,80 m begrenzt.

 

Unter Einhaltung der ohnehin zu beachtenden Gestaltungsfestsetzungen für die Dachgauben kann auch die erforderliche Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) für die Umnutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken erteilt werden, und zwar auch für den Fall der Errichtung einer weiteren (dritten) Wohnung.

 

Eine Abweichung von den Festsetzungen zur Gestaltung der Dachgauben wird nicht erteilt. Gerade die ländliche Gestaltung der Dachlandschaft stellt eine zentrale Regelung des Bebauungsplanes dar, an der festzuhalten ist.

 

Gemäß C.1.6 des Bebauungsplans ist aufgrund der Lage des Gebäudes in einer Entfernung von 30 m zur Staatsstraße durch Grundrissorientierung darauf zu achten, dass schutzwürdige Aufenthaltsräume keine Fenster im Lärmeinwirkungsbereich der Staatsstraße aufweisen dürfen.

 

Im Übrigen fügt sich das Bauvorhaben ein (§ 34 Abs. 3 BauGB). Auch eine Störung des Rücksichtnahmegebots aufgrund der gebündelten Stellplatzerrichtung in unmittelbarer Grenznähe ist nicht zu erkennen.

 

Hinweis:

Im Bestand sind gemäß Baugenehmigung A265/85 und Nachtragsgenehmigung für die zwei Wohnungen (jeweils über 100 m² WFl.) insgesamt 4 Stellplätze (2 Garagen, 2 Stauraumstellplätze) nachzuweisen.

Vorausgesetzt, dass eine weitere (3.) Wohnung errichtet wird, entsteht ein zusätzlicher Bedarf von 2 Stellplätzen. Die geplanten 6 Stellplätze sind ausreichend. Die Errichtung eines gefangenen Stellplatzes kann bei Wohnanlagen mit 3 Wohnungen ausnahmsweise zugelassen werden (§ 6 i.V.m. § 3 Abs. 7 (analog) der örtlichen Stellplatzsatzung).

 

Über den Tagesordnungspunkt wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Vorbescheid zum Ausbau eines Dachgeschosses mit Gauben und der Errichtung von Stellplätzen auf dem Grundstück Fl. Nr. 29/0 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 29) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

  • Die Breite der Dachgauben ist auf max. 1,8 m zu reduzieren.
  • schutzwürdige Wohnräume mit Fensteröffnungen nur an der Gebäudeostseite sind unzulässig bzw. bedürfen Lärmschutzvorkehrungen.