Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches;
Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Erweiterung des "Gewerbegebietes Haidling Süd / Grafenweg";
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der Stellungnahmen und ggf.Billigungs- und Auslegungsbeschluss;
Fortführung des Verfahrens im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.01.2020   BWUA/063/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 24.01.2020 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung erläuterte den Sachverhalt.

 

1. Planungserfordernis

 

Ausgelöst durch einen Grundstücksverkauf hat die Stadt Grafing b.M. die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für die unbebauten Teile der Grundstücke Fl.Nrn. 111, 113, 163/1 und 163/2 der Gemarkung Elkofen beschlossen. In diesem Zusammenhang wurde hinsichtlich der Ermittlung der Entschädigungspflicht die Rechtsqualität der Grundstücke überprüft. Dabei musste in Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg leider festgestellt werden, dass der mit Wohngebäuden bebaute Bereich von Bachhäusl westlich der Aiblinger Straße und das – mit einer (genehmigten) Lagerhalle – bebaute Grundstück östlich der Aiblinger Straße, entgegen der bisher von den Behörden vertretenen Außenbereichszugehörigkeit Bachhäusl mittlerweile am Bebauungszusammenhang teilnehmen.

 

Diese geänderte Bereichszuordnung wurde durch die bauliche Entwicklung im Gewerbegebiet Haidling-Süd (Errichtung des Lidl-Marktes und der Metzgerei/Schlachthaus) ausgelöst, der den Bebauungszusammenhang (vormals durch diese bis dahin unbebauten Grundstücke unterbrochen) des früheren Siedlungssplitters Bachhäusl (Bachhäusl 12, 10, 8, 6, 4 und 2 sowie Am Steig 1) hergestellt hat. Dadurch ist diese vorgelagerte Streubebauung dem Innenbereich zugewachsen.

 

Damit besteht ein gesetzlicher Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB), und zwar auch für eine dort prägende Wohnbebauung. Aber nicht nur die damit denkbare Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 (bisher Lagerhalle südlich des Grafenweges), sondern schon die vorhandene Wohnbebauung hat durch ihre Innenbereichslage einen höheren Schutzanspruch erhalten, der zu Spannungen mit den gewerblichen Betrieben (Metzgerei, Lidl usw.) führt. Die gegenüber einer Wohnbebauung im Außenbereich strengeren Immissionsgrenzwerte der TA-Lärm der jetzt einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet entsprechenden Wohnbebauung können von diesen Betrieben nicht mehr eingehalten werden. Betriebsbeschränkungen wären zu befürchten.

 

Zur Herstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedarf es deshalb der Steuerung der Bebauung durch einen Bebauungsplan (§ 1 Abs. 3 BauGB). Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans kann für den gewerblichen Lärmkonflikt (und auch den Verkehrslärm von Straße und Bahn) eine abgewogene Lösung gefunden werden. So hat sich die Stadt Grafing b.M. dazu entschlossen, die Bebauung westlich der Aiblinger Straße als Urbanes Gebiet (§ 6a BauNVO) festzusetzten. Damit kann eine aufeinander abgestimmte Gebietsstruktur entwickelt werden, die eine ungehinderte Fortführung und Fortentwicklung der Gewerbeflächen östlich der Aiblinger Straße ermöglicht.

 

Gleichzeitig können mit dem Instrument des Bebauungsplans aber auch die Belange des Naturschutzes für den Schutz des Gewässerlaufs durch den Bebauungsplan vorteilhaft gelöst werden. Außerdem können die Flächen für die Errichtung eines Geh- und Radwegs auf der Ostseite von einer baulichen Nutzung ausgeschlossen und ggf. sogar deren Verfügbarkeit gesichert werden.

 

Der Stadtrat hat am 06.02.2018 den Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Flächennutzungsplans und Erlass eines Bebauungsplans für die Grundstücke Fl.Nrn. 111, 113, 115/1 und 115/2 gefasst.

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 111 südlich des Grafenweges wurde dann ein Vorbescheid beantragt für eine gewerbliche Nutzung. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 25.06.2019 das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB) verweigert und die Sicherung der Planung durch eine Veränderungssperre beschlossen. Aufgrund des Widerspruchs zu den städtebaulichen Zielen der Stadt Grafing b.M., insbesondere

-        der Konflikt mit den Belangen des Naturschutzes/Lage im Landschaftsschutzgebiet

-        der Ausschluss einer Wohnbebauung

-        die Begrenzung einer Verschärfung der Lärmbelastung

-        die Verbreiterung des Grafenweges

-        die Sicherung einer Radwegtrasse,

 

hat die Stadt Grafing b.M. eine Veränderungssperre erlassen (Inkrafttreten am 27.09.2019) und die Zurückstellung des Baugesuchs beantragt. Der Bebauungsplan „Grafenweg“ wird losgelöst von dem Bebauungsplan für die Bebauung westlich der Aiblinger Straße als eigenständiges Bauleitplanverfahren abgewickelt.

 

2. Bebauungsplanverfahren

 

Der Aufstellungsbeschluss vom 06.02.2018 wurde am 26.07.2019 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB bekanntgemacht.

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 28.10.2019 erfolgte dann in der Zeit vom 18.11.2019 bis 23.12.2019 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 08.11.2019.

 

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 08.11.2019.

 

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1.        Landratsamt Ebersberg

2.        Regierung von Oberbayern

3.        Handwerkskammer für München und Oberbayern

4.        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

5.        Staatliches Bauamt Rosenheim

6.        Eisenbahn-Bundesamt

7.        Klaus Peter Mayr

8.        Eigentümergemeinschaft Gbr. A. und F. Krikor, Grafing b.M.

9.        Gesundheitsamt Ebersberg

10.     Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

11.     Deutsche Telekom Technik GmbH

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

2.      Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1         Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 19.12.2019, Az.: P-2019-3650)

 

Baufachliche Stellungnahme

Aufgrund der bereits bestehenden Nutzung des Grundstücks werden aus baufachlicher Sicht keine Einwände gegen die geplante Erweiterung geäußert.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen, die den Bebauungsplan berühren können:

 

Genehmigungspflichte Anlagen nach Bundes-Immissionsschutzgesetz (BlmSchG)

Auf dem unmittelbar im Norden an das Plangebiet angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 740 besteht die Metzgerei Heimann mit einer Anlage zum Räuchern von Fleischwaren mit einer Produktionskapazität von weniger als 75 Tonnen geräucherter Waren je Tag (mehr als 1 Tonne je Woche) (Ziffer 7.5.2 des Anhangs 1 der 4. BlmSchV). Weiter sind hier Planungen bekannt, dass die bestehende Schlachtanlage erweitert werden soll und dann ebenfalls als Anlage zum Schlachten von Tieren mit einer Kapazität ab 4 Tonnen je Tag bei sonstigen Tieren nach dem BlmSchG genehmigungspflichtig wäre (Ziffer 7.2.3 des Anhangs 1 der 4. BlmSchV).

 

In der Begründung des Bebauungsplans ist ausgeführt, dass aufgrund der Vorbelastung der Wohnbebauung westlich der Aiblinger Straße Begrenzungen des Emissionsverhaltens hinsichtlich Lärm notwendig sind. Die Begrenzungen sollen durch Festsetzung eines Lärmkontingentes in Höhe von voraussichtlich 50 dB(A) in der Tagzeit und 30 dB(A) in der Nachtzeit erfolgen (vgl. Ziffer 1, 4 und 8.4 der Begründung). Dazu ist die Vorlage eines Lärmgutachtens geplant. Weiter sollen die Geruchsimmissionen der benachbarten Metzgerei ermittelt (Geruchsimmissionsprognose) und zu einem späteren Zeitpunkt eingearbeitet werden (vgl. Ziffer 8.3 der Begründung).

 

·      Es ist die Vorlage des in der Begründung angesprochenen Lärmgutachtens und der Geruchsimmissionsprognose notwendig, erst dann können die ggf. erforderlichen Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.

 

Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:

 

Gewerbliche Emissionen

Die gewerblichen Emissionen wurden bereits im Punkt „Beabsichtige Planungen und Maßnahmen“ gewürdigt. Wie oben ausgeführt, ist die Vorlage eines Lärmgutachtens und einer Geruchsimmissionsprognose geplant, auf deren Grundlage ggf. erforderliche Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden sollen.

 

Zum Gewerbelärm ist in Ziffer 8.4 der Begründung ausgeführt, dass sowohl die Metzgerei als auch der Lebensmittelmarkt eine Begrenzung der gewerblichen Lärmimmissionen auf tags 62 dB(A) und nachts 47 dB(A) haben. Dies ist auch zutreffend, bezieht sich aber ausschließlich auf Immissionsorte innerhalb des Gewerbegebietes. Für das Wohngebäude auf Fl.Nr. 113 außerhalb des Gewerbegebiets wurden in der Genehmigung für den Lebensmittelmarkt reduzierte Immissionsrichtwerte von 57 dB(A) tags und 42 dB(A) nachts festgesetzt (vgl. Baugenehmigung vom 13.10.2002, Az. B-2003-473); gleiches gilt für die Metzgerei (vgl. Baugenehmigung vom 04.05.2009, Az. B-2009-31). Es ist daher nicht richtig, dass an der Wohnbebauung auf Fl.Nr. 113 eine Lärmbelastung von 57 dB(A) erreicht wird, es ist vielmehr von einer Ausschöpfung des Immissionsrichtwertes für Mischgebiet (bzw. Außenbereich) von 60 dB(A) auszugehen. Der Immissionsrichtwert für die derzeit geplante „Gemischte Baufläche“ wird daher derzeit eingehalten, die weitere Aussage, dass der – nach der aktuellen Planung nicht zutreffende – Immissionsrichtwert von 55 dB(A) überschritten wird, muss ebenfalls korrigiert werden.

 

·      Die Ziffer 8.4 der Begründung ist entsprechend den oben genannten Ausführungen zu überarbeiten. Weiter ist, wie im Punkt „Beabsichtige Planungen und Maßnahmen“ bereits ausgeführt, die Vorlage des in der Begründung angesprochenen Lärmgutachtens und der Geruchsimmissionsprognose notwendig, erst dann können die ggf. erforderlichen Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.

 

Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:

 

Verkehrslärm

 

Lt. Begründung wurde zum Verkehrslärm (Bahnlinie München-Rosenheim und St 2089) bereits eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse sollen zu einem späteren Zeitpunkt in das Verfahren eingearbeitet werden (vgl. Ziffer 8.1 und 8.2 der Begründung).

 

·      Nach Vorlage der schalltechnischen Untersuchung muss sich die Stadt Grafing mit dem Thema Verkehrslärm auseinandersetzen, eine entsprechende Abwägung dazu vornehmen und ggf. notwendige Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm in die Festsetzungen aufnehmen.

 

Luft-Wärmepumpen

 

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:

 

·      Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu gewerblichen Emissionen:

 

Die Ziffer 8.4 der Begründung zum Bebauungsplan wird in Bezug auf die Informationen der Unteren Immissionsschutzbehörde überarbeitet. Dabei wird richtiggestellt, dass die Baugenehmigung für die Metzgerei und den Lidl-Markt eine Begrenzung der gewerblichen Lärmemissionen regelt gegenüber dem

a) nächsten Immissionsort im Gewerbegebiet von

62 dB(A) tags und

47 dB(A) nachts.

b) nächsten Immissionsort im Außenbereich (Wohnhaus auf Fl.Nr. 113) von

57 dB(A) tags und

42 dB(A) nachts.

 

Der im Hinblick auf die damalige Außenbereichslage der Wohnhäuser westlich der Aiblinger Straße noch zulässige Immissionsrichtwert von 60 dB(A) ist durch die jetzt maßgebliche Zuordnung zum Innenbereich nicht mehr zutreffend. Für die innerhalb der nunmehr im faktischen Allgemeinen Wohngebiet (Innenbereich; § 34 BauGB) liegenden Wohngebäude westlich der Aiblinger Straße) gilt gemäß Nr. 6.1 lit. d der TA-Lärm jetzt ein Immissionsrichtwert von 55 dB(A) tagsüber. Durch die beiden Lärmquellen (Metzgerei und LIDL) von jeweils 57 dB(A) ist tagsüber mit einer Lärmbelastung von 60 dB(A) zu rechnen, durch die der IRW von 55 dB(A) deutlich überschritten wird.

Aufgrund der gegebenen Gemengelage (6.7 TA-Lärm) kann jedoch auf eine Zwischenwertbildung abgestellt werden, wobei der Zwischenwert jedenfalls 60 dB(A) tags / 45 dB(A) nachts (IRW Dorf/Mischgebiete) nicht überschreiten soll. Eine Belastung der Immissionsorte in Höhe dieser Obergrenze wird angesichts der Entstehungsgeschichte als zumutbar angesehen und für die Planabwägung als maßgeblich erachtet.

Zur Schaffung geordneter städtebaulicher Verhältnisse ist vorgesehen, zur Bewältigung der Lärmkonflikte (Gewerbelärm, Straßenlärm, Schienenlärm) im Bereich der vorhandenen Wohnbebauung (westlich der Aiblinger Straße) ein Urbanes Gebiet (MU - § 6a BauNVO) festzusetzen (vgl. Stadtrat vom 22.10.2019 und Entwurf der 16. Änderung des Flächennutzungsplanes) und im künftigen Bebauungsplan auch noch ergänzende bauliche/technische Festsetzungen (Verbot von öffenbaren Fenstern an den Ostfassaden der Bebauung im MU) zum Lärmschutz gegenüber dem Gewerbelärm treffen.

Im Urbanen Gebiet sind IRW von tagsüber 63 dB(A) und 45 dB(A) nachts aus Gewerbelärm einzuhalten. Der geringere Lärmschutzanspruch eines Urbanen Gebietes wird jedoch erst mit der Festsetzung (Inkrafttreten) im künftigen Bebauungsplan wirksam. Bis dahin ist in der vorgefundenen Gemengelage ein IRW (Zwischenwert) von ca. 57-60 dB(A) tagsüber und 42-45 dB(A) nachts einzuhalten, wobei der obere IRW von 60 / 45 dB(A) für maßgeblich erachtet und der Abwägungsentscheidung zu Grunde gelegt wird.

 

Hierfür – und im Interesse der Lärmvorsorge – wird für die Baufläche auf Fl.Nr. 111 ein Lärmkontingent (DIN 45691) festgesetzt, das die Einhaltung von Immissionswerten von

·        max.   53 dB(A) in der Tagzeit und

·        max.   33 dB(A) in der Nachtzeit

an den Immissionsorten westlich der St 2089 sicherstellt.

 

Die konkrete Festsetzung der Kontingentierung erfolgt durch noch zu ermittelnde Emissionskontingente, aus deren Rückrechnung auf die jeweiligen Immissionsorte die genannten anteiligen Immissionswerte für das Grundstück Fl.Nr. 111 eingehaltern werden.

 

Damit wird gewährleistet, dass der maßgebliche Zwischenwert (Gemengelage) von 60/45 dB(A) am nächsten Immissionsort der Bebauung westlich der Aiblinger Straße auch unter Berücksichtigung der Vorbelastung (Lidl-Markt und Metzgerei) eingehalten werden kann.

 

Gleichzeitig wird mit einer Beschränkung auf diese Immissionskontingente auch die Möglichkeit eröffnet, im Falle der Ausweisung der bestehenden Wohnbebauung als Urbanes Wohngebiet noch zusätzliche Gewerbeflächen nördlich zum MU zu entwickeln. Das im Falle der geplanten Festsetzung der zu schützenden Bebauung westlich der St 2089 als Urbanes Gebiet entstehende Lärmpotential (3 dB(A) in der Tagzeit) wird also als Planungsreserve für eine mögliche Erweiterung des sog. Gewerbegebietes Haidling (vgl. Integriertes Stadtentwicklungskonzept 2019 der Stadt Grafing b.M.) benötigt, um diese Planungsoptionen offen zu halten.

 

Festsetzungsgrundlage für das Lärmkontingent ist § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO, der eine Gliederung des Baugebiets nach der Lärmeigenschaft erlaubt. Voraussetzung ist, dass dabei eine Untergliederung verschiedener Teilgebiete mit unterschiedlichen Emissionskontingenten erfolgt (BVerwG 09.03.2015). Diese Gliederung muss nicht zwingend innerhalb des konkreten Bebauungsplangebietes erfolgen; möglich ist eine Gliederung auch unter getrennten Baugebieten (baugebietsübergreifende Gliederung). Hier reicht es aus, dass neben dem emissionskontingentierten Gewerbegebiet noch ein weiteres Gewerbegebiet (Ergänzungsgebiet) vorhanden ist, in dem keine Emissionsbeschränkungen gelten (BVerwG 18.12.1990). Weitere Voraussetzung ist aber auch (BVerwG 07.12.2017) die Festlegung, welche geeigneten Baugebiete zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und auch künftig die Funktion dieser Ergänzungsgebiete übernehmen. Hier handelt es sich um das unmittelbar nördlich anschließende Gewerbegebiet „Haidling-Süd“ vom 14.10.2003, das keiner Emissionskontingentierung unterliegt. Dabei besteht auch ein unmittelbarer inhaltlicher Zusammenhang dieser beiden Baugebiete hinsichtlich des Lärmschutzes: Die Gewerbebetriebe im Gebiet „Haidling Süd“ verursachen eine Lärmbelastung (vgl. Baugenehmigungen mit jeweils reduzierten IRW von 57 dB(A)), die gegenüber der nächstliegenden Wohnbebauung (Fl.Nr. 113, Gemarkung Elkofen) den maßgeblichen Immissionsrichtwert (Zwischenwert für Gemengelage) von 60 dB(A) noch einhalten. Mit der Kontingentierung für das neu hinzukommende Gebiet auf Fl.Nr. 111 (Grafenweg) gelingt es, eine Zusatzbelastung auszuschließen und damit die für den gewerblichen Lärmschutz zwingenden Immissionsrichtwerte einzuhalten.

 

Zu Verkehrsimmissionen:

Hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung (Bahn und Straße) des Baugebiets ist eine Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 für ein Gewerbegebiet von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) zu erwarten. Hinsichtlich des Bahnlärms kann auf die Kartierung im Rahmen des Lärmaktionsplans zurückgegriffen werden, bei der eine Belastung von 60–65 dB(A) tagsüber und 55–60 dB(A) in der Nacht ermittelt wurde.

 

Aufgrund der hohen Gewerbegeräuschbelastung und auch der hohen Nachtbelastung durch Verkehrslärm von mindestens 55 dB(A) wird gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO im Rahmen der Lärmvorsorge die Errichtung von betrieblichen Wohnungen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) und wohnähnlichen Nutzungen für soziale Zwecke ausgeschlossen. Für die sonstige gewerbliche Nutzung wird die Lärmbelastung als zumutbar angesehen, zumal gesunde Arbeitsverhältnisse (Gesundheitsschwelle 70/60 dB(A)) noch gewahrt sind und zumindest in der Tagzeit auch die IGW der 16. BImSchV eingehalten sind.

 

Zu Luft-Wärmepumpen

Die Hinweise im Bebauungsplan werden bezüglich der Luft-Wärmepumpen, wie von der Unteren Immissionsschutzbehörde gefordert, ergänzt.

 

Naturschutzfachliche und Rechtliche Stellungnahme

 

Aus naturschutzfachlicher – und rechtlicher Sicht bestehen zu dem o.g. Bebauungsplan grundsätzlich keine Einwände und Bedenken. Folgendes ist jedoch zu beachten:

 

Die zu bebauende Fläche befindet sich im Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Dobelgebiet und Atteltal“. Schutzweck des LSGs ist es gemäß § 3 Nr. 1 LSG-VO, die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts zu erhalten, insbesondere Bruchwälder, Hangwälder, Feuchtbereiche sowie Quellaustritte und Wasserläufe. Nach § 4 LSG-VO sind alle Handlungen verboten, die den Charakter des Gebiets verändern oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen. Eine Erlaubnis der Unteren Naturschutzbehörde ist für bauliche Anlagen aller Art notwendig (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 LSG-VO). Die im Bebauungsplan dargestellte Grünfläche und Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird begrüßt. Durch diesen Puffer zwischen dem Bachlauf und Bebauung ist ein ausreichender Abstand gegeben, um den Schutzzweck grundsätzlich nicht zu gefährden.

 

Folgendes ist jedoch noch zu beachten:

 

1.   Die Grünflächen und Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft sind dauerhaft frei von Bebauung zu halten. Folgende Festsetzungen ermöglichen jedoch die Nutzung der Fläche:

Festsetzung 3.2. „Die festgesetzte Grünfläche kann durch die in § 19 Abs. 4 Nrn. 1 und 3 BauNVO genannten Anlagen bis zu einer Gesamt-Grundflächenzahl von 0,70 überschritten werden.“ Und Festsetzung 5.2 „Nebenanlagen (ausgenommen Werbeanlagen) gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind bis zu einer Größe von 10 m² auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.“

Die Festsetzungen sind so umzuformulieren, dass jegliche Nutzung der Grünflächen sowie der Fläche zum Schutz von Natur und Landschaft unzulässig ist.

 

2.   Die Herstellungs- und Pflegemaßnahmen auf der Grünfläche und der Fläche zum Schutz von Natur und Landschaft sind genauer zu beschreiben. Um einen gelungenen Übergang zwischen Bebauung und LSG zu ermöglichen empfehlen wir folgende Maßnahmen:

-     Im Bereich der Grünfläche: Anlage eines Waldsaumes durch Ansaat mit autochthonem Saatgut. Pflege. Keine Verwendung von Dünge- und Pflanzenschutzmittel. Mahd alle 1–2 Jahre mit Abfuhr des Mähguts.

-     Im Bereich der Fläche zum Schutz von Natur und Landschaft: Abflachen des Uferbereiches und Bepflanzung mit heimischen Sträuchern. Errichtung eines Wildschutzzaunes gegen Wildverbiss für mind. 5 Jahre. Pflege: in den 2–3 Jahren freihalten der gepflanzten Sträucher von Grasbewuchs.

 

3.   Bei der Festsetzung 10.1. bitten wir zu ergänzen, dass zum Schutz der Tierwelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB, die Einfriedung mit Zäunen mit einem Mindestabstand von 10 cm zur Geländeoberfläche vorzusehen ist, um den Durchlass für Kleintiere zu gewährleisten.

 

Für etwaige Rückfragen steht Ihnen das Landratsamt gerne zur Verfügung.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu Ziffer 1:

Die Festsetzung A 3.2 regelt, dass die nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO festgesetzte Grundfläche – nicht Grünfläche, wie in der Stellungnahme irrtümlich unterstellt wurde - durch die sog. Anrechnungsanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen, Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, Tiefgaragen oder vorkragende Kellerräume) bis zu einer GRZ von insgesamt 0,7 überschritten werden darf.

 

Bei einer festgesetzten Grundfläche von 560 m² ermöglicht diese Kappungsgrenze von 0,7 eine vollständige Ausnutzung der im Bebauungsplan als Baufläche (überbaubare Grundstücksflächen und Stellplatzflächen) festgesetzten Flächen von ca. 850 m² - und zwar durch Hauptanlagen und „Nebenanlagen“.

Das Baugrundstück hat eine Größe von 2.042 m² – nach Abzug der Erschließungsflächen und der naturschutzrechtlichen Entwicklungsflächen entsteht eine Baulandfläche von ca. 1210 m². Bei einer Ausnutzung der höchstzulässigen GRZ von 0,7 ist damit eine Bebauung mit Haupt- und Nebenanlagen von 847 m² möglich.

 

Damit ist aber auch sichergestellt, dass die in A.9.1 festgesetzte Grünfläche (Hausgarten) nicht durch bauliche Anlagen überbaut werden kann.

 

Auf das kommt es aber letztendlich nicht an. Durch die gewählte Festsetzungsmethode, dass die nicht als Bauflächen festgesetzten Flächen als private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) bestimmt werden, ist eine bauliche Nutzung allein schon aus dieser besonderen Funktion heraus unzulässig (vgl. König/Röser/Stock, Rn 34 zu § 23 Abs. 5 BauNVO, VGH BW 22.05.2003). Damit wird von der Stadt aus den vom Landratsamt Ebersberg vorgebrachten Gründen vermieden, dass dort ein Hausgarten entsteht, der mit Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO (Gerätehütten, Fahrradabstellplätze, Abfallbehälter, Trafohäuser Werbeanlagern, Heiztechnische Anlagen wie Luft-Wärme-Pumpen etc.) oder auch untergeordnete Gebäudeteile der Hauptgebäude (§ 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) oder (Erker, Terrassen etc.) genutzt werden kann. Mit der gewählten Festsetzung wird dort eine naturnahe und von Bebauung freigehaltene Schutzzone entstehen, die zwischen den naturschutzrechtlichen Entwicklungsflächen und den Bauflächen liegt.

 

Die Regelung A.5.2 ist erforderlich, um die Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO (wie Abfallbehälter, Fahrradabstellanlagen) auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (= der durch Baugrenzen bestimmte Bereich) zuzulassen. Damit können diese Anlagen auch innerhalb der Bauflächen für Stellplätze (hierbei handelt es sich um keine überbaubare Grundstücksfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO, sondern um Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) zuzulassen. Diese Regelung ermächtigt aber nicht dazu, diese Anlagen in der festgesetzten privaten Grünfläche (zu begrünende Fläche) zu errichten. Das schließt (vgl. oben) die ausdrückliche Festsetzung als Grünfläche aus. Zur Klarstellung wird aber die Festsetzung A.5.2 Satz 1, wie folgt, neu gefasst:

 

Nebenanlagen (ausgenommen Werbeanlagen) im Sinne des § 14 BauNVO sind bis zu einer Größe von 10 m² auch innerhalb der Flächen für Stellplätze (A.5.1) zulässig. Die Errichtung in den privaten Grünflächen (A.9.1 ist nicht zulässig).

 

Zu Ziffer 2:

Hinsichtlich der Festsetzungen A.9.1 und A.9.2 ist zuvorderst festzustellen, dass durch die gesetzliche Fiktion des § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die durch die Planung verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. Ausgleichsmaßnahmen sind damit – hier auch aufgrund der Innenbereichslage gem. § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB – nicht erforderlich. Dabei wurde unterstellt, dass sich das gesamte Grundstück innerhalb des Bebauungszusammenhangs befindet. Zwar endet der Bebauungszusammenhang grundsätzlich mit dem Abschluss des letzten (für den dauernden Personenaufenthalt dienenden) Gebäudes (hier der bestehenden Lagerhalle). Einzelne Anschlussflächen sind aber dann dem Innenbereich noch zugehörig, wenn sie durch natürliche Hindernisse eine Abgrenzung erfahren (BVerwG 22.04.1966). Der Wald und der Bachlauf stellen in der hier gegebenen Fallsituation eine entsprechende natürliche Begrenzung dar, die die Zugehörigkeit der Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen zum Innenbereich führen. Diese Bereichsabgrenzung erlaubt, die Aufstellung des Bebauungsplanes nach § 13a BauGB auf dem gesamten Grundstück.

 

Ungeachtet der fehlenden Anwendung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsregelung des § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange des § 1 Abs. 7 BauGB aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. in besonderer Weise betroffen, so dass ungeachtet der gesetzlichen Fiktion im Rahmen die Abwägung der Eigentümerbelange (Bebauungsanspruch) mit den hochwertigen Gütern des Natur- und Landschaftsschutzes nur mit naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen rechtfertigt. Den Belangen des Naturschutzes und der Gewässerökologie kommt gerade im Nahbereich des am Südrand des Plangebietes verlaufenden „Weiherbächls“ sehr hohes Gewicht zu. Zur Kompensation der Beeinträchtigung wird der südliche Grundstücksteil von jeglicher Bebauung ausgeschlossen; dabei wird ein 2-stufiges System angewandt:

 

a)       durch Festsetzung von hochwertigen Entwicklungsmaßnahmen im Nahbereich des Bachlaufes bzw. des Waldrandes (A.9.2) (engere Schutzzone)

b)      durch Festsetzung einer 5 m breiten vorgelagerten Schutzzone (weitere Schutzzone).

 

Die Ermächtigungsgrundlage findet sich sowohl für die „private zu begrünende Fläche“ (A.9.1) als auch der Festsetzung A.9.1 (Entwicklungsfläche) überlagernd in § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 Buchstabe a BauGB. In beiden Fällen werden nicht nur Flächen festgesetzt, sondern auch konkrete Maßnahmen (so in A.9.2) bzw. ein Bepflanzungsgebot (zu begrünen).

Diese Rechtsgrundlagen ermächtigen zwar auch dazu, konkrete Maßnahmen festzusetzen, nicht aber Verbotstatbestände (Verbot von Düngemaßnahmen oder Pflanzenschutzmittel) zu schaffen.

 

Die Festsetzung in A.9.1 wird aber im Sinne der Stellungnahme insoweit ergänzt, dass die Bepflanzungspflicht konkretisiert wird:

 

·      private zu begrünende Fläche (Wildblumenwiese; Ansaat mit autochthonem Saatgut)

 

Bei der Festsetzung A.9.2 wird die bisheriger Maßnahmen Beschreibung (Anlage eines Teiches, Bepflanzung einer Weidenreihe, autochtone Hochstaudenflur) ersetzt durch folgende Maßnahmenbeschreibung:

 

·      Abflachen des Uferbereiches und Bepflanzung mit heimischen Sträuchern

 

Die detaillierten Entwicklungs- und Pflegemaßnahmen werden im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages geregelt, der auch die dingliche Sicherung (Dienstbarkeit) zum Inhalt hat. Hier wird auch die Vorlage von Pflege- und Entwicklungspläne, die mit der Unteren Naturschutzbehörde noch abgestimmt werden.

 

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass auch das Landratsamt Ebersberg im Rahmen der notwendigen Befreiung von der Landschaftsschutzgebietsverordnung noch gesonderte Anforderungen an die Bebauung, insbesondere auch der Freiflächen verlangen kann. Diese für die Vorhabenszulassung notwendige Befreiung gemäß § 8 Abs. 1, 2 Landschaftsschutzgebiet-VO wird – anders als die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – durch den Bebauungsplan nicht ersetzt.

 

Im Übrigen wird der Stellungnahme nicht entsprochen.

 

Zu Ziffer 3:

Die Festsetzung 10.1 über die Einfriedung wird entsprechend der Stellungnahme ergänzt.

 

Aufgrund des bereits vorliegenden Bauantrages für die Errichtung eines Büro- und Geschäftsgebäudes ist festzustellen, dass das Gelände im Baugebiet nach Südosten hin um ca. 80 cm abfällt. Da Geländeauffüllungen in diesen möglichst naturnah zu erhaltenen Flächen ausgeschlossen werden sollen, ist eine Anpassung der Festsetzung zur Wandhöhe erforderlich. Die Festsetzung in A.3.3 wird um einen Ausnahmevorbehalt ergänz, wonach geländebedingte Abweichungen bis zu einer Wandhöhe von 8,0 m zugelassen werden können.

 

3.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 14.11.2019, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Planung ab.

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing b.M. beabsichtigt mit o.g. Vorhaben die Aufweisung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO. Ziel der Planung ist die Realisierung eines Gewerbegebäudes. Das Planungsgebiet (Größe ca. 0,23 ha) befindet sich südlich des Ortsteils Haidling auf den Flurstücken Nr. 111, 27/2 und 740/5 TF (Gemarkung Elkofen). Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. ist das Plangebiet als Waldfläche dargestellt. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

 

Ergebnis

Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Hinweis

Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1.).

 

In der kurzen Beratung wurde die Sorge geäußert, dass durch eine Erweiterung des Gewerbegebietes ein konkurrierender Handel entsteht: Gewerbe im Stadtzentrum bekommt Konkurrenz in den Außenbereichen. Auf das Verbot des Konkurrentenschutzes bei der Bauleitplanung wurde hingewiesen. Denkbar wäre lediglich ein Sortimentausschluss zum Schutz bestimmter Standorte (Innenstadtschutzkonzept). Das müsste aber dann aus Gründen der Abwägungsgerechtigkeit für das ganze Gebiet „Gewerbegebiet Haidling“ gelten.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen eine Stimme, wie folgt:

 

Gemäß Z 5.3.1 LEP 2013, der gemäß § 1 Abs. 4 BauGB als Ziel der Raumordnung in der Bauleitplanung zwingend beachtlich ist, sind Ausweisungen von Einzelhandelsgroßprojekten nur in zentralen Orten zulässig. Durch die zentralörtliche Funktion der Stadt Grafing b.M. als gemeinsame Mittelzentrum sind diese Anforderungen erfüllt.

 

Weiter verlangt das LEP (5.3.2) für Einzelhandelsgroßprojekte einen städtebaulich integrierten Standort. Auch diese Anforderungen sind im Sinne einer städtebaulich integrierten Randlage gegeben durch den ÖPNV-Anschluss und den Anschluss des bestehenden Versorgungsgebietes „Haidling“ an den Siedlungszusammenhang. Das Versorgungsgebiet Haidling ist als faktisches Kerngebiet bereits bebaut mit verschiedenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben (EDEKA, Baumarkt, Möbelmarkt Löchle).

 

Da auch Überschreitungen der Kaufkraftabschöpfungsquoten nach LEP 5.3.3 im Falle einer – hier ohnehin nicht realistischen Agglomeration – nicht zu erkennen sind, werden ergänzende Festsetzungen über den Ausschluss einer (unzulässigen) Agglomeration mit bestehenden Betrieben nicht als erforderlich angesehen.

 

Durch die Festsetzung als Gewerbegebiet ist bereits sichergestellt, dass am Standort selbst kein Einzelhandelsgroßprojekt entstehen darf (§ 11 BauNVO). Selbst im Falle – des hier unrealistischen Szenarios – einer Agglomeration mit anderen angrenzenden Betrieben entstehen damit erkennbar keine nach LEP 5.3 unzulässigen Einzelhandelsgroßprojekte.

 

Losgelöst von den Zielen der Raumordnung hat die Stadt Grafing b.M. ein öffentliches Interesse, dass im Plangebiet auch Einzelhandelsnutzungen zulässig sind. Das Plangebiet liegt im unmittelbaren Anschluss (und innerhalb des Bebauungszusammenhangs, § 34 BauGB) des sog. „Gewerbegebietes Haidling“, das aufgrund der dort ansässigen drei großflächigen Einzelhandelsbetriebe jedoch der Eigenart eines Kerngebiets entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB). Bei diesem Standort handelt es sich um einen bedeutenden Handelsstandort von Grafing, der durch die Entwicklung des Nahversorgungszentrums in der Innenstadt (Leonhardstraße) spürbare Kaufkraftverluste zu verzeichnen hat. Zur nachhaltigen Sicherung dieses Standorts „Versorgungsgebietes Haidling“ gilt es die Attraktivität zu stärken. Hierfür dient unter anderem auch die Sicherung des gegenständlichen Plangebiets für die gewerbliche Nutzung. Da aufgrund der Nähe zur Wohnbebauung die Zulassung von störintensiven Betrieben ausscheidet, ist die Ansiedlung von Einzelhandelsunternehmen im ausdrücklichen Interesse der Stadt Grafing. Ein Ausschluss von Handelsbetrieben würde dieser Zielsetzung widersprechen.

 

3.3 Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 20.12.2019)

 

Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Möglichkeit zur Stellungnahme. Die Gemeinde Grafing b.München möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für weitere Gewerbeflächen schaffen. Die Handwerkskammer für München und Oberbayern regt an dieser Stelle den Handel auszuschließen bzw. Einzelhandelsgroßprojekte, um eine weitere Agglomeration zu vermeiden. Ansonsten begrüßen wir das wirtschaftsfreundliche Handeln der Gemeinde um Betrieben die Möglichkeit zur Erweiterung oder Neuansiedlung zu ermöglichen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen eine Stimme, wie folgt:

 

Der Einwendung über den Ausschluss von Handelsnutzungen wird nicht entsprochen. Auf die Abwägung zur Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird verwiesen.

 

3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(Schreiben vom 10.12.2019, Az.: 1-4622-EBE 11-22375/2019)

 

Das Plangebiet südlich des Grafenwegs mit einer Größe von rd. 0,2 ha umfasst im Wesentlichen das Flurstück Fl.Nr. 111, Gemarkung Elkofen. Es liegt im Geltungsbereich des festgesetzten Landschaftsschutzgebiets „Dobelgebiet/Atteltal“. An der südlichen Grenze des Plangebiets fließt das Weiherbächl von West nach Ost. Auf dem Gelände befindet sich bisher eine Scheune mit Lagerplatz. Hier ist die Ausweisung/Festsetzung einer privat zu begrünenden Fläche geplant.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir der Erweiterung des Gewerbegebiets zu. Folgendes ist zu beachten:

 

·      Der Verlauf des Weiherbächls ist in der Satzung deutlich zu kennzeichnen.

·      Beeinträchtigungen des Bachs durch die Baumaßnahmen und den Gewerbebetrieb müssen ausgeschlossen sein. Der Bachlauf ist daher mit ausreichenden Puffer- und Uferstreifen zu schützen und nach Möglichkeit naturnah weiter zu entwickeln.

·      Anfallendes gesammeltes Niederschlagswasser von Dach- oder Parkflächen darf nicht in das Weiherbächl eingeleitet werden. Es ist auf dem Gelände unter Beachtung der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) breitflächig zu versickern.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Verlauf des Weiherbächls wird in der Satzung (Planzeichnung) ergänzt.

 

Der Bauraum für das neu entstehende Gebäude befindet sich in einem Abstand von 5–15 m zum Weiherbächl. Diese Fläche zwischen dem künftigen Gebäude und dem Gewässer ist entsprechend dem Bebauungsplan als „private zu begrünende Fläche“ und als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ festgesetzt (vgl. A 9.1 und 9.2 der Textfestsetzungen). Mit dieser Vorgehensweise berücksichtigt die Stadt Grafing b.M. die besondere naturschutzrechtliche und wasserrechtliche (insbesondere Gewässerökologie) Bedeutung des Bachlaufs.

 

Bei der Festsetzung A.9.2 wurde bereits die bisherige Maßnahmenbeschreibung (Anlage eines Teiches, Bepflanzung einer Weidenreihe, autochtone Hochstaudenflur) ersetzt durch folgende Maßnahmenbeschreibung: „Abflachen des Uferbereichs und Bepflanzung mit heimischen Sträuchern“. Damit ist auch das Interesse an einer naturnahen Entwicklung des Uferbereiches sichergestellt.

 

Das anfallende Niederschlagswasser wird entsprechend den gesetzlichen Vorgaben durch örtliche Versickerung entsorgt (NwFreiV). Eine Niederschlagswassereinleitung in das vorhandene Gewässer (Weiherbächl) ist aufgrund des Vorrangs der örtlichen Versickerung damit ausgeschlossen.

 

3.5 Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben vom 20.11.2019, Az.: S12-4622-124/19)

 

Einwendungen:

-     Erschlossen wird das Baugebiet über den Grafenweg (Gemeindestraße) (Abschnitt: 160 Station: 1,195) zur St 2089. Es dürfen keine zusätzlichen Zufahrten, genauso keine zusätzlichen Baustellenzufahrten während des Bauvorhabens, angelegt werden.

-     Entlang der freien Strecke und im Verknüpfungsbereich von Staatsstraßen gilt gemäß Art. 23 Abs. 1 BayStrWG für bauliche Anlagen bis 20 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke Bauverbot. Die geplante Bebauung in Fl.Nr. 111/0, Fl.Nr. 27/2 und Fl.Nr. 740/5 unterschreitet den Mindestabstand von 20 m. Um eine funktionale Bebauung der Flächen in Anlehnung an den Bestand zu ermöglichen, stimmt das StBA nach Abwägung des Sachverhaltes einer Reduzierung der Anbauverbotszone, im Bereich der St 2089 Abschnitt 160 Station 1,195 bis Abschnitt 160 Station 1,225 auf 15,0 m zu.

-     Im Bereich der St 2089 von Abschnitt 160 Station 1,195 bis Station 1,225, sind die Richtlinien für passiven Schutz an Straßen durch Fahrzeug-Rückhaltesysteme (RPS) einzuhalten. Es gilt die Mindestabstände (kritischen Abstände) nach der RPS einzuhalten. Sollten Bepflanzungen, Gegenstände, Bebauungen, Parkflächen oder sonstiges, die als Hindernis nach der RPS darzustellen sind, im Bereich der Mindestabstände (kritischen Abstände) nach der RPS gelagert oder erbaut werden, so ist in diesem Fall eine Schutzplanke zu errichten. Dafür ist mit dem Staatlichen Bauamt Rosenheim eine Vereinbarung abzuschließen. Die Baukosten und Ablösekosten trägt der Antragsteller (FStrG, RPS).

-     Im Bereich der Sichtfelder (3 m × 200 m) der Zufahrt zur Staatsstraße 2089 darf die Höhe der Einfriedung und der Bepflanzung die Straßenoberkante des angrenzenden Fahrbahnrandes um nicht mehr als 0,80 m übertragen. Ebenso wenig dürfen dort keine Sichthindernisse errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten. (Art. 26 BayStrWG i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAL/RASt).

 

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:

 

-     Der Straße und ihren Nebenanlagen dürfen durch das Bauvorhaben keine Abwässer sowie Dach- und Niederschlagswässer aus dem Grundstücken zugeführt werden.

-     Die Dachentwässerung ist auf dem Grundstück, in eigene Entwässerung, einzuleiten.

-     Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich der Bebauungsplanbereich im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden. Dieser Hinweis sollte im Bebauungsplan mit aufgenommen werden.

 

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplan entspricht den vorgetragenen Einwendungen hinsichtlich der Zufahrt und der Anbauverbotszone.

 

Die geplanten Stellplatzflächen liegen hinter der 3 m breit festgesetzten Straßenfläche für die Anlegung eines begleitenden Geh- und Radwegs. Aufgrund der Lage innerhalb des Ortsbereichs (50 km/h) ist der Bedarf von Prallschutzmaßnahmen (Leitplanken) nicht zu erkennen. Da Kenntnis über die mögliche Errichtung von Hindernissen aber erst im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren besteht, ist eine Berücksichtigung dieses Belangs im Bebauungsplanverfahren nicht möglich. Zudem besteht auch kein Festsetzungsrecht für entsprechende Maßnahmen. Der Forderung nach Schutzmaßnahmen kann aus diesen Gründen nicht entsprochen werden.

 

Hinsichtlich der Freihaltung des Sichtbereichs ist in A.10.1 zu ergänzen, dass Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen nur bis zu einer Höhe von 1 Meter zulässig sind.

 

Das Plangebiet ist durch die zentrale Abwasserkanalisation erschlossen. Das Niederschlagswasser ist durch örtliche Versickerung zu beseitigen. Eine Ableitung in den öffentlichen Straßenraum ist nicht zulässig und kann bei verbotswidriger Ableitung als unzulässige Sondernutzung ausgeschlossen werden.

 

Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf ausgeführt, hat die Stadt Grafing b. München bereits eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Hierin werden auch die Einwirkungen der Straßenimmissionen betrachtet. Detaillierte Aussagen können jedoch erst nach Erhalt des Gutachtens erfolgen. Nach einer Offensichtlichkeitsbetrachtung (Bahn- und Straßenlärm) werden jedenfalls in der Nachtzeit die Orientierungswerte (DIN 18005) von 55 dB(A) erreicht bzw. überschritten. Aufgrund der bekannten Verkehrslärmbelastung wurden bereits wohnartige Nutzungen (z.B. Betriebsleiterwohnungen) ausgeschlossen. Die Grenzwerte der 16. BImSchV werden im Bereich der Gebäudebaufläche gesichert eingehalten.

 

3.6 Eisenbahn-Bundesamt (Schreiben vom 14.11.2019, Az.: 65135-651pt/006-2019#695)

 

Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfrastruktur) der Eisenbahnen des Bundes. Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes (Bundeseisenbahnverkehrsverwaltungsgesetz – BEVVG) berühren.

 

Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von der Planung aufgrund der Nähe zur Bahnlinie 5510 München Hbf – Rosenheim berührt.

 

Die vom gewöhnlichen Eisenbahnbetrieb gegebenenfalls ausgehenden Immissionen aus Schall und Erschütterung sind hinzunehmen bzw. entsprechende Vorkehrungen zur Bewältigung der Lärmproblematik im Rahmen des Bebauungsplanes zu berücksichtigen. Ein Lärmschutzgutachten war den Unterlagen noch nicht beigefügt.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung (Bahn und Straße) des Baugebiets ist eine Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 für ein Gewerbegebiet von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) zu erwarten. Hinsichtlich des Bahnlärms kann auf die Kartierung im Rahmen des Lärmaktionsplanes zurückgegriffen werden, bei der eine Belastung von 60–65 dB(A) tagsüber und 55–60 dB(A) in der Nacht ermittelt wurde. Aufgrund der hohen Nachtbelastung wurde im Rahmen der Lärmvorsorge die Errichtung von betrieblichen Wohnungen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. So regelt A.2.1.1, dass nur die Nutzungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden können; damit ist ein Nutzungsausschluss für betriebliche Wohnungen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) und Vergnügungsstätten (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) geregelt. Für die gewerbliche Nutzung wird die Lärmbelastung als zumutbar angesehen, zumal gesunde Arbeitsverhältnisse (Gesundheitsschwelle 70/60 dB(A)) noch gewahrt sind und zumindest in der Tagzeit auch die IGW der 16. BImSchV eingehalten sind.

 

3.7         Klaus Peter Mayr (Niederschrift vom 29.11.2019)

 

Niederschrift:

 

Am 28.11.2019 hat Herr Klaus Peter Mayr, Fabinistraße 12 a, 81829 München, bei der Stadt Grafing b.M. persönlich vorgesprochen.

 

Herr Mayr hat im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) des Bebauungsplanentwurfs folgende Einwendung erhoben.

 

1.   Verlegung der Stellplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen:

Im derzeitigen Bebauungsplanentwurf sind die Stellplätze im Westen des Grundstücks Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen geplant.

Hier stellt sich die Frage, ob diese nicht im Osten des Grundstückes angebracht werden können, da auch bei dem nördlich Grundstück Fl.Nr. 740 der Gemarkung Nettelkofen, Anwesen Grafenweg 3, die verkehrliche Abwicklung des Gewerbetriebs im Osten des Grundstücks stattfindet. Auch befindet sich hier eine Wendekehre, welche den Ablauf des fließenden Verkehrs begünstigt. Bei der Verwirklichung der Stellplätze auf der Westseite des Grundstückes könnten ebenfalls Probleme im Einmündungsbereich zur Staatstraße/Grafenweg/Parkplätzte auftreten, welche nicht zu unterschätzen sind.

Durch die Verlegung der Stellplätze auf die Ostseite des Grundstückes könnte auch die Lärmsituation für die westlich der Staatstraße liegenden Grundstücke durch den Park- und Rangiervorgänge entzerrt werden.

Als weitere Möglichkeit, den ruhenden Verkehr unterzubringen, wird eine Integrierung der Stellplätze in das Gewerbegebäude vorgeschlagen. Auch hier würde sich die Ein- und Ausfahrtsituation zur Staatsstraße/Grafenweg/Parkplätze sowie die Lärmsituation für die westlich der Staatsstraße gelegenen Grundstücke verbessern.

Eine Vorbelastung des angrenzenden Landschaftsschutzgebietes durch den bereits bestehenden gewerblichen Verkehr und der Parkmöglichkeit auf dem Grundstück Fl.Nr. 947 der Gemarkung Elkofen durch Spaziergänger und Wanderer ist bereits gegeben.

 

2.   Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben:

Als zweiter Punkt soll in der Gewerbegebietsfestsetzung (§ 8 BauNVO) der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben erfolgen. Diese sind für die Situierung des Grundstücks zu verkehrsintensiv, da bei diesen Betrieben mit ständigen An- und Abfahrtsverkehr zu rechnen ist, was das durchaus sensible Gebiet (im Anschluss an das Landschaftsschutzgebiet) erheblich belastet. Auch ist anzunehmen, dass sich die angesprochene Stellplatzsituation und somit die Lärmbelastung reduziert.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu Ziffer 1:

Entsprechend der Stellungnahme wird die Baufläche für Stellplätze auf die Ostseite des Grundstückes erweitert. Dort sind in einem Abstand von 5 Meter dann 2 zusätzliche Stellplätze möglich.

 

Zu Ziffer 2:

Die Stadt Grafing b.M. hat ein öffentliches Interesse, dass im Plangebiet auch Einzelhandelsnutzungen zulässig sind. Das Plangebiet liegt im unmittelbaren Anschluss (und innerhalb des Bebauungszusammenhangs, § 34 BauGB) des sog. „Gewerbegebiets Haidling“, das aufgrund der dort ansässigen 3 großflächigen Einzelhandelsbetriebe jedoch der Eigenart eines Kerngebiets entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB). Bei diesem Standort handelt es sich um einen althergebrachten und für die örtliche Versorgung wichtigen Handelsstandort von Grafing, der durch die Entwicklung des Nahversorgungszentrums in der Innenstadt (Leonhardstraße) spürbare Kaufkraftverluste zu verzeichnen hat. Die Attraktivität und damit die nachhaltige Sicherung dieses Standorts „Versorgungsgebietes Haidling“ gilt es zu stärken. Hierfür dient unter anderem auch die Sicherung des gegenständlichen Plangebiets für die gewerbliche Nutzung (damit wird eine nach § 34 BauGB mögliche Wohnbebauung ausgeschlossen). Da aufgrund der Nähe zu Wohnbebauung westlich der St 2089 bereits die Zulassung von störintensiven Betrieben (vgl. Lärmkontingentierung) ausscheidet, ist die Ansiedlung von Einzelhandelsunternehmen innerhalb diese eingeschränkten Gewerbegebietes im ausdrücklichen Interesse der Stadt Grafing.

 

Die Stadt Grafing b. München hält deshalb an den bisherigen Festsetzungen zum Gewerbegebiet fest und weist die Stellungnahme zurück.

 

3.8 Eigentümergemeinschaft Gbr. A. und F. Krikor, Grafing b.M.

(E-Mail vom 10.12.2019)

 

Es wird eine Änderung der Festsetzung A.3.3 angeregt, wonach die maximal zulässige Wandhöhe nicht von der Oberkante Gelände ausgemessen wird, sondern von dem gem. Punkt 3.4 festzulegenden Rohfußboden aus.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Festsetzung A 3.3 wird entsprechend geändert. Durch die Festsetzung in A.3.4, wonach der EG-Rohfußboden höchstens 30 cm über der bestehenden Straßenoberkante des Grafenweges im Bereich des Bauraumes liegen darf, ist die Höhenlage im Hinblick auf ein feststehendes Höhenmaß bezogen und damit eindeutig bestimmbar.

 

3.9 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 02.12.2019)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-        nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-        die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen, (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Wiederholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich, zumal die Errichtung einer Regenwassernutzungsanlage auch vom Vorhabenträger nicht beabsichtigt ist.

 

3.10 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg (Schreiben vom 10.12.2019, Az.: AELF-EB-F2-4612-43-4)

 

Der Stadtrat der Stadt Grafing b.München hat am 06.02.2018 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan für die Erweiterung des „GE Haidling Süd“ für das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen (Grafenweg) beschlossen.

Das Flurstück grenzt nördlich an Wald i. S. d. G. an. Die größere Waldfläche gehört zum Landschaftsschutzgebiet „Dobelgebiet und Atteltal“.

Um eine negative Beeinflussung des Schutzgebiets zu verhindern, sollen die möglichen Nutzungsarten auf immissionsfreie und störungsarme Nutzungen eingeschränkt werden. Dies ist aus forstfachlicher Sicht zu begrüßen.

Bisher keine Beachtung finden die zum Schutz vor vom Wald ausgehenden Gefährdungen für Leib und Leben angebrachten Abstandsflächen. Es empfiehlt sich die Einhaltung eines Sicherheitsabstands, der die doppelte Baumlänge der vorkommenden Bäume beträgt. Ist dies planerisch nicht möglich, sind baulich-technische Maßnahmen zum Schutz der künftigen auf dem Grundstück anwesenden Personen zu treffen.

 

Für eventuelle Rückfragen stehen wir zur Verfügung und verbleiben mit freundlichen Grüßen.

 

In der Beratung wurde kritisch auf die geforderte doppelte Baumabstandsfläche eingegangen. Bei einem Baum mit einer Höhe von 35 Meter würde das einen Abstand von 70 Meter bedeuten. Das ist unrealistisch und würde eine Bebauung des Grundstücks letztendlich ausschließen. Grundsätzlich bleibt das Risiko jedoch immer beim Bauherrn.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen liegt im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Dadurch besteht bereits ein Rechtsanspruch auf Bebauung des Grundstücks. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt deshalb nicht zur Begründung der Bebaubarkeit, sondern zur Sicherstellung einer geordneten baulichen Entwicklung. Insbesondere gilt es lärmintensiver Betriebe und eine mögliche Wohnnutzung auszuschließen.

 

Die Einhaltung eines ausreichenden Sicherheitsabstandes würde bedeuten, dass das Grundstück durch diese Abstandsfläche nicht mehr bebaubar wäre. Aufgrund des bestehenden Bebauungsanspruch und des hohen Gewichts des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes wird an der Bebauung des Grundstücks festgehalten und die Belange des Waldschutzes zurückgestellt.

 

Zur Berücksichtigung der Belange der Sicherheit wurde die diesbezüglich besonders kritische Wohnnutzung (und auch eine wohnähnliche soziale Nutzung) bereits ausgeschlossen. Der Nutzungsausschluss wird aus Sicherheitsgründen (Baumsturz) auch auf Ferienwohnungen (§ 13a BauGB) und Beherbergungsbetriebe erweitert.

 

Zum Schutz vor Waldbrandgefahren wir die Errichtung von Feuerungsanlagen für Kohle und Holz auf dem Baugrundstück ausgeschlossen

 

Zum Schutz für Leib und Leben sind bautechnische Maßnahmen erforderlich, die vom Bauherrn unter Beachtung der besonderen Gefahrenlage (Art. 3, 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) im Rahmen des ausreichenden Bauwerkschutzes gemäß Art. 11 BayBO zu treffen hat.

 

Für Festsetzung für bautechnische Maßnahmen zum Schutz von Baumschlag beseht leider keine Befugnis.

 

3.11       Deutsche Telekom Technik GmbH

(Schreiben vom 17.12.2019, Az.: E3031, PTI21, Christian Hengstberger, Sb PB)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich derzeit keine Telekommunikationslinien der Telekom.

 

Es bestehen daher keine Einwände.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Schutz der Telekommunikationsleitungen wird im Rahmen der Erschließung sichergestellt. Abwägungsbeachtliche Belange werden nicht berührt.

 

4.           Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

4.1         Auf Grund der Innenbereichslage der Grundstücke im Bebauungsplangebiet erfolgt die Bebauungsplanaufstellung künftig im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Verfahrensumstellung). Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und eine Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren wird gem. § 13a Abs. 3 BauGB verzichtet.

 

4.2         Der Entwurf des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Haidling Süd – Grafenweg“ mit Begründung in der Fassung vom 28.10.2019 wird unter Berücksichtigung der in dieser Sitzung beschlossenen Änderungen, Erweiterungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

4.3         Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Haidling Süd – Grafenweg“ mit Begründung sowie die wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss). Die Unterrichtung gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB erfolgt gleichzeitig zur Planoffenlegung.

 

4.4         Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

4.5         Gemäß § 4a Abs. 2. Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.