Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 537/3, 538 und 538/1 der Gemarkung Nettelkofen an der Ebersberger Straße (Südseite) im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.12.2019   BWUA/062/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Tagesordnungspunkt wurde vom Verwaltungsvertreter in der Sitzung dem Gremium vorgestellt und erläutert:

 

Der Eigentümer der Fl.Nrn. 537 und 537/3 der Gemarkung Nettelkofen hat Interesse gezeigt, die am östlichen Rand seiner Grundstücke liegenden Flächen mit Wohngebäuden zu bebauen. Die Grundstücke liegen unmittelbar südlich der Ebersberger Straße (St 2351), an deren Nordrand der bisherige Bebauungszusammenhang endet. Hier wurde kurz dargelegt, dass die bisherigen Gebäude nördlich der Ebersberger Straße zwar in einem Abstand von ca. 50 m liegen. Diese tiefen Vorgärten nehmen aber am Bebauungszusammenhang teil, der nach Westen hin mit der bis an die Staatstraße heranreichenden Bebauung am Pappelweg und nach Süden durch die Staatstraße begrenzt ist. Diese gegenständlichen Grundstücke Fl.Nrn. 537 und 537/3 liegen damit unmittelbar vorgelagert zum bisherigen Rand des bebaubaren Innenbereiches. Die Bebauung ist auf eine 1-reihige Gebäudezeile entlang der Staatsstraße zu begrenzen. Ein weiteres Hinausgreifen nach Süden ist aufgrund des dann stark abfallenden Geländes nicht zu rechtfertigen. Im Interesse der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums ist die begehrte bauliche Weiterentwicklung städtebaulich noch zu rechtfertigen, zumal mit dem Anwesen Ebersberger Straßer 40 der Raum schon baulich belastet ist.

 

Bei einer Entscheidung über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist zu berücksichtigen, dass damit auch gleichzeitig die nach Osten hin vorgelagerten Grundstücke Fl.Nrn. 538 und 538/1 der Gemarkung Nettelkofen in den Geltungsbereich einzubeziehen sind. Aus städtebaulichen Gründen stehen diese Grundstücke in einem städtebaulichen, nicht trennbaren Zusammenhang.

 

Diese zusammenhängenden Grundstücke Fl.Nrn. 537/T, 537/3, 538 und 538/1 weisen dann eine Größe von ca. 5000 m² auf, die entsprechend der umliegenden Bebauung und unter Berücksichtigung ihrer Lage am Siedlungsrand mit Doppelhäusern oder kleineren Hausgruppen (Reihenhäusern) bebaut werden sollen. Aus Gründen der Verkehrssicherheit ist vorzusehen, dass die Grundstückszufahrten möglichst gebündelt werden. Diese erhöhten Anforderungen sind aufgrund der Verkehrsbedeutung der Ebersberger Straße als Staatsstraße im Hinblick auf die Verkehrssicherheit zu stellen.

 

Über die Entscheidung zur Bebauungsplanaufstellung ist ohne weitergehende städtebauliche Voruntersuchungen zu entscheiden. Grund ist vor allem die zeitliche Dringlichkeit, dass die Aufstellung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß 13b BauB nur noch bei einer Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss bis zum 31.12.2019 zulässig ist. Eine Verlängerung dieser gesetzlichen Einleitungsfrist (der Satzungsbeschluss muss dann bis zum 31.12.2021 gefasst sein) ist nach derzeitigen Kenntnisstand nicht vorgesehen.

 

Im beschleunigten Verfahren kann die Bebauungsplanaufstellung auch vor Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen. Dieser ist dann im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Tatbestandliche Voraussetzung dafür ist, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung dadurch nicht beeinträchtigt werden darf. Insoweit bestehen keine Hindernisse. So stellt der Flächennutzungsplan für den betreffenden Teilraum keine besondere Funktion dar (Auffangfunktion: Fläche für die Landwirtschaft). Diese Fläche liegt damit außerhalb der weitläufigen Grünfläche (der sog. „Grünen Lunge“ von Grafing), einem im Flächennutzungsplan dargstellten zusammenhängen Grünzug entlang weitläufigen Talraumes der Urtel, der bis in die Stadtmitte (Bahnhofsstraße) hineinreicht und dem eine zentrale Bedeutung für das Kleinklima und für die Freiraumgestaltung / Landschaftsbild zukommt.

 

Mit der Inanspruchnahme des beschleunigten Verfahrens und des dort unbeachtlichen Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB) aus dem Flächennutzungsplan entfällt damit auch die von der Stadt bisher in verschiedenen Verfahren im dortigen Bereich (zuletzt: Stadtrat vom 07.06.2005 für eine Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 538/1 der Gemarkung Nettelkofen) verlangte vorherige Durchführung einer Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes.

 

In der anschließenden Beratung wurde die städtebauliche Entwicklung mit der beschriebenen Bebauung (eine Baureihe) südlich der Ebersberger Straße unterstützt. Es wurde aber im Interesse einer ganzheitlichen städtebaulichen Ordnung das Bedürfnis aufgezeigt, den Bebauungsplan auch auf den Bereich der unbebauten Grundstücke Fl.Nrn. 540/7, 540/2 und 540/6 zu erstrecken. Diese bereits dem Innenbereich zugehörigen Grundstücke bzw. Grundstücksteile bedürfen angesichts der jüngst entstandenen Bebauung am Fichtenweg und deren prägende Wirkung auf diese Grundstücke der planerischen Steuerung. Hier ist durch die ins Auge gefasste Entwicklung auf der südlichen Straßenseite und des unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhangs mit diesen unbebauten Grundstücken eine ganzheitliche Planung einzuleiten.

 

 

 

 

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO), wie folgt:

 

1.        Zur Ausweisung eines Wohnbaugebietes für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 537 (Teilfläche mit ca. 1200 m², 537/3, 538, 538/1 sowie die Fl.Nrn. 540/7, 540/2 und 540/6 der Gemarkung Nettelkofen wird die Aufstellung eines Bebauungsplans, als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gem. § 13 b BauGB beschlossen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.        Planungsziel ist die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes (§ 4 BauNVO) mit einer maßvollen Wohnbebauung (Doppelhäuser, Hausgruppen) unter Berücksichtigung des kleinteiligen Siedlungscharakters der angrenzenden Bebauung).

 

3.        Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 537, 537/3, 538 und 538/1 Gemarkung Nettelkofen zu tragen. Hierfür ist ein Städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) abzuschließen.

 

4.        Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt für die Baulandausweisung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 537, 537/3, 538 und 538/1 der Gemarkung Nettelkofen zur Anwendung, soweit die Bagatellgrenze überschritten wird. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf (Einheimischenbauprogramm) durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell),

 

5.        Mit den Planungsleistungen wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, beauftragt.