Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes „Hammerschmiede, Glonner Straße, Von-Hazzi-Straße“ für den Teilbereich des „Alten Bauhofes“ mit Umfeld sowie für den Teilbereich südlich des Unterangers als Bebauungsplan zur Innenent wicklung (§ 13a BauGB);
Planoffenlegung und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.12.2019   BWUA/062/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde im Gremieninfo zur Verfügung gestellt. Die Sitzungsleiterin wies eingangs darauf hin, dass sehr viele gleichlautende Einwände vorgebracht wurden, die bedauerlicherweise nicht berücksichtigt werden konnten. Zur Vorstellung der einzelnen Einwände übergab sie das Wort an den Vertreter der Verwaltung. Dieser erläuterte den Sachverhalt.

 

1.    Neubebauung „Alter Bauhof“

 

Im Jahr 1999 – also vor 20 Jahren – wurde für das Gebiet des städtischen Bauhofs und der östlich angrenzenden Flächen des Freistaats Bayern ein Änderungsbebauungsplan aufgestellt (Von-Hazzi-Straße/Unteranger). Planungsziel war es, das zum damaligen Zeitpunkt mit ehemaligen Wohnbaracken bestandene Grundstück des Freistaats Bayern mit Mehrfamilienhäusern bebauen zu können. Auf Grundlage des Bebauungsplans wurde die Bebauung Oberanger 1, 1a, 1b und Oberanger 2+4 umgesetzt.

 

Zur Rechtfertigung der damaligen Wohngebietsausweisung (1999) wurde vorausgesetzt, dass der dort unmittelbar neben der Wohnbebauung liegende Bauhof (wesentlich störender Gewerbebetrieb) verlagert wird. Das ist erst mit 18 Jahren Verspätung gelungen – mit der Verlagerung des Bauhofes im Jahr 2017an die Glonner Straße!

 

Im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans 1999 liegen auch verschiedene Grundstücke, die aus Gründen des städtebaulichen Zusammenhangs einbezogen wurden und für die ebenfalls eine Neubebauung mit Geschosswohnungen vorgesehen war. Es handelt sich um die Grundstücke im Norden (beidseits der Zufahrt zum Bauhofgrundstück) und das Grundstück Fl.Nr. 514/7 (Oberanger 6). Die Grundstücke im Norden (Von-Hazzi-Straße 7 und 7½) wurden mittlerweile teilweise saniert; das Anwesen Von-Hazzi-Straße 9 soll als Einzelhaus neu bebaut werden. Eine Neubebauung als Einzelhaus ist auch beim Anwesen Oberanger 6 in der Überlegung.

 

Der derzeit rechtsgütige Änderungsbebauungsplan 1999 trifft dabei Festsetzungen, die dieser Einzelhausbebauung entgegenstehen. So ist beispielsweise die Anzahl der Vollgeschosse mit 3 VG als zwingend festgesetzt (für eine unterstellte Errichtung von Mehrfamilienhäusern). Diese Geschossentwicklung lässt sich bei einer Einzelhausbebauung schon allein wegen der fehlenden Abstandsflächen nicht umsetzen. Andererseits werden aber auch notwendige Erschließungsanlagen (Straßenflächen) zum Bauhof-Gelände auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 514/1 festgesetzt, die keinesfalls einvernehmlich erworben werden können. Ähnlich verhält es sich gegenüber dem Anwesen Oberanger 6 mit der dort festgesetzten Verkehrsfläche (Verbreiterung Oberanger).

 

Man muss konstatieren, dass der rechtkräftige Änderungsbebauungsplan 1999 zwar nicht dauerhaft vollzugsunfähig (obsolet) ist, jedoch derzeit unüberwindliche Vollzugshindernisse bestehen, die auf absehbare Zeit nicht ausgeräumt werden können.

 

Jetzt soll das Grundstück des „Alten Bauhofs“ zeitnah baulich genutzt werden zur Schaffung von dringend erforderlichem Wohnraum (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 29.11.2016: sozialverträglicher Wohnungsbau).

 

2.           Weitere Bauwünsche/Umgebungsbebauung

 

Mit Beschluss vom 14.11.2017 wurde bereits die Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ für den Bereich der Grundstücke am Unteranger beschlossen, um hier die Bebauung eines Einzelgrundstücks (Fl.Nr. 514/10 Gemarkung Grafing) zu ermöglichen (östlich des Oberanger). Auch besteht ein dringender Bauwunsch für das Grundstück Fl.Nr. 514/1 für ein Doppelhaus, das den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans (zwingend 3 Vollgeschosse) widerspricht.

 

Diese Grundstücke stehen im städtebaulichen Zusammenhang zum Gelände des „Alten Bauhofs“. Es entsteht damit ein einheitliches Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB), das sich nicht auf den „Alten Bauhof“ beschränkt, sondern auch eine Einbeziehung der im städtebaulichen Wirkungsraum befindlichen Anschlussbebauung notwendig macht. Aufgrund dieser Zusammenhänge ist somit eine zusammenhängende und aufeinander abgestimmte Bebauungsplanänderung durchzuführen.

 

Für den Bereich des Alten Bauhofs sind aber die Sachzusammenhänge sehr komplex und können derzeit nicht zum gewünschten Abschluss gebracht werden. So ist es vor allem die Neubebauung des benachbarten Grundstücks des Freistaats Bayern Fl.Nr. 514/6, das hier entscheidenden Einfluss auf den Bebauungsinhalt hat. Die Bebaubarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 514/6 ist wiederum von der künftigen Bebauung des Grundstücks Oberanger 6 (Fl.Nr. 514/7) abhängig. Nach einem Erbfall sind die neuen Eigentümer der Fl.Nr. 514/7 aber noch unentschlossen über mögliche Bebauungs-/Verwertungsabsichten.

 

Derzeit kann zwar nicht gesichert abgeschätzt werden, ob eine gemeinsame Bebauung, wie sie der Bebauungsplan (2. Änderung) „Von-Hazzi-Straße/Oberanger“ vom 09.03.1999 unterstellt, überhaupt realisierbar ist. Jedenfalls ist aber eine Bebauung entsprechend dem Inhalt des derzeit geltenden Bebauungsplans bei einer getrennten Bebauung der Grundstücke Fl.Nrn. 514/5 und 514/6 bzw. 514/6 und 514/7 nicht wirtschaftlich umsetzbar und deshalb eine Bebauungsplanänderung notwendig. Ziel ist es, den Bebauungsplaninhalt so zu entwickeln, dass ein Höchstmaß an planerischer Flexibilität entsteht und damit den verschiedenen, derzeit nicht absehbaren Bebauungsszenarien für die zusammenhängenden Grundstücke Fl.Nrn. 514/5, /6 und /7 entsprochen werden kann.

 

Dieser geänderte Bebauungsplan ist mit den dann gegebenen Bebauungsmöglichkeiten schafft dann auch erst die Grundlage, um mit den verschiedenen Grundstücksbeteiligten (Freistaat Bayern bzw. auch den Eigentümern Oberanger 6) die Chancen und Nacheile einer gemeinsamen Bebauung abzustimmen. Diese Planungsaufgabe, die sich an kein verbindliches Bebauungskonzept orientierten kann, ist schon aus diesem Grund denkbar schwierig.

 

3.               Bebauungsplanverfahren

 

In der Sitzung des Stadtrats am 14.11.2017 wurde bereits der Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“ 1965 für den Bereich „Unteranger“ gefasst. In der Sitzung am 08.10.2019 wurde der Aufstellungsbeschluss erweitert auf das Gebiet des „Alten Bauhofe“ mit seiner Umgebungsbebauung (Änderung des 1. Änderungsbebauungsplan „Von-Hazzi-Straße/Oberanger“ 1999 – Teilbereich westlich des Oberanger). Die Durchführung erfolgt aufgrund der unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhänge in einem gemeinsamen Verfahren.

 

Das Plangebiet umfasst nun die Grundstücke Fl.Nrn. 514, 514/1, 514/4, 514/5, 514/6/T, 514/7/T, 514/8/T, 514/9, 514/10, 514/11, 514/12, 514/13, 514/18, 514/19, 514/24, 514/25, 514/26 und 505/17 der Gemarkung Grafing.

 

Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wurde bestimmt, dass eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt wird. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wurde mit der Planung beauftragt. Grundlage für das Bebauungsplanverfahren bildet der Entwurf vom 24.09.2019.

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung erfolgte erstmals in der Zeit von 17.06.2019 bis 19.07.2019 auf der Grundlage unterschiedlicher Konzeptentwürfe (Mai 2019) für die Bebauung.

 

Der Stadtrat hat dann am 08.10.2019 den Bebauungsplanentwurf vom 24.09.2019 als Inhalt des weiteren Bebauungsplanverfahrens bestimmt. Der Bebauungsplan sieht für die Grundstücke Fl.Nrn. 514/5, 514/6 und 514/7 eine Baufläche (überbaubare Grundstücksfläche) vor, die nicht „gebäudebezogen“ konzipiert ist, sondern nur die äußeren Grenzen der Bebauung abgrenzt. Damit wird dem Umstand gefolgt, dass die Umsetzung einer grundstücksübergreifenden Bebauung (Fl.Nrn. 514/5, 514/6 und 514/7) derzeit nicht geklärt werden kann. Der Bebauungsplan eröffnet damit – ungeachtet der künftigen Grundstücksverhältnisse – eine Vielzahl von Bebauungsmöglichkeiten, insbesondere lässt er auch die Umsetzung der unterschiedlichen Bebauungsvarianten (Mai 2019) zu.

 

Im Hinblick auf den gebilligten Bebauungsplanentwurf vom 24.09.2019 wurde in der Zeit von 11.11.2019 bis 30.11.2019 eine nochmalige frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 12.11.2019. Die Frist für die Stellungnahmen endete mit Datum vom 06.12.2019.

 

Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens sind folgende Stellungnahmen eingegangen (Die bereits vorliegenden Stellungnahmen aus der erstmaligen frühzeitigen Bürgerbeteiligung 17.06.–19.07.2019 gelten fort):

 

1.        Claus Eimer, Grafing (Vorsprache am 11.07.2019)

2.        Jürgen Ongert, Grafing (Vorsprache am 10.07.2019)

3.        Wolfgang Gehrke, Grafing (E-mail vom 17.07.2019)

4.        Karolina Böhm für WiNGS (E-mail vom 13.07.2019)

5.        Uwe Peters, Grafing (Schreiben vom 16.07.2019)

6.        Carolin Glück, Grafing (E-mail vom 16.07.2019)

7.        Horst Ritter (E-mail vom 16.07.2019)

8.        Rulan Zhuo (E-mail vom 17.07.2019)

9.        Nicolas Beck, Grafing (E-mail vom 17.07.2019)

10.     Marta Reutter-Schraven (E-mail vom 19.07.2019)

11.     Fabian Iberl, Grafing (E-mail vom 17.07.2019)

12.     Ottilie Eberl, Grafing (E-mail vom 19.07.2019)

13.     Frauke Pietzner (E-mail vom 19.07.2019)

14.     Friedrich Hueber, Grafing (E-mail vom 19.07.2019)

15.     Karoline Deho, Grafing (E-mail vom 19.07.2019)

16.     Uthild Schütze-Nöhmke, Grafing (E-mail vom 18.07.2019)

17.     Hermann Maier, Grafing (E-mail vom 18.07.2019)

18.     Magdalena Trischler und Roland Grimm (E-mail vom 18.07.2019)

19.     Robert Regal, Grafing (Schreiben vom 29.11.2019)

20.     Architekt Ludwig Maier, 85457 Wörth (E-mail vom 18.11.2019)

21.     Theo & Monika Ciniawsky, Grafing (Schreiben vom 27.11.2019)

22.     Rosi Neumeier, Grafing (Schreiben vom 28.11.2019)

23.     Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.12.2019)

24.     Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 15.11.2019, Az. 24.2-8291-EBE)

25.     Rothmoser GmbH & Co. KG (E-mail vom 18.11.2019)

26.     Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern (E-mail vom 20.11.2019)

27.     Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 02.12.2019)

28.     Energienetz Bayern GmbH & Co. KG (Schreiben vom 06.12.2019, Az.: wf-mk)

29.     Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Schreiben vom 05.12.219, Az.: 1-4622-EBE 11-21967/2019)

30.     Brandschutzdienststelle (Schreiben vom 06.12.2019, Az.: 190702)

31.     Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V. (Schreiben vom 06.12.2019)

32.     Amtliche Änderungen

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i. V. m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

4.1      Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

4.1.1      Claus Eimer, Grafing b. München (Vorsprache am 11.0.2019)

Herr Claus Eimer, Oberanger 12, 85567 Grafing b.M., spricht vor und gibt im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung folgende Stellungnahme ab:

Von den drei vorgestellten Planvarianten wird die mit dem durchgehenden Bebauungsriegel von West nach Ost aufgrund der Belastungen/Einschränkungen für die bestehende Bebauung als ungeeignet angesehen. Die beiden anderen Varianten haben jeweils eigene Vor- und Nachteile, hier wird keine besonders herausgestellt. Begrüßt wird die Planung, max. 3 Vollgeschosse zuzulassen, um einen Übergang zur Bestandsbebauung mit 2 VG + DG zu schaffen. 4 Vollgeschosse werden als ungeeignet angesehen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zur Prüfung möglicher Bebauungsformen für die Grundstücke Fl.Nrn. 514/5, 514/6 und 514/7 wurden mehrere städtebauliche Varianten untersucht (Bebauungsvorschläge Mai 2019). Diese Bebauungsvarianten wurden bei der erstmaligen Bürgerbeteiligung erörtert. Von der Stadt Grafing b.M. wurde die Variante 1 (3 Gebäudereihen in Nord-Südausrichtung) bevorzugt. Wegen der noch nicht geklärten Möglichkeiten einer gemeinsamen Bebauung mit der Fl.Nrn. 514/6 und 514/7 muss aber von einer konzeptgenauen Festsetzung der Bauflächen abgesehen werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden in einer Weise getroffen, dass verschiedene Bebauungsvarianten umsetzbar sind und damit auch eine grundstücksindividuelle Bebaubarkeit gewährleistet bleibt.

Der Bebauungsplanentwurf in seiner Fassung vom 24.09.2019 ermöglicht damit eine Umsetzung unterschiedlicher Bebauungsvarianten, unter anderem auch einen durchgehenden Bebauungsriegel (Ost-West-Ausrichtung). Auch wenn diese Bebauungsvariante von der Stadt nicht bevorzugt wird und auch vom Einwendungsführer kritisch beurteilt wurde, wird an den Bebauungsplaninhalten festgehalten. Aufgrund der ungelösten Grundstücksverhältnisse wird im Interesse eines Höchstmaßes an Flexibilität für die Bebauung von der Festlegung einer bestimmten Bebauungsform weiterhin abgesehen.

 

Eine Bebauung von mehr als 3 Vollgeschossen wird gemäß der Stellungnahme im Interesse der umliegenden Bebauung mit max. 2 Vollgeschossen und der Schaffung eines städtebaulich verträglichen Übergangs ausgeschlossen. Durch die geänderten Festsetzungen zur Wandhöhe und Dachgestaltung wird aus diesem Grunde– abweichend vom bestehenden Bebauungsplaninhalt – auch ein ausbaufähiges Dachgeschoss ausgeschlossen.

 

Über die inhaltlichen identischen Stellungnahmen Nrn. 4.1.2 bis 4.1.11 wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss zusammenhängend Beschluss gefasst:

 

4.1.2      Jürgen Ongert, Grafing b. München (Vorsprache am 10.07.2019)

Für die Bebauung des Grundstücks ist eine Bebauung in Erbpacht vorgesehen. Die Nutzung soll als Geschosswohnungsbau im Rahmen der Nutzung durch Personen mit besonderem Wohnbedarf (früher „sozialer Wohnungsbau“) oder ähnlicher Nutzung erfolgen. Die Ausführung der Planungen soll voraussichtlich durch genossenschaftliche Bauträger oder andere öffentliche Bauträger erfolgen.

Ich möchte vorschlagen, auch die MARO eG, Ohlstadt (www.maro.de) mit in die Überlegungen zur Vergabe der Realisierung einzubeziehen.

In diesem Zusammenhang könnte auch Mehrgenerationen-Wohnen verwirklicht werden.

 

4.1.3      Wolfgang Gehrke, Grafing b. München (E-Mail vom 17.07.2019)

Aus meiner Sicht wäre es wünschenswert, die zukünftigen Gebäude so zu konzipieren, dass auch ein gemeinschaftliches Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus ermöglicht wird. Dazu würden u.a. barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsflächen und -räume, ein größerer Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen gehören, jeweils möglichst mit öffentlicher Förderung.

 

Neben den geförderten Wohnungen könnten dann ebenfalls frei finanzierte vorgesehen werden, auch um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen.

Ich fände es außerdem gut, wenn an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert sind, wie z.B. die MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG, die zudem Bauen in Erbpacht anbietet.

 

4.1.4     Karolina Böhm für WiNGS (E-Mail vom 13.07.2019)

Der Vorstand von WiNGS e.V. nimmt zu den vorgestellten Bebauungsentwürfen wie folgt Stellung:

Das oder die zukünftigen Gebäude soll/en so konzipiert werden, dass gemeinschaftliches Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus ermöglicht wird. Dazu gehören barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen.

Neben geförderten Wohnungen sollen auch frei finanzierte eingeplant werden, um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen. Es ist außerdem wünschenswert, dass an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die sich auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert haben, wie z.B. die MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnungen eG, die außerdem Bauen in Erbpacht anbietet.

 

4.1.5     Uwe Peters, Grafing b.M. (Schreiben vom 16.07.2019)

Meine Stellungnahme zu den vorgestellten Bebauungsentwürfen für das Gelände des „Alten Bauhofs“:

Ich wäre dafür, dass das oder die zukünftigen Gebäude so konzipiert werden, dass gemeinschaftliches Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus ermöglicht wird. Dazu sollten barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen gehören. Neben geförderten Wohnungen sollten auch frei finanzierte eingeplant werden, um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen. Außerdem ist wünschenswert, dass an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die sich auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert haben, wie etwa die „MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG“, die im Übrigen auch Bauen in Erbpacht anbietet.

 

4.1.6      Carolin Glück, Grafing b.M. (E-Mail vom 16.07.2019)

Hiermit sende ich Ihnen als Bürgerin Grafings meine Stellungnahme zu den vorgestellten Bebauungsentwürfen für das Gelände des „Alten Bauhofes“:

Die Zeichen stehen auf Miteinander. Das isolierte Wohnen von Kleinstfamilien und Singles befriedigt nicht die Grundbedürfnisse der Menschen nach Zuwendung, Austausch, Freiraum, Freizeit- und Arbeitsmöglichkeiten nahe beim Wohnort und vieles mehr.

Daher soll/en das oder die zukünftigen Gebäude so konzipiert werden, dass gemeinschaftliches Wohnen in Mehrgenerationenhäusern ermöglicht wird. Dazu gehören barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen. Neben geförderten Wohnungen sollen auch frei finanzierte eingeplant werden, um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen. Es ist außerdem wünschenswert, dass an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die sich auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert haben, wie z.B. die MARO Genossenschaft für selbstgestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG, die außerdem Bauen in Erbpacht anbietet.

Last but not least, befürworte ich eine ökologisch einwandfreie Bauweise angesichts von Klimawandel und Ressourcenknappheit, sowie der Gesundheit der Bewohner, nicht zu vergessen die schadfreie Entsorgung der Materialien, wenn das Haus/die Häuser eines Tages entfernt werden muss/müssen.

 

Ob Variante 1, 2 oder 3 für diese Zwecke mehr Sinn machen, kann ich als Laie nicht beurteilen.

 

4.1.7      Horst Ritter (E-Mail vom 16.07.2019)

4.1.8      Rulan Zhuo (E-Mail vom 17.07.2019)

4.1.9      Nicolas Beck, Grafing b.M. (E-Mail vom 17.07.2019)

4.1.10   Marta Reutter-Schraven (E-Mail vom 19.07.2019)

4.1.11   Uthild Schütze-Nöhmke, Grafing b.M. (E-Mail vom 18.07.2019)

 

(inhaltsgleiche Stellungnahmen)

Das oder die zukünftigen Gebäude soll/en so konzipiert werden, dass gemeinschaftliches Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus ermöglicht wird. Dazu gehören barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenfläche. Neben geförderten Wohnungen sollen auch frei finanzierte eingeplant werden, um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen. Es ist außerdem wünschenswert, dass an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die sich auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert haben, wie z.B. die MARO Genossenschaft für selbst bestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG, die außerdem Bauen in Erbpacht anbietet.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein:0

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig zu den weitgehend inhaltsgleichen Einwendungen Nrn. 4.1.2–4.1.11:

Der beschriebenen Grundstücksnutzung und Bebauung seht der Bebauungsplaninhalt nicht entgegen und ist damit ohne Einschränkungen möglich. Die begehrte Entscheidung über die Verwertung des städtischen Grundstücks betreffen jedoch nicht das Bebauungsplanverfahren und sind damit nicht abwägungsbeachtlich.

 

4.1.12   Fabian Iberl, Grafing b.M. (E-Mail vom 17.07.2019)

Als Mitglied der „MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG“ ist es mir ein persönliches Anliegen, dass die Stadt Grafing bei der Neubebauung des Alten Bauhofgeländes auch die Realisierung eines Mehrgenerationenhauses durch die MARO mit in Betracht zieht. Aus der Teilnahme an zahlreichen Mitgliederversammlungen und Veranstaltungen der MARO habe ich mitgenommen, dass eine möglichst frühe Einbindung aller möglichen Projektbeteiligten zu optimalen Ergebnissen führt. Daher möchte ich anregen, dass die Stadt Grafing möglichst bald Gespräche zu diesem Thema mit der MARO aufnimmt.

Im Übrigen halte ich es für notwendig und aufgrund der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt als dringend angezeigt, dass hier am Alten Bauhof in Grafing ein wegweisendes Projekt entsteht, das eine hohe Attraktivität für das Zusammenleben von Jung und Alt aus verschiedenen Kulturen hat. Eine möglichst gute Durchmischung ist ein wesentlicher Kern eines Mehrgenerationenprojektes. Das erfordert u.a. Barrierefreiheit für alle Wohnungen, großzügig gestaltete, kinderfreundliche Außenanlagen sowie Gemeinschaftsflächen und -räume. Zur Lösung von vielen sozialen und ökologischen Fragen unserer Zeit hat ein Mehrgenerationenprojekt, wie es die MARO realisieren würde, viele gute Ideen und Antworten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplaninhalt ermöglicht ohne Einschränkungen die beschriebene Grundstücksnutzung. Die Entscheidung über die Verwertung und die konkrete Bebauung des städtischen Grundstückes betrifft jedoch nicht das Bebauungsplanverfahren und ist nicht abwägungsbeachtlich.

 

4.1.13   Ottilie Eberl, Grafing b.M. (E-Mail vom 19.07.2019)

Sehr begrüßenswert in allen drei Planvarianten ist, dass versucht wird, möglichst viele Wohnungen auf dem Grundstück zu verwirklichen.

Bei der räumlichen Anordnung sehe ich die größten Pluspunkte in der Variante 3.

1.    Durch die geplante Ausrichtung Richtung West/Ost entstehen große Dachflächen Richtung Süden, die sich hervorragend für Photovoltaikanlagen eignen.

2.    Es könnten Spielplatz und Gemeinschaftsgarten an der Südwestseite entstehen, welche von fast allen Balkonen und Terrassen eingesehen werden, das hätte Vorteile für die Eltern, die ihre Kinder auch aus der Wohnung sehen könnten.

3.    Wünschenswert wäre, dass alle Wohnungen barrierefrei werden. Dazu braucht es in der Regel einen Aufzug. Wenn an diesem langen Gebäude die Wohnungen mit Laubengängen erschlossen werden können, würde ein einziger Aufzug reichen. Das teuerste am Aufzug ist die 24-Stunden-Servicebereitstellung.

4.    Die Planungen sollten grundsätzlich auch Gemeinschaftsräume möglich machen, um in dieser großen Wohnanlage gemeinschaftliches Leben und Zusammenarbeit zu unterstützen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu 1 und 2: Der Bebauungsplan ermöglicht die bevorzugte Gebäudestellung. Wegen der noch nicht geklärten Möglichkeiten einer gemeinsamen Bebauung mit der Fl.Nrn. 514/6 und 514/7 muss aber von einer konzeptgenauen Festsetzung der Bauflächen abgesehen werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden in einer Weise getroffen, dass verschiedene Bebauungsvarianten umsetzbar sind und damit auch eine grundstücksindividuelle Bebaubarkeit gewährleistet bleibt. An dieser Vorgehensweise und am Bebauungsplaninhalt wird festgehalten. Von der Festsetzung der von der Einwendungsführerin bevorzugten Ost-West-Ausrichtung wird abgesehen.

 

Zu 3 und 4: Der Bebauungsplaninhalt ermöglicht ohne Einschränkungen die beschriebene Grundstücksnutzung. Die Entscheidung über die Verwertung und die konkrete Bebauung des städtischen Grundstückes betrifft jedoch nicht das Bebauungsplanverfahren und ist nicht abwägungsbeachtlich.

 

4.1.14   Frauke Pietzner (E-Mail vom 19.07.2019)

a)    Es sollte auch hier der geplante „Umweltvorbehalt“ bereits Anwendung finden und ein ökologisches Baugebiet ausgeschrieben werden – hierzu sollte Expertenwissen einfließen.

b)   Trotz Wohnnutzung eine Flächenentsiegelung und nur minimale Versiegelung – durch alternative Kleinwohnformen wie mobile Tiny Häuser

c)    Begrünung der Fassaden, um Umweltbelastungen zu filtern und Hitzepolen zu entgegnen

d)   Wie wäre es außerdem mit Wohnen ohne Auto? Also auch ohne Tiefgarage und Parkplätze nur für Besucher? Von der S-Bahn Nähe gesehen wäre das gut möglich.

e)   Das oder die zukünftigen Gebäude soll/en konzipiert werden, dass gemeinschaftliches Wohnen ermöglicht wird.

f)     Dazu gehören barrierefreie Wohnungen

g)    Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, wie zum Beispiel gemeinschaftliche Gartenflächen und öffentliche Begegnungsräume

h)   Die Nutzung sollte sowohl für Wohnen, als auch für einen Betrieb – als Mischgebiet – gegeben sein.

i)     Neben geförderten Wohnungen sollen auch frei finanzierte eingeplant werden, um eine soziale Mischung der Bewohner zu erreichen.

j)     Es ist außerdem wünschenswert, dass an der Planung und Durchführung Wohnbaugenossenschaften beteiligt werden, die sich auf generationsübergreifendes Wohnen spezialisiert haben, wie z.B. die MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG, die außerdem Bauen in Erbpacht anbietet.

k)    Zwischennutzung: Bis dort tatsächlich gebaut wird sollte die Brache nutzbar gemacht werden – zum Beispiel für Projekte, die noch im Entstehen sind wie das Ökokompetenzzentrum, und ein größerer Begegnungsort. Denkbar wäre, dass man hier in der Mitte eine Jurte aufstellen darf (die ist mobil!).

 

Man könnte die Öffentlichkeit in diesem Fall auch noch etwas stärker und praktischer einbinden:

-       Sammeln von Ideen + Kommentaren auch vor Ort (das wäre hier auf Tafeln etc. sehr gut möglich, der Ort ist ja zugänglich)

-       Gemeinsame öffentliche Begehungen + Dialog

-       Wegweiser zu diesem Ort und stärkere Bewerbung der Möglichkeit zur Einbringung

-       Stärkeres Bewerben dieser Möglichkeit – auch im Juni-Grafing-Aktuell etc.

-       Online-Pläne mit Legende, Infos – Zahlen, Daten, Fakten und Erläuterungen, was man sich gedacht hat

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Konkrete Vorschläge über der Forderung nach einem „ökologischen“ Baugebiet werden nicht vorgebracht. Ungeachtet dessen, dass nur allgemeingültige Ziele genannt werden, wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Grafing b.M aufgrund der Komplexität der Planungsaufgabe von einer konzeptgenauen Festsetzung der Bebauung ohnehin Abstand genommen hat. Die dafür maßgeblichen Gründe liegen in den nicht zeitnah klärungsfähigen Grundstücksfragen und damit der Ungewissheit, ob die nicht im Eigentum der Stadt befindlichen Grundstücke Fl.Nr. 514/6 (und ggf. Fl.Nr. 514/7) für eine gemeinsame Bebauung zur Verfügung stehen. Die Stadt Grafing b.M. sieht deshalb von einer detailgenaueren Regelung der Bebauung ab.

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 514/5, 514/6, 514/ 7 und 514/25 eignen sich aufgrund der strategisch und städtebaulich günstigen Lage für eine angemessene bauliche Verdichtung und der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums durch den Geschosswohnungsbau. Hinzu kommen die eigentumsrechtlich zu würdigenden Belange der bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen, die ebenfalls bereits eine verdichtete Bebauungsmöglichkeit mit zum Inhalt haben. Hieran wird festgehalten.

 

Die Forderung nach einer Bebauung mit „Tiny-Häusern“ (Kleinstwohngebäude) wird zurückgewiesen. Eine Bebauung mit entsprechenden Einzelhäusern widerspricht den vorgenannten Planungszielen und den städtebaulichen Leitzielen zum Bodenschutz, die einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden verlangen. In der vorgefundenen Planungssituation drängt sich eine mehrgeschossige Bebauung zwingend auf. Einzelhäuser – auch in Kleinbauweise – stellen hier keine flächensparende Siedlungs- und Erschließungsform dar und sind mit den Zielen einer Nachverdichtung nicht zu vereinbaren.

 

Von Festsetzungen über die Fassadenbegrünung wird abgesehen, da aufgrund der besonderen Planungssituation von der Festsetzung einer konkreten Gebäudestellung abgesehen wird. Die Eignung von begrünten Fassaden lässt sich hier nicht angemessen bewerten.

 

Die Festsetzung einer „autofreien Siedlung“ durch Verbot von Stellplätzen und dem Verzicht auf Stellplätze wird den verkehrlichen Anforderungen im ländlichen Siedlungsraum nicht gerecht. Da dadurch kein „Verbot auf einem Auto“ verbunden ist, führt das lediglich zu einer Belastung des öffentlichen Straßenraums in anderen Wohngebieten. Eine Lösung dieser Art ist zurückzuweisen. Auch für die weithin übliche Lösung zur Schaffung einer „autofreien Siedlung“ in Form von zentralen Auffangparkplätzen außerhalb der Siedlungen bieten sich hier keine Umsetzungsmöglichkeiten an. Eine entsprechende Festsetzung (Verbot von Stellplätzen) ist auch in der Abwägung mit dem Eigentumsrecht nicht zu rechtfertigen, da der bisherige Bebauungsplan kein Stellplatzverbot zum Inhalt hatte und damit diese Nutzungsmöglichkeit entzogen würde. Verkehrliche Gründe können für die Forderung ohnehin nicht bemüht werden. Durch die Festsetzung einer zentralen Tiefgarage schafft das Planungskonzept ohnehin die Voraussetzungen, um das Wohnquartier freizuhalten von störendem Fahrverkehr. Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen.

 

Eine Festsetzung als Mischgebiet scheitert bereits an der dafür nachzuweisenden Umsetzbarkeit eines qualitativen und quantitativen Mischungsverhältnisses. Das Plangebiet, inmitten einer ruhigen Wohnumgebung, ist auch denkbar ungeeignet für die Nutzung als Mischbaufläche. Das Plangebiet ist für die dringend erforderliche Schaffung von Wohnungen (für das städtische Grundstück für den sozialverträglichen Mietwohnungsbau) zu verwenden. Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass in Allgemeinen Wohngebieten ohnehin z.B. gebietsversorgende Läden und Schank-/Speisewirtschaften zulässig sind sowie nicht störende Handwerksbetriebe (vgl. § 4 Abs. 2 BauNVO). Die Forderung nach einer Festsetzung als Mischgebiet wird zurückgewiesen.

 

Der Bebauungsplaninhalt ermöglich ohne Einschränkungen die im Weiteren in der Stellungnahme beschriebene Grundstücksnutzung. Die Entscheidung über die Verwertung und die konkrete Bebauung des städtischen Grundstückes betrifft jedoch nicht das Bebauungsplanverfahren und ist nicht abwägungsbeachtlich.

 

Auch die erwähnte Zwischennutzung betrifft nicht den Regelungsbereich des Bebauungsplanes und ist nicht Gegenstand der Entscheidung über den Bebauungsplan (nicht abwägungsbeachtlich).

 

4.1.15   Friedrich Hueber, Grafing b.M. (E-Mail vom 19.07.2019)

Für die geplante bebaubare Fläche wünschen wir uns kluge, innovative und nachhaltige Lösungen zum Wohnen und ggf. Arbeiten unter Berücksichtigung des Energie- und Flächenverbrauchs sowie der eingesetzten Rohstoffe, z.B. in einem Genossenschaftsprojekt wie es in Zürich auf einem deutlich größeren Grundstück und in einer Großstadt erfolgt ist, siehe hier https://www.kalkbreite.net/, die Projektdokumentation finden Sie hier:

https://www.kalkbreite.net/wp_website/wp-content/uploads/2018/12/Projektdoku_2014.pdf. Das angegebene Beispiel kann natürlich nicht 1:1 für die vorgesehene Fläche umgesetzt werden, jedoch können einige Ideen und Konzepte analog für kleinere Varianten angewandt werden, z.B. Gemeinschafträume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen.

In den aktuellen Bebauungsplanentwürfen kann ich keine Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, Kinderspielplatz und gemeinschaftliche Gartenflächen erkennen.

Zur Nachhaltigkeit finden wir die Holzbauweise geeignet, auch unter dem Aspekt, dass Grafing teilweise von Wald umgeben ist und sich in unmittelbarer Nähe zur Natur befindet. Auf der Seite von den Bayerischen Staatsforsten finden sie dazu einige Hinweise: https://www.holzbau-in-bayern.de/ Der Rohstoff Holz stellt aus meiner Sicht auch eine gute Rohstoffergänzung zu den bisherigen aktuellen Bauprojekten dar.

Wir freuen uns, wenn in Grafing mit Mut innovative Wege und Lösungen zum Wohnen gegangen werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplaninhalt ermöglicht ohne Einschränkungen die in der Stellungnahme beschriebenen Bau- und Nutzungsformen. Für die verbindliche Festsetzung einer bestimmten Bauausführung (Holzbau) besteht keine Ermächtigungsgrundlage (§ 9 BauGB).

 

Der Bebauungsplan erstreckt sich auf das 150 m² große Grundstück Fl.Nr. 505/17 am südlichen Rand, das bereits mit der Bebauungsplanänderung vom 03.03.1976 als Spielplatzfläche festgesetzt ist. Diese Festsetzung bleibt natürlich beibehalten. Hierfür ist im Bebauungsplan die (wiederholende) Festsetzung zu treffen, und zwar gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB als Gemeinschaftsanlage mit der Zweckbestimmung Spielfläche.

 

 

4.1.16   Karoline Deho, Grafing b.M. (E-Mail vom 19.07.2019)

Im Zuge der Bürgerbeteiligung schreibe ich ihnen kurz meine Stellungnahme zu den Entwürfen zum ehemaligen Bauhofgelände etc.

Die aufgelockerte Bebauung wie im Entwurf 2 finde ich sehr ansprechend (Entwurf 1 ist ausgesprochen fantasielos), jedoch favorisiere ich den Entwurf 3.

Diesen Entwurf halte ich insofern für günstig, da in diesem langen Gebäudezug ein zu planender Einbau eines Aufzugs von allen dort wohnenden Parteien genutzt werden könnte (im Sinn des barrierefreien Bauens).

Es wäre sinnvoll mit der Planung Genossenschaften zu betrauen, die Erfahrung im Bau von barrierefreiem und generationsübergreifendem Wohnen haben. Das Wohnungsangebot sollte sowohl aus freifinanziertem als auch an geförderten Wohnraum bestehen, um von vornherein eine soziale Mischung der Bewohner zu befördern.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplaninhalt ermöglicht ohne Einschränkungen die beschriebene Bauform und Grundstücksnutzung. Wegen der noch nicht geklärten Möglichkeiten einer gemeinsamen Bebauung mit der Fl.Nrn. 514/6 und 514/7 wird von einer konzeptgenauen Festsetzung der Bauflächen abgesehen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden deshalb in einer Weise getroffen, dass verschiedene Bebauungsvarianten umsetzbar sind und damit auch eine grundstücksindividuelle Bebaubarkeit gewährleistet bleibt. An dieser Vorgehensweise und am Bebauungsplaninhalt wird festgehalten. Von der Festsetzung der von der Einwendungsführerin bevorzugten Ost-West-Ausrichtung, die zudem zu einer erheblichen Belastung der kleinteiligen Bebauung im Norden führen würde, wird abgesehen.

 

Die Entscheidung über die Verwertung (genossenschaftlicher Wohnungsbau) und die konkrete Bebauung des städtischen Grundstückes ist keine Aufgabe des Bebauungsplanverfahren und ist nicht abwägungsbeachtlich.

 

4.1.17   Hermann Maier, Grafing b.M. (E-Mail vom 18.07.2019)

In den letzten Jahren wurden viele Grundstücke im Innenbereich entwickelt (Grandauer Hof, Alte Brauerei, BayWa-Gelände, …). Immer war letztendlich maximales Profilstreben der Investoren Maßstab der Planung. Immer sind die ewig gleichen langweiligen Mehrfamilienhäuser entstanden. Beim alten Bauhof sehe ich die Chance, dem etwas entgegen zu setzen. Deshalb sollte bei der Planung dem Gedanken des gemeinschaftlichen Wohnens in einem/mehreren Mehrgenerationenhäusern Rechnung getragen werden. Viele Grafinger brauche barrierefreie Wohnungen, wünschen sich auch Gemeinschaftsräume und Platz für Kinder sowie gemeinschaftliche Gartenflächen. Insbesondere die MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen eG hat hier schon zahlreiche nachahmenswerte Projekte realisiert. Details siehe https://www.maro-genossenschaft.de/gemeinden-und-landkreise/vorteile-fur-stadte-und-gemeinden

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Einwendung geht fehl, wenn sie dahingehend zu verstehen ist, die Stadt würde die Aufgabe der Bauleitplanung in Gefälligkeit gegenüber den Investoren zu deren Gewinnmaximierung ausrichten. Die Innenentwicklung und die angemessene Nachverdichtung ist entsprechend den gesetzlichen Planungsleitlinien und den zwingend zu beachtenden Zielen der Raumordnung/Landesplanung stets ein beachtliches Planungsziel. Außerdem sollen die Gemeinden auch die Deckung des dringend erforderlichen Wohnbedarfs nicht vernachlässigen, was ebenfalls im öffentlichen Interesse liegt. Die verdichtete Bebauung zentraler Innenstadtgrundstücke folgt einem öffentlichen Interesse und nicht den wirtschaftlichen Einzelinteressen von „Investoren“.

Bei alldem darf aber auch nicht außer Acht gelassen werden, dass bei den erwähnten Baugebieten jeweils bereits bebaute und bebaubare Grundstücke betroffen waren. Die „Überplanung“ erfolgte jeweils aus dem Grunde, um die dortige Bebauung nicht der planerischen Selbstentwicklung nach den Vorstellungen der Eigentümer zu überlassen (§ 34 BauGB), sondern – zum Leidwesen der Eigentümer – um die städtebaulichen Vorstellungen der Stadt durchzusetzen. Dass aber bestehendes Baurecht (Eigentumsschutz; Art. 14 Grundgesetz) im Rahmen der Planungsentscheidung nicht ignoriert und frei entzogen werden kann, ist zur Erklärung kurz noch zu erwähnen.

 

Nichts Anderes gilt für den vorliegenden Bebauungsplan. Auch hier gilt es den Anforderungen an einer nachhaltigen baulichen Ausnutzung der Gewerbebrache des früheren Bauhofgeländes gerecht zu werden.

 

Die Stellungnahme hat aber weniger die bauliche Nutzung im Blick, sondern die die künftigen Nutzer. Die gewünschte Entscheidung über die Verwertung ist aber völlig unabhängig vom Bebauungsplan und wird von der Gemeinde – auf der Grundlage des Bebauungsplaninhaltes – dann gesondert getroffen. Das Bebauungsplanverfahren betreffende und dort abwägungsbeachtliche Belange werden nicht vorgetragen.

 

4.1.18   Magdalena Trischler und Roland Grimm (E-Mail vom 18.07.2019)

Wir würden uns freuen, wenn das Gelände des alten Bauhofs Grafing renaturiert wird und eine Fläche für Mobile Wohneinheiten (Tiny Haus) entstehen würde.

 

Beschluss:

Ja:12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Dier Stadt Grafing b.M. hat die Verantwortung, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Dafür sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen die Möglichkeiten der Innenentwicklung zu nutzen, insbesondere – wie hier – der Widernutzbarmachung von brach gefallenen Flächen und durch Nachverdichtung (§ 1a Abs. 2 BauGB).

 

Die Forderung nach einer Bebauung mit „Tiny-Häusern“ (Kleinstwohngebäude) wird zurückgewiesen. Eine Bebauung mit entsprechenden Einzelhäusern widerspricht den vorgenannten Planungszielen und den städtebaulichen Leitzielen zum Bodenschutz, die einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden verlangen. In der vorgefundenen Planungssituation drängt sich eine mehrgeschossige Bebauung zwingend auf. Einzelhäuser – auch in Kleinbauweise – stellen hier keine flächensparende Siedlungs- und Erschließungsform dar und sind mit den Zielen einer Nachverdichtung nicht zu vereinbaren.

 

4.1.19   Robert Regall, Grafing b.M. (Schreiben vom 29.11.2019)

Gegen den bekanntgegebenen Bebauungsplan (Aktenzeichen: GRA 2–109) „9. Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ möchte ich folgende Einwände vorbringen:

 

1.   Der Abstand der Baugrenze auf dem Flurstück 514/5 zu unserem Grundstück 514/1 ist mit 4,50 m zu klein. Basierend auf den Skizzen ihrer bevorzugten Bebauung, würde dies eine komplette Verschattung unseres Grundstücks und zu einer erheblichen Wertminderung führen. Insbesondere wenn man eine mögliche Traufhöhe von 8,50 m berücksichtigt.

2.   Der GR-Wert unseres Grundstücks ist mit 140 viel zu gering. Dies entspricht nicht einmal einer GRZ von 0,3 wie im Neubaubereich angesetzt. Die Werte der Nachbargrundstücke 514/9 und 514/18 entsprechen sogar einer GRZ von 0,4. Entsprechend erwarten wir eine gleichwertige Berücksichtigung. Entweder GRZ: 0,4 oder GR 198.

3.   Entsprechend dem Grundriss von Flurstück 514/1 ist die vorgesehene Baugrenze nicht optimal. Eine Anpassung an den Umriss des Grundstücks unter Berücksichtigung des Mindestabstands von 3 m wäre zu bevorzugen. Aber auch eine L-förmige Erweiterung an der Nordecke der Baugrenze wäre denkbar (vgl. Flurstück 514/11).

4.   In unserem Grundstück sind laut Plan 2 Doppelhaushälften angedacht, aber nur eine Garage. Bitte auch eine Garage auf der Nord-Östlichen Seite vorsehen.

5.   Im ausgehängten Plan sind auf unserem Grundstück 2 versetzte Doppelhaushälften vorgesehen. Allerdings wird das nun im Punkt 6.2 unterbunden. Damm muss eine L-förmige Bebauung möglich sein. Hierfür bitte auch die Festlegung der Firstrichtung entfernen, wie auch beim Flurstück 514/11.

6.   Die angegebene Traufhöhe der Kategorie II mit 6,30 m reicht nicht mal für ein Standard-Doppelhaus mit EG/OG/DG. Hierfür sind ca. 6,80 m notwendig.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplan ordnet in A.4.4 die Geltung der gesetzlichen Abstandsflächenregelungen an. Der gesetzliche Vorrang der Bebauungsplanfestsetzungen gegenüber dem Abstandsflächenrecht (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO) wird durch diese Festsetzung aufgehoben. Das führt dazu, dass der durch die Baugrenze in Kombination mit den Festsetzungen zur Bauhöhe entstehende Grenzabstand von 4,5 m dann nicht ausgenutzt werden kann, wenn dadurch die gesetzlichen Abstandflächen unterschritten werden. Die gesetzlichen Abstandsflächen stellen wiederum die Einhaltung der Mindestanforderungen an die Belichtung, Belüftung, Besonnung, Verschattung und des sozialen Abstandes sicher, womit unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes nicht zu erkennen sind. Diese Mindestanforderungen sind in der vorliegenden Bebauungssituation und dem Interesse an einer verdichteten Wohnbebauung auch gegenüber dem nördlichen Nachbargrundstück nicht unangemessen.

 

Auch die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans begründen keine weitergehenden Schutzansprüche. Dem durch den bestehenden Bebauungsplan vermittelten Bebauungsanspruch kommt zwar eine eigentumsrechtliche Position zu und hat damit ein hohes Gewicht in der Planabwägung. Der gegenständliche Änderungsentwurf rück die Bebauung mit einem Abstand von 4,5 m deutlich näher an das Baugrundstück Fl.Nr. 514/1 heran, als der bisherige Bebauungsplan (ca. 11 m). Hier muss aber bedacht werden, dass der bisherige Bebauungsplan – und zwar auch für das Nachbargrundstück Fl.Nr. 514/1 – jeweils eine (zwingend) 3-geschossige Bebauung vorsieht mit jeweils 9,4 m Wandhöhe. Das bedingt deutlich größere Gebäudeabstände zueinander, die bisher auf der Fl.Nr. 514/5 lagen. Es war aber kein ausdrücklich erklärtes Planungsziel, im dortigen Baugebiet eine Bebauung mit vergrößerten Gebäudeabständen zu schaffen. Aus diesem Grunde vermittelt auch der bisherige Bebauungsplan kein besonderes Schutzinteresse, auf dessen Beibehaltung sich die Eigentümer berufen können.

 

Aufgrund der auf absehbarer Zeit nicht realisierbaren Umsetzung wird jetzt das bisherige Planungskonzept aufgegeben. Das erfolgt nicht einseitig nur für das städtische Grundstück (Fl.Nr. 514/5), sondern gerade auch für das Grundstück Fl.Nr. 514/1. Dort wird mit der Bebauungsplanänderung erst die Zulässigkeitsvoraussetzung geschaffen für eine Bebauung mit einem Wohnhaus (Doppelhaus) mit 2 Vollgeschossen. Dem stand bisher die Festsetzung einer öffentlichen Straße im Westen und die zwingend 3-geschossige (grundstücksübergreifende) Bebauung entgegen. Teil der Neuordnung ist aber auch das Interesse an einer verdichteten baulichen Nutzung des städtischen Grundstücks (§ 1a Abs. 2 BauGB) zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Diesem Interesse wird ein hohes Gewicht beigemessen, das die Belastung des Nachbargrundstückes mit einer 3-geschossigen Bebauung rechtfertigt, die – unter Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen – bis auf 4,5 m an die Südgrenze heranrücken kann. Diese Festsetzung ist zumutbar und wird beibehalten.

 

Eine Eigentumsverletzung ist auch nicht durch die erklärte Wertminderung erkennbar. Das Grundeigentum ist stets situationsbelastet, wobei kein Anspruch darauf besteht, dass diese Situation unverändert erhalten bleibt. Vor Veränderungen in der Umgebung und den dadurch entstehenden (nachteiligen) Wertveränderungen, hier dem Heranrücken der südlichen Wohnbebauung auf bis zu 4,5 m, schützt das Eigentumsrecht nicht. Das Eigentumsrecht ist erst dann verletzt, wenn die vorgegebene Grundstückssituation durch die Nachbarbebauung schwer und unerträglich betroffen wäre. Das ist aber erkennbar nicht der Fall, und zwar allein schon durch die Festsetzung, dass die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten sind. Hinzu kommt, dass der Bebauungsplan nicht nur einseitig an das Baugrundstück heranrückt, sondern dass aus Rücksichtnahme auch die Bauhöhen deutlich reduziert werden von bisher 9,40 m (bei max. 30° Dachneigung) auf jetzt 8,5 m (und max. 20° Dachneigung).

 

Entsprochen wird der Einwendung insoweit, als die festgesetzte Grundfläche von 140 qm erhöht wird auf künftig 180 qm. Damit wird der besonderen baulichen Situation entsprochen, in der sich die Bestandsbebauung nördlich der Fl.Nr. 514/5 befindet mit der dort im Bestand (Fl.Nrn. 514/18, 514/19) sehr dichten Bebauung. Dabei wird auch berücksichtigt, dass durch die Reduzierung der Geschosszahl (von bisher 3 VG auf künftig 2 VG) die realisierbare Geschossfläche deutlich minimiert wird (bisher 450 m²) auf dann 360 m².

 

Der geforderten Grundfläche von 198 m² wird nicht entsprochen. Das würde zu einer unverhältnismäßigen Gebäudegröße führen, die zu einem städtebaulichen Ungleichgewicht gegenüber den umliegenden Gebäuden (mit max. 2 VG) führt, die ebenfalls eine vergleichbare oder geringere Größe aufweisen. Dass im Vergleich mit dem Bebauungsverhältnis (GRZ) eine etwas geringere Bebauungsdichte gegenüber den Grundstücken Fl.Nr. 5214/18 und 514/19 entsteht, ist hinzunehmen. Diese resultiert aus der dort atypisch kleinen Grundstücksituation. Entscheidend für das städtebauliche Erscheinungsbild ist aber vielmehr die absolute Größe der Gebäudegrundfläche.

 

Hinzuweisen ist auch auf den (durch Ablauf der Geltungsdauer nicht mehr wirksamen) Vorbescheid vom 12.09.2001, der eine Doppelhausbebauung mit max. 148 m² zugelassen hat.

 

Entsprochen wird dem Vorschlag einer Vergrößerung der Baugrenzen, um angesichts des schrägen Grenzverlaufs eine vergrößerte Variationsbreite über die Gebäudestellung zu erhalten. Dafür wird die Baugrenze (für einen L-förmigen Grundriss) an der Nordwestseite auf einer Länge von 8 m um ca. 3 m vergrößert; die südliche Baugrenze wird vergrößert bis zu einem Abstand von 3 m zur südlichen Grundstücksgrenze.

 

Entsprochen wird auch der Festsetzung einer zusätzlichen Garagenbaufläche im Osten; die westliche Garagenbaufläche ist auf ca. 4 m zu verkleinern (künftig: 2 x ca. 4 m breite Garagenbauflächen / 16 m Baugrenze).

 

Der Erhöhung der Wandhöhe wird insoweit entsprochen, als diese auf 6,70 m (beantragt 6,80 m) erhöht wird; die bisherige Höhenfestsetzung wird aufgegeben und durch die Festsetzung der Höhenlage des Gebäudefußbodens ersetzt.

 

Der untere Bezugspunkt zur Bestimmung der Wandhöhe (A.3.5) ist das natürliche Gelände (zu ergänzen: höchster Punkt am Fuß der Außenmauer). Aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet und auch zum Schutz vor Starkregen ist die OK-EG-Fußboden um 20 cm (zzgl. Fußbodenaufbau dann ca. 35 cm) über der Hochwassergrenze (beim Baugrundstück: ca. 20 cm über OK-Gelände) festgesetzt. Damit errechnet sich eine relative Wandhöhe von 6,50 m. Damit kann eine Wohnnutzung des Dachgeschosses ermöglicht werden.

 

Hinzuweisen ist auch auf den (durch Ablauf der Geltungsdauer nicht mehr wirksamen) Vorbescheid vom 12.09.2001, der nur eine Bebauung mit einer Wandhöhe von ca. 6,5 m (bezogen auf das natürliche Gelände) zugelassen hat.

 

Die Hochwassergrenze des hundertjährlichen Hochwasserereignisses liegt bei ca. 520,90 müNN. A.3.6 ist zum Schutz vor Schäden aus Hochwasser und Starkregen wie folgt neu zu regeln:

Zum Schutz vor Schäden aus Starkregenereignissen und Hochwasser wird die Höhenlage der Oberkante EG-Rohfußboden festgesetzt auf mindestens 521,10 müNN und höchstens 521,30 müNN. Sonstige Gebäudeöffnungen wie die Tiefgaragenzufahrten, Tiefgaragenlüftungen, Kellerlichtschächte, Kelleraußentreppen dürfen eine Mindesthöhe von 521,30 m üNNN nicht unterschreiten.

 

4.1.20   Architekt Ludwig Maier, 85457 Wörth (E-Mail vom 18.11.2019)

 

Anbei Variante A vom 13.11.2019 für Bauräume auf Fl.Nr. 514/10 so wie es die Eigentümer gerne hätten.

 

-         Ganze Abstandsflächen im Norden

-         Garage 6,55 m wegen Abstandsfläche und der erforderlichen Eingangstreppe

 

Wegen der Höhe OK Fußboden infolge HQ 100 bitten wir die Wandhöhe 6,50 m als Höchstgrenze festzusetzen.

Bei der Dachneigung bitten wir 15 bis 30 Grad anstelle 25 bis 30 Grad festzusetzen.

 

Könnten Sie das so im Sinne der Eigentümer berücksichtigen?

 

In der Beratung wurde ein Blick in die Zukunft geworfen: wenn der 100-jährige Hochwasserschutz an der Urtel programmgemäß durchgeführt wird, dann wird das Gebiet hochwasserfrei und alle Schutzmaßnahmen hinfällig. Dies ist jedoch eine Zukunftsschau und es gilt die momentanen gesetzlichen Bestimmungen, wie ausgeführt, zu beachten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das gegenständliche Baugrundstück ist derzeit nicht bebaubar. Der dort geltende qualifizierte Bebauungsplan "Hammerschmiede, Glonner Straße, Von-Hazzi-Straße" 1965 setzt dort keine überbaubare Grundstücksfläche fest. Dieser Bereich ist es auch, der innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes die auffälligsten Überschwemmungstiefen aufweist. Bei dem maßgeblichen 100-jährlichen Hochwasserereignis ist das Grundstück zwischen 0,86 m und 1,03 m überschwemmt.

 

 

Durch die Neufassung des § 78 WHG (Hochwassergesetz II; 2017) ist das bis dahin bestehende strenge Planungsverbot für den Innenbereich (§ 34 BauGB) und den Planungsbereich (§ 30 BauGB) aufgelockert worden. Dadurch ist die Stadt Grafing b.M. jetzt zumindest in die rechtliche Möglichkeit versetzt, das Grundstück durch Änderung des Bebauungsplanes bebaubar zu machen (vgl. § 78 Abs. 1 WHG 2017). Dabei sind aber die Belange

-        Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Oberlieger und Unterlieger.

-        Vermeidung einer Beeinträchtigung des bestehenden Hochwasserschutzes

-        hochwasserangepasste Errichtung von Bauvorhaben

in der Abwägung zu berücksichtigen (§ 78 Abs. 3 WHG).

Ungeachtet dessen unterliegen die Bauvorhaben auch nach der Bauleitplanung noch dem Bebauungsverbot (§ 78 Abs. 4 WHG), von dem unter den strengen Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 WHG abgewichen werden kann. Dort ist wiederum auch

-        der Ausgleich des verlorengegangenen Rückhalteraumes

eine Zulassungsvoraussetzung. Mittelbar ist dieser Belang deshalb auch in der Abwägung zu berücksichtigen, da der Bebauungsplan ansonsten nicht vollziehbar sein kann und damit das Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) verloren ginge. Diese Anforderung (Ausgleichspflicht für verlorenen Retentionsraum) wurde bereits in A.8.3 des Bebauungsplans berücksichtigt.

 

Mit der Neufestsetzung (vgl. oben) einer absoluten Höhenlage (§ 9 Abs. 3 BauGB) wurde bereits dem Umstand Rechnung getragen, dass sich das Vorhaben im Überschwemmungsbereich befindet. Mit der Festsetzung, dass die OK Rohfußboden im Erdgeschoss bei mindestens 521,10 müNN (mindestens 20 cm über der festgesetzten Hochwassergrenze (HQ 100), ist eine hochwasserangepasste Bebauung sichergestellt. Bei einer Höhenlage des Grundstücks von 520,00 müNN liegen damit die Gebäudeöffnungen (berücksichtigt den herkömmlichen Bodenaufbau) gesichert über der Überschwemmungsgrenze.

 

Das bedeutet aber auch, dass ein Treppenzugang zum Haus erforderlich ist. Diese Treppe soll neben der Garage auf der Gebäudenordseite des Grundstücks errichtet werden; dafür wird der Bauraum um 0,5 m nach Süden verschoben. Gleichzeitig soll der Bauraum mit einem Abstand von ca. 5,40 m zur Straßenbegrenzungslinie liegen, dem im Interesse einer Vergrößerung des Vorgartens entsprochen wird.

 

Der Festsetzung einer höheren Wandhöhe wurde bereits entsprochen (bei 2 VG: 6,70 m). Der Festsetzung eines niedrigeren Dachneigungswinkels (ab 15°) wird ebenfalls entsprochen.

 

Besonderer Augenmerk ist aber darauf zu richten, dass lediglich das schutzwürdige Hauptgebäude, nicht aber auch die sonstigen Gebäude, oder das Gelände zu einer zusätzlichen Verdrängung von Retentionsraum führt, der ja auch auf dem Grundstück wieder ausgeglichen (Abgrabungen) wird. Hierfür wird in A.6.1.5 festgesetzt, dass für Grundstücke innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes das Vertiefen oder Erhöhen der Erdoberfläche unzulässig sind; ausgenommen sind Abgrabungen zum Retentionsraumausgleich gem. § 78 Abs. 5 Nr. 1a WHG.

 

Zur Minimierung des Verlustes von Hochwasserrückhalteraum und Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die benachbarten Grundstücke wird die Errichtung einer Garage innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes ausgeschlossen. Durch Festsetzung eines überdachten Stellplatzes (Seitenverkleidungen sind nur mit Bodenabstand zulässig) wird hier eine übermäßige Belastung des Überschwemmungsbereiches entgegengewirkt. Die Überflutung von Parkplätzen widerspricht einer hochwasserangepassten Errichtung nicht (vgl. BayVGH 16.02.2011).

 

Der mit dem Wohnhaus entstehende Verlust von ca. 120 m² Rückhaltevolumen ist im Rahmen des nachfolgenden Zulassungsverfahrens nach § 78 Abs. 5 WHG auf dem Grundstück durch Abgrabungen auszugleichen; nur unerhebliche Verluste sind hinnehmbar. Damit sind nachteilige Auswirkungen auf die umliegende Bebauung durch die Verdrängung von Hochwasserrückhalteraum nicht, oder nur in einem unerheblichen Umfang zu erwarten. Das ist in der Abwägung mit dem Interesse der Schaffung zusätzlichen Wohnraums hinnehmbar.

 

Aus Gründen der Sicherheit der Bewohner ist auch festzusetzen, dass Wohnungen in den Kellergeschossen ausgeschlossen werden. Durch Abhilfemaßnahmen wie Hochwasserschutzfenster etc. wird hier oftmals auch in Gefährdungslagen nach einer Lösung gesucht, um Aufenthaltsräume in Kellergeschossen zu schaffen. Das ist jedoch zum Schutz des Lebens und der Gesundheit der Bewohner abzulehnen. Vielfach bleibt keine Zeit, technische Schutzmaßnahmen zu ergreifen bzw. die Bewohner werden von den Ereignissen überrascht. Auch an Personen, für die eine Selbstrettung nicht möglich ist (ggf. wegen Behinderung, Krankheit etc.) gilt es zu denken. Gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO wird in A.2.1 festgesetzt, dass innerhalb von festgesetzten Überschwemmungsgebieten eine Wohnnutzung in Kellerräumen unzulässig ist.

 

In A.4.2 wird noch zusätzlich festgesetzt, dass eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen durch eine aufgeständerte Terrasse zulässig ist bis zu einer Tiefe von 2,5 m, soweit diese von der Nachbargrenze 2 m entfernt bleibt.

 

In A. 6.1.5 ist festgesetzt, dass Abgrabungen und Auffüllungen im Plangebiet max. bis zu einer Höhe von 0,5 m zulässig sind. Diese Festsetzung wird insoweit ergänzt, als innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes Erhöhungen und Vertiefungen der Erdoberfläche unzulässig sind; ausgenommen sind Abgrabungen zum Retentionsraumausgleich gemäß § 78 Abs. 5 Nr. 1a WHG.

 

4.1.21   Theo & Monika Ciniawsky, Grafing b.M. (Schreiben vom 27.11.2019)

Hiermit legen wir fristgerecht Widerspruch in unserem Namen, sowie im Namen von Frau Andrea Guggemos, gegen die in der Satzung unter 3.5 mögliche Bebauung mit einer max. zulässigen traufseitigen Wandhöhe IV 11,0 m ein.

 

Als direkte Anlieger der Fl.Nr. 508/4 würde eine solch hohe Bebauung nicht nur unsere Wohnqualität erheblich mindern, sondern auch die unserer Nachbarn mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch die evtl. Nutzung einer Photovoltaikanlage auf der Ostseite unseres Gebäudes wäre stark eingeschränkt.

 

Wie wir aus dem Planentwurf entnehmen können, sind bei der dichten Bebauung kaum oberirdische Stellplätze vorgesehen. Da vermutlich nicht für jedes Auto der Bewohner ein Tiefgaragenplatz zur Verfügung stehen wird, werden dann folglich Fahrzeuge auf der Straße und in der Umgebung geparkt, was die Verkehrssituation verschärfen wird.

 

Eine derart massive Bebauung wäre keine Bereicherung für unser Ortsbild, sondern zerstört nachhaltig den Siedlungscharakter der Umgebung.

 

Wir lehnen deshalb die Möglichkeit einer vierstöckigen Bebauung ab.

Wir fordern Sie daher auf, den Punkt 3.5 in Ihrer Satzung entsprechend zu ändern.

 

In der Beratung wurde hinsichtlich der Stellplätze auf den „Oberanger“ verwiesen. Hier wurden nachträglich die Stellplätze von 1,0 auf 1,5 erweitert, weil es zu wenige waren. Die Verwaltung nahm kurz Bezug auf die Sachlage am Oberanger (die privaten Stellplätze waren dort bereits vorhanden, wurden jedoch als öffentlich nachgewiesen).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die von den Einwendungsführern abgelehnte Gebäudehöhe von 11 m ist allein zulässig für die mit 4 Vollgeschossen festgesetzten Gebäude. Das betrifft nur das bereits in dieser Höhe bestehende Gebäude Oberanger 2+4. Für die Nachfolgenutzung des „Alten Bauhofes“ (Fl.Nr. 514/5), dem Nachbargrundstück der Einwendungsführer, setzt der Bebauungsplan eine nur 3-geschossige Bebauung mit einer Wandhöhe von max. 8,50 m fest, mit zudem einem sehr flachen Dach von 10-20° Dachneigung. Damit bleibt der Bebauungsplan sogar 0,9 m gegenüber der bisher festgesetzten Maximalhöhe zurück. Dafür rückt das Gebäude um ca. 2 m näher an die Grundstücksgrenze heran. Diese Bauhöhe ist gegenüber dem Nachbargrundstück nicht unverträglich.

 

Hinsichtlich der Verkehrsbelastung ist festzustellen, dass die Anzahl der notwendigen Stellplätze entsprechend der örtlichen Stellplatzsatzung errichtet werden müssen und damit auch in ausreichender Zahl errichtet werden können. Hier ist zu bedenken, dass (oberirdische) Stellplätze auch innerhalb der Bauflächen zulässig sind. Hinzu kommt die auf die Größe der Baufläche sich erstreckende Tiefgaragenbaufläche. Eine unzumutbare Belastung des Straßenraumes durch den zusätzlich zu erwartenden ruhenden Verkehr (Parkverkehr) ist nicht zu erkennen.

 

4.1.22   Rosi Neumeier, Grafing b.München (Schreiben vom 28.11.2019)

Ich möchte mich zu o.g. Bebauungsplan äußern. Ich wohne in der von-Hazzi-Straße 7 1/2, bin also im größten Maße betroffen.

 

Wie dem ausgelegten Plan zu entnehmen ist, wird vor meinem Haus eine Zufahrt zu den Gebäuden und Parkplätzen entstehen, hinter meinem Haus (Aussicht Küche) planen Sie die Abfahrt zur Tiefgarage. Laut dem eingesehenen Plan wird diese Abfahrt dicht an meinem Haus vorbeiführen, der zu erwartende Aufbau wird mir alle Sicht aus dem Küchenfenster nehmen. Hiermit bin ich nicht einverstanden und verlange, dass die Abfahrt in einem genügenden Abstand gebaut werden wird.

 

Die Unannehmlichkeiten der Bauphase werde ich in Kauf nehmen (müssen), durch den Bau verursachte Schäden an meinem Haus nicht.

 

Ich bin überzeugt, dass mein Haus, so alt wie es ist (und wie es früher halt gebaut wurde) den Belastungen von Erdbewegungen, Spunden etc. standhalten kann. Ich verlange in jedem Fall eine eingehende Untersuchung meines Hauses sowie eine wohlwollende Beratung, wie mir geholfen werden kann.

 

Bitte berücksichtigen Sie auch, dass ich bereits 86 Jahre alt bin. Als langjährige Bürgerin Grafings vertraue ich auf einen vertrauensvollen und entgegenkommenden Lösungsvorschlag Ihrerseits.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Nach einer vorausgegangenen Planerörterung wurde die Anordnung der Tiefgaragenrampe insoweit abgeändert, als diese jetzt ganz an die Ostseite des „Zufahrtsgrundstücks“ Fl.Nr. 514/6 verlegt wurde. Anfangs war diese Rampe aus Gründen der „Lastengleichheit“ mittig in dieser 6,8 m breiten Zufahrt positioniert. Diese Verschiebung zu Lasten des östlichen Nachbargrundstückes ist gerechtfertigt, da die vorhandene Bebauung Von-Hazzi-Straße 7 und 7½ sehr grenznah (zum Teil nur 1 m) liegt. Damit wird die Lageanordnung im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten den Belangen einer ausreichenden Belichtung gerecht. Ungeachtet der Grenzprivilegierung von TG-Rampen nach Art. 6 Abs. 9 BayBO entsteht damit ein Gebäudeabstand von 3 m.

 

Die Tiefgaragenrampe ist bisher unmittelbar an der Von-Hazzi-Straße angeordnet. Aus Gründen des Hochwasserschutzes ist die Rampe um ca. 10 m nach Süden verschoben. Im Ergebnis ist – die aus Gründen des Lärmschutzes notwendige - Einhausung des Rampenbereiches damit (grob) mittig zwischen den Anwesen Von-Hazzi-Straße 7 und 7½. Damit wird die belastende Wirkung reduziert (Lastengleichheit). Gerade für das südliche Anwesen Von-Hazzi-Straße 7½ verläuft die Rampe (Schräge) bereits zu einem großen Anteil bodennah und schafft keine wesentlichen Beeinträchtigungen für die Belichtung. In A.5.7 wird noch hinsichtlich der dort getroffen Höhenbeschränkung (max. 3 m) für Garagen und Nebengebäude auch die Tiefgaragenrampe aufgenommen.

 

Mögliche Bauschäden durch die Bauausführung, die hier bei ordnungsgemäßer Ausführung nicht ganz offenkundig unvermeidbar sind, sind nicht dem Bebauungsplanverfahren zuzurechnen. Hierbei handelt es sich um keinen abwägungsbeachtlichen Belang. Die Stadt Grafing b.M. als Grundstückseigentümerin wird aber gerne bei der künftigen Verwertung des Grundstücks den Bauherrn auf eine schonende Ausführung und besondere Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft verpflichten.

 

4.1.23 Landratsamt Ebersberg (Schr. V. 09.12.2019 und 11.12.2019, AZ.: P-2019-3629)

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

a)     Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

b)     Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zur 9. Änderung des Bebauungsplanes „Hammerschmiede, Glonner Straße, Von-Hazzi-Straße“ keine Einwände.

 

c)      Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Schulsport

Mit der vorgelegten Schalltechnischen Untersuchung des Ing.-Büros Kottermair GmbH wurde die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BlmSchV) nachgewiesen. In der Untersuchung wurde allerdings ausschließlich Leichtathletik mit einem Gesamtschallleistungspegel von 92,2 dB(A) im Zeitraum von 8.00 Uhr bis 14.00 Uhr bis 14.00 Uhr angesetzt. Die um ca. 4 dB lauteren Sportarten Beach-Volleyball oder Basket-Ball wurden nicht berücksichtigt; ebenso ging die reguläre Nutzungszeit der Schulsportanlage von 8.00 Uhr bis 17.00 Uhr nicht in die Berechnung ein. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht bestehen daher Zweifel, ob die Berechnung tatsächlich den „Worst Case“ wiedergibt und auf der sicheren Seite liegt.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, die Nutzungsarten und Nutzungszeiten der Schulsportanlage genauer zu ermitteln und ggf. eine Nachberechnung, die auf der sicheren Seite liegt, durchführen zu lassen.

 

Verkehrslärm

Straßenverkehr Oberanger

Mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen der Straße Oberanger können Beurteilungspegel von 56 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts im unmittelbaren Nahbereich der Straße ermittelt werden. Das bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiet tagsüber geringfügig und nachts deutlich überschritten werden.

 

Daten zur Lärmabschätzung: Prognose der Stadt Grafing für das Jahr 2035 DTV 1.500 Kfz (MT = 90, MN = 16,5) Lkw-Anteil geschätzt tags und nachts 3,0% bei 30 km/h und 9 m Abstand zur Straßenmitte.

 

S-Bahnlinie

Nach der Umgebungslärmkartierung des Eisenbahn-Bundesamtes vom 30.06.2017 treten am Plangebiet Beurteilungspegel im Bereich von ca. 49 dB(A) bis 51 dB(A) nachts auf. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau für Allgemeine Wohngebiet von 45 dB(A) nachts deutlich überschritten wird. (Tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten.)

 

Gesamtverkehrslärm

Nach dem heute vorliegenden Kenntnisstand sind am Plangebiet Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sowohl tagsüber als auch nachts zu erwarten (genaue Daten könnten mit einem Schallschutzgutachten ermittelt werden). Eine Auseinandersetzung zum Thema Schutz vor Verkehrslärm hat laut den vorliegenden Unterlagen nicht stattgefunden. Ab welchen Beurteilungspegeln (Orientierungswerte 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts bis hin zu den Immissionsgrenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts) Maßnahmen zu ergreifen sind bzw. auf Maßnahmen verzichtet werden kann, liegt im Ermessensrahmen der Stadt Grafing. Einer Festlegung der vorzusehenden Schallschutzmaßnahmen oder deren Verzicht geht daher ein Abwägungsprozess darüber voraus, ab welchen Beurteilungspegeln Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen bzw. welche Fassaden mit einer Kennzeichnung für Lärmschutz darzustellen sind.

 

Die Stadt Grafing muss sich mit dem Thema Verkehrslärm auseinandersetzen und eine entsprechende Abwägung dazu vornehmen.

 

Luft-Wärmepumpen

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:

Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlichen-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

Tiefgaragen

Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachten, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, werden nachfolgende Vorschläge formuliert, die die bereits festgesetzte Einhausung der Rampe ergänzen können:

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, nachfolgende Festsetzungen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen:

 

Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände der Einhausung sind schallabsorbierend auszuführen.

Das Tor der Tiefgarageneinfahrt- und Ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend (z.B. lärmarmes Sektion- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.

 

Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgarageneinfahrt- und Ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z.B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig).

 

Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Schullärm:

Zum vorliegenden Bebauungsplan wurde die schalltechnische Untersuchung vom Ing.-Büro Kottermair GmbH, Altomünster vom 10.05.2019 erstellt, um die Lärmimmissionen der Schulsportanlage auf dem Baugrundstück mit der Fl.-Nr. 514/10 zu ermitteln und beurteilen zu können. Zur Beurteilung wurden die Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung 18. BImSchV herangezogen.

Die Berechnungen ergaben für den Lärm durch den Schulsport auf dem Baugrundstück mit der Fl.Nr. 514/10 eine Einhaltung der zutreffenden Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV). Der Beurteilungspegel beträgt max. 52 dB(A) für das am stärksten belastete Obergeschoss. Die Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete zur Tagzeit außerhalb der Ruhezeiten werden damit um mindestens 3 dB(A) unterschritten. Nachtbetrieb erfolgt nicht.

Aufgrund der Überprüfung durch die Untere Immissionsschutzbehörde ist das Lärmgutachten unvollständig. Hiergegen ist aber auf die Beschreibung im Gutachten (Projektnr. 6679.0/2019 SF vom 10.05.2019) Kapitel 6.5.2 zu verweisen, dass die Beurteilung unter Betrachtung der maßgeblichen Sonderveranstaltungen mit 200 Personen von 8-14 Uhr erfolgt. Sportfeste/ Bundesjugendspiele sind Leichtathletik-Veranstaltungen, bei welchen Beachvolleyball oder Basketball keine Disziplinen sind.

Die Nutzungszeit der Sonderveranstaltungen ist zwar um 3 Stunden kürzer, als im normalen Schulsportbetrieb [+1,8 dB(A) Zeitkorrektur für den Schulsportbetrieb im Vergleich zur Sonderveranstaltung], allerdings halten sich bei Regelnutzungen lediglich maximal 90 Personen (entspricht einem Anteil von 45%) auf dem Platz verteilt auf, was von der Personenanzahl gesehen, mehr als eine Halbierung darstellt (dies entspricht mindestens -3 dB(A) im Vergleich zum Regelbetrieb). Somit ist alleine auf Grund der erhöhten Personenanzahl im Vergleich zur Einwirkzeit ein „Worst-Case-Szenario“ bewertet.

 

Des Weiteren wurde der Maximalansatz nach Erläuterung des Gutachters so getroffen, dass die Nutzung im Zuge einer Sonderveranstaltung bis nahe an die Grenze des beurteilungsrelevanten Baugrundstückes berücksichtigt wurden (s. Grafik S. 18 des Gutachtens). Das Beachvolleyballfeld sowie der Basketballplatz liegen weiter entfernt. Grundsätzlich erfolgt bei doppeltem Abstand bereits eine Pegelminderung von 6 dB(A), sodass eventuell zeitweise oder bereichsweise höhere Pegel (VDI 3770: Basketball/Streetball 96 dB(A); Beachvolleyball 93 dB(A)) im Vergleich zum angesetzten Pegel von 92,2 dB(A) bereits aufgrund des höheren Abstandes nicht maßgeblich einwirken. Die Stadt Grafing b.M. hält unter Berücksichtigung dieser ergänzenden Erläuterungen des Lärmgutachtens eine Nachbesserung nicht für erforderlich. Es sich sichergestellt, dass keine unzumutbaren Störungen der Wohnbebauung durch die Schulsportanlage erfolgt.

 

 

Verkehrslärm:

Hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung ist zu berücksichtigen, dass hier nicht erstmals eine Bebauung zugelassen, sondern ein bestehender Bebauungsplan für ein bereits bebautes Gebiet geändert wird. Der Bebauungsplan schafft damit nicht erstmalig eine Lärmkonfliktlage, sondern ändert das städtebauliche Konzept eines bereits bestandskräftigen Bebauungsplanes bzw. eines bereits bebauten Bereiches. Hier ist es - anders als bei einer Neuplanung - hinsichtlich der Konfliktbewältigung ausreichend, dass es zu keiner Verschlechterung der vorgefundenen Lärmsituation kommt. Dem wird der Bebauungsplan gerecht, da er die Lärmkonfliktlage nicht verschärft.

 

Ungeachtet des allgemeinen Verschlechterungsgebotes sind aber die Belange der Wohngesundheit in die Abwägung entsprechend dem ihnen zukommenden hohen Gewichts einzustellen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bereits bei einer Lärmbelastung von 45 dB(A) in der Nachtzeit ein gesunder Schlaf nicht mehr möglich ist (vgl. Anmerkung zu Nr. 1.1. DIN 18005). Gleichwohl unterliegen die Lärmbelastungen der planerischen Abwägung. Hier ist zuvorderst festzustellen, dass das Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) aufgrund der Überplanung eines inmitten einer (reinen) Wohnbebauung gelegenen Quartiers nicht umsetzbar ist. Aufgrund des bestehenden Bebauungsanspruch schließt sich eine räumliche Trennung oder die Festsetzung einer weniger sensiblen Nutzungsart situationsgegeben aus. Auch eine Freihaltung des Geländes schließt sich aus, gerade im Hinblick auf die günstige Eignung für den Wohnungsbau und des dringenden Bedarfs an Wohnungen. Zu berücksichtigen ist auch, dass Grafing durch eine Vielzahl an stark belasteten Straßen (dazu zählt der Oberanger längst noch nicht) und Schienenwegen insgesamt stark belastet ist und kaum Siedlungsgebiete zur Verfügung stehen, die keine Verkehrslärmvorbelastung aufweisen. Dabei zählt das gegenständliche Baugebiet selbst noch zu den begünstigten Wohngegenden.

 

So soll nach § 1a BauGB mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden und sind solche Maßnahmen zur Nachverdichtung vorhandener Lücken (hier frei gefallenes Gewerbegrundstück) im unbedingten Interesse des nachhaltigen Städtebaus. In dieser Planungssituation sind Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 - hier in der Nachtzeit um bis zu 6 dB(A) durch die Bahnstrecke – noch hinnehmbar. Man darf die Augen nicht vor der Realität verschließen, dass bei der dringend erforderlichen Nutzbarmachung von Baurechtspotentialen auch lärmbelastete Bauflächen genutzt werden müssen – jedenfalls wie hier innerhalb einer ausschließlich von Wohngebäuden umgebenden bevorzugten Wohngegend.

 

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Belange der Nachverdichtung und des Wohnungsbaus hier höher gewichtet werden, als die Belastungen durch Verkehrslärm. Diese sind hinsichtlich des Straßenlärms mit Beurteilungspegel unterhalb der Grenzwerte der 16. BImSchV noch zumutbar.

 

Eine deutliche höhere Lärmbelastung erfolgt durch den Bahnlärm. Daraus ergeben sich in der Nachtzeit Beurteilungspegel von 51 dB(A), also deutlich über den Grenzwerten der 16.BImSchV. Aktive Lärmschutzmaßnahmen an der über 150 m entfernten Bahnstrecke sind nicht umsetzbar oder wirksam möglich. Zugunsten des Bebauungsplanes ist aber zu berücksichtigen, dass vor allem die Nachfolgenutzung des Bauhofes für Wohnzwecke (die nach Norden hin anliegenden Bauflächen sind bereits mit Wohngebäuden bebaut) bereits in der 2. Reihe liegen. Da die Bahnlinie im Norden zum Baugebiet liegt, ist es möglich, die schutzwürdigen Aufenthaltsräume zu den lärmabgewandten Seiten auszurichten. Der Bebauungsplan lässt mit seiner großzügigen Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen hier die Variationsmöglichkeiten für die Gebäudeausrichtung offen. Für Schlafzimmer sind zudem auch wirksame bauliche Schutzmaßnahmen (Schallschutz-Schiebeläden) einsetzbar. In dieser Planungssituation ist es uneingeschränkt möglich, im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen. In den Hinweisen (Anstoßwirkung) wird hierauf hingewiesen und empfohlen:

-        Schutzwürdige Aufenthaltsräume möglichst nicht an den Nordfassaden anzuordnen,

-        Fensteröffnungen schutzwürdiger Aufenthaltsräume an der Gebäudenordseite, die nicht auch eine Fensteröffnung zu einer anderen Gebäudeseite aufweisen mit baulichen Schallschutzmaßnahmen auszuführen (Hamburg-Hafen-City-Fenster oder Schallschutz-Schiebeläden bei Schlafzimmern).

 

Luft-Wärmepumpe:

Die empfohlenen Hinweise werden in den Satzungstext aufgenommen

 

Tiefgarage:

Die empfohlenen Festsetzungen werden im Bebauungsplan aufgenommen.

 

 

d)     Landkreises Liegenschaftsverwaltung

 

-     Ziffer 4.6: eine Neubebauung auf den im Bereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücken, die eine Reduzierung der Retentionsflächen bzw. des Retentionsvolumens zur Folge haben, dürfen das im Osten anschließende Grundstück des Landkreises, auf dem sich das Gymnasium Grafing befindet, nicht beeinflussen. Die Neubebauung der umliegenden Grundstücke darf keinen Anstieg des Hochwasserspiegels auf dem Grundstück des Kreises zur Folge haben.

 

-     Ziffer 5.9: Für den Fall des Neubaus einer Halle für Veranstaltungszwecke auf dem Grundstück des Gymnasiums Grafing darf es zu keinen zusätzlichen Einschränkungen im Vergleich zum bisherigen Bebauungsplan für den Kreis kommen, falls es hierdurch zu erhöhten Immissionen durch den Bau einer Versammlungsstätte (Veranstaltungen am Abend) kommen sollte. Hier ist zu prüfen, ob die Vorgaben in Ziffer 5.9 für den Schallschutz mit 52 dB(A) ausreichend sind.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Gemäß § 78 Abs. 1 WHG 2017 ist der Belang, nachteilige Auswirkungen hinsichtlich der Hochwassersituation auf die umliegende Bebauung zu vermeiden, in der Abwägung zu berücksichtigen (§ 78 Abs. 3 WHG). Daneben unterliegen Bauvorhaben im Planungsbereich (§ 30 BauGB) dem gesetzlichen Bebauungsverbot (§ 78 Abs. 4 WHG), von dem unter den Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 WHG abgewichen werden kann, insbesondere dem Ausgleich des verlorengegangenen Rückhalteraumes.

 

Den vorgenannten Belangen wurde dadurch Rechnung getragen, dass es über das Hauptgebäude hinaus zu keiner zusätzlichen Verdrängung von Retentionsraum führt. Zulässig ist nur ein überdachter Stellplatz (Carport), anstatt einer Garage, um diesen Rückhalteraum (unmittelbar an der Grenze) zu erhalten. Das Vertiefen oder Erhöhen der Erdoberfläche ist ohnehin unzulässig (§ 78a Abs. 1 Nr. 5 WHG) und wird auch entsprechend im Bebauungsplan nochmals festgesetzt.

Der mit dem Wohnhaus entstehende Verlust von ca. 120 m² Rückhaltevolumen ist im Rahmen des nachfolgenden Zulassungsverfahrens nach § 78 Abs. 5 WHG auf dem Grundstück durch Abgrabungen auszugleichen; nur unerhebliche Verluste sind hinnehmbar. Das wurde in C.8.3 auch nochmals im Bebauungsplan festgesetzt. Damit sind nachteilige Auswirkungen auf die umliegende Bebauung durch die Verdrängung von Hochwasserrückhalteraum nicht, oder nur in einem unerheblichen Umfang zu erwarten. Das ist in der Abwägung mit dem Interesse der Schaffung zusätzlichen Wohnraums hinnehmbar.

 

Hinsichtlich der Schulsportanlagen wurde der Lärmkonflikt ermittelt. Danach werden die Immissionsrichtwerte der für die Beurteilung herangezogenen Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) gesichert eingehalten (Unterschreitung um 3 dB(A)). Damit sind gesunde Wohnverhältnisse in den festgesetzten Wohnbauflächen gesichert nachgewiesen. Hinsichtlich der Belange des Schulsportes ist noch zu ergänzen, dass diese zusätzlich gem. § 5 Abs. 3 der 18.BImSchV „privilegiert“ hinsichtlich möglicher Betriebszeitenbeschränkungen.

 

Eine erst noch zu errichtende Halle wird mangels einer bisherigen Konkretisierung und Verfestigung des Vorhabens nicht in der Bauleitplanung berücksichtigt. Hier gilt es vor allem auch zu bedenken, dass der Bebauungsplan "Hammerschmiede, Glonner Straße, Von-Hazzi-Straße" 1965 für das Schulgrundstück auch keine Bauflächen festsetzt, die näher als die vorhandene Bebauung an das neu geschaffene Baugrundstück Fl.Nr. 514/10 heranreichen. Auch liegen vorhandene Wohngebäude bereits in geringerer Entfernung, als die neu festgesetzte Baufläche. Die dadurch auftretenden Lärmkonflikte (maßgebliche Beurteilungsgrundlage ist die TA-Lärm) mit der vorhandenen / neu entstehenden Wohnbebauung sind im dafür notwendigen Änderungsbebauungsplan bzw. im Baugenehmigungsverfahren (Gebot der Rücksichtnahme) zu lösen.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig hat die Sitzung verlassen.

 

 

e)     Kommunale Abfallwirtschaft

Gegen den vorliegenden Bebauungsplan gibt es aus abfallwirtschaftlicher Sicht keine Einwände. Es sollten jedoch folgende Punkte berücksichtigt werden:

Bei der Planung der Stellplätze für bewegliche, private Abfallbehälter sollte berücksichtigt werden, dass die Haushalte zu ihrer Restmülltonne auch eine Komposttonne erhalten, sofern keine Möglichkeit zur Eigenkompostierung besteht.

 

Die Überprüfung von Altlasten wurde bereits durchgeführt.

 

Abfälle die bei Baumaßnahmen anfallen, müssen nach § 14 Abs. 2 der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Ebersberg nachfolgenden Fraktionen getrennt entsorgt bzw. verwertet werden:

1.   Inertes Material: Ablagerung in einer dafür zugelassenen Kiesgrube oder Wiederverwertung.

2.   Baustellenmischabfälle (inertes Material vermisch mit sonstigen Altstoffen, wie z.B. Holz, Metall, Baufolien, Kartonagen etc.): Sortierung auf einer genehmigten Sortieranlage.

3.   Baustellenrestmüll (Reststoffe, die kein inertes Material und keine Wertstoffe enthalten):

Anlieferung am Entsorgungszentrum „An der Schafweide“.

4.   Der Gebäuderückbau muss unter Beachtung der gesetzlichen Pflichten der Abfalltrennung geordnet erfolgen. Auf die Informationen des Bayerischen Landesamtes für Umwelt zum „Gebäuderückbau“ wird verwiesen (www.bayern.de/lfu).

Die Gewerbeabfallverordnung (GewAbfV) vom 01.08.2017 ist zu beachten.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplan regelt die Zulässigkeit von Nebenanlagen (z.B. Mülltonnenhäuschen) in A.5.6, in dem er diese bis zu einer Größe von 10 m² außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässt. Das ist ausreichend, um angemessen große Abstellmöglichkeiten für die Müllbehälter zu schaffen.

 

Die Beachtung der abfallrechtlichen Anforderungen bei der künftigen Baumaßnahme ist nicht dem Bebauungsplan zuzurechnen und sind nicht abwägungsbeachtlich.

 

f)      Stellungnahme Kreisstraßen

 

In dem von der Änderung betroffenen Planungsbereich befindet sich keine Kreisstraße. Stellplätze und Ladestationen für die Elektromobilität sind vorzusehen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die örtliche Stellplatzsatzung der Stadt Grafing b.M. bestimmt gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO die notwendige Ausstattung für Elektrofahrzeuge. Gesonderte Regelungen im Bebauungsplan sind nicht veranlasst.

 

4.1.24   Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 15.11.2019, Az.: 24.2-8291-EBE)

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Planung ab.

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt mit o.g. Änderung des Bebauungsplanes die städtebauliche Neuordnung der Neubebauung des „Alten Bauhofes“ (westlicher Teilbereich). Darüber hinaus wird eine zusätzliche Bebauung mit einem Wohnhaus festgesetzt (östlicher Teilbereich). Das Planungsgebiet (Größe ca. 1 ha) befindet sich im westlichen Stadtgebiet von Grafing b.München. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. sind die Flächen als Wohnbaufläche und Gemeinbedarfsfläche dargestellt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

 

Ergebnis

Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

4.1.25   Rothmoser GmbH & Co. KG (E-Mail vom 18.11.2019)

Es freut uns, dass die Montage einer PV-Anlage oder Solaranlage als klimafreundliche Maßnahme aufgenommen wurde. Wir würden es noch begrüßen, dass die Wahl eines Fernwärme-Anschlusses als notwendige Maßnahme auch explizit aufgenommen wird. Immerhin hat die Nahwärme einen Primärenergiefaktor von 0,0 und ein Anschluss der Gebäude an diese würde den größten Beitrag zu einer klimafreundlichen Versorgung der Liegenschaften leisten.

 

Sollte für die Liegenschaft aufgrund der geänderten Stellplatzsatzung eine ähnlich groß dimensionierte elektrische Versorgungssituation gewünscht werden, wie es derzeit bei anderen Neubauprojekten in Grafing der Fall ist, kann die Errichtung einer Trafo-Station auf dem Gelände notwendig werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Regelung der Solarpflicht wird noch gesondert neben den bereits dafür getroffenen Gestaltungsfestsetzungen festgesetzt (s.u.). Hinsichtlich der Verpflichtung zur Nutzung eines Nahwärmeanschlusses fehlt es an einer Festsetzungsmöglichkeit. § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit ab BauGB bietet keine Ermächtigung dazu. Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 GO ermächtigt wiederum nur zum Anschlusszwang für öffentliche (kommunale) Fernwärmeeinrichtungen, nicht aber zugunsten privat betriebener Fernwärmeanlagen. Aus diesem Grund wird der Fernwärmeanschluss nur empfohlen (vgl. Hinweis C.12).

 

Besondere Gründe, die es notwendig machen, einen konkreten Standort einer Trafostation (ggf. erforderlich für die Ausstattung der Tiefgarage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge) festzusetzen, bestehen nicht. Der Trafo kann damit unter Beachtung der allgemeinen Rechtsvorschriften an beliebiger Stelle angeordnet werden. Zur Klarstellung wird nochmals darauf hingewiesen, dass eine mögliche Festsetzung „Trafo-Baufläche“ lediglich dazu führt, dass dieser nur an dieser Stelle aufgestellt werden darf; die Verfügbarkeit des Grundstücks ist damit nicht verbunden und kann auch mit den Mitteln des Bebauungsplans nicht geregelt werden.

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig nahm an der Sitzung wieder teil.

 

4.1.26   Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern (E-Mail vom 20.11.2019)

Mit dem dargelegten Planvorhaben zur Ausweisung weiterer Wohnbauflächen besteht grundsätzlich Einverständnis. Es ist nachvollziehbar, dass mit diesem Planvorhaben der großen Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde Rechnung getragen werden soll.

 

Einwendungen oder Hemmnisse, die gegen die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets nach § 4 BauNVO sprächen, sind nicht zu erkennen. Aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft besteht Einverständnis.

 

Kein Einverständnis besteht jedoch mit der Festsetzung in Punkt 2.1, wonach Mobilfunkanlagen im Planbereich ausgeschlossen werden. Wir erachten es als kritisch, den Ausschluss von Mobilfunkanlagen festzulegen und damit eine gewisse Negativplanung zu realisieren. Es ist zu bezweifeln, dass mit diesem Plankonzept eine verlässliche Grundlage für die Gewährleistung der Mobilfunkversorgung gegeben ist.

 

Wir regen daher die Streichung der „nicht zulässigen“ Festsetzung Mobilfunkanlagen im Punkt 2.1. an.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

An der Festsetzung wird festgehalten. Durch die Lage des Baugebietes im Nahbereich zur Schule (Gymnasium) rechtfertigt sich dieser Ausschluss von Mobilfunkanlagen, für die § 1 Abs. 6 i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO die entsprechende Ermächtigungsgrundlage bietet. Der Ausschluss erfasst damit die Eigenschaft (Doppelfunktion) als Versorgungsanlage nach § 14 Abs. 2 Satz BauNVO. Es besteht eine ausreichende Versorgungsmöglichkeit durch Einrichtungen des Mobilfunks außerhalb der hier durch reines Wohnen genutzten Quartiere, wodurch den Belangen des Mobilfunkers und der ausreichenden Grundversorgung Rechnung getragen ist.

 

4.1.27   Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 02.12.2019)

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-        nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-        die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Wiederholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich, zumal die Errichtung einer Regenwassernutzungsanlage auch vom Vorhabensträger nicht beabsichtigt ist.

 

 

4.1.28   Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Schreiben vom 05.12.2019, Az.: 1-4622-EBE 11-21967/2019)

Das Planungsgebiet umfasst eine Größe von ca. 10.000 qm und liegt im westlichen Stadtgebiet von Grafing südlich der Von-Hazzi-Straße und im Bereich Oberanger bzw. Unteranger. Im Rahmen der 9. Änderung des o.g. Bebauungsplanes ist nach der Umsiedlung des Bauhofs eine Folgenutzung durch allgemeine Wohnbebauung geplant. Der früher dort ansässige Bauhof sowie weitere Gebäude sollen abgerissen werden und das Planungsgebiet neu bebaut werden. Der Geltungsbereich der BPÄnderung umfasst die Flurstücke mit Fl.-Nrn. 514/0, 514/1, 514/4-13, 514/17-19 sowie 514/24-26. Im Änderungsbereich werden die bisher jeweils geltenden Festsetzungen in den Bebauungsplänen „Von-Hazzi-Straße / Oberanger“ vom 05.02.1999 und „Hammerschmiede / Von-Hazzi-Straße“ vom 10.08.1965 ersetzt. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan, in dem das Planungsgebiet bereits zum überwiegenden Teil als Allgemeines Wohngebiet (WA) und im Bereich des ehem. Bauhofs als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt ist, soll berichtigt und der festgesetzten Nutzung (WA) angepasst werden. Das Bebauungsplanverfahren soll im beschleunigten Verfahren zur Innenentwicklung ohne Umweltprüfung durchgeführt werden.

 

Teile des Planungsgebiets, insbesondere im Bereich des Ober- bzw. Unterangers, befinden sich im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Urtel (bekannt gemacht im Amtsblatt des Landratsamtes Ebersberg vom 07.08.2015; nachrichtliche Übernahme in der Satzung ist bereits erfolgt). Die Wassertiefen bei HQ100 betragen im Bereich des Planungsgebiets zwischen ca. 0,1 m bis ca. 1 m.

 

Im Planungsgebiet befindet sich aufgrund der ehemaligen Nutzung des Geländes als Freibad und der damals im Zuge der Errichtung des Bauhofs erfolgten Auffüllung des Schwimmbeckens (u. a. mit Brandschutt) eine Altablagerung (Altlastenkataster-Nr. 17500050). Bereits 1995 und 1997 fand eine Erkundung dieser Altlastenfläche statt. 2018 fand eine aktualisierte altlastenrechtliche Erkundung statt, bei der erneut Ausdehnung und Schadstoffbelastung der Altablagerung untersucht wurde. Es wurden dabei durch die Fa. Crystal Geotechnik v. a. PAK-belastete Auffüllungsflächen mit einer räumlichen Ausdehnung von ca. 70 x 40 m und einer Tiefe von 0,55–2,8 m unter GOK erkundet.

 

Laut Baugrundgutachten liegt Grund- und Schichtenwasser bei ca. 2,5–3 m unter GOK vor, und durch die Nähe zur Urtel ist nach Starkniederschlagsereignissen mit Grundwasserständen bis zur Geländeoberkante (GOK) zu rechnen. Detailangaben zu den lokalen Grundwasserverhältnissen liegen jedoch nicht vor.

 

Der vorliegende Satzungsentwurf vom 24.09.2919 sieht bereits folgende wasserwirtschaftliche relevante Festsetzungen und Hinweise vor:

      A.7.4 zur Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Zufahrten und Stellplätze

      A.8.3 zum Ausgleich von Retentionsflächen-Verlusten

      C.8 zur Anschlusspflicht an zentrale Wasserversorgung / Abwasserkanalisation

      C.11 zur Wiederverwendung von bei Erdbewegungen anfallenden Oberbodens

      C.13 zur ortsnahen, breitflächigen Versickerung von Niederschlagswasser über den Oberboden

      C.14 zur wasserdichten Bauweise im Hinblick auf Gefahren durch Grundwasser

 

Zum Schutz vor Schäden aus Starkregen- oder Hochwasserereignissen bzw. im Rahmen der Hochwasservorsorge ist laut Begründung die Übernahme folgender Festsetzungen für die Satzung geplant (im Satzungsentwurf vom 24.09.2019 noch nicht enthalten):

      Festsetzungen zur Höhenlage der Gebäude im gesamten Plangebiet

      Ausschluss der Errichtung von Wohnräumen in Kellergeschossen

 

Diese Festsetzungen und Hinweise werden begrüßt.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir der Änderung des Bebauungsplans grundsätzlich zu. Wir bitten jedoch um Beachtung nachfolgender Punkte.

 

Hochwasser

Das Planungsgebiet befindet sich teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Insbesondere im Bereich des Flurstücks 514/10, das bisher unbebaut ist und für das eine Wohnbebauung geplant ist, treten für ein HQ100 Wassertiefen von ca. 0,8–1 m auf. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf § 78 Abs. 4 und 5 WHG, wonach die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen im festgesetzten Überschwemmungsgebiet auch im Innenbereich einer Genehmigung im Einzelfall bedarf. Dabei ist u.a. verlorengehender Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich auszugleichen. Sofern ein Ausgleich vor Ort nicht möglich ist, eröffnet Art. 46 Abs. 7 BayWG der Gemeinde die Möglichkeit, diesen verlorengehenden Rückhalteraum an anderer Stelle im Gemeindegebiet auszugleichen. Wir empfehlen, den Punkt A.8.3 zum Ausgleich von Retentionsflächen-Verlusten in der Satzung zu belassen; § 9 Abs. 1 Nr. 16 b) BauGB eröffnet die Festsetzung von Flächen für die Regelung des Wasserabflusses.

 

Auch die Einfahrt zur Tiefgarage von der Von-Hazzi-Straße und Teile der Tiefgaragenrampe

(Fl.Nr. 514/6) befinden sich, entgegen den Angaben in der vorliegenden Begründung unter Punkt 4.6, im festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Die Wassertiefe bei HQ100 beträgt dort ca. 15 cm. Bei Hochwasser besteht aus unserer Sicht die Gefahr des Eindringens von Wasser über die Rampe in die Tiefgarage.

 

Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Schutz vor Hochwasser wie folgt aufzunehmen:

      Die Tiefgaragenzufahrt ist so zu gestalten, dass Oberflächenwasser nicht eindringen kann.

      Der Fluchtweg aus der Tiefgarage muss auch im Falle einer Überflutung gesichert sein (Wasserdruck).

      In Wohngebäuden müssen sich Wohn- und Schlafräume über dem HQ100Wasserspiegel befinden.

      In Wohngebäuden müssen Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke vorhanden sein.

      Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Gebäude ist ausreichend hoch (mind. 25 cm über Wasserstand bei HQ100 bzw. GOK) festzusetzen. Die Gebäude sind bis zu dieser Höhe wasserdicht zu errichten (Kellertreppen, Lichtschächte etc.).

      Die Gebäudetechnik, insbesondere die Heizungs-, Abwasser- und Elektroinstallation muss mindestens an das HQ100 angepasst sein. Die wesentlichen Anlagenteile sind, soweit möglich, oberhalb der HQ100-Kote zu errichten. Die Auftriebs- und Rückstausicherheit sowie die Dichtheit und Funktionsfähigkeit aller betroffenen Anlagen sind auch beim Bemessungshochwasser zu gewährleisten.

 

Altablagerungen

In der aktualisierten altlastenrechtlichen Erkundung der bekannten Altablagerungsfläche (KAT-Nr. 17500050) wurde folgende Beschaffenheit erkundet:

        Mutterboden: PAK-Belastung (Einstufung Z1.2)

        Auffüllungen: sehr heterogen, teils hohe PAK-Belastung (Einstufung bis >Z2)

 

Wir schließen uns der Empfehlung an, die belasteten Böden vollständig zu entfernen. Dabei ist folgendes zu beachten:

        Aushubarbeiten sind von einen Sachverständigen nach §18 BBodSchG zu begleiten.

        Anfallendes Aushubmaterial ist ordnungsgemäß nach Rücksprache mit dem Landratsamt Ebersberg und gegen Nachweis zu entsorgen oder zu verwerten.

        Die Ergebnisse der Aushubüberwachung sind in einem Bericht zusammenzufassen und den beteiligten Behörden unaufgefordert zu übermitteln.

 

Sollte sich die Planung dahingehend ändern, Auffüllungen im Untergrund zu belassen, (z.B. bei Verzicht auf Keller und Ausführung einer Bodenverbesserung) sind bodenschutzrechtliche Kriterien bei der Bewertung hinzuzuziehen. Für diesen Fall würde eine ausreichend große belastungsfreie Überdeckung notwendig werden. Insbesondere der hohe anstehende Grundwasserstand (wenige Dezimeter unter der Unterkante der Auffüllung) und die Lage der Fläche nahe des festgesetzten Überschwemmungsgebiets sind dabei besonders zu beachten. Eine Versickerung von Niederschlagswasser über belastete Bodenpartien ist nicht zulässig. Es ist aus dem belasteten Gebiet abzuleiten und über unbelasteten Boden zu versickern.

 

Grundwasser

Aufgrund des hohen Grundwasserstands (s. o.) ist zu klären, ob und inwieweit von den geplanten Tiefgarageneinbauten eine Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung ausgeht. Eine etwaige Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung ist wasserrechtlich zu behandeln und durch geeignete Grundwasserumleitungsmaßnahmen auszugleichen, soweit nicht nur unerhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind. Für diesen Fall ist ein entsprechender Nachweis erforderlich.

 

Starkniederschläge

Insbesondere auch vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz auch außerhalb des festgesetzten Ü-Gebietes gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16 c) BauGB wie folgt aufzunehmen, um das Eindringen von Wasser bei Starkregenereignissen zu verhindern:

      Keller- und Tiefgarageneinbauten sind wasserdicht und auftriebssicher auszuführen (weiße Wanne).

      Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch zu setzen (TG-Einfahrt, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)

      Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude ist ausreichend hoch (mind. 25 cm über GOK) festzusetzen.

 

Niederschlagswasser

Unverschmutztes Niederschlagswasser darf nicht in die Schmutzwasserkanalisation eingeleitet werden. Es ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben (u. a. Vorliegen der Altlastenfreiheit), zu versickern oder zu verrieseln. Als primäre Lösung soll eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist für die Niederschlagswassereinleitung eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich und beim Landratsamt Ebersberg zu beantragen (vgl. Begründung Punkt 5.6.4). In der Satzung findet sich nur ein allgemeiner Hinweis zum Umgang mit Niederschlagswasser (C.13). Wir empfehlen der Gemeinde, die für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Flächen im Bebauungsplan festzusetzen; § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.

 

Flächenversiegelung

Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen (vgl. Festsetzung A.7.4). Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.

http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm

 

Vorsorgender Bodenschutz

Durch das Vorhaben werden die Belange des Schutzgutes Boden berührt. Unbelasteter Mutterboden ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden (Oberboden) oder Unterboden sind möglichst nach den Vorgaben des § 12 BBodSchV zu verwerten. Der unbelastete belebte Oberboden und ggf. kulturfähiger Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder ihrer Nutzung zuzuführen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Wie bereits in der Prüfung der Einwendung des Anwesens Von-Hazzi-Straße 7½ in Übereinstimmung mit der Begründung (Nr. 4.6) beschlossen, wird die Tiefgaragenrampe ca. 10 m nach Süden verschoben. Damit ist eine hochwasserangepasste Einfahrtshöhe (HQ100 zzgl. Freibord) in einfacher Weise herzustellen. Das ist durch die Festsetzung der Höhenlage auf ca. 521,10 müNN (20 cm über der überschwemmungsgrenze HQ 100), die auch für die TG-Zufahrt und TG-Lüftungsöffnungen gilt, sichergesellt.

 

Es wird eine zusätzliche Hauptregelung für Hochwasserschutz / Starkregen eingefügt und alle hierfür maßgeblichen Regelungen zusammengefasst. Neben der Regelung über den Retentionsausgleich (bisher A.8.3), ist dort auch die Festsetzung der Höhenlage zu regeln (bisher A.3.6). Zusätzlich wird festgesetzt (§9 Abs. 1 Nr. 16 lit. C BauGB), dass Keller- und Tiefgarageneinbauten wasserdicht und auftriebssicher auszuführen sind (weiße Wanne).

 

Die bereits mit ca. 521,10 müNN festgesetzte Höhenlage für den Rohfußboden des EG wird als ausreichend angesehen. Diese liegt ca. 15 cm über der Überschwemmungshöhe (HQ100). Mit dem herkömmlichen Fußbodenaufbau (ca. 15 cm) entsteht damit ein ausreichendes Freibordmaß für Hochwasserereignisse. Im Hinblick auf die barrierefreie Erreichbarkeit und den nachbarlichen Interessen wird von der Festsetzung einer höheren Höhenlage (Rohfußboden 25 cm über HQ 100) abgesehen.

 

Von der Festsetzung von Versickerungsflächen für die Niederschlagswasserbeseitigung wird abgesehen. So besteht Ungewissheit, ob die Grundstücke Fl.Nrn. 514/5, 514/6 und 514/7 zusammenhängend bebaut werden können. Aus diesem Sachzwang heraus wurde von einer gebäudebezogenen Festsetzung der Bauflächen abgesehen. Die Gebäudelage wird innerhalb der vom Bebauungsplan nur als äußere Begrenzung festgesetzten Bauflächen erst noch entschieden. Aus diesem Grunde sind Vorfestlegungen für die Versickerungsflächen nicht praktikabel. Im Übrigen wird bestätigt, dass trotz des angrenzenden Mischwasserkanales eine Einleitung von Niederschlagswasser von der Stadt Grafing b.M. ausgeschlossen wird. Das gilt für erstmals bebaute Grundstücke bereits durch die satzungsmäßige Beschränkung des Benutzungsrechts in § 4 Abs. 5 EWS. Bei der Neubebauung von bereits bebauten Grundstücken wird das Benutzungsverbot für Niederschlagswasser gemäß § 4 Abs. 5 Satz 3 EWS gesondert angeordnet.

 

Die Minimierung der Flächenversiegelung wurde durch das Gebot versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze und Zufahrten bereits berücksichtigt. Der Schutz des Mutterbodens (Oberboden) ist durch den Hinweis C.11 ausreichend berücksichtigt.

 

4.1.29   Brandschutzdienststelle (Schreiben vom 06.12.2019, Az.: 190702)

Gegen das Vorhaben bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle mit Blick auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweis/ Auflagen beachtet und umgesetzt werden.

 

1.           Flächen für die Feuerwehr

 

1.1      Öffentliche Verkehrsflächen

 

1.     In den öffentlichen Verkehrsflächen sind die Anforderungen zur Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr i.V.m. BayTB Anlage A 2.2.1.1/1 zu beachten, zumindest hinsichtlich Linienführung und Tragfähigkeit.

2.     Ein richtlinienkonformes Einfahren vom „Oberanger“ aus nördlicher Richtung kommend in den „Unteranger“ ist nicht möglich.

Die Brandschutzdienststelle geht davon aus, dass die in nachfolgender Abbildung hellblau dargestellt Weglänge nicht wesentlich mehr als 50m zum Gebäudezugang auf Fl.Nr. 514/13 entspricht; womit nicht mit einem wesentlichen zeitlichen Nachteil in der Erzielung „erfolgreicher" Lösch- und/oder Rettungsmaßnahmen zu rechnen wäre. Gleiches gilt für mögliche Weglängen zu den nördlichen Gebäudezugängen, wie „Oberanger 1 b".

 

 

[Auszug — Plan Satzungsentwurf]

Die planerische Befahrbarkeit aus südlicher Richtung vom „Oberanger" kommend ist augenscheinlich gegeben. Wobei diese Fahrrichtung nicht dem bevorzugten Anfahrtsweg der örtlich zuständigen Feuerwehreinsatzkräfte entsprechen dürfte.

 

3.     Der „Unteranger“ am östlichen Ende führt auf die bauordnungsrechtlich erforderliche Feuerwehrzufahrt des östlichen angrenzenden Gymnasiums. Ein „Durchfahren“ gemäß oranger Linienführung in vorstehender Abbildung muss für Feuerwehreinsatzfahrzeuge möglich sein.

Soweit im Bestand nicht vorhanden, ist die verkehrsrechtliche Freihaltung mit Verkehrszeichen 283 (Halteverbot) unter Beachtung der Anforderungen nach Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr i.V.m. BayTB Anlage A 2.2.1.1/1 geeignet anzuordnen.

 

4.     Für die Bebauung „Oberanger“ Hausnr. 2 & 4 sind Wandhöhen von 11 m zulässig. Mögliche Aufenthaltsräume liegen damit mehr als 8 m Brüstung (bzw. 7 m Fußboden) über dem Gelände. Zur Sicherstellung des unabhängigen (zweiten) Rettungsweges ist ein Hubrettungsfahrzeug (Drehleiter) notwendig, soweit der zweite Rettungsweg nicht baulich oder mit Sicherheitstreppen hergestellt ist/wird.

 

Aus dem „Oberanger“ ist eine Andienung der nordöstlichen Gebäudeaußenwand mittels Drehleiter konform der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr nicht möglich, da potentielle „Aufstellflächen“ im öffentlichen Verkehrsraum mehr als 9 m zur Fassade liegen.

 

1.2        Privater Grund

5.   In Ergänzung zu vorstehender Ziffer 1.1 Nr. 4:

Ob für die Bebauung „Oberanger“ Hausnr. 2 & 4 eine Feuerwehrzufahrt mit Aufstellflächen zwischen „Von-Hazzi-Straße 7“ und „Oberanger 2“ parallel zur südwestlichen Außenwand erforderlich ist, kann durch die Brandschutzdienststelle mit derzeitigen Kenntnisstand nicht abschließend beantwortet werden.

Ist sie erforderlich bzw. mit dem Baumbestand möglich, so kann es zu „Kollisionen“ mit den Planungen der TG-Rampe kommen. Der Stadt Grafing ist daher dringlich zu empfehlen

a)       zu prüfen1, ob für den offensichtlichen Gebäudebestand „Oberanger“ Hausnr. 2 & 4 Aufstellflächen erforderlich sind und wenn ja, wie

b)       selbige zur Sicherstellung des unabhängigen /zweiten) Rettungsweges auszubilden sind.

Erst im Anschluss könnte unsererseits abschließend beantwortet werden, ob die vorgesehene TG-Zufahrt möglich ist (oder doch besser im Bereich Flurnr. 514/4 b zw. Zum „Oberanger“ orientiert werden sollte).

 

 

[Riwa-GlS]

 

6.     Hinweis – Feuerwehrzufahrt(en) auf dem Grundstück

Liegen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Gebäudezugänge (bzw. Ausgänge ins Freie) und/oder anzuleiternden Stellen (zweiter Rettungsweg) im Sinne BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4 mehr als 50 m von den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen entfernt, so ist eine/sind Feuerwehrzufahrt(en) auszuführen.

Für die Baukörper mit zulässigen Vollschossen bzw. Wandhöhen „II“ und „III“ wird davon ausgegangen, dass ein Hubrettungsfahrzeug zur Sicherstellung des unabhängigen Rettungsweges nicht erforderlich sein wird; und damit keine Aufstellflächen herzustellen sind.

 

2.               Löschwasserversorgung/-bedarf

1.       Der Löschwasserbedarf (Grundschutz) nach DVGW Arbeitsblatt W405 wird auf mindestens 96 m³/h über die Dauer von zwei Stunden geschätzt.2

2.       Der Abstand der Hydranten (untereinander) soll im öffentlichen Verkehrsraum 150 m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreichbar ist.

Vorgenannte Abstandsregelung gilt auch für mögliche/erforderliche Feuerwehrzufahrt(en) auf privatem Grund nach vorstehender Ziffer 1.2 Nr. 6. Die erforderlichen (privaten) Hydranten sind grundsätzlich als Überflurhydranten herzustellen.

3.       Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind (gegebenenfalls weitere) Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten sind nach DIN EN 14384 und/oder die Unterflurhydranten nach DIN EN 14339 auszuführen. Die normativen Verweise aus DVGW Arbeitsblatt W405 Abschnitt 2 sind zu beachten.

4.       Laut Empfehlung des Bay. Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.

 

Grundlage dieser Stellungnahme ist der Satzungsentwurf mit Stand 24.09.2019.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die ordnungsgemäße Benutzbarkeit des „Unterangers“ für Feuerwehrfahrzeuge ist von Norden her, über die stets freizuhaltende (beschilderte) Feuerwehrzufahrt an der Westgrenze des Gymnasiums möglich. Dort besteht am Ostende des „Unterangers“ – der auch Hauptzugangsweg für die Schüler ist - kein Durchfahrtshindernis (nur 2 Sperrpfosten mit FW-Verschlusseinrichtung) für die Feuerwehrfahrzeuge. Die Erreichbarkeit der Bauflächen im Baugebiet durch die Feuerwehrfahrzeuge ist damit sichergestellt.

 

Die Feuerwehrzufahrt des bereits mit einer Wandhöhe von 11 m bebaute Anwesen Oberanger 2+4 ist gemäß Baugenehmigung vom 10.11.1997 an der westlichen Grundstücksgrenze angelegt und entsprechend beschildert. Der Bebauungsplan setzt aus diesem Grunde – abweichend vom bisherigen Bebauungsplan – die Stellplätze an der Von- Hazzi-Straße unter Freihaltung der Zufahrtsfläche im Gehwegbereich fest. Gegebenenfalls ist der Strauchbestand (Bäume sind im Zufahrtsbereich entlang der Gebäudes nicht vorhanden) zurückzuschneiden. Die geplante TG-Zufahrt beeinträchtigt die Feuerwehrzufahrt für das Anwesen Oberanger 2+4 damit nicht.

 

Die Anforderungen an die Feuerwehrzufahrten innerhalb des Baugrundstückes Fl.Nrn. 514/5, 514/6 und 514/7 sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu erfüllen. Anfahrtsmöglichkeiten bestehen von Norden her (514/4) und von Osten her über den Oberanger.

 

Die erforderlichen Löschwassermengen von 96 m³ können über das städtische Trinkwassernetz zur Verfügung gestellt werden. Hilfsweise steht der Urtelbach (Verläuft parallel zur Von-Hazzi-Straße) als zusätzliche Versorgungsmöglichkeit zur Verfügung. Die ausreichende Versorgung mit Löschwasserhydranten ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren (Brandschutznachweis) darzulegen.

 

Information über den Hydrantenbestand:

 

 

 

4.1.30   Energienetze Bayern GmbH & Co. KG (Schreiben vom 06.12.2019, Az.: wf-mk)

Gegen die oben genannte Bebauungsplanänderung bestehen unsererseits keine Einwände.

Hinweis: die bestehenden Erdgasleistungen (Erdgas-Hausanschluss und HD-Leitung) dürfen nicht mit den Fertiggaragen überbaut werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Allein für das Grundstück Fl.Nr. 514/5 liegen die bestehenden Anschlussleitungen innerhalb der festgesetzten Bauflächen. Hier wird, abgestimmt auf die künftige konkrete Bebauung, eine Anpassung der Anschlussleitung unvermeidbar sein. Das wird rechtzeitig vorher mit dem Versorgungsunternehmen abgestimmt.

 

4.1.31   Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V. (Schreiben vom 06.12.2019)

Es wurde unter Vorlage eines Aufklärung-/ Informationsblattes auf freiwillige Artenschutzmaßnahmen hingewiesen.

 

Keine Beschlussfassung

 

4.1.32   Amtliche Änderungen

Altlasten:

Im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 514/5 und 514/6 der Gemarkung Grafing hat sich in der Zeit vor 1945 ein Schwimmbad befunden. Östlich der heutigen Straße „Oberanger“ befanden sich 4 Holzbaracken mit Teerpappeneindeckung des damaligen Reichsarbeitsdienstes sowie ein Pförtnerhaus. Diese Gebäude wurden durch einen Brand zerstört. Mit dem Brandschutt und sonstigen Abfälle wurden dann das Schwimmbad aufgefüllt.

 

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Von-Hazzi-Straße / Oberanger (1998)“ wurde eine Altlastenerkundung durchgeführt (Untersuchungsbericht vom 12.09.95 der Fa. Grundbaulabor München GmbH). Aufgrund der dabei gewonnenen Erkenntnisse und der Forderungen der Fachbehörden wurde anschließend eine Detailerkundung durchgeführt (Bericht vom 14.01.1997, Grundbaulabor München).

 

Die Ausdehnung der Auffüllungsfläche wurde gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB im Bebauungsplan „Von-Hazzi-Straße/Oberanger (1998)“ gekennzeichnet (grau gedeckte Fläche)

 

 Ausschnitt aus dem Bebauungsplan „Von-Hazzi-Straße/Oberanger (1998)“

 

Da die Untersuchungen schon über 20 Jahre zurückliegen und chemisch-analytische Laboruntersuchungen nicht mehr den heutigen Vorgaben entsprechen, wurde im Februar 2018 von der Stadt Grafing b.M. eine aktualisierte altlastenrechtliche Erkundung beauftragt. Dabei wurde auch die Ausdehnung erneut untersucht und die Kostenschätzung aktualisiert. Dabei wird weiterhin von einer vollständigen Altlastenfreimachung des Geländes mit Entsorgung der belasteten Bodenmaterialien ausgegangen. Der Untersuchungsbericht (Umwelttechnischer Stellungnahme) wurde erstellt vom Institut Crystal Geotechnik, Bericht Nr. A165441 vom 23.05.2019.

 

Zur Erkundung wurden in der Zeit vom 09./10.04.2018 insgesamt 6 Bohrsondierungen abgeteuft. Des Weiteren wurden im November 2018 zusätzlich 7 Baggerschürfe ausgeführt. Dabei wurden unterhalb des angedeckten Mutterbodens und der versiegelten Flächen bis zu 2,8 m mächtige Auffüllungen erkundet. Aus den Voruntersuchungen sind auf Auffüllungen bis zu 4,6 m unter GOK bekannt. Die Auffüllungen weisen unterschiedliche Fremdbestandteile auf in Form von Ziegelresten, Schlackeresten, Ascheresten, Glasresten, Bauschutt etc. Unter den Auffüllungen wurden Moräneböden angetroffen. Grund- und Schichtenwasser wurde bei 2,57 – 3,06 m unter GOK (518,21 – 518,79 müNN) angetroffen.

 

 

Ergebnisse der Laborversuche (Mischproben):

Aufgrund der festgestellten Belastungen des Mutterbodens (erhöhter Parameter PAK; Z 1.2 Material) ist auch dieses Material vollständig zu beseitigen.

 

Anforderungen an die Bauleitplanung:

Im Rahmen der Bauleitplanung ist die Stadt Grafing b.M. verpflichtet, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohnbevölkerung zu wahren sowie die Belange des Umweltschutzes zu würdigen. Das schließt aus, einer Nutzung zuzulassen, die mit den Wirkungen der Altauffüllung unvereinbar ist.

 

Dabei darf ein Bebauungsplan keine städtebaulichen Missstände oder Gefahrentatbestände im Sinne des Ordnungsrechts oder Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen i.S. von schädlichen Bodenveränderungen nach dem BBodSchG hervorrufen. Aufgrund des in der Bauleitplanung zu beachtenden Vorsorgeprinzips sind aber auch schon unterhalb dieser Schwelle Schutz vor unzumutbaren Nachteilen und Belästigungen zu gewährleisten.

 

Von der im Plangebiet festgestellten Schadstoffkonzentration geht nach den gutachterlichen Bewertungen dann keine Gefahr für die menschliche Gesundheit aus,

·      wenn im Auffüllungsbereich des ehemaligen Schwimmbades das Aushubmaterial nach organoleptischen Befund separiert und abhängig von der jeweiligen Schadstoffkonzentration ordnungsgemäß verwertet und entsorgt wird

·      bei den nicht überbauten Flächen im Auffüllbereich des ehemaligen Schwimmbades ein bodenaustausch bzw. Abdeckung von mindestens 0,5 Meter mit nicht belastetem Material erfolgt.

 

Umsetzung (Sanierung), Festsetzungen:

Für den Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 514/5 der Gemarkung ist die Stadt Grafing b.M. als Grundstückseigentümer selbst verfügungsbefugt. Damit ist sichergestellt, dass die bebauungsplanbezogene Sanierungspflicht erfüllt wird.

 

Für die weiteren von der Altauffüllung betroffenen Flächen (Fl.Nrn. 514/6, 514/25) wurde mit dem Freistaat Bayern als Grundstückseigentümer (die Fl.Nr. 514/25 wurde im Nachgang an die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft des Landkreise Ebersberg eG veräußert und bereits 1998 neu bebaut), durch städtebaulichen Vertrag vom 10./14.07.1997 sichergestellt, dass ein Bauantrag erst gestellt wird, wenn deren Flächen entsprechend den Anforderungen des Altlastengutachtens vom 14.01.1997 saniert wurden.

 

Ungeachtet der erklärten Selbstverpflichtung und der vertraglichen Verpflichtung für Ausübung des Baurechts erst nach der Beseitigung der Altauffüllung steht heute ein erweitertes Festsetzungsrecht zur Verfügung. § 9 Abs. 2 BauGB zur Verfügung (Baurecht auf Zeit). Danach kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte bauliche Nutzungen und Anlagen nur bis zum Eintritt bestimmter Umstände unzulässig sind (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Aufgrund der kategorischen Ausschlusswirkung der Altauffüllung gegenüber der geplanten (Wohn-)Nutzung ist es erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB), die Einhaltung dieser Anforderungen auch noch durch eine zeitliche Suspendierung der Nutzung zu sichern. Hierfür wird folgende Festsetzung getroffen

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Es wird folgende Bedingungsfestsetzung getroffen:

Die Nutzung der Grundstücke Fl.Nrn. 514/5 und 514/6 der Gemarkung Grafing ist nur zulässig nach Altlastenfreimachung (vollständige Entnahme der Auffüllung des ehemaligen Schwimmbeckens). Maßgeblich für den Eintritt der Bedingung ist die Sanierungsbestätigung der Bodenschutzbehörde.

 

Der Auffüllbereich ist in der Planzeichnung zu kennzeichnen (Anstoßwirkung).

 

Solarpflicht

Gemäß Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschuss ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die Solarpflicht zu prüfen. Für das gegenständliche Baugebiet bestehen keine objektiven Ausschlussgründe für die Verpflichtung, Anlagen zur Solarnutzung verpflichtend anzubringen. Allein für das Hauptgrundstück (Fl.Nrn. 514/5 und 514/6) ist aber die Errichtung kostengünstigen Wohnraums im Rahmen des staatlich geförderten Wohnungsbaus vorgesehen. Dort bestehen Kostenobergrenzen, deren Einhaltung durch die Zusatzkosten für Solaranlagen gefährdet sein kann. Auch wenn die Stadt die Anbringung von Solar-/PV-Anlagen ausgesprochen begrüßt, sind die Belange des verbilligten Wohnungsbaus hier höher zu gewichten, weshalb ein Ausnahmevorbehalt vorzusehen ist für die Bebauung im Rahmen des staatlich geförderten Wohnungsbaus.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

A.6.6 ist wie folgt neu zu fassen:

Die Dächer der Hauptgebäude sind mit Anlagen zur Solarnutzung (Photovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren zur Wärmegewinnung) für den Eigenbedarf zu nutzen. Die Solarnutzung muss auf mindestens 40 v.H. der Dachfläche erfolgen. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn

a)     durch die Anbringung der Solaranlagen eine Wohnnutzung des Dachgeschosses verhindert oder wesentlich erschwert wird.

b)     eine Blockheizkraft zur Wärmeenergiegewinnung errichtet/betrieben wird

c)      Wohnbauvorhaben im Rahmen des staatlich geförderten Wohnungsbaus errichtet werden.

 

Anlagen zur Nutzung von Solarenergie sind im Neigungswinkel der Dachhaut (keine Aufständerung) als gleichmäßig rechteckige Fläche zu errichten. Der Abstand zur Dachhaut darf 20 cm nicht überschreiten. Der Abstand zum Dachrand (First, Giebel, Traufe) muss mindestens 60 cm betragen.

 

4.           Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

4.1        Der Entwurf des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“ mit Begründung in der Fassung vom 24.09.2019 wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen, Erweiterungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

4.2        Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“ mit Begründung sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

4.3        Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

4.4        Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.