Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung der bestehenden Lagerflächen im EG und 1. OG in Wohnungen und gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück Fl.Nr. 3/0 der Gemarkung Nettelkofen (Nettelkofen 24b und 24c)

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.12.2019   BWUA/062/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Antrag auf Vorbescheid wurde vom Verwaltungsvertreter in der Sitzung dem Gremium vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt wird unter Vorlage von Planzeichnungen die Erteilung eines Vorbescheids (Art. 71 BayBO) für die Umnutzung des früheren Wirtschaftsteils im EG und im 1.OG zu Wohnzwecken. Mangels einer konkreten Bezeichnung des Antragsinhalts (Art. 71 BayBO beschränkt den Anwendungsbereich des Vorbescheids auf einzelne Fragen der Baugenehmigung) wird der Antrag als sog. Bebauungsgenehmigung (städtebaulicher Vorbescheid) ausgelegt. Geprüft wird demnach die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der geplanten Wohnnutzung im EG (bisher gewerbliche Nutzung: Malerbetrieb, Büronutzung) und im OG (bisher landwirtschaftliche Nutzung: Tenne).

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Hinsichtlich des dort maßgeblichen Einfügungsgebots (§ 34 Abs. 1 BauGB) bestehen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche keine Bedenken gegenüber der beantragten Wohnnutzung.

 

Entscheidend kommt es für die Zulässigkeit des Vorhabens darauf an, ob es sich auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einfügt. Hier ist vorab festzustellen, ob die Umgebungsbebauung einem Baugebiet der BauNVO entspricht und sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung dann § 34 Abs. 2 BauGB bestimmt oder im Übrigen nach § 34 Abs. 1 BauGB. Hierzu ist festzustellen, dass der allgemeine Gebietscharakter von Nettelkofen zwar einem Dorfgebiet gemäß § 5 BauNVO entspricht. Anders verhält es sich aber im unmittelbaren Umfeld des Speditionsbetriebs auf Fl.Nr. 4 und 5 der Gemarkung Nettelkofen, da Speditionsbetriebe dieser Größenordnung (ca. 16 LKW), als wesentlich störende Gewerbebetriebe im Dorfgebiet nicht zulässig sind (BVerwG 06.06.2019). Das gilt auch, obwohl der Speditionsbetrieb in der heutigen Größenordnung und Betriebsausübung noch nicht genehmigt ist. Denn mit der Baugenehmigung vom 30.09.1996 wurde ein Speditionsbetrieb mit 10 LKW zugelassen, der in dieser Größenordnung als wesentlich störender Gewerbebetrieb einer Gebietszuordnung als Dorfgebiet entgegensteht.

 

Die nähere Umgebung zum Speditionsbetrieb, zu der auch der Grundstücksteil des beantragten Bauvorhabens zählt, wird durch ein Nebeneinander von störender gewerblicher Nutzung und dem Wohnen geprägt und stellt damit eine (Klein-)Gemengelage dar. Hier fügt sich ein Vorhaben ein, wenn es einer der in der maßgeblichen Umgebung bereits vorhandenen Nutzungsarten entspricht (§ 34 Abs. 1 BauGB). Da in der näheren Umgebung zum Speditionsbetrieb auch bereits Wohnnutzungen bestehen (Nettelkofen 17, 21, 24d), fügt sich die im Vorbescheid beantragte Wohnnutzung noch ein.

 

Dass damit eine Wohnbebauung näher als die bisher vorhandene an den Speditionsbetreib heranrückt, ist dann anhand des Rücksichtnahmegebots zu prüfen, das einen weiteren Bestandteil des Einfügungsgebotes nach § 34 Abs. 1 BauGB darstellt.

 

Rücksichtnahmegebot (§ 34 Abs. 1 BauGB):

Ein dem Umgebungsrahmen entsprechendes Vorhaben kann ggf. dennoch unzulässig sein, wenn es die gebotene Rücksichtnahme auf die nähere Umgebung nicht beachtet. Aufgrund der Gegenseitigkeit und Wechselseitigkeit erfasst das Rücksichtnahmegebot nicht nur störende Betriebe, sondern auch das Heranrücken einer Wohnbebauung an diese vorhandenen störenden Betriebe, die sich damit einer unzumutbaren Beeinträchtigung aussetzen (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO).

 

Wie ausgeführt wurde, besteht in unmittelbarer Nachbarschaft des beantragten Vorhabens ein genehmigter Speditionsbetrieb (Fuchs). Im Umfang des 1996 genehmigten Betriebsumfangs und Inhalts sind unzumutbare Störungen der Wohnnutzung aber nicht von vornherein zu erkennen. Die Besonderheit liegt jetzt darin, dass der Speditionsbetrieb in verschiedenen Teilen (insbesondere die LKW-Außenabstellplätze und der Nachtbetrieb) von der 1996 erteilten Baugenehmigung abweicht. Für die nachträgliche Genehmigung der derzeitigen Betriebsausübung wurde der Änderungsantrag am 22.12.2015 gestellt.

 

Hinsichtlich der Beurteilung des Rücksichtnahmegebotes ist entsprechend dem allgemeinen Grundsatz auf die tatsächlich vorhandene Bebauung abzustellen, ohne dass es auf deren formelle Rechtmäßigkeit ankommt. Auch nicht genehmigte Vorhaben sind zu berücksichtigen, solange deren Beseitigung/Nutzungsuntersagung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten sind (vgl. BVerwG 06.11.1968).

 

Auf die (in Aussicht stehende) nachträgliche Baugenehmigung für den Speditionsbetrieb hat der jetzige Vorbescheid keinen Einfluss, auch wenn darüber bisher noch nicht entschieden worden ist. Maßgeblich für die Beurteilung von konkurrierenden Bauanträgen ist vielmehr die Reihenfolge des Antragseingangs (sog. Verwaltungsrechtliches Prioritätsprinzip; VGH München, 28.01.2016). Es erhält also bei konkurrierenden Anträgen derjenige vorrangig die Genehmigung, der als erster den Antrag eingereicht hat. Nach diesem Grundsatz muss nicht der Speditionsbetrieb auf die jetzt neu beantragten Wohnungen (Immissionsorte) Rücksicht nehmen, sondern die Vorbescheidsgenehmigung der jetzt beantragten Wohnnutzung hat sicherzustellen, dass sich die beantragte Wohnnutzung nicht unzumutbaren Lärm des Speditionsbetriebes (in Gestalt des aktuellen Bauantrages) aussetzt.

 

Für die Zulässigkeitsprüfung der Wohnbebauung ist deshalb der Speditionsbetrieb in den Blick zu nehmen, wie er derzeit beantragt ist. Die davon ausgehende Lärmbelastung muss an den neuen Immissionsorten die Richtwerte der TA-Lärm einhalten. Das ist anhand eines Lärmgutachtens nachzuweisen. Unter Rückgriff auf die bisher vorliegenden Lärmgutachten ist zu erwarten, dass Immissionsorte (öffenbare Fenster von schutzwürdigen Räumen der beantragten Wohnnutzung) an der West- und Nordseite die reduzierten IRW von 57 dB(A) tagsüber und 42 dB(A) nachts überschreiten oder unzulässigen Spitzenbelastungen ausgesetzt werden.

 

Werden dagegen die Wohnungen nach Osten hin orientiert (nur Fenster von nicht schutzwürdigen Räumen an der West und Nordseite), dann ist die Lärmbelastung unproblematisch. Auch mit baulichen Schutzmaßnahmen, wie der Errichtung von Loggien vor Fensteröffnungen, könnte im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe eine Konfliktlösung erfolgen. Darüber gibt der Vorbescheidsantrag aber keinen Aufschluss, weshalb mangels Bestimmtheit eine abschließende Entscheidung nicht möglich ist.

 

Die Vorbescheidsgenehmigung ist deshalb unter dem generellen Vorbehalt zu stellen, dass an der Wohnnutzung die reduzierten Immissionsrichtwerte von 57 dB(A) tagsüber und 42 dB(A) nachts einzuhalten sind, und zwar unter Berücksichtigung des Speditionsbetriebes in seinem derzeit ausgeübten Betriebszustand.

 

Dorfstruktur

Die Stadt Grafing b.M. sieht sich zunehmend der Problematik ausgesetzt, dass die dörfliche Nutzungsstruktur durch ein Überhandnehmen der Wohnbebauung gestört wird. Spannungen zwischen der Wohnbevölkerung und der Landwirtschaft sind die Folge. Im Interesse der Belange der Landwirtschaft und deren Entwicklungsmöglichkeiten (gesetzlichen Vorrangstellung, § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) gilt es, die Dorfstrukturen zu sichern und ein Überhandnehmen der Wohnnutzung zu unterbinden. Hier wird auf die Bebauungsplanverfahren in Straußdorf und Wiesham (und Entwicklungssatzung Neudichau) erinnert, die eine Beschränkung der Wohnungszahl auf 8–9 Wohnungen zum Inhalt haben. Für den ebenfalls noch dörflich strukturierten Ortsteil Nettelkofen sollte in gleicher Weise vorgegangen werden. Aus Gründen der Gleichbehandlung im Planungsermessen sind keine Gründe ersichtlich, in Nettelkofen geringere Anforderungen zu stellen als etwa mit der Bebauungssituation in Wiesham.

 

Hierauf wurde nur aus grundsätzlichen Gründen hingewiesen. Da der Vorbescheidsantrag keine Angaben über die Wohnungszahl enthält, ist insoweit der Ausschluss einer zu hohen Wohnungszahl noch nicht zwingend zu erwarten. Jedoch muss man aufgrund der Größe der betroffenen Fläche von einer Mehrzahl von Wohnungen rechnen. Aufgrund der bereits in dem Gebäude (Hofstelle) vorhandenen 6 Wohneinheiten ist anzunehmen, dass die in Wiesham, Straußdorf und Neudichau reglementierte Obergrenze der Wohnungszahl auch hier überschritten wird. Da die Anzahl der Wohnungen kein Einfügungsmerkmal darstellt, kann eine Einschränkung nicht im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens erfolgen, sondern muss eine evtl. Beschränkung der Wohnungszahl dann durch einen Bebauungsplan festgesetzt werden.

 

Sollten also mehr als 3 Wohnungen geplant werden, sieht die Verwaltung auch hier das Erfordernis zur Planung. Die Stadt wäre dann gezwungen, durch Aufstellung eines Bebauungsplans und Erlass einer Veränderungssperre die höchstzulässige Wohnungszahl (max. 9 Wohnungen je Wohngebäude) zu beschränken.

 

Derzeitige Gebäudenutzung:

Das gesamte Obergeschoss des ehemaligen, ursprünglich als Stall und Tenne genehmigten landwirtschaftlichen Gebäudes (Nettelkofen 24 a–d) ist noch als (landwirtschaftliche) Tenne genehmigt. Baugenehmigungen zum Einbau von Wohnungen im OG von Nr. 24a und 24c wurden nicht realisiert und sind abgelaufen.

 

Nettelkofen 24:                                                  EG + OG                                            1 Wohneinheit (Az. 389/83)

                                                                               OG                                                     1 Wohneinheit

 

Nettelkofen 24a + 24c:                                     EG                                                      Büro + Lager (Az. N-1999/133)

                                                                               OG                                                     Tenne (Az. 389/83)

                                                                              

Nettelkofen 24d:                                                EG                                                      4 Wohneinheiten (Az. B-2005-527)

                                                                               OG                                                     Tenne (Az. 389/83)

 

Nettelkofen 24b:                                                EG                                                      gewerbl. Räume – Maler (Az. B-2012-1375)

                                                                               OG                                                     Tenne (Az. 389/83)

 

Dem Bauausschuss wurde empfohlen, das gemeindliche Einvernehmen zu verweigern oder im Rahmen der Fiktionsfrist (§ 36 BauGB) zurückzustellen. Es fehlen beurteilungsrelevante Angaben über den Vorbescheidsinhalt (Anzahl der Wohnungen, Immissionsorte), die eine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen nicht möglich machen. Mangels hinreichender Bestimmtheit des Antrages kann das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden.

 

In der anschließenden Beratung wurde die Auffassung der Verwaltung hinsichtlich der Lärmkonflikte mit dem Speditionsbetrieb kritisch beurteilt. Die vertretene Rechtsauffassung, dass bei der Errichtung des beantragten Wohnraums auf die Lärmbelastung des ungenehmigt entwickelten Gewerbebetriebs (Spedition Fuchs) Rücksicht zu nehmen ist, wurde mehrheitlich nicht geteilt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen vier Stimmen, dem Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung bestehender Lagerflächen und Gewerbeflächen im EG und 1. OG des Grundstücks Fl.Nr. 3 der Gemarkung Nettelkofen (Nettelkofen 24a, 24b und 24c) zu Wohnungen das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Der Beschluss erfolgte entgegen der Empfehlung der Verwaltung.