Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Dachgeschossum- und -ausbau des bestehenden Mehrfamilienhauses, Balkonerweiterung mit Außentreppe und Errichtung diverser Nebenanlagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 497/8 der Gemarkung Grafing (Rieperdingerstraße 14)

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.12.2019   BWUA/062/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag zum Dachgeschossumbau des bestehenden Mehrfamilienhauses wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Das Bestandsgebäude wurde als Zweifamilienhaus mit Bescheid vom 13.04.1978, Az. 41/1128/77, genehmigt. Beantragt wird der Aus- und Umbau des Dachgeschosses zur Wohnraumerweiterung (ohne zusätzliche Wohneinheit), eine Balkonerweiterung mit Außentreppe sowie die Genehmigung bereits errichteter Nebenanlagen.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ (in der Fassung der 7. Änderung 2014) und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans.

 

Dachaufbau

Der Dachaufbau wird mit einer erhöhten Dachneigung von 32 Grad (bisher 23 °) und einem Kniestock von 32 cm erneuert. Das führt zu einer Aufstockung (Firsthöhe) von ca. 1,30 m. Gleichzeitig sollen an der Südseite eine Gaube mit einer Breite von 4,30 m und an der Nordseite zwei Gauben mit jeweils 1,50 m Breite entstehen. Durch diese Aufstockung sollen zusätzliche Wohnräume im Dachgeschoss entstehen.

 

Die Änderungen (Dachneigung, Kniestock und Dachaufbauten) entsprechen vollständig den Festsetzungen des Bebauungsplaninhalts (7. Änderungsbebauungsplan).

 

Hinsichtlich des seitlichen Dachüberstandes von ca. 1 m erfolgt eine Abweichung von der Gestaltungsfestsetzung über die Begrenzung des Dachüberstandes auf 0,8 m. Die erforderliche Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) wird erteilt.

 

GFZ

Der 7. Änderungsbebauungsplan 2014 hat allein die Gestaltungsfestsetzungen zum Inhalt. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ gelten dagegen unverändert fort. Das führt zu einem sog. Schichtenbebauungsplan, in dem für einzelne Festsetzungen unterschiedliche Rechtsstände maßgeblich sind. Nach dem für die festgesetzte Geschossfläche (1965: GFZ 0,52) weiterhin die damalige BauNVO 1962 maßgeblich ist, sind danach auch Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen anrechnungspflichtig. Durch den Dachgeschossausbau erhöht sich die maßgebliche GFZ auf 0,61 und überschreitet die festgesetzte GFZ von 0,52 deutlich.

 

Für diese Abweichung kann aber eine Befreiung erteilt werden (§ 31 Abs. 2BauGB). Grundzüge der Planung, die bei einer derartigen Überschreitung von einer für die planerische Grundkonzeption bedeutsamen Festsetzung ansonsten betroffen sind, stehen hier einer Befreiung ausnahmsweise nicht entgegen. So hat die 7. Bebauungsplanänderung 2014 bewusst die Nutzbarmachung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken zum ausdrücklich erklärten Inhalt. Es wurde dort aber im Hinblick des aufeinander abgestimmten Planfestsetzungsgefüges davon abgesehen, weitergehende Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung anzupassen.

Die Beurteilung von Planungsgrundzügen hat in dieser besonderen Fallgestaltung in einer Zusammenschau des Gesamtbebauungsplanes – also unter Berücksichtigung des Änderungsbebauungsplanes – zu erfolgen. Nachdem der Ausbau des Dachgeschosses erklärte Planungsabsicht war, steht die damit einhergehende Nutzungsintensivierung den Grundgedanken des Bebauungsplans nicht entgegen. Auch städtebaulich ist die Abweichung vertretbar. Sonstige öffentliche Belange und nachbarliche Interessen sind nicht berührt. Damit kann die Abweichung im Hinblick auf die isolierte Überschreitung der festgesetzten GFZ (bei plankonformer GRZ) erteilt werden.

 

Baugrenze/GRZ

Beantragt wird eine Erweiterung des Balkons an der Südseite um 1,35 m sowie die Errichtung einer Außentreppe, die den Bauraum um bis zu 3,60 m überschreitet. Aufgrund der Länge der Überschreitung über mehr als die Hälfte der Gebäudelänge liegt kein untergeordneter Gebäudeteil mehr vor (§ 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Die Zulassung bedarf hier der Befreiung, die aber aufgrund der Genehmigungspraxis im dortigen Baugebiet erteilt werden kann. Balkone außerhalb der Baugrenze in der beantragten Tiefe sind noch städtebaulich vertretbar. Das gilt in gleicher Weise für die Außentreppe.

 

Ebenso wurden ein Gartenhaus mit 3,12 m × 5,08 m sowie ein Freisitz und eine Holzlege mit 2,40 m × 7,90 m am Hauptgebäude und eine Holzlege mit 1,10 m × 4,25 m an der westlichen Grundstücksgrenze errichtet. Da der Bebauungsplan keinen Ausschluss von Nebengebäuden außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen festsetzt, gilt die Begünstigung des § 23 Abs. 5 BauNVO. Die Abweichung (unechte Ausnahme) bedarf dort nicht des gemeindlichen Einvernehmens. Städtebauliche Gründe stehen der vom Landratsamt Ebersberg zu erteilenden Zulassungsentscheidung jedoch nicht entgegen. Die festgesetzte Grundflächenzahl (nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1962 werden die Flächen der Holzlegen nicht angerechnet) wird durch die Anlagen nicht überschritten.

 

Der Balkon mit Außentreppe mit einer Fläche von 12,5 m ist bei der Ermittlung der GRZ zu berücksichtigen (E/Z/B/K, Rn. 13a zu § 19 BauNVO), ebenso der Freisitz (=Terrasse) mit 3,5 m². Damit errechnet sich eine GRZ von 0,23, mit der die festgesetzte GRZ von 0,26 eingehalten wird.

 

Über den Bauantrag wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Dachgeschossumbau und Ausbau des bestehenden Mehrfamilienhauses, Balkonerweiterung mit Außentreppe und Errichtung von 2 Holzlegen und eines Freisitzes auf dem Grundstück Fl.Nr. 497/8 der Gemarkung Grafing (Rieperdingerstraße 14) das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Anwesend 12

Die Ausschussmitglieder Herr Christian Einhellig und Frau Susanne Linhart sind zu der Sitzung erschienen.