Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
1. Änderung des einfachen Bebauungsplanes "Straußdorf - westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße"
2. Änderung des Bebauungsplanes "Baugebiet zwischen Grafinger Straße und Blumenstraße" im Teilbereich der Fl.Nr. 7der Gemarkung Straußdorf, Blumenstraße 7 und 7 a
3. Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes "Straußdorf - östlich der Grafinger-/Aßlinger Straße"
Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.12.2019   BWUA/062/2020 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 16.12.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung stellte den Tagesordnungspunkt vor.

 

1.    Aufstellungsbeschluss

 

Der Stadtrat hat am 14.03.2017 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Straußdorf – westlich der Grafinger/Aßlinger Straße“ und Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für den Bereich „Straußdorf – östlich der Grafinger Straße“ beschlossen.

 

Planungsziel:

Zum einen sollen die im „westlichen Ortskern“ bestehenden Regelungen zur Erhaltung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur jetzt auch auf den „östlichen Ortskern“ erweitert werden. Auch dort stehen jetzt bauliche Veränderungen an, die im Interesse einer einheitlichen Entwicklung von Straußdorf einer bauleitplanerischen Steuerung bedürfen.

 

Zum anderen soll aber die geltende Beschränkung der Wohnungszahl geändert werden. Hier bestehen zum einen die (eigentumsrechtlichen) Interessen einzelner Grundstückseigentümer, insbesondere landwirtschaftliche Gebäude über die bisherige Obergrenze von 6 Wohnungen hinaus zu Wohnzwecken nutzen zu können bzw. durch entsprechende Mehrfamilienhäuser zu ersetzen.

 

Dem gegenüber besteht das Interesse – so auch aus dem Dorferneuerungsverfahren – ein Überhandnehmen der Wohnnutzung und die Errichtung dorfuntypischer Wohnanlagen zu unterbinden. Eine Erweiterung der Wohnungszahl (über 6 bzw. 7 Wohnungen hinaus) soll allenfalls für die Umnutzung ortsbildprägender Bestandsgebäude zugelassen werden.

 

Im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses wurde diese zentrale Festsetzung bereits kontrovers diskutiert. Man hat sich dort auf folgende Regelung verständigt. Um die zweckmäßigen Nachverwendung vorhandener Bausubstanzen zu fördern, soll die zulässige Höchstzahl der Wohnungen wie folgt geregelt werden:

 

a)    Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohnung (Wohneinheit) zulässig.

Hiervon kann eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) zugelassen werden für Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden, wenn

- das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient,

- das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung des ländlichen Ortsbildes erhaltenswert ist (z.B. Hauptgebäude von Hofstellen) und

- die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt.

In begründeten Einzelfällen gilt das auch für die Neuerrichtung der Gebäude.

b)   Je Wohngebäude sind maximal 8 Wohnungen zulässig.

 

Anmerkung:

Die vom Stadtrat eingebrachte Regelung, in begründeten Einzelfällen eine Ausnahme zuzulassen bis zu 10 Wohnungen, wenn die Stadt Grafing ein Belegungsrecht für 1 Wohnung erhält, ist aus Rechtsgründen nicht zulässig. Sie musste wieder aufgegeben werden.

 

 

2.    Entwicklungsgeschichte

 

2.1         Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“

 

Die Stadt Grafing b.M. hat in den Jahren 1994–1996 (also vor mehr als 20 Jahren) die damals geplante Neubebauung des Grundstücks Fl.Nr. 38 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 15) zum Anlass genommen, mittels Bauleitplanung die Erhaltung der dörflichen Strukturen von Straußdorf zu steuern. Es handelte sich dabei um das auch heute noch nicht bebaute Grundstück in der Ortsmitte, auf dem 2016 die alte Hofstelle beseitigt wurde. Die Freilegung erfolgte zur Vorbereitung einer geplanten Neubebauung mit 4 Doppelhäusern (Vorbescheid vom 07.04.2016).

 

Anfänglich wurde zum Bauantrag für 2 Wohnhäuser mit je 6 Wohnungen das gemeindliche Einvernehmen von der Stadt am 02.08.1994 versagt. Dann wurde das Vorhaben reduziert auf 2 Wohnhäusern mit jeweils 5 Wohneinheiten. Auch hierzu hat die Stadt das gemeindliche Einvernehmen (17.12.1996) zum Bauantrag versagt. Nachdem das Landratsamt Ebersberg aber die Rechtmäßigkeit des Vorhabens festgestellt hat, war die Stadt Grafing b.M. zur Verhinderung dieser den eigenen städtebaulichen Zielen zuwiderlaufenden Vorhaben angehalten, diese Planungsziele mit der Aufstellung eines Bebauungsplans und dem Erlass einer Veränderungssperre abzusichern.

 

Erklärtes Planungsziel war die Bewahrung der gewachsenen Baustruktur und des dörflichen Charakters. Um ein dem Dorfcharakter zuwiderlaufendes Überhandnehmen der Wohnbebauung, insbesondere durch Wohnanlagen, zu verhindern, sollte die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf max. 3 Wohnungen beschränkt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zunächst wegen des dort bestehenden Bauwunsches nur für den Teilbereich westlich der Staatsstraße beschränkt. Die erklärten Planungsziele galten zwar in identischer Weise auch für den östlichen Teil des Ortes. Dort erhoffte man einen „Selbstregulierungseffekt“ durch die gezeigte Vorgehensweise; die Aufstellung eines inhaltsgleichen Bebauungsplans für den östlichen Ortsteil sollte erst dann erfolgen, wenn auch dort eine übermäßige Wohnnutzung konkret beabsichtigt ist.

 

Am 06.07.1999 wurde dann der Bebauungsplan „Straußdorf westlich der Grafinger-/ Aßlinger Straße“ (künftig „Straußdorf West 1999“) erlassen. Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB, womit neben den dortigen Festsetzungen weiterhin die Vorschriften des § 34 bzw. § 35 BauGB gelten. Wesentliche Festsetzungsinhalte waren:

a) Festsetzung der Gebietsart („Dorfgebiet“, § 5 BauNVO)

b) Beschränkung der Wohnungszahl wie folgt:

- Pro Wohngebäude sind maximal 3 Wohneinheiten zulässig.

- Abweichend sind je Doppelhaus maximal 4 Wohneinheiten zulässig.

- Bei bestehenden Gebäuden sowie am Bestand orientierten Ersatzbauten können abweichend bis zu 7 Wohneinheiten pro Gebäude zugelassen werden, wenn es sich um ortsbildprägenden Baubestand bzw. dessen Ersatz handelt, die Wohnfläche von 80 m² je Wohneinheit nicht unterschritten ist.

Um ein Überhandnehmen der Wohnnutzung insgesamt zu verhindern und eine gemischte Nutzung zu erreichen, wurde je Grundstück eine Geschossflächengrenze für die Wohnnutzung festgelegt.

 

2.2         Bebauungsplan „Straußdorf West 2011“

 

Im Jahr 1999 war erneut das Grundstück Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15) Ausgangspunkt für ein planerisches Handeln. Nachdem die Eigentümer für das Grundstück Fl.Nr. 38 wegen der Beschränkung der Wohnnutzug trotz vielfacher Versuche keine wirtschaftliche Bebauung bzw. keinen Verkauf erreichen konnten und das Grundstück zunehmend verwahrloste, sollte dorthin das „Straußdorfer Fitness-Studio mit Gesundheitsbereich“ verlegt werden. Das Vorhaben hätte aber die damals noch festgesetzte Geschossflächengrenze massiv überschritten. Damit waren Planungsgrundzüge berührt und eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ausgeschlossen. Die Realisierung des Vorhabens (Fitness-Studio mit Gesundheitsbereich) war also auf eine Änderung des Bebauungsplans angewiesen.

 

Dabei wurde der Bebauungsplan auch an die geänderte Rechtslage angepasst. So wurde die bisherige Rechtsprechung der Obergerichte aufgehoben, wonach – streng nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB – die Wohnungszahl nur für reine Wohngebäude nicht aber auch für gemischt genutzte Gebäude beschränkt werden kann. Außerdem war mittlerweile vom BayVGH eine Festsetzungskombination zur Wohnungszahl in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße erlaubt, was bessere Steuerungsmöglichkeiten eröffnete.

 

Der geänderte Bebauungsplan „Straußdorf – westlich der Grafinger- / Aßlinger Straße II“ (kurz: „Straußdorf West 2011“) wurde dann erneut als einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) am 21.12.2010 beschlossen und am 25.03.2011 im Wege des Neuerlasses in Kraft gesetzt. Der Bebauungsplan trifft folgende geänderte Festsetzung zur Wohnungszahlbeschränkung:

    Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohneinheit zulässig,

    insgesamt jedoch nicht mehr als 6 Wohneinheiten (pro Wohngebäude); Reihenhäuser sind unzulässig.

 

2.3         Bebauung Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15)

 

Nach über 20 Jahren hat sich der Eigentümer des Anwesens Grafinger Straße 15 für eine Neubebauung des Grundstücks entsprechend den dort geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans „Straußdorf West 2011“ entschieden. Mit Vorbescheid vom 07.04.2016 (Verlängert bis 24.07.2020) wurde die Errichtung von 4 Doppelhäusern (8 DHH/Wohneinheiten) genehmigt und aufgrund dieser verbindlichen bauaufsichtlichen Zulassung (Art. 71 BayBO) dann der gesamte Baubestand beseitigt.

Auf Empfehlung der Dorferneuerungsgemeinschaft Straußdorf wurde dann der Versuch unternommen, eine Änderung der Planung zugunsten einer Neubebauung mit einem „dörflicheren Gebäudecharakter“ zu erreichen. Der Bauherr hat zuletzt aber seine Entscheidung mitgeteilt, das Grundstück entsprechend dem genehmigten Vorbescheid zu bebauen. Eine Letztentscheidung ist aber noch nicht getroffen.

 

2.4         Dorferneuerung Straußdorf 2008/2016

 

Ausgelöst durch die Planfeststellung der Ostumfahrung von Grafing und der damit zu erwartenden Verschärfung der städtebaulichen Missstände in Straußdorf wurde vom Stadtrat schon am 09.12.2008 die Durchführung einer Dorferneuerungsmaßnahme für Straußdorf beschlossen. Die förmliche Einleitung des Verfahrens erfolgte dann im Jahr 2015.

 

Im Rahmen der Dorferneuerungsmaßnahme wurde vereinzelt auch angeregt, die Wohnungszahlbeschränkung des bestehenden Bebauungsplans zu überarbeiten, um leergefallene landwirtschaftliche Gebäude durch eine Umnutzung zu Wohnzwecken erhalten zu können. Damit könnte die sowohl vom Bebauungsplan, als auch der Dorferneuerung verfolgten Entwicklungsziele, die dörfliche Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu erhalten, weiter gefördert werden. Zwar ist eine für Dorfgebiete typische gewerbliche Nutzung (gemischte Nutzung „Wohnungen und Gewerbe“) immer möglich, wird auf dem Grundstücksmarkt aber nur bedingt nachgefragt. Für die Umnutzung vorhandener Gebäude (Hofstellen) ist aber oftmals die bisher verlangte Mindestgrundstücksgröße von 650 m² je Wohnung ein Hindernis. Zugunsten einer Umnutzung von Bestandsgebäuden sollte diese Einschränkung aufgegeben werden.

 

Nach der sehr häufig vertretenen gegenläufigen Auffassung sollte unbedingt an einer Beschränkung der Wohnungszahl festgehalten werden. Ein weiteres Zurückdrängen der dorf-gebietstypischen Nutzung durch eine übermäßige Wohnbebauung würde dem erklärten Ziel zuwiderlaufen, die dörflichen Bebauungs- und Bevölkerungsstrukturen von Straußdorf zu erhalten. Hier stimmten die von der Stadt seit 20 Jahren verfolgten städtebaulichen Ziele auch mit den heutigen Zielen der Dorferneuerung überein.

 

Es besteht im Arbeitskreis Dorferneuerung auch mehrheitlich die Auffassung, dass eine Wohnungszahlbeschränkung weiterhin notwendig ist. Jedoch sollte eine Erleichterung für die Umnutzung von erhaltenswerten Bestandsgebäuden geprüft werden. Dabei wurde der im Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“ noch enthaltene Ausnahmevorbehalt als Lösung vorgeschlagen. Ob dann mit 7 Wohnungen (1999) oder mit 6 Wohnungen (2011) als Obergrenze, wurde dabei offengelassen.

 

Übereinstimmung bestand auch darin, dass aus Gründen der Rechtsklarheit und der Einheitlichkeit die Regelung auch für den Bereich östlich der Grafinger-/Aßlinger Straße ausgeweitet werden soll. Das gilt vor allem auch wegen der dort bekannten Bebauungsabsichten, die auf absehbare Zeit auch dort eine Steuerung des Wohnungsbaus notwendig machen.

 

Gemäß § 188 Abs. 2 BauGB sollen die Ziele der Dorferneuerung und der Bauleitplanung aufeinander abgestimmt werden. Insoweit kann von einem gesetzlichen Planungserfordernis ausgegangen werden, das Dorferneuerungsverfahren in Straußdorf mit den Instrumenten der Bauleitplanung zu unterstützen.

 

2.5         Beurteilung

 

Auch nach über 20 Jahren hat sich die städtebauliche Problematik in den dörflichen Ortsteilen nicht wesentlich geändert. Der Strukturwandel in der Landwirtschaft schreitet weiter fort. Gleichzeitig wird die Fortführung der wenigen verbliebenen Landwirtschaftsbetriebe durch die zunehmende Wohnnutzung und den dadurch entstehenden Spannungen erschwert. Hinzugekommen ist zuletzt die rasante Verteuerung von Wohnbauland und Wohnungsmieten, die auch die außenliegenden (dörflichen) Siedlungseinheiten erfasst hat. Der Anreiz zur Errichtung zusätzlicher Wohnungen hat sich dadurch natürlich erhöht.

 

Im Widerspruch dazu fehlen in den Dörfern die notwendigen Infrastruktureinrichtungen, die Voraussetzung sein sollten für eine bewusste Förderung des Wohnungsbaus. Die fehlende Nahversorgung für Güter des täglichen Bedarfs löst zwangsläufig einen erhöhten motorisierten Individualverkehr aus. Nicht zuletzt aus diesem Grunde hat sich die Stadt Grafing b.M. für den städtebaulichen Grundsatz entschieden (vgl. Flächennutzungsplan, Erläuterungsbericht Seite 43 und 44), die Siedlungsentwicklung auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof zu konzentrieren und eine bauliche Entwicklung der außenliegenden Ortsteile (Straußdorf u.a.) nicht zu beabsichtigen.

 

Die Ortsplanung hat also einen städtebaulichen Spagat zu meistern. Einerseits soll das überlieferte Bild der Dörfer mit seiner ländlichen Bau- und Nutzungsstruktur möglichst erhalten werden. Das verlangt auch Anreize, um die vorhandene Bausubstanz einer zweckmäßigen Nachverwendung zuzuführen. Anderseits soll entsprechend der gesetzlichen Zweckbestimmung (§ 5 Abs. 1 BauNVO: Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewebebetrieben. Auf die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen) der Gebietscharakter eines „dörflichen Mischgebiets“ erhalten bleiben und deshalb eine Dominanz des Wohnens verhindert werden.

 

In diesem Sinne sollen nun aufgrund der Erkenntnisse aus den Vorbereitungsmaßnahmen für die Dorferneuerung die Bebauungspläne entsprechend angepasst werden.

 

3.    Bebauungsplanverfahren

 

Im Bebauungsplanverfahren wurde der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 25.05.2018 ortsüblich bekannt gemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) für die Zeit vom 04.06.2018 bis 04.07.2018 durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Anschließend wurde am 24.08.2018 die Unterrichtung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt (§ 4 Abs. 1 BauGB). In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 06.11.2018 erfolgte die Beschlussfassung über die Abwägung der im Verfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen.

 

Zu dem dort gebilligten und zur Auslegung bestimmten Bebauungsplanentwurf vom 06.11.2018 erfolgte jetzt die Beteiligung der Öffentlichkeit (Planoffenlegung) gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit von 08.10. bis 08.11.2019. Gleichzeitig erhielten die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 27.09.2019 die Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 08.11.2019.

 

Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

 

1.        Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.11.2019, Az. P-2019-1629)

2.        Landratsamt Ebersberg Gesundheitsamt (Schreiben vom 11.10.2019)

3.        Staatl. Bauamt Rosenheim, Straßenbau (Schreiben vom 25.10.2019)

4.        Bayer. Landesamt für Denkmalpflege (Schreiben vom 29.10.2019)

5.        Alois Fischbacher, Grafing b.M. (Schreiben vom 29.10.2019)

6.        Christian Fellinger, 81249 München (Schreiben vom 08.11.2019)

7.        Johann Spitzl, Straußdorf (Schreiben vom 08.11.2019)

8.        Evelyn und Martin Lechner, Straußdorf (Schreiben vom 08.11.2019)

9.        Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 08.11.2019)

10.     Erzbischöfliches Ordinariat München (Schreiben vom 14.11.2019).

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

3.1         Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1.1      Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.11.2019, Az.: P-2019- 1629)

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Verkehrslärm

In die Festsetzungen wurde eine neue Ziffer C 1.6 zum Schutz vor Verkehrslärm aufgenommen sowie die Ziffer 7 der Begründung ergänzt. In der Niederschrift vom 06.11.2018 der Stadt Grafing wird zudem auf eine Prognose der Verkehrszunahme bis 2025 auf DTV 6000 verwiesen.

 

Im Vergleich zur Abschätzung des Straßenverkehrslärms vom 03.09.2018 sind damit – bei sonst gleichen Bedingungen – Beurteilungspegel von ca. 66 dB(A) tags und 58 dB(A) nachts im unmittelbaren Nahbereich der Straße zu erwarten. Das bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts für Dorfgebiete deutlich überschritten werden und nachts ohne Schallschutzmaßnahmen gesunde Wohnverhältnisse nicht mehr sichergestellt wären.

 

Die Festsetzung zum Schutz vor Straßenverkehrslärm gewährleistet einen auseichenden Schallschutz. Die Festsetzung dürfte allerdings bei stringentem Vollzug zu weit gehen, da im Abstand von beispielsweise 30 m von der Straßenmitte, sowohl aufgrund des Abstandes als auch der dann vorgelagerten Bebauung deutlichniedrigere Werte zu erwarten sind (abgeschätzt werden ca. 57 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts).

 

·      Es wird eine Ergänzung in Ziffer C 1.6 der Festsetzungen empfohlen, dass die festgesetzten Maßnahmen nur bis zu einem Abstand von 30 m vom Straßenrand erforderlich sind.

 

Luft-Wärmepumpen

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:

 

·      Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Verkehrslärm

Der Empfehlung wird gefolgt. Es wird eine Ergänzung in Ziffer C 1.6 der Festsetzungen vorgenommen, so dass die festgesetzten Maßnahmen nur bis zu einem Abstand von 30 m vom Straßenrand erforderlich sind.

 

Luft-Wärmepumpen

Die Hinweise im Bebauungsplan werden bezüglich der Luft-Wärmepumpen, wie von der Unteren Immissionsschutzbehörde gefordert, ergänzt.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes „Ortskern Straußdorf“ der Stadt Grafing keine weiteren Einwände.

 

3.1.2      Landratsamt Ebersberg Gesundheitsamt (Schreiben vom 11.10.2019)

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-        Nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        Die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-        Die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Wiederholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.

 

3.1.3      Staatl. Bauamt Rosenheim, Straßenbau (Schreiben vom 25.10.2019)

Seitens des Staatlichen Bauamtes Rosenheim besteht aus der Sicht des Fachbereiches Straßenbau unter folgender Auflage Einverständnis:

 

Im Bereich der Sichtfelder (3 m x 110 m) der Zufahrt zur Staatsstraße 2080 darf die Höhe der Einfriedung und der Bepflanzung die Straßenoberkante des angrenzenden Fahrbahnrandes um nicht mehr als 0,80 m überragen. Ebenso wenig dürfen dort keine Sichthindernisse errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten. (Art. 26 BayStrWG i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAL/RASt).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan, dessen zentrales Planungsziel die Dorfstrukturerhaltung ist. Er beschränkt sich damit auf die Überplanung eines bereits bebauten Bereiches. Gerade in dieser Planungssituation ist es nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB), auch Regelungen über die Sichtdreiecke zu treffen. Hinzu kommt, dass Art. 29 Abs. 2 BayStrWG bereits entsprechende gesetzliche Handlungspflichten zur Freihaltung von Sichtdreiecken begründet, die nicht auch noch wiederholend verfügt werden müssen. Von der Festsetzung von Sichtdreiecken (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB als „von Bebauung freizuhaltende Fläche“ wird deshalb abgesehen.

 

Allein die Textfestsetzung „C 2.1 (7) Einfriedungen“ wird, wie folgt, angepasst:

Einfriedungen sind nur bis zu einer Höhe von 0,8 m im Einmündungsbereich zu öffentlichen Straßen, im Übrigen bis zu einer Höhe von 1,20 m, als sockellose Zäune mit senkrechter Lattung zulässig.

 

3.1.4     Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

(Schreiben vom 29.10.2019, Az.: P-2010-4566-2_S4)

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerischer Belang:

Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 06.07.2018 und bitten zur Übernahme des Erlaubnisvorbehalts nach Art. 7 BayDSchG, worauf wir unter 3.8 und in den textlichen Hinweisen auf dem Lageplan unmissverständlich hinzuweisen bitten. Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Bereich der bekannten Denkmalflächen und in den daran angrenzenden Flurstücken ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDschG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

 

Der Hinweis auf Art. 8 BayDschG gilt nur für das übrige Plangebiet.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Entsprechend dem Einwänden des Bayer. Landesamte für Denkmalpflege wird in den Hinweisen des Bebauungsplanes der Hinweis für die Bodeneingriffe aufgenommen.

 

3.1.5      Alois Fischbacher, Grafing b.M. (Schreiben vom 29.10.2019)

Wir erheben hiermit Einspruch zum genannten Bebauungsplan.

 

Im zur Einsicht aufgelegten Bebauungsplan ist unser Grundstück Flur Nr. 11/8 weitgehend als Bodendenkmal gekennzeichnet. Wir beantragen, dass die dargestellte Fläche aus unserem Grundstück entnommen und auf die im Westen verlaufende Grundstücksgrenze verlegt wird. Begründen möchten wir die Verlagerung der Denkmalsfläche damit, dass bei der Bebauung der Flur Nr. 11/8 im Jahre 1980 keine Hinweise für die Existenz einer Kirche gefunden wurden. Auch wurden bei den Grabarbeiten für den Kanalanschluss und Verlegung der Regenwasserleitungen im Jahre 2016 weitgehend zwischen der Wohnbebauung und der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze erfolgen keinerlei Hinweise gefunden.

Zudem würde sich vermutlich auch der Grundstückswert durch die Festlegung einer darauf liegenden Denkmalsfläche erheblich reduzieren.

 

Gerne sind wir bereit für Rückfragen oder Fragen zur Trassenführung der Regenwasserleitungen zu beantworten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Es handelt sich bei der planzeichnerischen Darstellung der Bodendenkmalfläche um keine (verbindliche) Festsetzung, sondern um einen (nachrichtlichen) Hinweis gemäß § 9 Abs. 5 BauGB. Danach sind Denkmäler nach Landesrecht nachrichtlich zu kennzeichnen, da sie für die Beurteilung von Bauvorhaben notwendig sind. Hierzu zählt auch der Hinweis in C.4.3 auf die Erlaubnispflicht von Bodeneingriffen gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG. An dieser Kennzeichnung wird festgehalten, solange von den zuständigen Denkmalschutzbehörden die Denkmaleigenschaft unterstellt wird.

 

3.1.6      Christian Fellinger, 81249 München (Schreiben vom 08.11.2019)

Innerhalb der offenen Stellungnahmefrist wird stellvertretend für die unter genannten Eigentümer

 

               Christian Fellinger, Lindacher Straße 27, 81249 München

               Max Fellinger, Lochhausener Straße 17, 81247 München

               Für das Grundstück Fl.Nr. 772/1, Gemarkung Straußdorf, Attelstraße

Annemarie Hirschberger, ACR Immo KG, Kastellgasse 19a,

83358 Seeon/Seebruck

               Für das Grundstück Fl.Nr. 772, Gemarkung Straußdorf, Attelstraße

 

ausgeführt, dass sich grundsätzlich an den Einwendungen vom 06.07.2018 nichts geändert hat und diese aufrechterhalten werden.

 

Innerhalb der erneuten Auslegungsfrist wird ergänzend beantragt:

 

Im Abwägungsergebnis mit Schreiben vom 10.07.2019 wird ausgeführt, dass Baulandausweisung im Außenbereich u.a. mit einem qualifizierten Bebauungsplan möglich ist, oder aber auch andere Maßnahmen wie Klarstellungssatzungen möglich sind.

Hier sei nochmal deutlich darauf hingewiesen, dass nach wie vor Teilbereiche der Fl.Nr. 13 (östlich der Grafinger Straße) und der Fl.Nr. 33 (westlich der Grafinger Straße) im FNP als Außenbereich gekennzeichnet sind und trotzdem in den Bebauungsplan Nr. 45.2 integriert werden, woraus zu schließen ist das auch Flächen die im FNP als Außenbereich dargestellt sind in den Bebauungsplan aufgenommen werden und damit keine ablehnenden Argumente angeführt werden können auch unsere Grundstücke in den Bebauungsplan zu integrieren.

 

Unter Pkt. 3.3.1 der Begründung wird explizit darauf hingewiesen, dass „einer weiteren Siedlungsentwicklung durch die Notwendigkeit des Anschlusses an die Kanalisation der Siedlungsentwicklung Grenzen gesetzt sind“. ›› was einer Strukturplanung für Straußdorf vollkommen entspricht, weil hier klar definiert wird, dass Baulandausweisung nur mit einer vorhandenen Erschließung im dörflichen Bereich möglich ist.

Das ablehnende Argument, dass durch die Bebauung der Grundstücke 772 und 772/1 (dem Ortskern zugewandt) eine Spornartige Entwicklung des Ortsrandes nach Westen entstehen könnte ist absolut zu entkräften. Vielmehr wurden bei der Klarstellungssatzung Eisendorf diese Argumente vollkommen außer Acht gelassen!

 

Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses den Erlass folgender Klarstellungssatzung: Die Stadt Grafing b.M. erlässt aufgrund des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBI. I S. 3634), zuletzt geändert am 30.06.2017 (BGBI. I S. 2193) folgende Klarstellungssatzung:

 

Weitere Ausführungen sind protokolliert.

 

Die Grundstücke an der Attelstraße sind voll erschlossen – Straßen Abtretung ist erfolgt, somit entstehen der Stadt Grafing bei Baulandausweisung für die Fl.Nrn. 772 und 772/1 keine Kosten – im Gegenteil es kommen neue Zahler der bisherigen Investitionen für den Kanalbau dazu. Die Wasser Erschließungskosten wurden von uns nachweislich am 18.04.1971 bezahlt.

 

Aus unserer Sicht wird hier auch kein Präzedenzfall geschaffen, da allein die Vollerschließungssituation der Fl.Nrn. 772 und 772/1 für die Begründung unter Pkt. 3.3.1. voll erfüllt sind und deshalb diese strukturelle Einschränkung entfällt.

 

Wir bitten daher,

     da hier der Verknappung von Baulandausweisungen ohne Kosten für die Kommune hier eindrucksvoll und wirkungsvoll entgegengewirkt werden kann –

und auch im Sinne einer Gleichbehandlung (Klarstellungssatzung Eisendorf u.a.)

 

um positive Bewertung dieser Stellungnahme bei der beratenden Sitzung im Stadtrat.

 

Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns und verbleiben mit freundlichen Grüßen.

 

Verschiedene Ausschussmitglieder sprachen in der Beratung ihr Verständnis für die Antragsteller zur Situation aus. Dies spiegelte sich auch in der Abstimmung wider.

 

Beschluss:

Ja: 7  Nein: 5

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen fünf Stimmen, wie folgt:

 

Die Einwendungen aus der Stellungnahme vom 06.07.2018 wurden bereits in der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 06.11.2018 geprüft. Da keine anderen Erkenntnisse vorgetragen werden, die insoweit abwägungsbeachtlich sind, wird auf das dortige Abwägungsergebnis verwiesen.

 

Mit der Stellungnahme wird erneut begehrt, dass die unbebauten Grundstücke Fl.Nrn. 772 und 772/1 entlang der Attelstraße in den Geltungsbereich des Bebauungsplaners aufgenommen werden. Damit wird die Erwartung verbunden, Baurecht für die dortigen Außenbereichsflächen zu schaffen, wie es schon seit den 1960er Jahren versucht wird.

Hier muss wiederholend auf den zentralen Umstand hingewiesen werden, dass es sich bei dem gegenständlichen Bebauungsplan nur um einen einfachen Bebauungsplan handelt. Bebauungspläne dieser Art schaffen, anders als qualifizierte Bebauungspläne (§ 30 Abs. 1 BauGB), kein selbständiges Baurecht und lassen die Bereichszuordnung (Innenbereich / Außenbereich) unverändert. Die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches richtet sich weiterhin nach den Vorschriften des §§ 34, 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB). Der gegenständliche Bebauungsplan verfolgt die zentrale Aufgabe, im bebauten Ortskern von Straußdorf die dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen zu sichern. Das erfolgt im Wesentlichen durch die Festsetzung der Gebietsart (Dorfgebiet) und die Beschränkung der höchstzulässigen Wohnung; ansonsten enthält der Bebauungsplan noch einige Gestaltungsregelungen.

Schon rechtsdogmatisch ist das Ansinnen der Einwendungsführer, mit dem gegenständlichen Bebauungsplan durch „einfaches einbeziehen“ der betreffenden Flächen nicht möglich, dort Baurecht zu schaffen.

 

Sollten einzelne dem Außenbereich zugehörige Flächen einbezogen sein, wie es für die bauakzessorisch genutzten Randflächen auch bewusst erfolgt (die Größe der Grundstücksfläche innerhalb des Geltungsbereiches ist maßgebliche Berechnungsgrundlage für die zulässige Wohnungszahl), ändert das aber deren Außenbereichszugehörigkeit nicht.

 

Der einfache Bebauungsplan (und dessen Grenzen des Geltungsbereiches) hat dabei auch keine deklaratorische (klarstellende) Wirkung, wie die in der Einwendung Bezug genommene Klarstellungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) bewirkt. Eine Klarstellungssatzung stellt einen unklaren Grenzverlauf des Innenbereiches richtig – also eines bereits bebauten Bereiches. Wenn in Eisendorf ein spornartig vortretender bebauter Innenbereich deklaratorisch klargestellt wird, dann besteht dieser schon und wird nicht - wie es hier für die Grundstücker Fl.Nrn. 772 und 772/1 der Fall wäre - in städtebaulich unerwünschter Form (vgl. G 3.3 LEP 2013) neu geschaffen. Zur Neuschaffung von Baurecht außerhalb des bebauten Bereiches ist die Klarstellungssatzung auch nicht in der Lage! Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die städtebauliche Fehlentwicklung an der Moosstraße in Straußdorf, die – obwohl dort sogar dem Innenbereich zugehörig – vom Bebauungsplan nicht erfasst wird.

 

Der Hinweis auf die Darstellung des Flächennutzungsplanes geht fehl. Die Abgrenzung der Bereichszuordnung erfolgt aufgrund der tatsächlichen äußerlich wahrzunehmenden Verhältnisse; dem Flächennutzungsplan kommt dabei keine Bedeutung zu (BVerwG 12.12.1990). Der Flächennutzungsplan stellt auch begrifflich keine „Außenbereichsflächen“ dar; hier sind wohl die mit der Auffangsfunktion „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellten Flächen vom Einwendungsführer angesprochen.

 

Der Hinweis in der Begründung, dass „dadurch einer weiteren Siedlungsentwicklung Grenzen gesetzt sind“, bezieht sich auf die fehlenden Infrastruktureinrichtungen, die selbst die Deckung des kurzfristigen täglichen Bedarfs nicht vor Ort ermöglicht. Die Interpretation, dass die Reichweite der leitungsgebundenen Einrichtungen (Kanal, Wasser) auch die Rechtfertigung zur Baulandausweisung beinhalten, ist unzutreffend. Die ordnungsgemäße Ver- / Entsorgung ist immer Voraussetzung, aber für sich niemals ein Grund für die Baulandausweisung, die allein ortsplanerischen Gründen folgt.

 

Zusammenfassend: Die Einwendung wird zurückgewiesen. Die begehrte Baulandausweisung für die Fl.Nrn. 772 und 772 ist schon aus rechtlichen Gründen mit dem gegenständlichen einfachen Bebauungsplan nicht möglich. Im Übrigen wird auf das Abwägungsergebnis vom 06.11.2019 verwiesen.

 

3.1.7      Johann Spitzl, Straußdorf (Schreiben vom 08.11.2019)

Ich beantrage im Bebauungsplan Ortskern Straußdorf mit aufzunehmen:

 

Emissionen aus der Landwirtschaft sind von Bürgern zu akzeptieren. Zuziehende Bürger oder Bauherren bei Neubauten haben Gerüche und Geräusche aus der Landwirtschaft zu akzeptieren.

Einige Gemeinden gehen so weit, dass bereits bei Bauanträgen oder Grundstückskäufen zu unterschreiben ist, dass Gerüche und Geräusche aus der Landwirtschaft zu akzeptieren sind. Dies um Klageverfahren möglichst auszuschließen (Beispiel Gockel, Kuh- und Kirchengeläut).

 

Begründung:

Ich bewirtschafte unseren Milchviehbetrieb mit Hofnachfolger in unmittelbarer Angrenzung von Flurnummer 7 und weiteren, für die eine Bebauung in der Zukunft möglich ist.

Durch die Viehhaltung entstehen Gerüche, die unvermeidbar sind. Im Weiteren wird Silageerzeugung und eine Heutrocknung betrieben um bestes einwandfreies Futter für die Tiere zu erzeugen.

Speziell bei der Heutrocknung kommen, je nach Windrichtung, ein teerartiger Geruch, (der vom derzeitigen Nachbarn als gut reichend bezeichnet wird), in die Luft.

Es ist möglich, dass die entstehenden Gerüche und Geräusche von zukünftigen Bürgern nicht akzeptiert werden.

 

Im Bebauungsplan wird noch von 8 aktiv bewirtschafteten Betrieben ausgegangen. Derzeit befindet sich die Rinderhaltung bei zwei Betrieben in der Beendigung. Dann werden nur noch 4 Betriebe mit Tierhaltung bewirtschaftet. Aufgrund der Wohnungssituation und Flächenverbrauch ist es ratsam höhere Wohnungszahlen in die Bestandsgrößen der alten Höfe zu gewähren, wenn die bäuerlich-dörfliche Struktur erhalten werden soll.

Dass ein überbordender Ausbau der landwirtschaftlichen Gebäude aufgrund der hohen Kosten stattfindet, ist unwahrscheinlich.

 

In der Beratung regte ein Ausschussmitglied an, Straußdorf komplett zu überplanen. Viele Existenzfragen stehen sich gegenüber: Betriebe und Bestrebungen für Wohnbebauung, Lagerhaus, Millihäusl etc. Konflikte zeichnen sich ab. Deshalb sollte das Verfahren in Gang gesetzt werden. Das Gremium war sich einig: sollte mit der Dorfstrukturplanung begonnen werden, dann nur in sehr enger Zusammenarbeit mit den Straußdorfer Bürgern.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Festsetzung als Dorfgebiet und der Begrenzung der Wohnnutzung erfolgt gerade aus dem vorgetragenen Grund: Um die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe und deren Entwicklungsmöglichkeiten vorrangig zu schützen. Damit wird den vorgetragenen Belangen vollumfänglich entsprochen. Im Übrigen bleibt der „Bebauungsplan zwischen der Grafinger Straße und Blumenstraße“ („Schindecker, Nachfolgenutzung) vom 28.07.2009 unverändert, der die Immissionskonflikte der dort entstehenden heranrückenden Wohnbebauung löst. Dort sind bauliche Vorkehrungen für schutzwürdige Aufenthaltsräume festgesetzt.

Was das Grundstück Fl.Nr. 7 anbetrifft, ist es dort nach Aufgabe der Landwirtschaft möglich, das Grundstück mit Wohnzwecken zu bebauen. Zur Lösung der Konflikte zwischen der Landwirtschaft und dem Wohnen ist der Bebauungsplan von zentraler Bedeutung, in dem er ein Dorfgebiet festsetzt. Es kann also trotz Aufgabe der Landwirtschaft dort kein (schutzwürdigeres) faktisches Allgemeines Wohngebiet entstehen, das an den Landwirtschaftsbetrieb des Einwendungsführers heranrückt und dort eine Gemengelage entstehen lassen würde. Das wird durch die Festsetzung der Gebietsart „Dorfgebiet“ ausgeschlossen; in einem Dorfgebiet sind die typischen Geräusche und sonstigen Immissionen in erhöhter Weise hinzunehmen. Eine letzte Feinsteuerung kommt dem Gebot der Rücksichtnahme dann im späteren Baugenehmigungsverfahren zu.

 

Die vorgeschlagene Vorgehensweise mit Duldungsverpflichtungen ist letztendlich ohne rechtliche Wirkung. Auf die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Betreiberpflichten kann nicht mit Mitteln des Privatrechts wirksam verzichtet werden (BVerwG 28.04.1978). Diese (teilwiese praktizierte) Vorgehensweise ist rechtlich letztendlich wirkungslos, weshalb diesem Vorschlag auch nicht entsprochen wird.

 

An der Festsetzung über die höchstzulässige Wohnungszahl wird festgehalten. Mit der getroffenen Regelung (Ausnahme A.1.2 Abs. 2) wird der Umbau bestehender ortsbildprägender Gebäude (z.B. Hofstellen) bereits ausreichend begünstigt. Die Stadt Grafing b.M. sieht mit der Möglichkeit von dann bis zu 8 Wohnungen aber auch eine Obergrenze erreicht, die im Nebeneinander von Wohnen und Landwirtschaft verträglich ist. Hier wird den Belangen der Landwirtschaft situationsbedingt (dörfliche Struktur) ein höheres Gewicht beigemessen als den individuellen Nutzungsinteressen der Eigentümer nach einer größtmöglichen Wohnungszahl.

 

3.1.8      Evelyn und Martin Lechner, Straußdorf (Schreiben vom 08.11.2019)

Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplanes „Ortskern Straußdorf“

 

 Zu Teil B – Planzeichnung:

Auf der Westseite unseres Grundstückes Fl.Nr. 46 sind drei erhaltenswerte Bäume eingezeichnet. Ich bitte darum, nur den mittleren Baum im Plan zu belassen.

Begründung: Es steht nur ein ortsbildprägender Baum, eine Linde, auf dem Grundstück. Die vorhandene Hecke ist kein ortsbildprägender Gehölzbestand.

 

Die Linienführung der Bebauungsplangrenze geht, ebenfalls auf dem Grundstück Fl.Nr. 46

auf der Ostseite, mitten durch vorhandene Bauwerke. Ich bitte darum, die Linienführung zu ändern und die Bauwerke in den Bebauungsplan einzubinden.

Begründung: Rechtsklarheit und -sicherheit für die bestehenden Gebäude.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf sind derzeit 3 Bäume als „zu erhalten“ festgesetzt. Wie vom Einwendungsführer angesprochen handelt es sich bei dem mittleren Baum um eine Linde, welche ca. 50 – 60 Jahre alt ist. Bei dem nördlichen Baum handelt es sich um eine Ulme. Der Baum ist ca. 25 Jahre alt und sollte ebenfalls erhalten bleiben. Bei dem südlich festgesetzten „Baum“ handelt es sich um eine gut strukturierte Strauchgruppe.

Die Stadt Grafing b.M. hält an der Erhaltungsfestsetzung dieser Bepflanzung fest. Diese Gehölze sind von besonderer Bedeutung für Gestaltung des Straßen- / Freiraumes vor der Kirche. Hier sind die Interessen der Eigentümer gegenüber der in dieser Situation (Wirkbereich der Kirche) besonders ausgeprägten Bedürfnis nach einer grünordnerischen Gestaltung.

 

Die Regelung über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes bleibt unverändert. “Durchschneidungen“ von (Neben-)Gebäuden durch die Instruktionsgrenze, wie sie an der Ostseite des Grundstücks Fl.Nr. 46 auftreten, sind im Plangebiet an verschiedenen Stellen anzutreffen. Betroffen sind aber stets nur Nebengebäude, jedoch keine Hauptgebäude, für die die Regelungen des Bebauungsplanes vornehmlich getroffen werden. Die befürchtete Rechtsunklarheit ist nicht zu erkennen, da der (zudem nur einfache) Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) keine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen trifft (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) und auch die Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich nicht verändert. Der Bebauungsplan führt damit insoweit zu keiner Veränderung der baurechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen der Nebengebäude.

 

Zu Teil C – Textliche Festsetzungen

1.2 Anzahl Wohnungen in Wohngebäuden

(1) je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohnung mit Einliegerwohnung zulässig.

Begründung:

Um den demografischen Wandel gerecht zu werden, muss es möglich sein, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für Pflegepersonen zu genehmigen.

 

(2) Von Abs. 1 kann eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) für Neubauten und Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden zugelassen werden, wenn – das Vorhaben als Wohngebäude zur Umgebungsbebauung passt.

Begründung:

Bei der Wohnungsknappheit ist es nicht sinnvoll, bei größeren Grundstücken im Ortskern ausschließlich nur Einfamilien- oder Doppelhäuser zuzulassen! Der Ortskern in Straußdorf besteht fast ausschließlich aus großen landwirtschaftlichen Gebäuden. Eine Bebauung mit Einfamilienhäusern passt nicht zur Struktur des Dorfkernes und wirkt störend.

 

(3) Je Wohngebäude sind maximal 8 Wohnungen oder je beantragte Wohnung 1,5 Appartements bis maximal 10 Wohneinheiten zulässig.

Begründung:

Es muss auch Wohnraum für Alleinstehende (Junge oder Senioren) errichtet werden. Der Mix von Wohnungen und Appartements belebt das Zusammenleben von Jung und Alt. Bei größeren Gebäuden kann beim Bau von einigen Appartements das Gebäude nicht sinnvoll ausgenutzt werden. Es muss aber Ziel sein, dass die Gebäude wirtschaftlich genutzt werden können.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die getroffene Regelung über die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden ist das Ergebnis einer umfangreichen Abwägung mit der den widerstreitenden Interessen:

-        die Erhaltung der dörflichen Bebauungs- und Nutzungsstrukturen, insbesondere auch um die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe und deren Entwicklungsmöglichkeiten vorrangig zu schützen.

-        Den Eigentümerinteressen nach einer beliebigen Grundstücksnutzung und dem dringenden Bedarf an Wohnungen.

 

Mit der relativen Begrenzung (1 Wohnung je angefangener 650 m² Grundstücksgrenze; ergänzt mit einem Ausnahmevorbehalt für erhaltenswerte bestehende Gebäude) und der absoluten Begrenzung (max. 8 Wohnungen in einem Wohngebäude) wurde ein mit den örtlichen Verhältnissen und Bedürfnissen gerechter Ausgleich gefunden, der für ein Dorf noch verträglich ist. Hieran wird festgehalten.

 

Soweit es besondere Lebenssituationen (z.B. Pflegebedarf) erforderlich machen, ist stets die Möglichkeit der Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) noch gegeben, um eine den Besonderheiten des Einzelfalles gerechte Lösung zu finden. Damit könnte auch in einem Einzelhaus auf kleineren Grundstücken (bis 650 m²) bei konkretem Bedarf eine Pflegewohnung (regelmäßig handelt es sich aber um keine eigenständigen Wohnungen, sondern um Zimmer für Pflegekräfte) zugelassen werden. Eine generelle Zulassung von sog. “Einliegerwohnungen“, bei denen es mangels gesetzlicher Definition rechtlich einschränkungslos um zusätzliche Wohnungen handelt, wird nicht entsprochen.

 

Es besteht auch keine Festsetzungsermächtigung zu der begehrten Regelung, eine zusätzliche Wohnung auf eine sog. „Einliegerwohnung“ zu begrenzen. Wenn darunter - im Vergleich zu einer sonstigen Wohnung oder zu einem Appartement - gemeint ist, dass diese über keine zur selbständigen Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungen (Koch- und Waschgelegenheiten, WC) verfügen, dann handelt es sich begrifflich schon um keine Wohnung und wäre ohnehin schon zulässig.

 

Auch die Erweiterung des Ausnahmevorbehaltes in C.1.2 auf Neubauten wird nicht entsprochen. Die Ausnahme soll vorhandene Gebäude begünstigen, die aufgrund ihres äußeren Erscheinungsbildes das Erscheinungsbild eines Dorfes bestimmen. Der Bebauungsplan soll durch diese Begünstigung einen Anreiz schaffen, diese Bausubstanz zu erhalten. Das ungesehen auch für die Beseitigung und Neuerrichtung zuzulassen, verfehlt das beschriebene Ziel. Im Übrigen sieht Spiegelstrich 3 bereits vor, dass in begründeten Einzelfällen auch eine Neuerrichtung möglich ist, wenn die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt.

 

Ebenfalls zurückgewiesen wird die Erhöhung der zulässigen Wohnungszahl für kleinere Wohnungen (Appartements). Gerade diese Wohnungen sollen nicht zusätzlich begünstigt werden, sind sie doch letztendlich noch weniger für eine gezielte Unterbringung in den außenliegenden Dörfern (Individualverkehr von Appartmenthäuser) geeignet, als die auf Familien ausgerichteten größeren Wohnungen wegen der situationsbedingt größeren Grundstücksflächen in den dörflichen Lagen.

 

 

zu C.2.1 Gestaltung baulicher Anlagen:

(4) Gestaltung von Doppelhäusern

Bei Doppelhäusern, …. Müssen die sichtbaren Balkone, die Dachflächen …..

Begründung:

Es sollen keine unterschiedlichen sichtbaren Balkone gestattet werden.

 

(5) Fassadenmaterialien

– für Fenster, Türen: Holz oder Holzaluminium, Balkonverkleidungen: Holz, Metall oder Mauerwerk.

Begründung:

Bei uns in Straußdorf sind bei vielen alten Bauernhäusern Metallbalkone üblich, auch gemauerte Balkone, gerade bei innenliegenden Balkonen, müssen erlaubt sein

Auf der Westseite müssen auch Holz-Aluminium-Fenster zulässig sein.

 

(7) Einfriedungen:

Zulässig sind Holzzäune mit senkrechter Holzlattung bis zu 150 cm Höhe. Mauerwerk als Lärmschutz ist entlang der Staatsstraße in Ausnahmefällen möglich und genehmigungspflichtig!

Begründung:

Durch den zunehmenden Verkehr durch die Umgehung Grafings, besonders der LKW-Verkehr, muss es möglich sein Wohngebäude entlang der Staatsstraße vor Lärm zu schützen. Dies ist teilweise nur mit einer Lärmschutzwand möglich. Solche Wände können als Mauerwerk auch für ein Bauerndorf „ortstypisch“ gestaltet werden. Deshalb sind sie zu gestatten. Die Einschränkung Holzzäune nur sockellos zuzulassen geht zu weit und ist nicht zu begründen. Auch höhere Zäune zuzulassen ist für Anwohner wichtig, die sich mit einem Zaun von 120 cm Höhe nicht ausreichend geschützt fühlen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Wie zutreffend dargelegt wird, sind Holzbalkone keineswegs das traditionelle Material im ländlichen Raum. Handwerklich gefertigte Metallbalkone waren in früherer Zeit sehr häufig anzutreffen und prägend für die bäuerlichen Anwesen unserer Region.

 

Hinsichtlich der Fenster und Türen muss im Sinne des Einwendungsführers festgestellt werden, dass kein Regelungsbedarf für diese sehr einengende Regelung besteht, um das Ortsbild zu erhalten oder zu gestalten (art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Es ist ausreichend, das gestalterische Erscheinungsbild von Straußdorf als bäuerlich geprägtes Dorf hinsichtlich der zentralen Gestaltungselemente zu steuern. Vorgaben über die Materialien von Fenstern werden deshalb aufgegeben.

 

C.2.1 Abs. 5 wird wie folgt neu gefasst.

Als sichtbare Materialien sind zulässig:

-        Für Außenwände: geputztes oder geschlämmtes Mauerwerk und Holz

-        Für Balkonverkleidungen: Holz und Metall

 

Einfriedungen sind bisher nur in einer Höhe von 1,2 m, sockellos und mit senkrechter Holzlattung zulässig. Grundsätzlich sollte in einem Dorf wie Straußdorf innerhalb des Ortskernes insgesamt auf eine Einfriedung verzichtet werden. Die Charakteristik der offenen und durchgängigen Freifläche sollte erhalten bleiben. Um den Bewohnern trotzdem „Privatsphäre“ zu ermöglichen wurde die Zulässigkeit von Einfriedungen festgesetzt. Was aber keinesfalls mit dem dörflichen Erscheinungsbild vereinbar ist, sind Lärmschutzwände. Hier muss das Interesse der Anlieger hinter dem gesteigerten schutzwürdigen Ortsbild zurücktreten.

 

Ein Ausnahmevorbehalt für Schutzmauern (Mauerwerk) allein kann hier keine sachgerechte Lösung gewährleisten. Art und Umfang so konkret zu bezeichnen, dass – auch bei einer Vielzahl von Schutzmauern – das dörfliche Erscheinungsbild erhalten bleibt, wird nicht gelingen. Sollten ausnahmsweise die Situation und Ausführung von höheren geschlossenen Einfriedungen eine ortsbildgerechte Lösung schaffen, bleibt immer noch die Möglichkeit der Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) unter Würdigung des konkreten Einzelfalles. Eine generelle Zulassung würde aber in grundsätzlicher Weise den Zielen des Bebauungsplanes für ein dörfliches Straußdorf zuwiderlaufen.

 

3.1. Grünordnerische Festsetzungen

Der Passus „Bei der Bepflanzung werden nur standortheimische Laubgehölze, vornehmlich Obstbäume, zugelassen“, ist das Wort „standortheimisch“ und „vornehmlich“ ersatzlos zu streichen! Damit ist die Pflanzliste hinfällig, bzw. ist zu ergänzen.

(3) Ist zu ändern: Empfohlen wird Gehölze sowie Obstbäume gemäß Pflanzliste unter Hinweis 4.4 zu verwenden.

 

Begründung:

In Zeiten des Klimawandels müssen Laubbäume gepflanzt werden, die mit der Hitze und Trockenheit zurechtkommen. Außerdem sind eine ganze Reihe von dargestellten Bäumen anfällig gegen Schädlinge und Krankheiten (z.B. Eschentriebsterben usw.). Damit fällt ein großer Teil der heimischen Laubbäume weg.

Auch das Wort „vornehmlich“ ist zu streichen. Das Apfeldorf Straußdorf gibt es seit Jahrzehnten nicht mehr. Die Auflage vornehmlich Obstbäume zu pflanzen ist eine Forderung, die nicht mehr zeitgemäß und unverhältnismäßig ist!

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Regelung der Grünordnung ist wesentliches Element, um ein dörfliches Gepräge von Straußdorf zu erhalten bzw. zu gestalten. Längst ist es keine Seltenheit mehr, dass auch im dörflichen Umfeld mit standortfremden Gehölzen (Ziergehölze wie Bambus, Thuja etc.) oder Nadelgehölzen das traditionelle Erscheinungsbild nachhaltig gestört wird. An der Festsetzung in C.3.1 Abs. 3 (Es sind nur Obstbäume und standortheimische Gehölze nach 4.4 zulässig) wird beibehalten.

 

Die Pflanzliste wird in den Festsetzungsteil verschoben.

 

Lediglich die Esche wird aus der Pflanzliste für großkronige Bäume gestrichen, da auf diese Baumart aufgrund des Eschentriebsterbens bewusst verzichtet werden soll. Ansonsten bietet die Pflanzliste eine große Bandbreite, um die Hausgärten und sonstigen Freiflächen auch dorftypisch zu gestalten. Dabei soll aber – und das gilt nicht nur für Straußdorf – der Obstbaum die bestimmende Baumart unserer dörflichen Gärten bleiben. Das gilt umso mehr auch als Lebensraum für viele Insekten und Vögel im Interesse des Natur- und Artenschutzes.

 

4. Hinweise

 

4.2. Niederschlagswasserbeseitigung

Neuer Satz am Ende:

Sind die vorgenannten Maßnahmen nicht möglich, kann das Grundstück an den Regenwasserkanal der Stadt angeschlossen werden.

 

Begründung:

In einigen Teilen des Ortes ist eine Versickerung gegen die Bodenbeschaffenheit nicht möglich. Außerdem ist diese Bestimmung bei bestehenden Gebäuden auf kleinen Grundstücken nicht umsetzbar.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nachdem Straußdorf zwischenzeitlich an die zentrale Abwasserkanalisation angeschlossen ist, sind die dafür geltenden Benutzungsregelungen (Entwässerungssatzung) zu beachten. Diese regelt das Benutzungsrecht der städtischen Entwässerungsanlagen abschließend, insbesondere auch für die Benutzung der Regenwasserkanäle. Der bisherige Wortlaut wiederholt lediglich die Regelungen der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung und der dazu erlassenden Technischen Regelungen (TRENGW). Der Hinweis in 4.2 ist künftig ersatzlos zu streichen.

 

Grundsätzliches:

Bei Umbauten und Neubauten ist die Wärmeerzeugung mit fossilen Energieträgern nicht mehr zulässig. Besteht die Möglichkeit des Anschlusses an ein nahwärmenetz, so ist diese Möglichkeit vorrangig zu nutzen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB ermöglicht die Festsetzung von sog. Verbrennungsverboten, etwa für Heizöl und Erdgas. Voraussetzung ist aber ein städtebaulicher Bezug – allgemeine ökologische Ziele (Klimaschutz) reichen dafür allein nicht aus. Erforderlich sind also entsprechende städtebauliche Situationen, die ein Verwendungsverbot rechtfertigen. Solche (z.B. Kurort, besondere kleinklimatische Besonderheiten etc.) sind in Straußdorf nicht zu erkennen. Hinzu kommt, dass hier kein Neubaugebiet überplant wird, sondern ein bestehender Ortsteil. Hier kommt dem Eigentumsschutz (Bestandschutz) erhebliche Bedeutung zu. Hier müssen sich die Grundstückseigentümer, es sei denn es gibt ein gemeindeweites einheitliches Konzept über Verbrennungsverbote und alternative Wärmeenergieversorgungsangeboten, nicht auf solche einschneidenden nachträglichen Handlungspflichten einstellen.

 

Für eine Verpflichtung zum Anschluss an ein Nahwärmenetz bietet nur Art. 24 GO eine Festsetzungsgrundlage, was jedoch ein gemeindliches Nahwärmenetz voraussetzen würde. Anlässlich der Ortskanalisation Straußdorf wurde bereits von einer Gruppe engagierter Bürger die Möglichkeit einer privaten Nahwärmeversorgung ergebnislos untersucht, nachdem die Stadt Grafing b.M. ein gemeindliches Nahwärmenetz abgelehnt hat und auf die private Initiative verwiesen hat. Damals und auch heute kann die Stadt Grafing b.M. dazu aber keinen Kontrahierungszwang mit hoheitlichen Mitteln regeln.

 

Den Einwendungen wird nicht entsprochen.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Josef Pollinger hat die Sitzung verlassen.

 

3.1.9      Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 08.11.2019)

 

Die Stadt Grafing möchte für den Ortsteil Straußdorf die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Festschreibung der Anzahl der Wohneinheiten schaffen umso den dörflichen Charakter des Ortes zu erhalten.

Wir möchten darauf hinweisen, dass sich angrenzend im Plangebiet Handwerksbetriebe befinden.

Diese dürfen im Zuge der weiteren Planungen nicht beeinträchtigt werden.

Ebenfalls sind Einschränkungen oder Gefährdungen der gewerblichen Weiterentwicklungsmöglichkeiten durch die Planungen auszuschließen. Dies gilt insbesondere im Kontext der von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch, Staub etc.).

Darüber hinaus besehen keine weiteren Anmerkungen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan setzt ein Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO fest. Beim Dorfgebiet handelt es sich um ein Gebiet, in dem nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, sowie der Versorgung der Bewohner des Gebietes dienende Handwerksbetriebe allgemein zulässig sind. Mit der Festsetzung dieser Gebietsart unterstützt die Stadt Grafing b.M. gerade dieser Nutzungsarten, in dem sie der Wohnnutzung eine erhöhte Rücksichtnahmepflicht auferlegt. Mit der Vorgehensweise wird Vorsorge getroffen, dass nicht durch ein Überhandnehmen der Wohnbebauung sukzessive ein Allgemeines Wohngebiet entsteht (Umkippen) mit allen nachteiligen Folgen für die Landwirtschaft, Handwerk und Gewerbe.

 

Weiter ist anzumerken, dass der Bebauungsplan kein neues Baurecht begründet, sondern das vorhandene Baurecht städtebaulich ordnet und festschreibt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden damit keine Einschränkungen für die bestehenden Betriebe begründet, sondern deren Rechtsstellung gegen die Abwehrrechte durch die Wohnbebauung gestärkt.

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Josef Pollinger nahm an der Sitzung wieder teil.

 

3.1.10   Erzbischöfliches Ordinariat München (Schreiben vom 14.11.2019)

Wir möchten uns zunächst bei Ihnen für die gewährte Fristverlängerung bis 15.11.2019 bedanken. Damit wir künftig die Fristen besser einhalten können, bitten wir Sie unseren Fachbereich direkt an der Aufstellung von Bauleitplanungen zu beteiligen. Wir beteiligen dann – je nach Sachlage – alle betroffenen internen und externen Stellen.

 

Im Umgriff liegen die kirchlichen Flurstücke 62/2, 45/0 und 43/0 (teilweise), alle Gemarkung Straußdorf. Im Rahmen einer möglichen zukünftigen Nutzungserweiterung des Flurstücks 43/0 bitten wir dringend darum, den Umgriff des Bebauungsplanes bis zur Flurstücksgrenze des östlich angrenzenden Flurstücks 324 zu erweitern (s. Skizze nächste Seite, blau umrandeter Bereich).

 

Außerdem ist im Umgriff die denkmalgeschützte Pfarrkirche Straußdorf – St. Johannes der Täufer (Flurstück 45/0, Gemarkung Straußdorf) lokalisiert. Daher regen wir an, in der Begründung unter Punkt 7 „Immissionsschutz“ einen Hinweis aufzunehmen, dass von der Kirche Geräuschemissionen ausgehen, die von den Bewohnern zu dulden sind.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Entscheidend für das Verständnis des Bebauungsplanverfahrens ist, dass hier ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt wird, der die Dorfstrukturerhaltung zum Inhalt hat. Es wird im Wesentlichen die Gebietsart festgesetzt und die Zahl der Wohnungen geregelt. Anders, als die (üblichen) qualifizierten Bebauungspläne (§ 30 Abs. 1 BauGB), bestimmt sich die Bebaubarkeit damit auch künftig nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes, sondern weiterhin unverändert nach §§ 34 oder 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB). Der gegenständliche Bebauungsplan schafft also auch dann kein Baurecht, wenn er seinen Geltungsbereich auf Flächen außerhalb des Bebauungszusammenhanges erweitert. Die Außenbereichseigenschaft bleibt damit unverändert und damit die Unbebaubarkeit.

 

Die Festsetzung des Instruktionsbereiches (Geltungsbereiches des Bebauungsplanes) wird deshalb unverändert beibehalten. In diesem Zusammenhang wird aber gleichzeitig zum Ausdruck gebracht, dass die Stadt Grafing b.M. die gewünschte Baulandausweisung auf dem östlich an den Siedlungsrand angrenzenden Grundstücksteil der Fl.Nr. 43 nicht für städtebauliche unerwünscht oder undurchführbar hält. Diese Flächen liegen im Bereich eines zurückspringenden Ortsrandes, der für eine weitere Bebauung im Rahmen einer organischen und geordneten baulichen Entwicklung besonderes geeignet erscheint, vorausgesetzt die Erschließung kann verträglich gelöst werden. Die Stadt Grafing b.M. hält es dafür aber für notwendig, dass zur Abgrenzung der vielzähligen Bebauungswünsche die künftige ganzheitliche Entwicklung von Straußdorf durch eine Flächennutzungsplanänderung vorbereitet wird. Auf dieser Entscheidungsgrundlage kann dann das Verfahren für einen qualifizierten Bebauungsplan zur Baurechtsausweisung eingeleitet werden, der aber dann die bauliche Entwicklung in diesem Teilraum (zwischen den Straßen „Blumenstraße“ und „Am Hang“) zusammenhängend zu betrachten hat.

 

Hinsichtlich der Lärmbelastung durch Glockengeläut wird für das Plangebiet festgestellt, dass Einwirkungen liturgischen Geläuts aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten kirchlichen Selbstbestimmungsrecht privilegiert zulässig und von den Anwohnern zu dulden ist. Das Glockengeläut stellt eine jahrhundertealte kirchliche Lebensäußerung dar, die als herkömmlich anzusehen und hinzunehmen ist. Sie ist aufgrund der bekannten Nähe zur geplanten Wohnbebauung als plangegebene Vorbelastung hinzunehmen. Hierauf wird in der Begründung hingewiesen.

 

4.    Verfahrensabschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1         Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss unter Berücksichtigung der getroffenen Ergänzungen den Entwurf des Bebauungsplans „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße“ und „Baugebiet zwischen Grafinger Straße und Blumenstraße“ und „Straußdorf – östlich der Grafinger/ Aßlinger Straße“ Begründung und Anlagen in der Fassung vom heutigen Tage als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB).

 

4.2         Den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die Stellungnahmen vorgebracht haben, ist das Ergebnis der Prüfung mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

4.3         Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

4.4         Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.