Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing an der südlichen Mühlenstraße (vormals Sägewerk / Großottmühle) im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung (§§ 13a und 13b BauGB);
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.11.2019   BWUA/060/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage stand im Gremieninfo zur Verfügung. Vorgestellt wurde der Tagesordnungspunkt durch den Vertreter der Verwaltung.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Peter Rothmoser hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO wegen persönlicher Beteiligung zu dem Tagesordnungspunkt den Sitzungssaal verlassen.

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing wird unter Vorlage eines (unverbindlichen) Bebauungsentwurfs die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Ausweisung von Wohnbauflächen im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß §§ 13a, 13b BauGB begehrt.

 

Grundlagen

Das Grundstück Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing mit einer Größe von 6.770 qm liegt östlich zwischen der Mühlenstraße und der Attel. Auf dem Baugrundstück befindet sich südlich ein früheres Sägewerk, das derzeit als Bäckerei-Produktionsgebäude genutzt wird (Mühlenstraße 41 und 43). Der westliche Gebäudeteil Mühlenstraße 39 des zusammenhängenden Gebäudes (bauliche Einheit) wird zu Wohnzwecken genutzt. Der nördliche Grundstücksteil wird als gewerblicher Lageplatz genutzt (Baugenehmigung vom 21.10.2004, Az.: 42/B-2003-406).

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war in der Sitzung am 25.06.2019 mit der Entscheidung über einen Vorbescheidsantrag (Art. 71 BayBO) befasst, mit dem vor allem die Rechtsfrage der Bereichszuordnung (Innenbereich/Außenbereich) geklärt werden sollte.

 

Vormals waren die räumlich und topographisch vom Siedlungsrand deutlich abgesetzten Siedlungssplitter an der Mühlenstraße und am Kothmüllerweg dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet. Aufgrund der Entwicklung des Baugebiets am „Oelkofner Feld“ sowie an den damaligen Randbereichen der Bebauung am Kothmüllerweg wurde der Bebauungszusammenhangs sukzessive erweitert und reicht jetzt bis an die stark ausgeprägte Hangkante heran, die östlich der Bebauung „Mühlenstraße“ verläuft. Der Abstand zwischen der Bebauung an der Mühlenstraße und dem Siedlungsrand am Franziska-Zellner-Weg beträgt ca. 30 m. Das in diesem „Trennstreifen“ zur Bebauung „Mühlenstraße“ abfallende Gelände bewirkt – so zumindest die Rechtsauffassung der Stadt Grafing – bei der anzustellenden Betrachtung der „Zusammengehörigkeit“ keine Trennung, ebenso wenig die dazwischenliegenden Grünflächen.

 

Durch diese bauliche Entwicklung der vergangenen Jahre ist damit der Siedlungsrand des Bebauungszusammenhangs unmittelbar an diese Bebauung herangerückt und vermittelt zwischenzeitlich auch für die Bebauung Mühlenstraße/Kothmüllerweg den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit (Bebauungszusammenhang). Anlässlich der Erweiterung des Wohnhauses Mühlenstraße 36c im Jahr 2017 wurde dann die bauplanungsrechtliche Zusammengehörigkeit der Bebauung mit dem Hauptort und damit die Zuordnung zum Innenbereich (§ 34 BauGB) festgestellt.

 

Auch wenn die Bebauung an der Mühlenstraße damit dem Innenbereich zugeordnet ist, endet der Bebauungszusammenhang mit dem Abschluss der letzten Bebauung; die sich anschließenden Flächen gehören dem Außenbereich an (BVerwG 16.09.2010). Auf die Grundstücksgrenzen und auch auf die Darstellungen des Flächennutzungsplans (hier Fläche für die Landwirtschaft) kommt es dagegen bei der Bereichsabgrenzung nicht an. Prägende Wirkung kommt hinsichtlich der Bereichsabgrenzung auch nur baulichen Anlagen zu, die dauerhaft durch Menschen genutzt werden. Die Nutzung als gewerblicher Lagerplatz vermittelt deshalb keinen Bebauungszusammenhang mehr für das Grundstück.

 

Strittig war deshalb, ob der zur Bebauung vorgesehene nördliche Grundstücksbereich der Fl.Nr. 890 noch dem Innenbereich zugeordnet werden kann, oder weiterhin dem Außenbereich zugehörig ist.

(Planzeichnung des Vorbescheides 2019)

 

Das Landratsamt Ebersberg als Baugenehmigungsbehörde hat die dort ursprünglich vertretene Rechtsauffassung über die Außenbereichszuordnung aufgegeben und schließt sich jetzt der von der Stadt vertretenen Auffassung an, wonach hinsichtlich der Flächen östlich der Mühlenstraße die erforderlichen besonderen Umstände für eine erweiternde Innenbereichszuordnung vorliegen (vgl. topographische Verhältnisse; BVerwG 22.04.1966). Das kann aber wiederum nur für einige wenige Grundstücke (BVerwG 26.05.1978) gelten. Danach wird dem Gewässerlauf der Attel mit seinem natürlich geprägten Ufersaum (Landschaftsbestandteil Art. 16 BayNatSchG, Biotop § 30 Abs. 2 Nr. 1 BNatSchG) eine Zäsurwirkung zuerkannt, die eine natürliche Begrenzung des Bebauungszusammenhangs bewirkt. Diese natürliche Bereichsabgrenzung besteht aber nur in östlicher Richtung. Nach Norden hin endet der Bebauungszusammenhang auf Höhe des Anwesens Mühlenstraße 34.

 

Dieser Bereichszuordnung vorausgesetzt, liegen die geplanten Wohnhäuser im bauplanungsrechtlichen Innenbereich und sind damit grundsätzlich bebaubar (§ 34 Abs. 1 BauGB). Das gilt jedoch nicht für den Parkplatz nördlich der Wohngebäude. Diese Stellplätze liegen fraglos im Außenbereich und sind dort unzulässig.

 

Wasserrecht

Hier entsteht nun die Problematik, dass die Errichtung einer Tiefgarage aufgrund der dortigen Lage im Wasserschutzgebiet gegen den Verbotskatalog der Wasserschutzgebietsverordnung widerspricht. In der dortigen Schutzzone IIIb ist die Errichtung von baulichen Anlagen unzulässig, deren Gründungssohle in den höchsten Grundwasserstand eingreifen (§ 3 Abs. 1 Nr. 6.1 WSGV). Damit ist zumindest in der geplanten Weise ein kostengünstiger Wohnungsbau mit offenen Stellplätzen nicht möglich, soweit diese Stellplätze außerhalb des bebauten Bereiches liegen; die Verlagerung der Stellplätze in eine Tiefgarage ist wiederum kritisch hinsichtlich des Grundwasserschutzes.

 

Das Grundstück liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Attel (§ 78 WHG). Die Überschwemmungsflächen erfassen jedoch nur die Randbereiche und den früheren Triebwerkskanal im Bereich des „Bäckereigebäudes“. Das gesetzliche Planungsverbot des aktuellen Hochwasserschutzrechts (§§ 78, 78a WHG 2017) erfasst nur Neubaugebietsausweisungen im Außenbereich, womit letztlich nur die Uferbereiche betroffen sind. Das zwar im Überschwemmungsgebiet liegende Gebäudeteil der Bäckerei (Südteil des Grundstücks) ist dagegen im Innenbereich gelegen und fällt nicht unter das Planungsverbot.

 

Naturschutzrecht:

Die Attel und ihre angrenzende Ufervegetation unterliegt dem gesetzlichen Biotopschutz (§ 30 Abs. 1 BNatSchG). Ungeachtet dessen verlangt auch der Biotopverbundschutz (§ 21 BNatSchG) die Erhaltung der Gewässer einschließlich ihrer Randstreifen, Uferzonen und Auen als Lebensstätten und Biotope für die natürlich vorkommenden Tier- und Pflanzenarten; hierfür sind sie weiterzuentwickeln (§ 21 Abs. 3 BNatSchG). Das gilt ungeachtet der Darstellung im Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP, Art. 19 BayNatSchG). Hierunter wurden auch die Heckenstrukturen westlich und östlich des Grundstücks gezählt.

 

Erschließung

Bereits im Zuge des Vorbescheidsverfahrens wurde in Frage gestellt, ob die in diesem Abschnitt gerade 4,50 m breite Straße ausreichend leistungsfähig ist. Bei dieser Straßenbreite ist bei verminderter Geschwindigkeit ein Begegnungsverkehr von PKWs möglich. Es besteht aber auch ein Verkehrsbedürfnis für Schwerlastfahrzeuge (Kläranlage, Landwirtschaft). Für Fußgänger ist kein ausreichender Sicherheitsraum mehr gegeben. Dabei handelt es sich aber um einen beliebten Freizeitweg. Es wurde deshalb eine Verbreiterung der Mühlenstraße auf 6 m verlangt, wie sie bereits beim Anwesen Mühlenstraße 34 im Jahr 1978 gefordert wurde. Hier braucht es aber regelmäßig Festsetzungen durch den Bebauungsplan, um die notwendigen Erschließungsflächen auch über das Baugrundstück hinaus dauerhaft für diesen Zweck festzusetzen.

 

Nutzungsart/Immissionsschutz:

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung entspricht die vorhandene Umgebungsbebauung keinem der Baugebiete der BauNVO, sondern stellt eine sog. Gemengelage dar. Hier liegen wesentlich störende Gewerbebetriebe wie die Großbäckerei neben der Wohnbebauung. Hinzu kommt die Landwirtschaft. Gerade in diesen Situationen besteht ein besonderes Erfordernis nach einer planerisch abgewogenen Bebauungslösung. Besonderes Augenmerk ist dabei dem Bäckereibetrieb zu widmen, bzw. der möglichen Nachfolgenutzung nach der Verlagerung der Bäckerei in das Gewerbegebiet.

 

Planungserfordernis

Bereits im Rahmen des Vorbescheidsverfahrens wurde seitens der Verwaltung erklärt, dass ungeachtet der notwendigen Sicherung der Straßenflächen die Überplanung (Aufstellung eines Bebauungsplans) zur Lösung der sonstigen Bebauungskonflikte ratsam ist, etwa die Unterbringung der Stellplätze (ggf. Tiefgarage), dem Schutz des naturnahen Ufersaums und der Lärmkonflikte. Die Aufstellung eines Bebauungsplans wurde dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss deshalb nahegelegt, um eine geordnete bauliche Entwicklung zu gewährleisten (Planungserfordernis, § 1 Abs. 3 BauGB).

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 25.06.2019 die Auffassung vertreten, dass die Entwicklung zusätzlicher Bauflächen, aufgrund des dringlichen Wohnungsbedarfs zu unterstützen ist. Das zur Bebauung vorgesehen Grundstück eignet sich dafür in besonderer Weise, da es bereits vollständig erschlossen ist. Soweit es aus den dargelegten Gründen nicht genehmigungsfähig ist, sollte in Abstimmung mit den Bauherren eine Bebauung entwickelt werden, die dann die Zulässigkeitsvoraussetzungen erfüllt. Die Aufstellung eines Bebauungsplans sollte nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn es auf anderer Weise nicht möglich ist, hier eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.

 

Die vom Landratsamtes Ebersberg im Vorbescheidsverfahren bestätigten Konflikte haben bestätigt, dass aufgrund der Vielzahl an konkurrierenden Konflikten eine zweckmäßige Einzelbaugenehmigung kaum erreichbar ist. Jedenfalls die beantragte Bebauungslösung mit den vorgelagerten ebenerdigen Stellplätzen außerhalb des Bebauungszusammenhangs stehen derzeit der Vorhabenszulassung in grundsätzlicher Weise entgegen.

 

Die Eigentümer haben aufgrund der bis zum 31.12.2019 befristeten Möglichkeit der Aufstellung von Bebauungsplänen für eine Wohnbebauung am Siedlungsrand gemäß § 13b BauGB, als Bebauungsplan zur Innenentwicklung jetzt die entsprechende Einleitung des Bauleitplanverfahrens begehrt. Vorgelegt wurde dazu eine Bebauungsskizze mit 3 Wohngebäuden mit Grundmaßen von 12 x 22 m, 2 Vollgeschosse und ausbaufähigem Dachgeschoss. Zusätzlich soll ein Ersatzbau zu Wohnzwecken im Anschluss an das vorhandene Wohngebäude westlich der Bäckerei errichtet werden. Die Stellplätze sollen als ebenerdige Parkflächen nachgewiesen werden

 

Bewertung

Auf die Erforderlichkeit eines Bebauungsplans, allein schon wegen der Verkehrsflächen sowie der naturschutzrechtlichen/artenschutzrechtlichen Anforderungen einer Bebauung, wurde bereits hingewiesen. Hier ist jedenfalls der südliche Baukörper mit seiner Lage unmittelbar im strukturreichen Ufersaum der Attel nicht hinnehmbar. Auch insgesamt erscheint die begehrte Bebauung unmaßstäblich groß gegenüber der vorhandenen Bebauung. Damit verschärft sich natürlich auch die unzeitgemäße Lösung von ausschließlich oberirdischen Stellplätzen.

 

Der Bebauungsvorschlag ist natürlich ohne jede Bindung, sollte sich die Stadt Grafing b.M. für die Aufstellung eines Bebauungsplans entscheiden. Gleichwohl sollten möglichst schon anlässlich der Einleitung des Verfahrens die Planungsziele hinreichend konkret erklärt werden, zumal hier ja bereits bebaubare Flächen betroffen sind und Planungssicherungsmaßnahmen nicht ausgeschlossen werden können. Hier ist es geboten, die Gebäude in Ihrer Grundfläche deutlich zu reduzieren und die Planung auf mehrere kleinteiligere Gebäude auszurichten. Mit den dabei entstehenden Freiflächen kann auch den Belangen des Natur- und Biotopschutzes in angemessener Weise Rechnung getragen werden.

 

Anzumerken ist, dass die im ISEK dargestellte Entwicklung eines durchgängig vernetzten Grünzuges, der die wesentlichen Teile des Baugrundstücks erfassen würde, hier allein schon wegen der Innenbereichslage nicht umsetzbar ist (Eigentumsschutz; eigentumsentziehende Planung). Es handelt sich als informelle Planung auch nur um einen Abwägungsbelang (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), nicht aber um einen zwingend zu beachtenden Planungsgrundsatz.

 

Was aber keinesfalls ungelöst bleiben kann, ist die künftige Nutzung des Bäckereigebäudes. Schon allein der Immissionskonflikt bedarf zwingend einer Lösung gegenüber der ausgeübten Nutzung bzw. einer Nachfolgenutzung. Hier kann die Zukunft des Gebäudes nicht offengelassen werden. In den Bebauungsplan ist deshalb auch zwingend der gesamte bebaute Bereich im südlichen Grundstücksteil einzubeziehen und dort auch hinsichtlich der Nachfolgenutzung eine Klärung herbeizuführen. Hier gilt es eine ganzheitliche Bebauung zu entwickeln, die letztendlich auch für den südlichen Bereich eine (kleinteiligere) Wohnbebauung vorsehen wird. Eine Nachfolgenutzung des Bestandsgebäudes zu Wohnzwecken schließt sich jedenfalls aus. Die Möglichkeiten einer Überleitungsregelung für eine das Wohnen nicht störende gewerbliche Nachfolgenutzung ist jedoch in Erwägung zu ziehen (§ 1 Abs. 10 BauGB9:

 

Hier gilt es dann wiederum Rücksicht zu nehmen auf die benachbarten landwirtschaftlichen Nutzungen. Da sich die Landwirtschaft am Rande der künftigen Wohnbebauung (vorgelagert) befindet, kann auf die Einbeziehung dieser Flächen (wäre Voraussetzung für die Festsetzung als Dorfgebiet) verzichtet werden.

 

Losgelöst von diesen inhaltlichen Anforderungen entspricht die Entwicklung von Wohnbauflächen durch Nutzbarmachung von bereits bauliche genutzten Flächen dem Ziel der Innenentwicklung (§ 1a Abs. 2 BauGB und >Z.3.2 LEP i.V.m. § 1 Abs. 4 BauGB). Damit ist auch der Anwendungsbereich des Innenentwicklungsverfahrens nach § 13a BauGB eröffnet. Ausschlussgründe nach § 13a Abs. 1 Satz 2 und Satz 5 BauGB (insbesondere FFH-Gebietsschutz) liegen nicht vor. Die mögliche Einbeziehung der Außenbereichsflächen im Norden ist gemäß § 13b BauGB möglich, da die Bebauung ausschließlich Wohnzwecken dient. Der Ausschluss der Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ist im nördlichen Bereich auch ohne inhaltlichen Planungswiderspruch möglich.

 

Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung, da die Zugehörigkeit der Flächen zum Innenbereich innerhalb des Vorbescheidsverfahrens gesichert geklärt wurde. Der Grundsatzbeschluss kommt dagegen nur für Flächen zur Anwendung, die bisher gemäß § 35 BauGB nicht für allgemeine Wohnbauzwecke bebaubar sind.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO einstimmig, wie folgt:

 

  1. Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB). Teil des Plangebiets ist auch der bereits bebaute südliche Grundstücksteil aufgrund des Erfordernis einer städtebaulich geordneten Gesamtbebauung. Nach Norden hin ist die Bebauung mit Wohngebäuden auf die Höhe der vorhandenen Bebauung (Mühlenstraße 34) zu beschränken.

 

  1. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach §§ 13a, 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

  1. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

  1. Planungsziel ist die Entwicklung einer Wohnbebauung mit kleinteiligeren Mehrfamilienhäusern oder Hausgruppen als Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO.

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens hat der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt nicht zur Anwendung, da aufgrund der bestätigenden Feststellung des Landratsamtes Ebersberg die Grundstücke dem Innenbereich zugehören (vgl. Grundsatzbeschluss vom 15.11.2015, Nr. 1 Satz 2).

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Peter Rothmoser nahm an der Sitzung wieder teil.