Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Liegenschaften;
Kinderzentrum Am Stadion;
Neubau Kinderzentrum und Vereinsgebäude;
Nutzungskonzept (Maßnahmenbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:03.12.2019   StR/068/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin verwies eingangs eindringlich auf die Beratung und den Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.11.2019, TOP 3 (Empfehlung an den Stadtrat).

Da der Tagesordnungspunkt bereits vorberatend behandelt wurde, sollte im Hinblick auf Einsparung von wertvoller Beratungszeit auf eine umfangreiche Darstellung durch die Vertreterin des Technischen Bauamtes im Stadtrat verzichtet werden.

 

Die Vertreterin des Technischen Bauamtes stellte den Sachverhalt demnach kurz zusammenfassend dem Gremium vor. Die Beschlussvorlage stand im Gremieninfo zur Verfügung:

 

Chronologie

 

Bereits am 10.07.2012 hat der Stadtrat den Bedarf für die Errichtung zusätzlicher Kindertageseinrichtungen festgestellt. Nach einer vergleichenden Standortuntersuchung wurde beschlossen, den Neubau eines Kinderhorts bzw. sonstiger bedarfsnotwendiger Kindertageseinrichtungen (Kinderzentrum) auf dem städtischen Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing planerisch vorzubereiten.

 

Im Bebauungsplanverfahren (Billigungsbeschluss am 26.09.2017) wurde das Planungsziel um die Möglichkeit erweitert, auf dem Gelände ergänzend noch Schulanlagen unterzubringen. Vorrangig sind es die Einrichtungen der Musikschule und ggf. auch der VHS, für die ein zusätzlicher Raumbedarf besteht. Angedacht war im Rahmen des Billigungsbeschlusses vom 26.09.2017 die Mitbenutzung der Räume der Kindertageseinrichtung für diese Zwecke, zumindest außerhalb der Betriebszeiten. Denkbar wären aber auch Raumeinheiten ausschließlich für diese schulische Nutzung. Aus diesem Grunde wurde die ursprünglich mit zwei Vollgeschossen geplante Bebauung auf max. drei mögliche Vollgeschosse erweitert.

 

Im Rahmen der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 14.06.2018 wurde der Bebauungsplan „Kinderzentrum Am Stadion“ in der Fassung des Entwurfs vom 20.11.2017 unter Berücksichtigung der vorausgegangenen (redaktionellen) Änderungen als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) und der Begründung dazu mit 9 Ja- zu 0 Nein-Stimmen beschlossen.

 

Objektstudie 2018

Um aufzuzeigen, welche Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks bestehen, wurde eine Objektstudie in Auftrag gegeben, die die folgenden Anforderungen berücksichtigt:

 

Nach Rücksprache mit der Kindergartenaufsicht des LRA Ebersberg am 21.08.2018 ist eine Doppelnutzung der Kindergartenräume nicht möglich. Das Gebäude darf jedoch auch andere Nutzungseinheiten enthalten. Die Kindertageseinrichtung muss eine abgeschlossene Einheit darstellen, d.h. sie darf für externe Personen nicht frei zugänglich sein (Schutz der Kinder, Aufsichtspflicht). Wenn das Gebäude auch anderweitig, z.B. durch Vereine, genutzt werden soll, muss dies baulich durch einen separaten Zugang gelöst werden. Diese Anforderungen stellt das LRA auch, wenn die Doppelnutzung prinzipiell nur außerhalb der Betriebszeiten des Kindergartens erfolgen soll. Zusätzlich zu den Einwänden der Kindergartenaufsicht ist eine Doppelnutzung aus Sicht der Stadtverwaltung organisatorisch nur schwer umsetzbar, da z.B. das ordnungsgemäße Aufräumen oder eine ggf. erforderliche Reinigung zwischen den i.d.R. am späteren Abend stattfindenden Vereinsveranstaltungen und der bereits früh morgens öffnenden Kindertageseinrichtung, zu Schwierigkeiten führen kann.

 

Im Gespräch zwischen der Ersten Bürgermeisterin und den Trägern der Kindertageseinrichtungen in Grafing (BRK, Kath. Kirche, Evang. Kirche, private Träger) haben diese deutlich gemacht, dass eine Kindertageseinrichtung aus organisatorischen Gründen nur mit max. 6 Gruppen realisierbar sei.

 

Bauausführung und Ausstattung:            hoher Standard

Energieeffizienz:                                           Passivhausstandard

Material/Bauweise:                                      keine Vorgabe – hoher Vorfertigungsgrad wünschenswert für Verkürzung der Bauzeit

TGA:                                                                 Entsprechend der Vorgaben des Passivhausstandards, lagebedingt wäre ggf. eine PV-Anlage sinnvoll

Barrierefreiheit:                                            barrierefrei gemäß DIN 18040 (Gebäude und Außenanlagen) – Erschließung EG über Aufzug, Treppe und Rampe (überdacht falls außenliegend)

                                                                          Treppen müssen z.B. beidseitig über Handläufe, sowohl für Erwachsene als auch für Kinder, verfügen

Erweiterbarkeit:                                            Aufgrund des erwarteten Bevölkerungszuwachses und des damit verbundenen zusätzlichen Bedarfs an Kinderbetreuungsplätzen soll das Gebäude so geplant werden, dass eine Erweiterung – im Rahmen eines 2. Bauabschnitts in den kommenden 15 Jahren – mit möglichst wenig finanziellem und baulichem Aufwand umgesetzt werden kann.

 

Die Anordnung des Gebäudes soll den Kindern sowohl im Norden als auch im Süden des Gebäudes Außenflächen zum Spielen bieten. Aufgrund der Wohnbebauung und des damit einhergehenden Emissionsschutzes dürfen südlich des Gebäudes nur Kleinkinder (Krippe) in der Außenfläche spielen.

 

Für die vorgesehenen 124 Kinder müssen ca. 1.240 m² Garten hergerichtet werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Krippengruppe aus nur 12 Kindern besteht und somit südlich des Gebäudes nur etwa 240 m² Garten vorgeschrieben sind.

 

In seiner Sitzung vom 04.12.2018 billigte der Stadtrat auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses gegen 2 Stimmen die Maßnahme „Neubau Kinderzentrum Am Stadion“ mit dem vorgestellten Kostenrahmen (KG 200–700) in Höhe von 8,5 Mio. EUR brutto (Maßnahmenbeschluss).

 

Ferner wurde die Stadtverwaltung damit beauftragt, die weiteren notwendigen Schritte zur europaweiten Ausschreibung der Architektenleistung, einzuleiten. Als Ausschreibungs- und weitere Planungsgrundlage soll die Variante 1 der vorgestellten Objektstudie 2018 verwendet werden. Weiterhin beauftragt der Stadtrat die Stadtverwaltung, unverzüglich eine Trägerschaft für die Einrichtung zu verpflichten.

 

 


Überblick Variante 1 der Objektstudie

 

Baukörper

 

 

  • Baukörper von nördlicher Grundstückgrenze abgerückt (modellierte Geländerampe)
  • getrennte Erschließung der Nutzungseinheiten (Kinderhaus/mulifunktionale Nutzung)
  • Eingeschobener Gebäuderiegel (1-geschossig)

 

Zugangssituation

 

 

Bereiche

 

 

  • Zweigeschossiger Baukörper im Bereich Hort/ Vereine (geringe Abstandsfläche nach Norden)
  • → größtmöglicher Krippengarten mit nach Süden orientierter Außenfläche (361m²)

 

    • Eingeschossiger Baukörper im Bereich Kindergarten
      (geringe Abstandsfläche nach Süden)
      → ermöglicht größtmögliche Außenspielfläche im Norden (1000m²)
      → möglichst wenig Verschattung der nördlichen Außenspielfläche

 

Geländeanpassung

 

  • Baukörper reagiert auf die vorhandene Gefällesituation des Grundstücks
  • Übergang (Rampe) von 2-geschossigen Baukörper zum niedrigeren Gebäudeteil
  • östlicher Gebäudeteil: erdgeschossig zur Straße „Am Stadion“
  • Öffnung nach Westen zweigeschossig mit eingeschobenem eingeschossigen Baukörper

 

Raumkonzept

 

Kindergarten

356

Kinderkrippe

356

Kinderhort

287

Küche/ Funktion/ Technik

117

Multifunktionale Flächen

252

 

Urpsrünglicher Grundriss EG

 

Ursprünglicher Grundriss OG

 

 

VgV-Verfahren und Planungsleistungen

 

Das europaweite Vergabeverfahren der Architektenleistungen wurde durchgeführt. In der Sitzung des Stadtrats vom 02.07.2019 wurde die Architektenleistung (Objektplanung Gebäude und Innenräume), im Rahmen des Projekts „Neubau Kinderzentrum Am Stadion“, an das Architekturbüro Meissler Architekten aus München, gemäß der Kostenermittlung vom 04.12.2018 sowie der Vertragskonditionen vom 28.05.2019, i.H.v. brutto 510.124,11 EUR erteilt. Die Beauftragung weiterer Fachplanungsleistungen erfolgte durch den Stadtrat im Zuge seiner Sitzung vom 30.07.2019.

 

Leistung

Status

Auftrag

Objektplanung Gebäude/Innenräume

beauftragt

Meissler Architekten, München

Vermessung

beauftragt

Bernhard Spötzl, Ebersberg

Baugrundgutachter

beauftragt

Crystal Geotechnik, Wasserburg

Objektplanung Freianlagen

beauftragt

Landschaftsarchitekt Haas

Fachplanung HLS

beauftragt

IB Kinze

Fachplanung ELT

beauftragt

IB Schnabl

Fachplanung TWP

beauftragt

IB Westphal

Fachplanung Brandschutz

beauftragt

IB Sascha Kaefer

PrüfSV Brandschutz

beauftragt

IB Dr. Rainer Jaspers

Sigeko

beauftragt

PuD Norbert Steinberger

Archäologie

Angebote liegen vor

Beauftragung nur im Bedarfsfall

Raumakustik/ Bauakustik

offen

 

PrüfSV TWP

offen

 

EnEV Berechnung

offen

 

 

Bedarfsermittlung/Vorplanung

 

Im Rahmen der Start-Gespräche mit Meissler Architekten, Verwaltung, potentiellen zukünftigen Nutzern (BRK,Musikschule, Grafinger Jugendorchester, Jugendpflege – Chaxter/Mittagsbetreuung) bzw. der anschließenden Besprechungen wurden die nachfolgend aufgeführten Themen besprochen die bereits Inhalt der Diskussionen im Rahmen des Maßnahmenbeschlusses in der Sitzung des Stadtrats vom 04.12.2018 waren.

 

Nutzervorschlag der Verwaltung

  • Kita BRK
  • Jugendpflege: Chaxter/Mittagsbetreuung
  • Musikschule
  • Jugendorchester
  • sonstige noch nicht festgelegte Vereine (nach Belegungsplan)

 

Verschiebung Gebäude nach Norden

Eine B-Planänderung wäre grundsätzlich nicht ausgeschlossen, würde jedoch ein B-Planänderungsverfahren bedingen, welches im besten Fall 8 Monate Zeit in Anspruch nehmen würde. In Kombination mit den in Variante 1 optimal genutzten Außenflächen erscheint die Verschiebung des Gebäudes in Richtung Norden als nicht sinnvoll.

 

Überdachung Rampe

Da auch der Vorplatz des Gebäudes, der Gehweg und die Verbindung zur Forellenstraße entweder durch einen städtischen Mitarbeiter oder einen Dienstleister geräumt werden müssen, macht eine Teilüberdachung der Rampe (von der Straße bis zum Gebäudeeingang Kita) wenig Sinn. Im Gegenteil führt eine ggf. auf Stützen stehende Überdachung dazu, dass das Räumen oder Reinigen der restlichen Fläche erschwert wird.

 

Erweiterbarkeit

Die Erschließung einer zukünftigen Erweiterung wäre über die Forellenstraße möglich. Dazu wurde durch Meissler Architekten im Lageplan dargestellt wie eine solche Erweiterung aussehen könnte:

 

 

Energiestandard

Der ursprünglich angedachte Passivhausstandard macht aufgrund der daraus resultierenden Nutzungsschwierigkeiten (Sommerlicher Wärmeschutz, Bedienungsprobleme Lüftungsanlagen) wenig Sinn.

 

 

Bedarfsermittlung Kita

 

Die Abstimmungsgespräche mit dem Träger (voraussichtlich BRK) haben ergeben, dass im Kitabereich nur geringfügige Änderungen gewünscht werden. Es verändern sich folgende Bereiche:

 

  • Der Eingangsbereich der Kita (EG) wird so verändert, dass das Leitungsbüro eine Sichtverbindung zum Eingangsbereich erhält

 

Ursprünglicher Eingangsbereich

 

 

Neuer Eingangsbereich

 

 

 

Bedarfsermittlung Chaxter/Mittagsbetreuung

 

Die Bedürfnisse des Chaxters und der Mittagsbetreuung können im Mehrzweckbereich umgesetzt werden. Dafür stehen die folgenden Bereiche exklusiv, d.h. ausschließlich dem Chaxter/Mittagsbetreuung zur Verfügung:

 

  • Spieleraum (Billard/Kicker/Video)
  • Büro Jugendpfleger
  • Büro Mitarbeiter/Hausaufgabenbetreuung
  • Pädagogischer Raum mit Küche

 

Ursprünglicher Bereich Chaxter/Mittagsbetreuung

 

 

Angepasster Bereich Chaxter/Mittagsbetreuung

 

 

 

Bedarfsermittlung Mehrzweckbereich

 

Die Abstimmungsgespräche mit den Nutzern des Mehrzweckbereichs haben gezeigt, dass die Nutzerinteressen teilweise der ursprünglich geplanten Mehrzweck-Tauglichkeit widersprechen. Es ist daher eine Grundsatzentscheidung erforderlich, ob der in der bisherigen Planung vorgesehene teilbare Mehrzweckraum beibehalten werden soll (entspricht Bedürfnissen des Jugendorchesters und weiterer Vereine).

 

 

Alternativ könnte dieser etwa 120 m² große Mehrzweckraum in drei Einzelräume (und zugehörige Funktionsflächen) mit jeweils 25 m²/25 m²/60 m² unterteilt werden (entspricht Bedürfnissen der Musikschule). Eine Mehrzwecknutzung, insbesondere mit größeren Gruppen oder für Bewegungszwecke, ist dann nicht mehr möglich.

 

 

Erweiterung des Vereinsbereichs

Im Zuge der Abstimmungen haben die Architekten aufgezeigt, dass eine Erweiterung des Vereinstraktes nach Osten hin möglich wäre. Dadurch könnten sowohl die Bedürfnisse der Musikschule (Einzelräume) als auch die des Jugendorchesters (großer Raum) sowie der Mehrzwecktauglichkeit erfüllt werden.

 

 

Die Erweiterung kann dabei in zwei Varianten erfolgen:

 

Variante 1 – Erweiterung nur im Obergeschoss

  1. Dadurch vergrößert sich die Bruttogrundfläche um ca. 65 m². Allerdings wird bei Erweiterung des OG ohne Erweiterung des EG (Keller) ein höherer Aufwand für die abgetreppte Fundamentierung erforderlich. Bei Ansatz der flächenbezogenen Kosten von (Stand 04.12.2018: 8,5 Mio. EUR brutto / 2.175 m²) ca. 3.900 EUR brutto/m² und einem Faktor von 1,5 für den erhöhten Aufwand der Fundamentierung entstehen zusätzliche Kosten i.H.v. ca. 400.000 EUR brutto.

 

Variante 2 - Erweiterung Obergeschoss + Erdgeschoß (Keller)

  1. Dadurch vergrößert sich die Bruttogrundfläche um ca. 130 m² (65 m² im Vereinsbereich und 65 m² im Keller). Bei Ansatz der flächenbezogenen Kosten von (Stand 04.12.2018: 8,5 Mio EUR brutto / 2.175 m²) ca. 3.900 EUR brutto/m² entstehen zusätzliche Kosten i.H.v. ca. 500.000 EUR brutto.

 

Es stellen sich somit vier Varianten zur Wahl:

 

  1. Kita entsprechend der Nutzerabstimmung, Chaxter entsprechend der Nutzerabstimmung, Multifunktionsbereich gemäß Bedürfnissen des Jugendorchesters und weiterer Vereine

 

  1. Kita entsprechend der Nutzerabstimmung, Chaxter entsprechend der Nutzerabstimmung, Multifunktionsbereich gemäß Bedürfnissen der Musikschule

 

  1. Kita entsprechend der Nutzerabstimmung, Chaxter entsprechend der Nutzerabstimmung, Multifunktionsbereich ERWEITERT gemäß den Bedürfnissen der Musikschule, des Jugendorchesters sowie weiterer Vereine:

 

a)     Erweiterung nur im Mehrzweckbereich (OG)

> zusätzliche Kosten ca. 400.000 EUR brutto bei zus. Bruttogrundfläche von ca. 65 m²

 

b)     Erweiterung im Mehrzweckbereich (OG UND EG)

> zusätzliche Kosten ca. 500.000 EUR brutto bei zus. Bruttogrundfläche von ca. 130 m²

 

 

Terminablauf

In der untenstehenden Tabelle sind die ursprünglich geplanten Termine dargestellt. Aufgrund der Verzögerungen verschiebt sich die Baugenehmigung voraussichtlich auf April 2020. Eine Ausschreibung in den Sommermonaten mit Baubeginn am Ende des Jahres 2020 macht aus ökonomischen Gründen keinen Sinn, da dadurch stark erhöhte Angebotspreise zu erwarten sind. Ein Baubeginn macht daher erst im Frühjahr 2020 Sinn. Gleichzeitig nimmt das etwas Zeitdruck aus der Planung.

 

 

Beschrieb

Stand STR
04.12.2018

Stand
23.10.2019

1.

Vorstellung BWUA + STR, Planung und Kostenschätzung, Maßnahmenbeschluss

Dez 18

Dez 18

2.

Beschluss VgV Vergabeunterlagen/Gremium

Jan 19

Dez 18

3.

Beauftragung Planer

Jun 19

Jul 19

 

Startgespräch

 

Okt 19

 

Abstimmung Nutzer

 

Okt 19

 

Entwurfsüberarbeitung

 

Nov 19

 

Beginn Fachplaner

 

Dez 19

4.

Baugenehmigung

Jan 20

Apr 20

5.

Baubeginn

Sep 20

Frühjahr 21

6.

Inbetriebnahme

Feb 22

Frühjahr 23

 

In der anschließenden Diskussion stieß der Vorschlag künftig den Sachvortrag und die Diskussion im Stadtrat ­– nach einer bereits ausführlichen Vorberatung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss – kurz zu halten, auf Kritik. Kritisiert wurde auch die lange Planungsphase.

 

Seitens des Stadtrates wurde nach dem Stand des Förderantrags gefragt. Der Kämmerer teilte mit, dass noch keine Antragsstellung erfolgt sei.

 

Eine Mehrheit im Gremium äußerte den Wunsch bei der Nutzerfrage im Kinderzentrumbeweglich zu bleiben. Es sollten zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Vereine mit Räumlichkeitswünschen ausgeschlossen werden.

 

Über das Thema hinaus:

Am Ende der Diskussion ermahnte ein Stadtrat das Gremium noch einmal eindringlich, dass nach Behandlung und Beschluss eines TOPs im vorberatenden Ausschuss (BWUA, etc.) der Diskussionsrahmen im Stadtrat klein gehalten werden sollte, um die Sitzungszeiten nicht zu überschreiten. Dies wurde im Gremium unterschiedlich bewertet.

 


Nach Sachvortrag und ausführlicher Diskussion beschloss der Stadtrat auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen eine Stimme, das Nutzungskonzept für die Maßnahme „Neubau Kinderzentrum Am Stadion“ gemäß Variante:

 

        Kita entsprechend der Nutzerabstimmung, Chaxter entsprechend der Nutzerabstimmung, Multifunktionsbereich gemäß Bedürfnissen des Jugendorchesters und weiterer Vereine

 

zu billigen und die weiteren Planungsleistungen abzurufen.