Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauanträge zum Dachgeschoss Um- und Ausbau der bestehenden Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Fl.Nr. 426/2 der Gemarkung Grafing (Bahnhofstraße 40 und 40a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.11.2019   BWUA/060/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Anwesend 10

Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig hat, gemäß Art. 49 Abs.1 Satz 1 GO an der Diskussion und Abstimmung nicht teilgenommen, da er als Planfertiger persönlich beteiligt ist.

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert. Beantragt wird der Umbau des Dachraumes von einem Satteldach zu einem Mansarddach mit je 2 Gauben an jeder Dachseite. Damit soll im Dachgeschoss der Einbau von 2 zusätzlichen Wohneinheiten ermöglicht werden.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Art der baulichen Nutzung

Im dortigen (faktischen) Reinen Wohngebiet ist die beantragte Wohnnutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO allgemein zulässig. Die Anzahl der Wohnungen ist wiederum kein Einfügungsmerkmal. Die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten ist daher allgemein zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung

Durch die Errichtung eines Mansarddaches schafft es der Bauantrag, den Dachausbau ohne Erhöhung der Wand- und Firsthöhe umzusetzen. Die beantragten Gauben sind – aufgrund ihrer Wirkung als untergeordnete Gebäudeteile - hinsichtlich der Wandhöhen nicht anzurechnen.

 

Durch den Umbau entsteht jedoch im Dachgeschoss ein rechnerisches Vollgeschoss. Maßgeblich beim Einfügungsgebot ist aber nicht die Vollgeschosseigenschaft im mathematischen Sinn (BVerwG 243.03.1994), sondern die äußere Wahrnehmung als Vollgeschoss. Hier kommt die Stadt zu dem Ergebnis, dass das Dach in   seinem äußeren Erscheinungsbild unter einem vergleichsweise flachen Mansarddach (bedingt durch die stattliche Breite des Gebäudes) und den untergeordneten seitlichen Dachaufbauten (Dachgauben) noch als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss in Erscheinung tritt und sich in der beantragten Form noch einfügt. Damit ist das Vorhaben uneingeschränkt zulässig.

 

Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB)

Hilfsweise (soweit diese Einschätzung nicht geteilt wird) erfolgt eine Betrachtung für den Fall, dass das Dachgeschoss als Vollgeschoss betrachtet wird und damit den Einfügungsrahmen überschreitet.

 

Auch in diesem Fall kann das Vorhaben zugelassen werden, da die Bebauung der Erneuerung bzw. Erweiterung einer zulässigerweise errichteten Wohnbebauung dient. Hier kann im vorliegenden Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens unter den in § 34 Abs. 3a BauGB genannten Voraussetzungen abgewichen werden.

 

Die dargestellte Bebauung ist in Abweichung vom Einfügungsgebot hinsichtlich der Geschossigkeit durch ein 4. Vollgeschoss noch städtebaulich vertretbar und mit den privaten Interessen und sonstigen öffentlichen Belangen vereinbar.

 

Sie betrifft die Vorhabenzulassung auch nur einen Einzelnen und einen solchen Maßbestimmungsfaktor, der auch (anders verhält es sich bei der Bauhöhe) nicht eine städtebauliche Umstrukturierung zur Folge hat. Bei dem Anwesen handelt es sich hinsichtlich der Wand- und Firsthöhe bereits um das höchste Gebäude auch in der weiteren Umgebungsbebauung. Hier sind vergleichbare Gebäude bereits aufgrund der vorhandenen Grundstücksgrößen nicht möglich. Daher sind auch 4-geschossige Gebäude in der Umgebungsbebauung nicht zu prognostizieren. Da vergleichbare Fallgestaltungen in der näheren Umgebung voraussichtlich nicht wiederholt auftreten können, ist hier das notwendige Einzelfallerfordernis noch begründbar.

 

Hinweis:

Für die Erschließung ist eine zweite (zusätzliche) Grundstückszufahrt von der Bahnhofstraße vorgesehen. Hierfür ist die Zustimmung des Staatlichen Bauamtes Rosenheim notwendig (St 2351; Anbaubeschränkung Art. 24 BayStrWG). Die Zufahrt führt über d den als „Behelfsgehweg“ angelegten Seitenstreifen der Staatsstraße. Die Baulast des „Behelfsgehweges“ obliegt der Stadt Grafing b.M. (Bauvereinbarung 21.05.2002). Für die Gehwegabsenkung ist eine Kostenübernahme und ein Gestattungsvertrag mit der Stadt Grafing b.M. abzuschließen (Art. 14 Abs. 4 BayStrWG).

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

Bestand:

(Baugen. Az. 1383/78 und B-2002-306): 19 Stpl. (11 Whg., 1 Büro)

 

Neu:

Gebäude 40 + 40a:         11 Wohnungen unter 100 m² je 1,5 Stpl.                            16,5 Stpl.

                                              1 Büro               2,0 Stpl.                                                             2,0 Stpl.

                                              4 Wohnungen unter 100 m²     je 1,5 Stpl. neu    6,0 Stpl.

                                              Summe                            24,5 Stpl. gerundet 25 Stpl.

 

Über den genehmigten und notwendigen Bedarf von 19 Stellplätzen hinaus sind 6 zusätzliche Stellplätze erforderlich. 6 zusätzliche Stellplätze sind südlich von Haus Nr. 40  (Vorgarten zur Straße) nachgewiesen. Durch die Feuerwehraufstellfläche entfällt aber ein bestehender Stellplatz an der Ostgrenze. Dieser fehlende Stellplatz ist noch nachzuweisen!

 

Für die neuen Wohnungen sind bei 278,55 m² neue Wohnfläche 6,96 FStpl., gerundet 7 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

Für die Stellplätze der neuen Wohnungen sind die Voraussetzungen für Ladesäulen/E-Mobilität gem. § 4 Abs. 8 der Stellplatzsatzung zu schaffen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Dachgeschoss Um- und Ausbau der bestehenden Mehrfamilienhäuser auf dem Grundstück Fl.Nr. 426/2 der Gemarkung Grafing (Bahnhofstraße 40 und 40a) das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig nahm an der Sitzung wieder teil.