Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes "Spitzl - Heilmannseder Gründe" vom 02.12.1968 im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB)
a) im Teilgebiet des Grundstücks Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 25)zur Neubebauung für Wohnzwecke (Geschosswohnungsbau) und
b) Änderung zur Gebietsart im Gesamtgebiet
Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.11.2019   BWUA/060/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage stand im Gremieninfo zur Verfügung. Vorgestellt wurde der Tagesordnungspunkt durch den Vertreter der Verwaltung.

 

1.           Aufstellungsbeschluss

 

Der Stadtrat hat am 19.06.2018 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1986 beschlossen. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zu Innentwicklung aufgestellt (§ 13a BauGB).

 

Die Entscheidung zur Änderung des Bebauungsplans erfolgte aus folgenden Gründen:

 

Die Eigentümer des 3.119 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 25, vormals Bäckerei Scholz) beabsichtigen, nach Aufgabe des Bäckereibetriebs das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen. Dem steht die Festsetzung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) im dort geltenden qualifizierten Bebauungsplan „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968, in Kraft getreten am 30.04.1969, entgegen.

 

Mit dem Bau der Ostumfahrung und der damit einhergegangenen Entlastung der Wasserburger Straße ist auch die städtebauliche Rechtfertigung für eine gewerbliche Nutzung (Durchmischung) entfallen. Der Stadtteil hat sich in den letzten Jahren zum Wohnstandort entwickelt. Gewerbliche Nutzungen sind nur noch in wenigen Einzelfällen anzutreffen. Da Läden (bis höchstens 800 m² Verkaufsfläche – sog. „Nachbarschaftsläden“), Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe auch in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, ebenso freiberufliche Nutzungen (§ 13 BauNVO, wie Kanzleien, Praxen etc.), entspricht die tatsächliche Nutzung jedenfalls nach dem Wegfall der Bäckerei einem Allgemeinen Wohngebiet. Die für ein Mischgebiet zu fordernde annähernde gleichwertige Durchmischung ist schon bisher nicht vorhanden. Damit musste festgestellt werden, dass das Baugebiet zum Allgemeinen Wohngebiet „umgekippt“ und die festgesetzte Gebietsart „Mischgebiet“ funktionslos geworden ist. Allein aus diesem Grunde besteht schon ein Planungsbedürfnis.

 

Hinzu kommt, dass auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mit einer nur 1- bzw. 2-geschossigen Bebauung nicht mehr den heutigen städtebaulichen Leitzielen entsprechen, wonach ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden verlangt wird (§ 1a Abs. 2 BauGB).

 

 

2.           Planungsziel

 

Als Planungsziel hat der Stadtrat in seiner Sitzung am 19.06.2018 die Neubebauung zu Wohnzwecken mit maximal 3 Vollgeschossen beschlossen. Weiter wurde festgelegt, dass bei einem nachweislichen tatsächlichen Bedarf auch eine, das Wohnen nicht störende gewerbliche Nutzung, möglich ist. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Stellplätze) hat unterirdisch zu erfolgen (Tiefgarage).

 

 

3.           Bebauungsplanverfahren

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 04.04.2019 erfolgte in der Zeit vom 29.04.2019 bis 24.05.2019 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 26.04.2019; gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 2 Abs. 1 BauGB.

 

Aufgrund der Lage im Lärmeinwirkungsbereich der Bahnlinie Grafing-Wasserburg und unmittelbar an der Wasserburger Straße bestand eine Ermittlungspflicht (§ 2 Abs. 3 BauGB) hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung. Aufgrund erheblicher Verzögerungen seitens der DB AG hinsichtlich der angeforderten Zugangsdaten (3½ Monate) erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erst am 31.07.2019.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 24.09.2019 erfolgte die Beschlussfassung über die Abwägung der im Verfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen. Bei der Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 24.09.2019 insbesondere die Erweiterung des Änderungsgebietes auf den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1986“ zur Änderung der Gebietsart (bisher Mischgebiet) in ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) beschlossen.

 

Für den geänderten Bebauungsplanentwurf erfolgte dann die Beteiligung der Öffentlichkeit (Planoffenlegung) gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit von 08.10. bis 08.11.2019. Gleichzeitig erhielten die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 27.09.2019 die Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 08.11.2019.

 

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1.        Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.11.2019, Az: P-2019-2495)

2.        Rothmoser GmbH & Co. KG (E-Mail vom 09.10.2019)

3.        Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 14.10.2019)

4.        Eisenbahn-Bundesamt (Schreiben vom 17.10.2019, Az.: 65135-651pt/006-2019#614)

5.        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (E-Mail vom 05.11.2019).

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

3.1         Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1.1      Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.11.2019, Az.: P-2019-2495)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.1.1.1  Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.

 

3.1.1.2  Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Niederschrift des Bauausschusses vom 24.09.2019

Aus dem Protokoll zur Sitzung des Bauausschusses vom 24.09.2019 geht hervor, dass sämtliche Anregungen und Empfehlungen aus der bisherigen immissionsschutzfachlichen Stellungnahme in die Satzung aufgenommen werden sollen. Die vorgelegte Planfassung entspricht nicht dieser Absicht. Es fehlen die folgenden Festsetzungen und Hinweise:

-        Ausschluss Genehmigungsfreistellungsverfahren

-        Hinweis auf Einsichtnahmemöglichkeiten der DIN 4109

-        Technische Anforderungen an Luft-Wärmepumpen

-        Änderung der lärmtechnischen Anforderungen an die Tiefgaragenzufahrt

 

Formale Anmerkung

In Ziffer 5.a) der Begründung wird ausgeführt, dass nach „§ 4 Abs. 2 Ziff. 4 und 5“ Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen wurden. Es muss Abs. 3 heißen, und lt. Festsetzung C § 1 (2) wurde auch der Ziffer 2 „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ ausgeschlossen.

 

Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit

 

Umwidmung des gesamten Gebiets in WA

Im Gegensatz zur bisherigen Planfassung umfasst das Plangebiet nunmehr den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans „Spitzl-/Heilmannseder-Gründe, 1968“. Auch außerhalb des bisherigen Änderungsbereichs wird nunmehr ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht fehlen zu dieser Planänderung Aussagen in zu folgenden Themen:

 

Einwirkungen von Verkehrslärm

Aufgrund der vorgelegten schalltechnischen Untersuchung ist zu vermuten, dass im östlichen Teil des Plangebiets Beurteilungspegel in der Größenordnung von 50 dB(A) nachts auftreten und an der westlichen Grenze des Plangebiets von deutlich mehr als 50 dB(A) verursacht durch die S-Bahn. Die tatsächlichen Beurteilungspegel sind aber nicht bekannt, da sich die schalltechnische Untersuchung nur auf das Änderungsgebiet beschränkt. Falls für die zusätzlichen WA-Gebiete der Status eines qualifizierten Bebauungsplans gegeben ist, müsste geprüft werden, ob für den Neu- oder Umbau von schutzbedürftigen Nutzungen im WA hier auch Schallschutzmaßnahmen festzusetzen sind. Dazu fehlen Aussagen in der vorgelegten Planfassung.

 

Einwirkungen von Gewerbelärm

Die im Plangebiet (noch) vorhandenen gewerblichen Nutzungen müssen an den nächsten Immissionsorten (dies sind die unmittelbar in den Obergeschoßen darüber liegenden Wohnungen) bisher die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiet einhalten. Die Festsetzung von WA bedeutet für die vorhandenen gewerblichen Nutzungen eine Beschränkung; diese Betriebe hätten bei einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte für WA zumindest die Pflicht, Maßnahmen nach dem Stand der Technik zu ergreifen, um schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Dies gilt auch bei Berücksichtigung des Arguments aus der Begründung (Ziffer 5.a)), wonach die vorhandenen gewerblichen Nutzungen auch in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Dazu fehlen Aussagen in der vorgelegten Planfassung.

 

Festsetzungen in der Satzung zum Schutz vor Verkehrslärm

Wie bereits in der bisherigen immissionsschutzfachlichen Stellungnahme ausgeführt, bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Abwägung der Stadt Grafing zum Verkehrslärm und der geplanten Maßnahmen zum Lärmschutz im Änderungsgebiet. Es sollte in der Festsetzung zum Schutz vor Verkehrslärm in C § 9 (2) zusätzlich zur Überarbeitung des Satzungstextes zur Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen eine Kennzeichnung der lärmbetroffenen Fassaden in der Planzeichnung erfolgen. Die Überarbeitung der Festsetzung erfolgte zwar, nicht aber die Kennzeichnung der lärmbetroffenen Fassaden.

 

Zur Klarstellung, wo genau die festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen notwendig sind wird eine Kennzeichnung der Fassaden in der Planzeichnung empfohlen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die vollständige Einarbeitung des Prüfungsergebnisses aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren (Billigungs- und Auslegungsbeschluss vom 24.09.2019) wird nachgeholt. Der Zitierfehler in der Begründung wird berichtigt. Die Kennzeichnung der lärmbetroffenen Fassaden wie in der Festsetzung C § 9 (2) festgesetzt wird nachgeholt.

 

Beim Bebauungsplan „Spitzl-/Heilmannseder-Gründe, 1968/1969“ handelt es sich um einen Bebauungsplan, der die Qualifizierungsmerkmale des § 30 Abs. 1 BauGB erfüllt. Da mit dem Änderungsbebauungsplan jetzt allein die Gebietsart geändert wird und damit die übrigen Festsetzungen unverändert fortbestehen, ergeben sich für die Qualifizierung keine Änderungen. Das gilt auch für den erweiterten Geltungsbereich, der damit ebenfalls weiterhin als qualifizierter Bebauungsplan weiter gilt.

 

Hierauf kommt es aber nicht entscheidend an, da sich die Zulässigkeit zur Art der baulichen Nutzung stets (auch bei einfachen Bebauungsplänen, § 30 Abs. 3 BauGB) nach der festgesetzten Gebietsart bestimmt. Die dadurch entstehenden Konflikte sind deshalb grundsätzlich im Bebauungsplanverfahren zu lösen.

 

Hinsichtlich der jetzt satzungsrechtlichen Änderung der Gebietsart darf aber nicht übersehen werden, dass die tatsächliche Nutzung schon bisher keinem Mischgebiet mehr entspricht und mangels des hierfür erforderlichen qualitativen und quantitativen Mischungsverhältnisses das Gebiet bereits zum Allgemeinen Wohngenbiet „umgekippt“ ist. Jedenfalls seit der Aufgabe der Bäckerei ist diese Entwicklung unstreitig eingetreten.

Damit ist die bisherige Bebauungsplanfestsetzung als Mischgebiet obsolet geworden und hätte – zumindest nach überwiegender Auffassung – nicht weiter vollzogen werden dürfen (inzidente Normverwerfungskompetenz). Damit war schon jetzt das „faktische WA“ hinsichtlich der Schutzwürdigkeit (§ 6.6 TA-Lärm) maßgeblich. Die Stadt Grafing b.M. schafft mit der förmlichen Änderung der Gebietsart zum Allgemeinen Wohngebiet jetzt die erforderliche Rechtsklarheit.

 

Hinsichtlich möglicher Nachteile für bestehende Betriebe wurde eine Bestandsaufnahme durchgeführt. Im Baugebiet befinden sich lediglich noch zwei Betriebe. Es sind im gesamten Erweiterungsgebiet lediglich 2 gewerbliche Nutzungen anzutreffen, und zwar allesamt im Anwesen Wasserburger Straße 27. Dort befindet sich ist ein Dental-Labor untergebracht, das keinerlei Lärmpotential aufweist. Zum anderen wird dort ein Schuhgeschäft (Ladern) betrieben, dessen Öffnungszeiten auf den Tagbetrieb beschränkt sind. Auch diese Nutzung ist ohne Störpotential. Die Anlieferung erfolgt von Osten her über die Wasserburger Straße.

Die Baugenehmigung für diese gewerblichen Nutzungseinheiten im Gebäude Wasserburger Straße 27 wurde im Jahr 1968 erteilt. Im Jahr 1979 erfolgte eine Tekturgenehmigung für die o.g. Gewerbeeinheiten. Nebenbestimmungen bezüglich des Immissionsschutzes (Betriebszeiten) wurden nicht festgelegt.

 

Durch die Änderung der Gebietsart ergeben sich damit keine erkennbaren Nutzungsbeschränkungen für die bereits vorhandenen Betriebe. Art der Nutzung und die konkrete Betriebsabwicklung ist auch künftig uneingeschränkt zulässig. Soweit es für die Wohnungen in den Obergeschossen des Anwesens zu Lärmbeeinträchtigungen kommt, die künftig die geringeren IRW der TA-Lärm überschreiten (z.B. Anlieferung, Kundenverkehr), sind diese hinzunehmen. Mögliche immissionsschutzrechtliche Konflikte, die sich durch die Festsetzung einer schutzwürdigeren Gebietsart ergeben, sind bei der entsprechenden Überplanung („Umwidmung“) einer vorhandeneren Bebauung unvermeidbar, jedenfalls in dem Umfang, der über die bisher zulässige Belastung nicht hinausgeht. Diese damit in der Planabwägung ausgedrückte sog. plangegebene Vorbelastung erweitert (wie die tatsächliche Vorbelastung) die Duldungspflichten der Wohnbebauung (vgl. BVerwG 22.03.1985).

 

Mit dem Änderungsbebauungsplan erfolgt bereits die 3. Änderung des Bebauungsplanes „Spitzl-/Heilmannseder-Gründe, 1968/1969“. Um die Vollzugsschwierigkeiten von Bebauungsplänen unterschiedlicher Generationen sog. „Schichtenbebauungspläne“ auszuschließen, wird festgesetzt, dass auch für die fortgeltenden Festsetzungen der früheren Bebauungspläne dann die Regelungen der Baunutzungsverordnung in der derzeit geltenden Fassung gelten. Die sich daraus ergebenden Erleichterungen für den Dachausbau (die gemäß § § 20 Abs. 2 BauNVO 1969 bestimmte Anrechnung von Flächen in Nicht-Vollgeschossen auf die Geschossfläche entfällt) dienen der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und sind berücksichtigt.

 

Für die Beurteilung der Verkehrslärmeinwirkung wurde eine Ergänzung der schalltechnischen Untersuchung hinsichtlich des Erweiterungsgebietes veranlasst (Bericht Ing.-Büro Kottermair, Altomünster, vom 22.11.2019).

a)   Straßenlärm:

Dort wurden Beurteilungspegel von 57 dB(A) tagsüber und 50 dB(A) in der Nachtzeit ermittelt. Damit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 geringfügig um 2 dB(A) tagsüber und um 5 dB(A) in der Nachtzeit überschritten. Die Orientierungswerte eines Mischgebietes waren eingehalten. Da sich durch die Bebauungsplanänderung nur die Schutzwürdigkeit ändert, nicht aber die tatsächliche Lärmbelastung, ist diese Überschreitung hinzunehmen. Die Lärmbelastung in der Nachtzeit überschreitet zwar auch die Grenzwerte der 16. BImSchV um 1 dB(A). Jedoch hat die Belastung keinen Umfang, dass Gesundheitsstörungen zu erwarten wären.

Aufgrund der erhöhten Schutzwürdigkeit in Allgemeinen Wohngebieten sind aber an Neubauten (und Nutzungsänderungen) entsprechende bauliche Vorkehrungen erforderlich. Hierfür werden die gleichen Anforderungen gestellt, wie für die Bebauung auf Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing. Die Festsetzungen zum Immissionsschutz werden deshalb auch für das Erweiterungsgebiet festgesetzt.

Für die bestehenden Wohnungen wurde mit der Anordnung der Wasserburger Straße als Tempo-30-Zone und der erheblichen Verkehrsentlastung durch die Ostumfahrung bereits eine erhebliche Verbesserung der Lärmsituation an der Wasserburger Straße erreicht. In der Abwägung mit den gewichtigen Interessen der Förderung des dringend erforderlichen Wohnungsbaus sind die Belange des Immissionsschutzes zurückzustellen.

 

b)    Bahnlärm:

Ein Teil der Bebauung im Erweiterungsgebiet liegt deutlich näher an der S-Bahnlinie (Verkehrslärm durch die Bahn) als das Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing. Hinsichtlich der Lärmbelastung wurde im ergänzenden Schallgutachten ein Beurteilungspegel ermittelt von bis zu 62 dB(A) in der Tagzeit und bis zu 59 dB(A) in der Nachtzeit. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Allgemeine Wohngebiete von 59 dB(A) tagsüber und 49 dB(A) nachts werden um bis zu 3 dB(A) tags und um bis zu 10 dB(A) nachts überschritten.

 

Damit wird in der sensiblen Nachtzeit eine Lärmbelastung erreicht, die nahe an der Grenze für Gesundheitsgefahren liegt (vgl. BayVGH vom 14.02.2018: 60 dB(A). Aufgrund dieser erheblichen Lärmbelastung ist die Rechtfertigung der Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes sehr kritisch. Hinzu kommt, dass aktive Schutzmaßnahmen (auch für die Obergeschosse) aufgrund der bestehenden Bebauungssituation zu erheblichen Nachteilen für die Außenwohnbereiche (Verschattung) führen und auch aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht umsetzbar sind. In dieser Planungssituation kommen nur passive Schallschutzmaßnahmen in Betracht, z.B. der Einbau von Lärmschutzfenstern und Schalldämmlüfter.

 

Im vorliegenden Planungsfall ist aber zu berücksichtigen, dass hier weder eine bauliche Veränderung der Bahnstrecke noch ein Heranrücken der Wohnbebauung an die Bahnstrecke erfolgt. Vielmehr wird für eine vorhandene Wohnbebauung in einem zum Wohngebiet „umgekippten“ Mischgebiet die bestehende „faktische Gebietsart“ festgesetzt. Bei der Bauleitplanung in Bestandsgebieten ist es hinzunehmen, dass die vorgefundenen Konflikte nicht gelöst werden, soweit zumindest keine Verschlechterung ausgelöst wird. Allein die Änderung der Gebietsart (Schutzwürdigkeit) führt zu keiner nachteiligen Veränderung in der tatsächlichen Lärmbelastung. Da die Grenze der Gesundheitsgefährdung nicht erreicht ist, können in dieser besonderen Fallgestaltung (tatsächliche Vorbelastung) auch derart hohe Lärmbelastungen hingenommen werden.

 

Das gilt jedoch nur für den Baubestand. Für Neubauten sind dagegen passive Schallschutzmaßnahmen zwingend zu verlangen. Hierzu werden künftig die gleichen Anforderungen gestellt, wie für die Bebauung auf Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing.

 

Die für den „engeren Geltungsbereich“ (Fl.Nr. 269/2) getroffenen Festsetzungen zum Immissionsschutz werden deshalb auch für das Erweiterungsgebiet übernommen.

 

Insgesamt neu zu fassen (Regelungsaufbau) ist die Festsetzungsweise des Bebauungsplanes hinsichtlich der zwei getrennten Geltungsbereiche. Bisher ist nicht hinreichend konkret bestimmt, dass die textlichen Festsetzungen (Abschnitt C) nicht auch vollständig im erweiterten Geltungsbereich gelten. Hier wird die Festsetzung wie folgt neu geordnet:

 

I.                 Änderungsbereich 1 (erweiterter Geltungsbereich):

 

§ 1 Art der baulichen Nutzung

(wie C. § 1 Abs. 1 und 2 des Bebauungsplanentwurfes)

 

§ 2 Immissionsschutz

An den gekennzeichneten Fassaden ist für schutzwürdige Aufenthaltsräume (DIN 4109, Ausgebe November 1989: insbesondere Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Praxisräume), soweit diese nicht weiteren Fenster zu einer nicht gekennzeichneten Fassade aufweisen

a)   je Aufenthaltsraum mindestens ein lärmoptimiertes Fenster (sogenanntes Hamburg-Hafen-City-Fenster) einzubauen. Bauart: Kastenfenster mit gegenläufig koppbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterleibungen und Fensterstützen sowie einer Verringerung der Kippweite.

b)   bei Schlafzimmern alternativ auch der Anbau von lärmdämmenden Schiebeläden ausreichend. Bauart: Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineraldämmung als Schutzelemente; der seitliche Überstand zur Mauerkante der Fensteröffnung hat mindestens 10 cm zu betragen.

c)    der bauliche Schallschutz nach DIN 4109:2016-07 nach dem Lärmbereich III auszuführen.“

 

§ 3 Fortgeltung:

Im Übrigen gelten die Festsetzungen des Bebauungsplanes „Spitzl-/Heilmannseder-Gründe“, in Kraft getreten am 30.04.1969, unverändert fort. Die Geltung der BauNVO in der aktuellen Fassung vom 04.05.2017 wird angeordnet.

 

II.               Änderungsbereich 2 (Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing)

      (es folgen die Festsetzungen gemäß Bebauungsplanentwurf vom 27.09.19)

 

 

3.1.1.3  Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die Änderung des Bebauungsplanes „Wasserburger Straße/Goethering“ keine weiteren Einwände.

 

 

3.1.2     Rothmoser GmbH & Co. KG (E-Mail vom 09.10.2019)

Die möglicherweise geforderte elektrische Anschlussleitung des Gebäudes, bzw. dessen Tiefgarage und die Ausstattung dieser mit Ladeinfrastruktur kann die Errichtung einer Trafostation auf dem Grundstück erforderlich machen.

 

Hierfür wird ein Ort an der Ostseite des Grundstückes, im Notfall auch noch ein Platz an der Nordwest-Ecke des Grundstückes notwendig sein. Im vorherigen Bebauungsplan ist auf diesem Grundstück ja auch schon eine Station eingezeichnet, wobei heutzutage hierfür weniger Platzbedarf bestünde.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Anzumerken ist, dass mit der Festsetzung einer Trafofläche noch keine Verfügbarkeit der Fläche bewirkt wird, sondern lediglich die räumliche Positionierung der Fläche und deren Freihaltung von anderen baulichen Nutzungen. Aufgrund der Planung innerhalb eines bereits ordnungsgemäß mit Elektrizität versorgten Bestandsgebietes besteht kein Erfordernis über die Festsetzung einer Baufläche für eine (zusätzliche) Trafostation. Es gibt auch ausreichend Freiflächen, die geeignet sind für einen zusätzlichen Trafostandort. Es bedarf also nicht der gesonderten Freihaltung einer entsprechenden Fläche.

 

 

3.1.3      Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 14.10.2019)

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

 

-        nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-        die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Wiederholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich, zumal die Errichtung einer Regenwassernutzungsanlage auch vom Vorhabenträger nicht beabsichtigt ist.

 

 

3.1.4      Eisenbahn-Bundesamt (Schr. vom 17.10.2019, Az.: 65135-651pt/006-2019#614)

Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von der Planung aufgrund der Nähe zur Bahnlinie berührt. Bei Beachtung der nachfolgenden Nebenbestimmungen bestehen keine Bedenken:

 

1.   Grundsätzlich ist zu beachten, dass durch die Festlegungen in der Planung der Schienenverkehr und damit auch die Sicherheit des Eisenbahnbetriebes nicht gefährdet werden darf.

Insbesondere bei Einsatz von Baumaschinen in unmittelbarer Nähe zur Bahnstrecke ist darauf zu achten, dass die Abstandsflächen zur Bahnlinie eingehalten werden und bei Einsatz von Kränen, durch die Betriebsanlagen der Eisenbahn überschwenkt werden, der Aufstellort des Krans sowie das weitere Vorgehen mit der DB Netz AG abgestimmt werden. Bei Baumaßnahmen im Bereich von Bahnanlagen ist deren Standsicherung und Funktionstüchtigkeit jederzeit zu gewährleisten.

 

2.   Maßnahmen in Zusammenhang mit Gewässern bzw. deren Ableitung ist darauf zu achten, dass die Bahnkörperentwässerungsanlagen nicht beeinträchtigt werden.

 

3.   Die vom gewöhnlichen Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen aus Schall und Erschütterung der Bahnstrecke Grafing-Grafing Bf – Wasserburg (Inn) Bf, Strecken-Nr. 5710, sind hinzunehmen.

 

4.   Bepflanzungen sind so zu wählen, dass keine Beeinträchtigung des Lichtraumprofils der Gleise erfolgen kann.

 

5.   Aufgrund der unmittelbaren Angrenzung des Bauvorhabens an die Bahnlinie ist die DB Netz AG am Verfahren zu beteiligen. Dies erfolgt über die Koordinierungsstelle der DB AG, Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Kompetenzteam Baurecht, Barthstraße 12, 80339 München. Bitte beachten Sie, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen prüft.

Zu beabsichtigen oder bereits eingeleiteten Planungen der Deutschen Bahn wenden Sie sich bitte direkt an die Deutsche Bahn AG (DB Immobilien, Kompetenzteam Baurecht, Barthstraße 12, 80339 München).

 

6.   Generell ist zu beachten, dass Betriebsanlagen der Eisenbahn des Bundes i.S.d. § 18 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG), zu denen gem. § 4 Abs. 1 Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung (EBO) neben den Schienenwegen auch Grundstücke, Bauwerke und sonstige Einrichtungen gehören, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind, unter der Fachplanungshoheit des Eisenbahn-Bundesamtes (§ 38 BauGB) stehen. Für Änderungen an Betriebsanlagen der Eisenbahnen des Bundes in Zusammenhang mit Bauvorhaben sind die entsprechenden Anträge auf planungsrechtliche Zulassungsentscheidung über die DB AG beim Eisenbahn-Bundesamt zu stellen.

Durch Bauvorhaben dürfen Betriebsanlagen der Eisenbahnen des Bundes nicht geändert werden. Bauleitpläne nach dem BauGB ersetzen mangels Konzentrationswirkung kein Zulassungsverfahren nach § 18 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG).

 

7.   Grundsätzlich gilt für den Übergang von Bahnflächen, die für Bahnbetriebszwecke entbehrlich sind und in die Planungshoheit der Gemeinde übergehen sollen, dass solche Flächen von der Bahnbetriebsanlageneigenschaft freizuhalten sind (vgl. § 23 AEG). Dies erfolgt durch das Eisenbahn-Bundesamt nach entsprechender Antragstellung.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu Ziffer 1:

Der gegenständliche Bebauungsplan trifft Festsetzungen über eine verdichtete Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing. Für alle weiteren Grundstücke (Erweiterungsgebiet) wird die Gebietsart geändert zum Allgemeinen Wohngebiet; eine zusätzliche Bebauung dieses bereits vollständig bebauten Gebietes wird nicht festgesetzt. Das zur verdichteten (Neu-)Bebauung vorgesehene Grundstück befindet sich in einem Abstand von ca. 40 Metern zur Bahnlinie. Gefährdungen des Bahnbetriebes sind deshalb ausgeschlossen.

 

Zu Ziffer 2:

Maßnahmen in Zusammenhang mit Gewässern bzw. deren Ableitung durch die Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing sind nicht geplant. Einwirkungen auf die Bahnentwässerung sind damit ausgeschlossen.

 

Zu Ziffer 3:

Dem Bebauungsplan liegt eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung zu Grunde, die auch den Bahnlärm ermittelt hat. Aufgrund der ermittelten Belastung wurden im Bebauungsplan bauliche Schutzmaßnahmen an den Wohngebäuden festgesetzt. Der Lärmkonflikt für die Wohnbebauung wurde abschließend gelöst.

 

Zu Ziffer 4:

Pflanzfestsetzungen, die eine Beeinträchtigung des Bahngrundstückes auslösen können, sind nicht getroffen. Eine Beeinträchtigung des Lichtraumprofils durch den Bebauungsplan ist nicht zu befürchten.

 

Zu Ziffer 5:

Allein der ergänzende Geltungsbereich grenzt an die Bahnlinie an. Da dort nur Festsetzungen zur Gebietsart und für Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden getroffen wurden, sind bahnrechtliche Belange nicht zusätzlich betroffen.

 

Zu Ziffer 6:

Änderungen an Betriebsanlagen der Eisenbahnen des Bundes sind in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf dem Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing nicht vorgesehen.

 

Zu Ziffer 7:

Vom Fachplanungsvorbehalt (§ 38 BauGB) betroffene Flächen sind nicht berührt.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Josef Carpus hat die Sitzung verlassen.

 

3.1.5      Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (E-Mail vom 05.11.2019)

 

In allen Bohrungen (B1, B2, KB1, KB2) wurde Grundwasser erbohrt. Der Baugrundgutachter weist darauf hin, dass das Grundwasser in gespannter Form vorliegen und bei hohen Grundwasserständen um bis zu 2,50 m ansteigen kann. Das würde bedeuten, dass es bis ca. 1 m unter GOK ansteigen kann.

Der Baugrundgutachter gibt im Zusammenhang mit der Grundwasserhaltung unter Punkt 5.4 an, dass die Gründungssohle ca. 0,50 m unter dem mittleren Grundwasserstand liegen wird. Das bedeutet, anders als in der Beschlussfassung angenommen, dass die Tiefgarageneinbauten bereits bei mittleren Grundwasserständen in das Grundwasser einbinden. Dadurch würde eine Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung hervorgerufen. Wir kommen auf unsere Stellungnahme vom 02.09.2019 zurück und bitten um Untersuchung und Bewertung dieses Sachverhalts durch ein Fachbüro. Die Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung, die von den Keller- und Tiefgarageneinbauten ausgehen, ist wasserrechtlich zu behandeln und durch geeignet Grundwasserumleitungsmaßnahmen auszugleichen, soweit nicht nur unerhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind. Die Unerheblichkeit ist vom Bauwerber vorab überschlägig nachzuweisen.

 

Wir weisen darauf hin, dass der Aufschluss von Grundwasser wasserrechtlich zu behandeln ist. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass die mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen.

 

Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig beim Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen.

 

In der Kleinbohrung KB1 wurden Auffüllungen erkundet. Sollten bei den Aushubmaßnahmen Verfüllungen mit Hinweisen auf schädliche Bodenveränderungen auftreten, sind die Aushubmaßnahmen durch ein fachlich geeignetes Ingenieurbüro oder einen Gutachter begleitend zu überwachen. Das Landratsamt ist in diesem Fall zu benachrichtigen. Anfallendes Aushubmaterial ist ordnungsgemäß nach Rücksprache mit dem Landratsamt und gegen Nachweis zu entsorgen oder zu verwerten. Bei einer Entsorgung außerhalb des Landkreises sind die entsprechenden Nachweise dem Landratsamt vorzulegen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zur überprüfenden Bewertung des Bodengutachtens für das Baugrundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing der Fa. Grundbaulabor München GmbH vom 08.08.2019 wurde das „Büro für Baugrundberatung GmbH“, Ebersberg, beauftragt. Dort wurde eine ergänzende Stellungnahme hinsichtlich der Grundwassersituation abgegeben (Bericht vom 04.11.2019).

 

Im ergänzenden Bericht wurde festgestellt, dass die mittlere Hochwasserkote des Grundwassers auf dem Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing bei 517,2 müNN liegt und damit ca. 2,6 m unter der Geländeoberkante (519,8 müNN). Der bei den Aufschlüssen im Frühjahr 2019 ermittelte Grundwasserstand wurde bei 516,30 müNN angetroffen. Die Hochwasserkote bei einem hundertjährlichen Hochwasser (HHW) wurde mit 518,2 müNN ermittelt, also ca. 1,6 m unter GOK.

 

Damit wurden die Ergebnisse des Bodengutachtens vom 08.08.2019 in wesentlicher Weise korrigiert. Dort wurde der höchstmögliche Grundwasserstand (HHW) noch mit 519,30 müNN ermittelt.

 

Die Höhenlage des Gebäudes (OK Rohfußboden EG) ist mit 520,00 müNN festgesetzt. Bei einem max. Höhenunterschied zwischen OK Gelände und OKFFB von 0,25 m liegt das künftige Gelände bei ca. 519,90 müNN. Bei einer notwendigen TG-Überdeckung von 0,6 m errechnet sich eine Gründungssohle von ca. 3,8 m unter GOK (ca. 516,10 müNN). Die Gründungssohle Tiefgarage wird damit gesichert unterhalb des mittleren Grundwasserstandes liegen.

 

Die Stadt Grafing b.M. sieht jedoch davon ab, die Auswirkungen auf die natürliche Grundwasserströmung bereits im Bebauungsplan zu untersuchen.

Für die Errichtung des Gebäudes im Grundwasserbereich bedarf es einer wasserrechtlichen Erlaubnis (§ 8 WHG). Nachdem es dem Grunde nach möglich ist, durch bauliche Maßnahmen eine nachteilige Barrierewirkung für den Grundwasserstrom auszuschließen, kann die konkrete Untersuchung und die Entwicklung einer sachgerechten Lösung im nachfolgenden Wasserrechtsverfahren geregelt werden. Anhand der konkreten Gebäudeplanung ist eine Lösung in besserer Weise möglich als im Rahmen eines abstrakten Angebotsbebauungsplanes mit seiner Vielzahl an Umsetzungsmöglichkeiten bietet. Dieser Konflikttransfer in das nachfolgende Vorhabenzulassungsverfahren ist vertretbar, da die Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes nicht gefährdet ist.

 

In Bezug auf den Aufschluss von Grundwasser wird in den Hinweisen zum Bebauungsplan auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 WHG hingewiesen.

Auch wird der Hinweis auf die befristeten Grundwasserabsenkungen und deren wasserrechtlicher Erlaubnispflicht aufgenommen.

 

Die Anforderungen bezüglich schädlicher Bodenveränderungen und möglicher Auffüllungen des Grundstückes und deren möglicher Entsorgung wird in den Hinweisen zum Bebauungsplan ergänzt.

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Josef Carpus nahm an der Sitzung wieder teil.

 

4.           Verfahrensabschluss:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss wie folgt einstimmig:

 

4.1         Da es sich bei den Änderungen des Bebauungsplans um Regelungen ohne wesentlichen materiell-rechtlichen Inhalt handelt, wird von einer erneuten Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB abgesehen.

 

4.2         Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss unter Berücksichtigung der getroffenen Ergänzungen den Entwurf des Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ incl. Begründung in der Fassung vom heutigen Tag als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB).

 

4.3         Den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die Stellungnahmen vorgebracht haben, ist das Ergebnis der Prüfung mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

4.4         Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

4.5         Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.