Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Nachfolgenutzung des sog. "Lentner-Gelände" (Marktplatz 12) als Bebauungsplan zur Innenentwicklung (§ 13a BauGB);
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung(§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.11.2019   BWUA/060/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde im Gremieninfo eingestellt.

 

Eingangs wurde das Gremium auf große Sorgfaltspflicht hingewiesen. „Planen im Bestand“ muss detailgenau und sehr aufwendig durchgeführt werden. Der Vertreter der Verwaltung stellte den Tagesordnungspunkt vor.

 

Grundlagen

Ausgelöst durch einen Vorbescheidsantrag für die das „Lentner-Gelände“ am Marktplatz (ca. 2.500 qm) mit einem unproportioniert und im Verhältnis zur näheren Umgebung unmaßstäblich geplanten Wohngebäude hat der Stadtrat am 10.04.2018 beschlossen, zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Quartiers einen Bebauungsplan aufzustellen. 

 

Da das im Vorbescheid beantragte Vorhaben jedoch den Zulässigkeitsanforderungen des Einfügungsgebotes entsprochen hat und damit ein Genehmigungsanspruch bestand (§ 34 BauGB), war es erforderlich, zur Sicherung der Planung eine Satzung über eine Veränderungssperre zu erlassen. Damit wurde das bestehende Baurecht suspendiert. 

 

Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist stets, dass bereits bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die gemeindlichen Planungsziele möglichst genau definiert werden. Hierzu hat die Stadt auf der Grundlage eines Bebauungsentwurfes vom 20.03.2018 die Planungsziele wie folgt bestimmt:

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage

Erklärtes Planungsziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer (mind. 2,50 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“) über die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite. Ein öffentlicher Verbindungsweg vom Marktplatz über das Plangebiet zum „Vazanini-Gangerl“ schafft eine verkehrssichere und attraktive Gehwegbeziehung als Alternative zum engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße.

 

b) Gebäudeanordnung/Größe

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht aber auch der Anspruch, auf die beengten Verhältnisse des Baubestandes an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen.

 

Erklärtes Planungsziel ist die Bebauung mit 2 Hauptbaukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an das Gebäude Markplatz 3. An der Ostseite sind ausreichend Freiflächen gegenüber dem dortigen Gebäudebestand vorzusehen; das wird durch die Ost-West-Ausrichtung begünstigt.

 

c) Grundfläche, Geschossentwicklung/Höhe

Es wird eine zulässige Grundfläche von 930 m² angestrebt.

Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse soll 3 VG nicht überschreiten;

Bauflächen für Verbindungsbauten: max. 2 VG

Die Gesamthöhe (Firsthöhe) soll 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf dem anliegenden Grundstück Fl.Nr. 12/3 und Fl.Nr. 12 (Gebäudenordseite) vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzufahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen; soweit eine Anfahrtsmöglichkeit zur Münchener Straße besteht (hier bestehen auch Bemühungen über die Einbeziehung von dortigen Bestandsgebäuden), ist diese vorrangig auf Umsetzbarkeit zu prüfen.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde die Forderung erhoben, zur Förderung des Marktplatzes in seiner Funktion als zentralörtlicher Versorgungsbereich einen Teil der künftigen Bebauung auch für nichtstörende gewerbliche Nutzungen - vorrangig auch Einzelhandel - vorzusehen. Entgegen der Auffassung der Verwaltung, dass die 2. Reihe des Marktplatzes für eine Einzelhandelsnutzung nicht attraktiv ist und in Allgemeinen Wohngebieten aufgrund der gesetzlichen Nutzungsregelungen ohnehin auch Ladennutzungen, wohnkonforme Handwerksbetriebe und freie Berufe allgemein zulässig sind, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss auf verpflichtende Regelungen bestanden. Die besonderen örtlichen Gegebenheiten, den Marktplatz als zentralen Dienstleistungs- und Versorgungsbereich zu stärken, machen das erforderlich.

 

Da eine Quotenregelung nicht zulässig ist, sollte gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO eine vertikale Nutzungsgliederung festgesetzt werden. Zur gewerblichen Durchmischung wurde bestimmt, dass für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfeldes als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig.

 

f) Dachgestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

2. Vorwirkung des Vorbescheides 2008

Zur Suspensivwirkung der Veränderungssperre ist nochmals anzumerken, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor deren Inkrafttreten bereits genehmigt sind. So bestand zum Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre für das Baugrundstück ein wirksamer Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde.

Die Stadt musste bedenken, dass im Falle einer zu restriktiven Beschränkung der Bebaubarkeit der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Realisierung des Vorbescheides zurückzuziehen. Dieser Aspekt ist mittlerweile hinfällig. Die Geltungsdauer des Vorbescheides hat am 07.04.2019 durch Zeitablauf geendet. Eine mögliche weitere Verlängerung vor Ablauf der Geltungsdauer (Art. 71, Art. 69 Abs. 2 Satz 2 BayBO) ist unterblieben.

 

3. Abstimmung des Bebauungsplaninhaltes

Losgelöst von den bei der Aufstellungsentscheidung bestimmten Planungszielen wurde dem Grundstückseigentümer die Gelegenheit gegeben, eigene Bebauungskonzepte zu entwickeln. Ein erster Vorschlag des Grundstückseigentümers vom 20.01.2019 und ein ergänzender Bebauungsvorschlag vom 01.0.4.2019 wurde wegen grundsätzlicher städtebaulicher Widersprüche von der Stadt verworfen. Die vorgestellten Bebauungskonzepte bestätigten letztendlich, dass das von der Stadt am 20.03.2019 gebilligte Planungskonzept die städtebauliche Aufgabe in bester Weise löst. Auf der Grundlage dieser inhaltlichen Rechtfertigung wurde dort bestimmt, den ursprünglichen Bebauungsentwurf vom 20.03.2018 grundsätzlich beizubehalten und hinsichtlich folgender Änderungen fortzuschreiben.

 

a)      Wesentliche Änderungen ergaben sich durch die Verfügbarkeit des Anwesens Münchener Straße 9. Dadurch kann an dortiger Stelle die TG-Zufahrt bestmöglich angeordnet werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird auf die Grundstücke Fl.Nrn. 7 (Münchener Straße 9) und 10/1 der Gemarkung Grafing erweitert.

 

b)     Weiter wurde im Rahmen der Beratung die Dachform nochmals diskutiert. Abweichend von der ursprünglichen Entscheidung wird ein Pultdach mittlerweile nicht mehr als umgebungsverträglich angesehen. Stattdessen sind Satteldächer und Walmdächer für die Hauptbaukörper und Flachdächer für die abgesetzten Verbindungsbauten vorzusehen.

 

c)      Was die anteilige Nutzung für gewerbliche Zwecke anbetrifft, hat der Grundstückseigentümer die Umsetzbarkeit einer durchgängigen Nutzung der Erdgeschosse für Läden und sonstige Nutzungen ausgeschlossen. Auch seitens der Verwaltung bestanden erhebliche Bedenken, ob diese Verpflichtung umsetzbar ist. Aufgrund der Konzentration der verwertbaren Ladenflächen auf die erste Baureihe des Marktplatzes wurde diese Planungsidee als unrealistisch angesehen; dadurch bestehen begründete Zweifel an der Planerforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB). Man verständigte sich darauf, die gewerbliche Nutzungsverpflichtung einzuschränken: eine gewerbliche Nutzung soll auf das südliche Gebäude und auch das Gebäude Münchener Straße 9 konzentriert werden.

 

4. Bebauungsplanverfahren

Der Aufstellungsbeschluss vom 10.04.2019 - und auch die Satzung über eine Veränderungssperre - wurden am 25.05.2019 bekanntgemacht. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung, bei dem die Durchführung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB entfällt (§ 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 27.09.2019 erfolgte dann in der Zeit vom 01.10.2019 bis 31.10.2019 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 27.09.2019.

Gleichzeitig erhielten die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben der Stadt Grafing b. München vom 01.10.2019 die Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 31.10.2019. Die Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg erfolgt jedoch nach Fristverlängerung erst am 19.11.2019.

 

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1.        Landratsamt Ebersberg

2.        Regierung von Oberbayern

3.        Staatliches Bauamt Rosenheim

4.        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

5.        Erzbischöfliches Ordinariat München

6.        Glock Liphart Probst & Partner Rechtsanwälte mbB

für Monika Erpenbeck-Höhl und Joachim Höhl

7.        BHB Projektgesellschaft, 82031 Grünwald

8.        Heidi, Markus, Heike, Lily und Maxi Segismundo sowie Nina Schweiger

9.        Markus und Tamara Wille / Hausgem. Markus und Johannes Wille, Grafing b.M.

10.     Karl Poschner, Grafing b.M.

11.     Professor Dr. Salvatore Ortisi

12.     Monika Erpenbeck-Höhl und Hans Joachim Höhl

13.     Rothmoser GmbH & Co. KG

14.     Gesundheitsamt Ebersberg

15.     Deutsche Telekom Technik GmbH

16.     Handwerkskammer für München und Oberbayern

 

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

4.1         Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

4.1.1    Landratsamt Ebersberg (Schr. vom 11.11.2019, Az.:  P-2019-3165)

 

Mit der Bauleitplanung ist Folgendes beabsichtigt: Für das nördlich des Marktplatzes gelegene Grundstück mit der Fl.Nr. 11/1, Gemarkung Grafing, bestand ein Vorbescheid für eine Wohnbebauung. Die Geltungsdauer des Vorbescheides ist jetzt abgelaufen und für die Stadt Grafing besteht aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Konflikte ein Planungserfordernis. Die Aufstellung des Bauleitplanverfahrens soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt werden.

 

In der Begründung unter Nr. 3.2. zweiter Absatz ist die Prüfung der Voraussetzungen der Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB durch Grundflächenberechnung gem. § 19 Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 13 b BauGB enthalten.

Die Prüfung muss gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 2 BauNVO erfolgen und in der Begründung berichtigt werden. Ein Verfahren gem. § 13 b BauGB hat mit diesem Verfahren gem. § 13 a BauGB keine Berührungspunkte, da es sich bei der überplanten Fläche nicht um eine Außenbereichsfläche handelt. § 13 b BauGB ist aus der Begründung Nr. 3.2. herauszunehmen.

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung: 

 

A.  aus baufachlicher Sicht 

 

Die Bedeutung der rosafarbenen Baugrenze ist in der Legende zu erklären.

Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Zitierfehler in der Begründung Nr. 3.3 wird berichtigt; richtig heißt es dort: § 13a BauGB.

 

Die rosafarbene Strichlinierung ist eine „Hilfslinie“ (vormalige Entwürfe zur Baugrenze) des Planzeichners, die versehentlich aus der Planzeichnung noch nicht entfernt wurde. Diese Linie wird aus der Planzeichnung entnommen. 

 

Dieses überholte Planzeichen beschreibt eine frühere Entwurfsidee, wonach ca. 14 m breite Baukörper mit innenliegenden Balkonen (Loggien) entstehen sollten. Dadurch wären unproportionierte Gebäudegrößen entstanden, die wieder aufgegeben wurden. Offen gelassen wird vom Entwurf aber jetzt die Zulassung von Balkonanbauten. Aufgrund der engen und verdichteten Bebauung kann diese Frage nicht offengelassen werden und hat der Bebauungsplan hierzu eine Lösung zu treffen. Künftig wird zur Regelung von Balkonanbauten eine Anbauzone festgesetzt.

 

Bei Balkonen handelt es sich um Gebäudeteile, die im Rahmen der definitorischen Bandbreiten (§ 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO) auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können. Diese gesetzliche Abweichungsbefugnis steht nicht zur Disposition der Gemeinde und kann nicht durch Festsetzung eines Bebauungsplanes ausgeschlossen werden. Bei der Geschossflächenzahl sind Balkone nicht mitzurechnen (§ 20 Abs. 4 BauNVO); allein über die Festsetzung der Grundfläche sind Balkone erfasst (vgl. Bielenberg, Rn. 13a zu § 19 BauNVO, Fickert/Fieseler, Nr. 10 zu § 19 BauNVO). Andererseits besteht wegen der beengten Planungssituation ein erhebliches Regelungsbedürfnis für Balkonanbauten. Das erfolgt dadurch, dass neben der GRZ (Verhältniszahl und Summenmaß für das jeweilige Baugrundstück) die absolute Grundfläche festgesetzt wird, und zwar streng auf die Größe der Bauflächen beschränkt.

 

Hierzu wird dann gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO und § 23 Abs. 3 Satz 3, Abs. 2 Satz 3 BauNVO eine Ausnahmeregelung festgesetzt, wonach Überschreitungen der absoluten Grundfläche und der Baugrenzen durch Balkonanbauten im Umfang der dafür zeichnerisch festgesetzten Anbauzone zugelassen werden können, soweit die sonstigen Fassaden frei bleiben von Anbauten. Diese Regelung ist aufgrund des Sachzusammenhangs bei A.§6 des Bebauungsplanes neu festzusetzen. Das Planzeichen der Balkon-Anbauzone ist in den Planzeichenerklärungen zu definieren.  Die Anbauzone ist zu vermaßen (1,6 m).

 

 

B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht 

 

Ausschluss Genehmigungsfreistellungsverfahren

 

Bei einer Festsetzung als Urbanes Gebiet sind entsprechend § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Schank- und Speisewirtschaften allgemein zulässig. Die Zulassung von Schank- und Speisewirtschaften mit einem Betrieb in der Nachtzeit ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht in einem Umfeld, in dem Wohnen zulässig ist, ausgesprochen kritisch zu bewerten: Durch das Fallen der Sperrstunde ist im Prinzip ein Betrieb nahezu während der gesamten Nachtzeit ermöglicht; der Erlass des Rauchverbotes hat die lautstarke Unterhaltung der rauchenden Gäste vor der Gaststätte im Freien zur Folge. Ergänzend wird noch darauf hingewiesen, dass für Gaststätten höhere Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung der Decken, Wände und Fußböden gelten (vgl. Tabelle 8 der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“). 

 

Um eine Umsetzung von notwendigen Auflagen zur Einhaltung des § 22 BImSchG in Verbindung mit den Anforderungen der TA Lärm und der TA Luft im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen, ist die folgende Festsetzung für alle Gewerbebetriebe im Satzungsgebiet notwendig:

 

  Die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird für alle Gewerbebetriebe ausgeschlossen.

 

Trafo-Station

 

In der Begründung zum Bebauungsplan ist die Trafo-Station auf Fl.-Nr. 11/2 erwähnt; sie ist auch in der Planzeichnung enthalten. Über den Erhalt der Trafo-Station sind keine Aussagen in den vorgelegten Unterlagen ersichtlich.

 

  Es ist zu prüfen, ob die Trafo-Station in der Satzung dargestellt werden muss (einschließlich des Schutzabstands von 1 m Breite des jeweils an die Einhausung angrenzenden Streifens für Netzstationen bzw. Ortsnetzstationen).

 

Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:

 

Verkehrslärm

 

Mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen der Staatsstraße 2080 können Beurteilungspegel von 68 dB(A) tags und 61 dB(A) nachts im unmittelbaren Nahbereich der Staatsstraße ermittelt werden (Bauraum 4). Das bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts für Mischgebiete tagsüber deutlich und nachts erheblich überschritten werden. 

 

Daten zur Lärmabschätzung: Straßenverkehrszählung 2015 DTV 11213 Kfz (MT = 651, MN = 100), Lkw-Anteil tags  2,7 % und nachts 3,4 % bei 50 km/h und 5 m Abstand zur Straßenmitte

 

Mit den abgeschätzten Lärmpegeln sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im unmittelbaren Nahbereich der Straße nicht mehr gewährleistet. Die Ausführungen in Ziffer 7 der Begründung zum Immissionsschutz sind zwar nachvollziehbar, finden aber keinen Niederschlag in den Festsetzungen der Satzung.

 

  Aufgrund der Gefährdung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bauraum 4 durch das Einwirken von Verkehrslärm wird der Stadt Grafing dringend die Aufnahme von Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm empfohlen, um bei Neubau von Wohnraum auf ausreichende Schallschutzmaßnahmen hinzuwirken. Da eine Grundrissorientierung aufgrund der örtlichen Situation nur sehr begrenzt möglich ist, sollten die aus städtebaulicher Sicht möglichen baulichen Vorkehrungen festgesetzt werden.

 

Luft-Wärmepumpen

 

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:

 

       Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft- und Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luftwärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

Tiefgaragen 

 

Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachtet, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, wird angeregt, die notwendigen Auflagen zu bündeln (vgl. Ziffer C § 5 (4) und C § 9 der Festsetzungen) und wie folgt zu ergänzen:

 

Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände der Einhausung sind schallabsorbierend auszuführen.

 

Das Tor der Tiefgaragenein- und Ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.

 

Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgaragenein- und Ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z. B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig).

 

Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden

 

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Ausschluss des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird aus Gründen des Nachbarschutzes ausgeschlossen; A.§ 7 wird entsprechend ergänzt.

 

Der Bebauungsplan trifft mangels Erforderlichkeit keine Festsetzungen über den Standort der Trafostation. Es bleibt den Bauherrn und Versorgungsunternehmer überlassen, die auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/2 bestehende Trafostation zu erhalten oder zu verlegen. Beabsichtigt ist jedoch, die Trafostation künftig unterirdisch in den Kellerräumen (Tiefgarage) unterzubringen. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen.

 

Planerische Zielsetzung für die Festsetzung als Urbanes Gebiet (§ 6a BauVO) ist es, den zentralörtlichen Versorgungsbereich und die im Altstadtkern typische Durchmischung zu erhalten bzw. zu stärken. Aufgrund der aktuellen Immobiliensituation ist aber zu befürchten, dass eine ausschließliche Wohnnutzung entsteht. Das Urbane Gebiet mit der dort bestehenden Möglichkeit einer Quotenregelung (§ 6a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) bietet die Möglichkeit, diese Entwicklung zu steuern. Vorrangig eignen sich natürlich die im Quartiersinneren liegenden Gebäude bevorzugt zum Wohnen. Das Gebäude an der Münchener Straße (Bauraum 4) und das Gebäude am Südrand (Bauraum 1) sind wegen der Verkehrslärmeinflüsse bzw. des Fehlens von Gartenflächen vorrangig für eine gewerbliche Nutzung zu verwenden. Jedenfalls für den Bauraum 4 wegen der dort sehr massiven Verkehrslärmbelastung von 68 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts ist eine Wohnnutzung nur bedingt verträglich. Schon jetzt wird die Schwelle zur Gesundheitsgefahr in der Nachtzeit (60 dB(A)) bereits erreicht. Auch die Festsetzung von baulichen oder technischen Maßnahmen ist dort nur bedingt geeignet, gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen. Zum Schutz der Wohngesundheit wird von der Möglichkeit der Gliederung (§ 1 Abs. 4 BauNVO) Gebrauch gemacht und festgesetzt, dass im Bauraum 4 nur eine gewerbliche Nutzung zulässig ist.

 

Nach den vorliegenden Erkenntnissen wird das Baugebiet durch das örtliche Nahwärmenetz versorgt. Die Errichtung von Luftwärmepumpen ist nicht zu erwarten. Auf Hinweise für die umgebungsverträgliche Ausführung von Luftwärmepumpen wird deshalb verzichtet.

 

Die Festsetzungen in A.§ 9 werden entsprechend der Stellungnahme wie folgt neu gefasst:

 

Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände der Einhausung sind schallabsorbierend auszuführen.

 

Das Tor der Tiefgaragenein- und Ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.

 

Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgaragenein- und Ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z. B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig).

 

Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden

 

 

aus naturschutzfachlicher Sicht

 

Durch die geplante künftige Bebauung des Grundstücks kann der vorhandene Baum- und Strauchbestand nicht erhalten werden. Eine ausreichende Ersatzpflanzung für den entfernten Baumbestand ist in der Grünordnung des Bebauungsplanes § 7 Grünordnung Pkt. 4 vorgesehen.

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Berücksichtigung folgender Anregungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Marktplatz und der Münchener Straße (sog. „Lentner-Gelände“/ Marktplatz 12 der Stadt Grafing) keine Einwände:

 

Es wird darauf hingewiesen, dass eine Entfernung der im Bebauungsplan vorgesehenen Bäume und Sträucher in der aktiven Vogelbrutzeit (01.03 – 30.09) aufgrund vorhandener oder potentieller Brutvögel gem. den artenschutzrechtlichen Vorschriften nach § 44 BNatSchG nicht möglich ist. Sollte dennoch eine Entfernung der Bäume in der Vogelbrutzeit erforderlich sein, ist sicherzustellen, dass keine aktuell benutzten Nester vorhanden sind bzw. ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG der Regierung von Oberbayern erforderlich.

 

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Auf der Grundlage der Ermächtigungsnorm des § 44 Abs. 5 BNatSchG besteht nur das Festsetzungsrecht von vorgezogenen artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen. Für die Beachtung des allgemeinen Artenschutzes bestehen bereits gesetzliche Handlungspflichten (§ 39 Abs. 5 BNatSchG) für den Bauherrn, die keine ergänzenden Festsetzungen erforderlich machen; für ein entsprechendes Verbot besteht auch keine Ermächtigungsgrundlage. Aufgrund des allgemeinen Informationsanspruches von Bebauungsplänen wird aber der Hinweis auf das Verbot von Gehölzbeseitigungen gemäß Art. 39 Abs. 5 BNatSchG in den Hinweisen aufgenommen.

 

 

4.1.2      Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 08.10.2019, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahmen zur o.g. Planung ab.

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt mit o.g. Vorhaben eine der Umgebung angepasste Bebauung und die Erhaltung der für die Innenstadt typischen Nutzungsstruktur. Zur Belebung der Innenstadt soll das Angebot an Flächen für den Einzelhandel und zentrumstypischen Dienstleistungen erhöht werden.

Das Planungsgebiet (Größe ca. 0,29 ha) befindet sich westlich der Münchener Straße. Aufgelassene ehemalige Gewerbebauten sollen zukünftig für Wohnbebauung genutzt werden.

Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt sind die Flächen als besonderes Wohngebiet dargestellt; im Bebauungsplan ein Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO festgesetzt.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

 

Erfordernisse der Raumordnung

Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (…).

 

Landesplanerische Bewertung und Ergebnis

Das Vorhaben ist aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund funktionsfähiger und attraktiver Innenstädte und Ortskerne zu begrüßen!

 

Hinweis

Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1.)

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die gemeindlichen Bebauungspläne sind an die verbindlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). Diese Anpassungspflicht ist zwingend und unterfällt nicht dem Abwägungsgebot. Gemäß dem raumordnungsrechtlichen Ziel (Z) Nr. 5.3-.1.LEP 2013 dürfen Einzelhandelsgroßprojekte nur in zentralen Orten ausgewiesen werden. Gleiches gilt für die Agglomerationen von mehreren Betrieben, die der Wirkung eines Einzelhandelsgroßprojektes gleichkommt. Hierzu ist festzustellen, dass der Bebauungsplan ein Urbanes Gebiet festsetzt, der die Errichtung von (mehreren) Einzelhandelsbetrieben nicht ausschließt. Auch wenn die maximal zulässige Geschossfläche diese Entwicklung nicht grundsätzlich ausschließt, ist eine gewerbliche Nutzung dieser Art aber aufgrund des dringenden Bedarfs von Wohnbauflächen höchst unwahrscheinlich.

 

Entscheidend ist aber, dass in der Stadt Grafing b.M. aufgrund ihrer zentralörtlichen Funktion als (gemeinsames) Mittelzentrum (Anhang 1 Nr. 1.1 zum LEP 2013) die Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten und diesen gleichkommenden Agglomerationen nicht unzulässig ist. Beschränkungen der Verkaufsflächen von Einzelhandelsbetrieben (u.E. gem. § 1 Abs. 9 BauNVO möglich) zur Verhinderung von Agglomerationen sind deshalb nicht erforderlich.

 

4.1.3      Staatliches Bauamt Rosenheim (Schr. vom 24.10.2019, Az.: S12-4622-101/19)

 

Folgende Einwendungen wurden vorgebracht: 

 

-     Die direkte Erschließung zur St 2089 (Münchener Straße), soll ausschließlich über die geplante Tiefgarage ermöglicht werden. Jede weitere Zufahrt benötigt der Zustimmung des Straßenbaulastträgers.

 

-     Beim Ein- und Ausfahren aus der Tiefgarage in die St 2089 muss eine ebene Fläche von mind. 5 m vor Geh- und Radwegen gegeben sein, um eine Behinderung/Gefährdung des bevorrechtigten Fuß- und Radverkehrs ausschließen zu können.

 

-     Im Bereich der Sichtfelder (3 m x 70 m (Fahrbahn)) (3 m x 30 m (Radweg)) der Zufahrt zur Staatsstraße 2089 darf die Höhe der Einfriedung und der Bepflanzung die Straßenoberkante des angrenzenden Fahrbahnrandes um nicht mehr als 0,80 m überragen. Ebenso wenig dürfen dort keine Sichthindernisse errichtet und Gegenstände gelagert oder hinter stellt werden, die diese Höhe überschreiten. (Art. 26 BayStrWG i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAL/RASt).

 

-     Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage muss mindestens eine Breite von 6,0 m aufweisen, so dass ein ungehindertes gleichzeitiges Ein- und Ausfahren ermöglicht werden kann.

 

-     Beim Ein- und Ausfahren in die St 2089 ist die Bevorrechtigung des Fußgänger- und Radfahrers zu beachten. Ein Rückwärts ausfahren in die St 2089 ist nicht erlaubt.

 

-     Im Bereich der Zufahrten sind die bestehenden Hochborde an der St 2089 (Abschnitt 115 Station 1,780), nach Absprache mit der Stadt Grafing, zu entfernen und durch Wasserführende Tiefborde (Höhe 3 cm) zu ersetzen. Genauso sind im Bereich der zuvor genannten Zufahrten zwischen Hoch- und Tiefborden Absenkungen von 1 m Länge vorzusehen.

 

 

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen:

 

-     Beim Abtransport der Erdmassen müssen Geh- und ggf. Radweg, sowie Fahrbahn sauber gehalten werden, bei Verschmutzungen müssen diese auf Kosten des Antragstellers der Tiefgarage beseitigt werden.

 

-     Der Straße und ihren Nebenanlagen dürfen durch das Bauvorhaben keine Abwässer sowie Dach- und Niederschlagswässer aus dem Grundstücken zugeführt werden.

 

-     Die Dachentwässerung ist auf dem Grundstück, in eigene Entwässerung, einzuleiten.

 

-     Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich der Bebauungsplanbereich im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden. Dieser Hinweis sollte im Bebauungsplan mit aufgenommen werden.

 

In der anschließenden Diskussion wurde darauf eingegangen, ob das Abbiegen aus der Tiefgarage in beide Fahrtrichtungen möglich sei. Im Vorfeld wurde diese Regelung bei der Planung von Verwaltungsseite offengelassen, obwohl ein beidseitiges Abbiegen befürwortet wird. Die Entscheidung trifft auch nicht die Stadt Grafing b.M., sondern das Landratsamt Ebersberg als unter Straßenverkehrsbehörde. Straßenverkehrsrechtliche Anordnungen sind in einem Bebauungsplan auch nicht regelbar; hierzu fehlt die Ermächtigungsgrundlage.

 

Im Gremium wurden zwei Meinungen vertreten: Aus Sicherheitsgründen sollte nur eine Abbiegespur Richtung Marktplatz erlaubt werden und keine Linksabbiegemöglichkeit. Dies würde aber zweitens bedeuten, dass der Marktplatz nicht entlastet, sondern durch zusätzlichen Verkehr belastet wird.

Die Entscheidung darüber wird die staatliche Straßenverkehrsbehörde und das Landratsam treffen, ob aus Sicherheitsgründen nur Linksabbiegen erlaubt ist.

 

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die straßenmäßige Erschließung des Plangebietes ist eine große Herausforderung. Zum einen handelt es sich um ein bereits bebautes (bisher gewerbliche genutztes) Grundstück im unbeplanten Innenbereich mit einem gesetzlichen Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB), das ungeachtet der beengten Zufahrt zum Marktplatz auch hinsichtlich der gesetzlichen Erschließungsanforderungen gesichert erschlossen ist. Andererseits ist die bisher einzig bestehende Zufahrt zum Marktplatz aufgrund der unübersichtlichen Ausfahrt (stark frequentierter Gehsteig), der fehlenden Begegnungsmöglichkeit aufgrund der geringen Breite und der Verkehrsbelastung des Marktplatzes (Einbahnverkehr) verkehrlich sehr ungünstig. Durch die Einbeziehung des Anwesens Münchener Straße 9 (Fl.Nr. 7) besteht die Möglichkeit, dorthin den Hauptverkehr des Baugebietes zu verlagern. Es handelt sich dort – neben der weiterhin bestehenden Zufahrt zum Marktplatz – um die einzige Zufahrt. Damit kann der Fahrverkehr gebündelt abgewickelt werden. Weitere Zufahrten sind nicht möglich und auch nicht geplant.

 

Aus Gründen der Leichtigkeit und Sicherheit des Verkehrs ist die Tiefgaragenausfahrt an der festgesetzten Stelle (Münchener Straße) aber nur unter den besonderen Anforderungen möglich.

 

Die Forderung nach einer ebenen TG-Ausfahrtsfläche weicht von den gesetzlichen Anforderungen (§ 3 Abs. 2 GaStellV) ab, der auf eine Länge von 3 m eine reduzierte Rampenneigung von 5 % erlaubt. Um das Abfahren der Fahrzeuge und damit die Verkehrssicherheit zusätzlich zu erhöhen, ist eine waagrechte Aufstellfläche aber notwendig und bedarf der gesonderten Festsetzung.

Auch ist nicht gesichert, dass eine Großgarage (1000 qm Nutzfläche) entsteht und damit die Verpflichtung von getrennten Fahrspuren für Ein- und Ausfahrt. Da aber das Warten von Fahrzeugen bei der Einfahrt auszuschließen ist (Verkehrsablauf, Fußgängersicherheit) ist die zwingende Errichtung von getrennten Fahrspuren ebenfalls festzusetzten.  Auch die notwendigen Sichtverhältnisse müssen aus Gründen der Verkehrssicherheit durch entsprechende Festsetzungen freigehaltern werden.

 

Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO ermächtigt die Gemeinden zum Satzungserlass für die Beschaffenheit von Stellplätzen, womit auch Regelungen über die Zufahrt der Tiefgaragenstellplätze erfasst sind. Auch § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ermächtigt dazu, Art und Weise des Anschlusses anderer Flächen an öffentliche Verkehrsfläche zu regeln. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB kann die Freihaltung von Sichtdreiecken festgesetzt werden.

Auf dieser Grundlage wird in A.§ 4 des Bebauungsplanes festgesetzt, dass zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche (Gehweg) und dem Beginn der TG-Rampe eine ebene Fläche (kein Gefälle) von mindestens 5 m Länge liegen muss. Das Sichtfeld der TG-Ausfahrt (3m / 70m zur jeweiligen Fahrbahn der Münchener Straße gem. Nr. 6.3.9.3 RASt 06) ist von baulichen Anlagen und Pflanzungen frei zu halten. Die Tiefgaragenrampe ist mit getrennten Fahrbahnen (Mindestbreite jeweils 3 m) für Zu- und Abfahrt auszuführen.

 

Zusätzlich wird gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. 16 Abs. 5 BauNVO eine geschossweise versetzte Bebauung festgesetzt. Durch eine auf 5 m Abstand zur Straßengrenze festgesetzte Baulinie im Erdgeschoss und einer Baulinie (anstatt Baugrenze) im Obergeschoss auf der vorhandenen Gebäudeflucht wird eine günstig überschaubare Ein-/Ausfahrtssituation geschaffen; andererseits wird der städtebaulicher Anspruch der einheitlichen Gebäudeflucht (Obergeschoss) erhalten.

 

Für weitergehende Regelungen, insbesondere über straßenverkehrsrechtliche oder verhaltensbezogene Regelungen fehlt es an der Ermächtigungsgrundlage. Diese sind im nachfolgenden Vorhabenzulassungsverfahren zu regeln. Entsprechendes gilt für die geforderten und auch fraglos notwendigen baulichen Anpassungen des Gehweges und der Straßenentwässerung, die im Rahmen der nachfolgenden Bauvereinbarungen zu regeln sind.

 

Die ordnungsgemäße Entwässerung auf dem Baugrundstück entspricht den bestehenden gesetzlichen Handlungspflichten (§§ 4, 5 EWS, § 55 WHG, § 37 WHG); entsprechende (wiederholende) Festsetzungen sind nicht erforderlich.

 

Durch eine geänderte Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung ist das Gebäude an der Münchener Straße künftig nur noch für gewerbliche Zwecke nutzbar. Verkehrslärmkonflikte werden damit ausgeschlossen.

 

 

4.1.4 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

         (Schreiben vom 29.10.2019, Az.: P-2019-4939-1_S2)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange

Das Planungsgebiet liegt im rückwärtigen Bereich des Marktplatzes und war noch Mitte 19. Jh. mit einem Obstgarten gestaltet. Die Planung einer sehr dichten und hohen Bebauung (3 Geschosse + Satteldach) wirkt sich auf die Dreifaltigkeitskirche, die Leonhardi-Kirche und das Ensemble Marktplatz aus.

 

Wir halten die Kubatur der Baufenster 2 und 3 für zu hoch, da sie – obwohl im hinteren Bereich des Grundstücks angesiedelt – große Auswirkungen auf die Kirchen haben, da diese durch Traufe und First wesentlich überragt werden. Baufenster 1 wirkt sich mit seiner Gestaltung ebenfalls auf das Ensemble Marktplatz aus. Dass mit der TG-Einfahrt verbundene Gebäude 4 hat eine starke Wirkung auf die Leonhardi-Kirche. Für die Gebäude sind daher in den Festlegungen der Satzung eine Deckung mit naturroten Tondachziegeln unabdingbar. Das zum Abbruch bestimmte Gebäude in Baufenster 4 schräg gegenüber der Leonhardi-Kirche muss zwingend wiedererrichtet werden. Die Errichtung lediglich einer Tiefgaragenzufahrt wird zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Kirche führen und wird daher abgelehnt.

 

Wir regen an, das Bauvolumen und seine Auswirkungen auf die Baudenkmäler über ein städtebauliches Modell zu prüfen. Es gelten die Bestimmungen der Art. 4–6 BayDSchG.

 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von den Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.

 

Bodendenkmalpflegerische Belange

In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befindet sich folgendes Bodendenkmal:

D-1-7939-0139, Untertägige frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath. Marktkirche Hl. Dreifaltigkeit in Grafing.

 

Dass nahe der Dreifaltigkeitskirche gelegene und im Süden bis an den Marktplatz heranreichende Plangebiet befindet sich im historischen Kern des 960 erstmals urkundlich erwähnten Marktortes. Im Plangebiet muss mit hoher Wahrscheinlichkeit mit dem Vorhandensein weiterer bislang unbekannter Bodendenkmäler der frühen Ortsgeschichte gerechnet werden, weshalb Bodeneingriffe jeglicher Art in jedem Fall einer vorherigen Erlaubnis nach Art. 7 BayDSchG bedürfen, worauf wir hinzuweisen bitten. Der vorgenommene Hinweis auf die Meldepflicht ist keinesfalls ausreichend.

 

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:

 

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes/Teilfläche …. ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.

 

Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft.

 

Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenden Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen sollen grundsätzlich vor der Parzellierung diese gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Gröhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).

 

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird zwingend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z.B. Nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Belange des Denkmalrechtes sind in der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB, Art. 141 BV). Ihnen wird aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Nahbereich von Baudenkmälern und den damit entstehenden Auswirkungen auf deren Erscheinungsbild besondere Bedeutung beigemessen. Mitunter aus diesem Grund hat die Stadt Grafing b.M. die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen, um eine städtebaulich unverträgliche Bebauung dauerhaft auszuschließen. Durch Erlass einer Veränderungssperre kann damit eine völlig unproportionierte und massive Bebauung (die nach § 34 BauGB bisher zulässig ist) verhindert werden.

 

Die Stadt ist sich der Bedeutung der Baudenkmäler und die Wahrung des Erscheinungsbildes des historischen Altstadtbereiches bewusst und misst diesen Belangen eine besondere Bedeutung zu. Es gilt aber auch die sehr wichtigen Belange des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) und des dringenden Wohnungsbedarfes zu beachten und mit den vorgetragenen Belangen des Denkmalschutzes und der dabei bemängelten Geschossentwicklung / Bauhöhe abzuwägen

 

Besonders erwähnenswert ist, dass für das betroffene Grundstück bereits mit Vorbescheid des Landratsamtes Ebersberg vom 03.04.2008 (Az.: V-2008-1) eine Wohnbebauung zugelassen wurde, deren Gebäude in Lage und Größe weitestgehend identisch sind mit der jetzt festgesetzten Bebauung für die Gebäude 1, 2 und 3. Das gilt insbesondere auch für die Geschosszahl (3 Vollgeschosse) und auch (mit unerheblichen Differenzen) für die Bauhöhen. Hinzugekommen sind die Verbindungsbauten mit 2 Vollgeschossen, die aber für die Fernwirkung (Auswirkung auf Baudenkmäler / Denkmalensemble) ohne Bedeutung sind. Hinzuweisen ist auch auf die Bebauung im „Grandauer-Hof“, also hinter dem für den Marktplatz dominierenden Bauwerk und Einzeldenkmal Marktplatz 4. Dort – ebenfalls im Nähebereich zur Dreifaltigkeitskirche und den übrigen Baudenkmälern – weisen die Gebäude eine Wandhöhe von 8,50 m und eine Firsthöhe von 14,5 m auf.

 

Mit der Festsetzung einer Wandhöhe von max. 8,80 m und einer max. Dachneigung von 16° erreichen die Gebäude im Plangebiet eine Firsthöhe von ca. 9,90 m – sie bleiben damit um über 4,5 m unter den Firsthöhen der Wohnbebauung im „Grandauer-Hof“. Ungeachtet der Eigentümerinteressen, die unter Verweis auf diese prägende Umgebungsbebauung eine weitere Anhebung der Bauhöhe einfordern, hält die Stadt Grafing b.M. aber unter Abwägung mit den Belangen des Städtebaus, dem Schutz der Baudenkmäler und den nachbarlichen Interessen an den bisherigen Festsetzungen zur Bauhöhe dem Grunde nach fest. Aber auch der aus denkmalrechtlicher Sicht geforderten wesentlichen Reduzierung des Bauvolumens, die letztendlich einem (weitgehenden) Verzicht des Obergeschosses (3. Geschoss) gleichkommen würde, wird im Hinblick auf den Anspruch an die Innenentwicklung und Nachverdichtung (§ 1a Abs. 2 BauGB; § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. Z 3.2 LEP 2013) nicht entsprochen.

Mit 3 Vollgeschossen und einer Bauhöhe (Firsthöhe) von ca. 10 m erreicht die künftige Bebauung eine für die Innenstadt weithin übliche und verträgliche Höhenentwicklung, die zum einen den Eigentumsinteressen noch gerecht wird und zum anderen die Auswirkungen auf die Baudenkmäler / Denkmalensemble noch in einem vertretbaren Maße hält. 

 

Allein unwesentliche Korrekturen werden noch vorgenommen: So wird die Wandhöhe auf 8,50 m (bisher 8,80 m) reduziert; die zulässige Dachneigung wird auf max. 20° erhöht, womit sich keine Veränderung der Firsthöhe ergibt. Damit kann ohne wesentliche Reduzierung der Nutzbarkeit des Dachgeschosses eine Bebauung unterstützt werden, die hinsichtlich dem Dachgestaltungsbild der Dachlandschaft der Umgebung, die durch steilere Satteldächer geprägt wird, besser gerecht wird.

 

Uneingeschränkt entsprochen wird der Änderung der Dachgestaltungsregelung (A.§ 5), wonach nur Satteldächer mit naturroten Tondachziegeln zulässig sind (Flachdächer sind weiterhin durch extensive Dachbegrünung auszuführen). Dachanlagen zur Solarnutzung sind unzulässig. Ob bei entsprechender Gestaltung die Errichtung von Anlagen zur Solarnutzung im Dachbereich zugelassen werden kann, ist dann im Wege der Befreiung auf der Grundlage des jeweiligen Einzelfalles zu prüfen. Aufgrund der besonderen Wirkung gegenüber den nahegelegenen Baudenkmälern ist aber ein generelles Verbot (mit dem Befreiungsvorbehalt) die notwendige Vorgehensweise, um eine unkontrollierte Bebauung der Dächer zu verhindern.

 

Mit der leicht erhöhten Dachneigung kann dem bautechnischen Vorbehalt hinsichtlich der Regensicherheit bei Flachdachziegeln begegnet werden.

 

Unvertretbar im Hinblick auf das Stadtbild und auch der Auswirkungen auf die nahegelegene Leonhardi-Kirche wäre es, wenn anstelle des Gebäudes Münchener Straße nur die dort geplante TG-Ausfahrt errichtet wird. Um das auszuschließen, wird die bisher als Obergrenze festgesetzte Vollgeschosszahl als zwingend festgesetzt. Es ist damit zwingend wieder ein Gebäude zu errichten, dessen Kubatur der gleichartigen Baureihe an der inneren Münchener Straße entspricht. Die Dachneigung ist (bisher 16°) auf 30-35° zu erhöhen, um die Bebauung dem Umgebungscharakter anzupassen.

 

Der Hinweis auf die gesetzliche Erlaubnispflicht von Bodeneingriffen nach Art. 7 Abs. 1 BayDSchG wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Bauherr wurde auch noch gesondert auf diese Verpflichtung hingewiesen, da bereits vorbereitende Maßnahmen angekündigt waren.

 

Da es sich um keine Neuausweisung eines Baugebietes handelt und auch keine Parzellierung erfolgt (Gesamtbauvorhaben), bestehen keine finanziellen Vorteile durch eine gesamte archäologisch qualifizierte Untersuchung durch die Stadt Grafing b.M. im Rahmen der Bauleitplanung. Hiervon wird deshalb abgesehen.

 

 

4.1.5      Erzbischöfliches Ordinariat München (Schreiben vom 30.10.2019)

 

Sie haben die Pfarrei Grafing – St. Ägidius am oben genannten Verfahren beteiligt. Diese hat die Unterlagen zuständigkeitshalber an uns weitergeleitet.

 

Das Planungsgebiet liegt zwischen zwei bedeutenden, denkmalgeschützten Kirchen. Die im Nordosten lokalisierte St. Leonhardskirche ist das älteste Bauwerk der Stadt Grafing. Die Kirche wurde um 1300 erbaut. Im Nordwesten ist die giebelständige, zum Marktplatz ausgerichtete Heiligste Dreifaltigkeitskirche gelegen, die 1672 erbaut wurde und Teil des Denkmalensembles „Marktplatz“ ist. Um Auswirkungen der geplanten, sehr dichten innerstädtischen Bebauung mit zwei und drei Vollgeschossen plus Satteldach auf unsere beiden Kirchen beurteilen zu können, halten wir ein städtebauliches Modell für erforderlich, aus dem Art und Maß des geplanten neuen Bauvolumens und seine Auswirkungen auf die umliegende Bebauung einschließlich den beiden Kirchen ersichtlich ist.

 

Da durch die Planung neues Baurecht geschaffen wird und von den umliegenden Kirchen Geräuschemissionen ausgehen, regen wir an in der Sitzung oder der Begründung einen Hinweis aufzunehmen, dass das neue Baurecht keine Auswirkungen auf das Glockenläuten der nahen gelegenen Kirchen haben darf und von den neuen Bewohnern zu dulden ist.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Hinsichtlich der Stellungnahme zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere der Geschossentwicklung, wird auf das Abwägungsergebnis zur insoweit inhaltsgleichen Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege verwiesen.

 

Hinsichtlich der Lärmbelastung durch Glockengeläut wird für das Plangebiet festgestellt, dass Einwirkungen liturgischen Geläuts aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten kirchlichen Selbstbestimmungsrecht privilegiert zulässig und von den Anwohnern zu dulden ist. Das Glockengeläut stellt eine jahrhundertealte kirchliche Lebensäußerung dar, die als herkömmlich anzusehen und hinzunehmen ist. Sie ist aufgrund der bekannten Nähe zur geplanten Wohnbebauung als plangegebene Vorbelastung hinzunehmen. Hierauf wird in der Begründung hingewiesen.

 

4.1.6 Glock Liphart Probst & Partner Rechtsanwälte mbB – Vertreter für Monika Erpenbeck-Höhl und Joachim Höhl (Schreiben vom 01.02.2019, Az.: 18-31-0994)

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 12/2 und 12/3 der Einwendungsführer grenzen unmittelbar an den am 23.04.2018 im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses öffentlich bekannt gemachten Planumgriff an bzw. liegen mit dem Grundstück Fl.Nr. 12/3 auch innerhalb dieses Planumgriffs. Namens und im Auftrag unserer Mandanten dürfen wir Ihnen hiermit mitteilen, dass diese weder mit einer Überplanung der westlich bzw. nördlich an ihre Grundstücke angrenzenden Flächen gemäß den Inhalten des vorgenannten Aufstellungsbeschlusses einverstanden sind. Weiter dürfen wir Ihnen in diesem Zusammenhang nachfolgende Einwendungen gegen die von Ihnen in diesem Zusammenhang nachfolgende Einwendungen gegen die von Ihnen beabsichtigte Bauleitplanung zur Kenntnis geben:

 

1.   Erschließung

Die für das Baugebiet beabsichtigte Erschließung mit einer öffentlichen Straße in der Qualität einer als Sackgasse ausgestalteten Anliegerstraße auf einer ehemaligen Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 12 (nunmehr Fl.Nr. 12/5) ist mit Blick auf die Dimensionierung dieser Straße und auf deren Wendefläche unzureichend und damit nicht geeignet, ein allgemeines Wohngebiet ausreichend zu erschließen. Eine Lösung dieser Problematik ist unter Berücksichtigung des Gebäudebestands am Marktplatz 11 und am Marktplatz 12 und der dadurch unveränderlich stark eingeschränkten Breite dieser für die Erschließung des Gebiets zwingend erforderlichen Straße nicht möglich.

 

1.1   Gem. § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die verkehrlichen Belange zu berücksichtigen. Soweit neue Baugebiete ausgewiesen werden, muss der Plangeber dafür Sorge tragen, dass diese verkehrstechnisch funktionieren. Das erfordert, dass die solche Baugebiete erschließenden Straßen den hierfür aktuell geltenden Normen und technischen Standards entsprechen. Daran fehlt es der im Planentwurf vom Marktplatz zum eigentlichen Baugebiet hin dargestellten Anliegerstraße. Diese als Sackgasse endende Straße entspricht gerade nicht den hierfür erforderlichen technischen Standards. Eine Abwägung ist insoweit nicht möglich, als der faktische Hindernisse entgegenstehen.

 

1.2   Maßgebliche Regelwerk zur Beurteilung von technischen Anforderungen für neue Straßen ist u.a. die RASt 06 (Richtlinie zur Anlage von Stadtstraßen). Nach dieser Richtlinie müssen Anliegerstraßen, die als Sackgasse enden, so dimensioniert sein, dass sie einerseits über ausreichende Wendeflächen für Versorgungsfahrzeuge, wie z.B. die Müllabfuhr, die Feuerwehr oder Krankenwägen, verfügen und zudem für einen Begegnungsverkehr geeignet sind. Nur unter diesen technischen Voraussetzungen ist die straßenmäßige Erschließung eines Baugebiets hinreichend gesichert, dessen nördlichstes Gebäude noch einmal ca. 150 m von einer entsprechenden Wendefläche am Ende einer Sackgasse entfernt liegen soll.

 

Vorliegend werden diese Anforderungen durch die geplante Straße aber nicht erfüllt. Die zur Erschließung des Baugebiets dargestellte öffentliche Verkehrsfläche ist weder hinsichtlich ihrer Wendemöglichkeit noch hinsichtlich ihrer Fahrbahnbreite ausreichend dimensioniert. Ein beidseitiger Wendehammer nach RASt 06 am Ende der Sackgasse ist aufgrund der L-förmigen Ausformung der Sackgasse nicht möglich. Weiter ermöglicht die fehlende Tiefe der vermeintlichen Wendefläche am Ende dieser Sackgasse keinen ausreichenden Radius für einen einseitigen Wendehammer. Hierfür bräuchte es neben allen weiteren Maßanforderungen gemäß Abbildungen 56, 57 und 59 auf S. 73 der RASt06 einen Mindestradius von 6,0 m und somit eine Mindesttiefe von insgesamt 12,0 m, die vorliegend deutlich unterschritten wird.

 

1.3   Selbst aber, wenn man planerisch eine ausreichend dimensionierte Wendemöglichkeit am Ende der Sackgasse bewerkstelligen könnte, scheitert die ordnungsgemäße Erschließung des Baugebiets in diesem Fall immer an der nach der RASt 06 für solche Sackgassenerschließungen geforderten Mindestfahrbahnbreite von 5,50 m. Insoweit beträgt die maximal mögliche Fahrbahnbreite an der engsten Stelle zwischen den Gebäuden Marktplatz 11 und 12 nämlich gerade einmal 3,4 m. Damit unterschreitet die planerisch und gleichzeitig faktisch mögliche Fahrbahnbreite die Mindestfahrbahnbreite um mehr als 2,0 m. Unter Berücksichtigung des an diese Erschließung angebundenen Bebauungsvolumens von drei dreigeschossigen Baukörpern, bei denen es sich um Mehrfamilienwohnhäuser handeln soll, kann diese erhebliche Unterschreitung der technischen Anforderungen an das Straßenprofil gemäß RASt 06 auch nicht mehr im Rahmen der Abwägung gebilligt werden.

 

Bereits in infolgedessen kann hier durch die vorliegend geplante öffentliche Verkehrsfläche keine abwägungsfreie Erschließung des Baugebiets gewährleistet werden.

 

1.4   Ergänzend kommt hinzu, dass sich eine Anliegerstraße an dieser Stelle auch unter Berücksichtigung der immissionsschutztechnischen Anforderungen der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (16. BlmSchV) nicht abwägungsfehlerfrei realisieren lassen dürft.

 

Sowohl in der östlichen Außenwand des Gebäudes Marktplatz 11 als auch in der westlichen Außenwand des Gebäudes am Marktplatz 12 befinden sich Fenster von Aufenthaltsräumen. Eine Beeinträchtigung dieser Aufenthaltsräume durch Verkehrslärm muss bei Neuplanung einer Straße schallschutztechnisch geprüft und ausgeschlossen werden. Insbesondere muss festgestellt werden, dass der aus dem Baugebiet verursachte Verkehr die Anforderungen der maßgeblichen Immissionsschutzverordnung beachtet. Das ist hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten selbst bei Anwendung der Immissionsrichtwerte für ein Kern-/Dorf-/Mischgebiet kaum vorstellbar. Letztlich wird der gesamte Verkehr für das neue Baugebiet in nur wenigen Zentimetern Abstand an den Fenstern der betroffenen Aufenthaltsräume vorbeigeführt. Die sich durch die beidseitig aufgehenden Hauswände ergebende Trichterwirkung verstärkt unter Berücksichtigung der sich in diesem Trichter an den Fassaden bildenden Schallreflexionen diesen Verkehrslärm noch deutlich

 

2.   Städtebauliche Erforderlichkeit

Weiter fehlt es in nicht unerheblichen Bereichen des beabsichtigten Planungsgebiets an der städtebaulichen Erforderlichkeit für eine Bauleitplanung. So können Gemeinden nach § 1 Abs. 3 BauGB Bauleitpläne nur aufstellen, wenn und soweit das für eine geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist das Aufstellen eines Bebauungsplans hingegen für solche Flächen, auf denen eine Umsetzung der Planinhalte innerhalb eines absehbaren Zeitraumes nicht möglich ist.

 

2.1   Das Grundstück Fl.Nr. 12/3 der Gemarkung Grafing betreffend erklären meine Mandanten ausdrücklich, an dessen Überplanung kein Interesse zu haben.

 

2.2   Eine Überplanung der Grundstücke Fl.Nrn. 12 bzw. nunmehr auch 12/5 sowie einer nicht unerheblichen Teilfläche des Grundstückes Fl.Nr. 11/1 bzw. die Umsetzung der dort beabsichtigten Planinhalte scheitert letztlich an den auf diesen Flächen lastenden Dienstbarkeiten zugunsten unserer Mandanten, auf die diese nicht verzichten.

 

Wie der Stadt bereits bekannt ist, sind unsere Mandanten auf den vorgenannten Flächen Inhaber sowohl von Geh- und Fahrrechten als auch von Wenderechten. Um diese Rechte ordnungsgemäß ausüben zu können, bedarf es einer Freihaltung der insoweit dienstbarkeitlich belasteten Flächen insbesondere von einer Bebauung. Werden dennoch baulichen Anlagen im Zuge eines Bebauungsplanverfahrens im Ausübungsbereich dieser Dienstbarkeiten festgesetzt, stehen die Dienstbarkeiten einer Umsetzung der baulichen Anlagen künftig entgegen. Soweit die Dienstbarkeiten fortbestehen, ist ein Bebauungsplan, wie er derzeit im Planentwurf vorliegt, im Bereich solcher Flächen stets zum Scheitern verurteilt, weil der Plangeber im Rahmen des von ihm zu leistenden Abwägungsprozesses die fehlende Umsetzbarkeit der dort vorgesehenen Gebäude und sonstigen die Dienstbarkeiten beeinträchtigenden baulichen Anlagen oder Nutzungen berücksichtigen muss. Gerade das leistet der am 23.04.2018 bekannt gemachte Planentwurf für das Baugebiet jedoch nicht. Vielmehr geht er von einer freien Überplanbarkeit der vom Planumgriff umfassten Flächen aus.

 

Die Planung ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Erforderlichkeit nicht geeignet, weitergeführt zu werden.

 

3.   Zusammenfassung

Insgesamt bleibt daher festzuhalten, dass die vorliegend zum Gegenstand der Einwendung gemachte Planung städtebaulich nicht überwindbare und auch nicht begründbare Betroffenheit privater, wie auch öffentlicher Belange verursacht. Eine sachgerechte Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB muss daher zur Aufgabe dieser Planungsvorstellungen führen. Eine Fortsetzung der Planung hätte hingegen die Aufstellung eines unwirksamen Bebauungsplanes zur Folge.

 

Namens und im Auftrag der Einwendungsführer bitten wir deshalb darum, die erhobenen Einwände vollständig zu berücksichtigen, und darauf aufbauend das Planungsvorhaben in diesem Umfang aufzugeben. Abschließend dürfen wir mitteilen, dass unseren Mandanten nicht daran gelegen ist, jegliche Bebauung auf dem Nachbargrundstück zu verhindern. Es soll sich jedoch um eine maßvolle Bebauung unter Berücksichtigung Ihrer Rechte und der bestehenden Zufahrt handeln.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die vorgetragenen Einwendungen werden zurückgewiesen und das Bebauungsplanverfahren nicht aufgegeben.

 

Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen:

Vom Einwendungsführer wurde am 02.10.2018 Anfechtungsklage gegen die von der Stadt Grafing b.M. verfügte straßenrechtliche Widmung des Grundstücks Fl.Nr 12/5 als öffentliche Straße -Ortsstraße- (Zufahrt zum Marktplatz) erhoben. Die Klage wurde im Wesentlichen mit der Kollision der Widmung (Gemeingebrauchs) mit den dort zugunsten des Nachbargrundstückes dinglich gesicherten Geh- und Fahrtrechten begründet. Darüber hinaus führt die fehlerhafte Dimensionierung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche bzw. der fehlenden Wendemöglichkeit zu Nutzungseinschränkungen des Nachbargrundstückes. Über die Anfechtungsklage wurde vom Verwaltungsgericht München noch nicht entschieden.

 

Der Bebauungsplan setzt diese – noch nicht bestandkräftig gewidmete – Straßenfläche als öffentliche Verkehrsfläche fest. Die im Klageverfahren vorgebrachten Gründe, dass dadurch die dinglichen Rechte der Einwendungsführer (Geh-, Fahrt- Wenderecht für Fl.Nrn. 12/2 und 12/3; Bewilligungen vom 03.01.1927, 09.03.1928) beeinträchtigt werden, sind deshalb auch im Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Aufgrund ihrer eigentumsgleichen Bedeutung ist den dinglichen Rechten ein hohes Gewicht beizumessen - die Stadt Grafing b.M. hält aber an der Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche fest, da die dinglichen Rechte nicht in einer unvertretbaren Weise beeinträchtigt werden. So wird die Zweckbestimmung der Verkehrsflächen, die innerhalb des Ausübungsbereiches der Dienstbarkeiten liegen, durch die besondere Zweckbestimmung (verkehrsberuhigter Bereich) nicht eingeschränkt. Auch in einem verkehrsberuhigten Bereich ist die Benutzung durch alle Kraftfahrzeuge gleichermaßen möglich. Das gesetzliche Gemeingebrauchsrecht (Art. 14 BayStrWG) für öffentliche Straßen führt ebenfalls zu keiner inhaltlichen Einschränkung der dinglichen Rechte. Damit kann das dingliche Recht weiterhin in uneingeschränkter Weise ausgeübt werden. Der Bebauungsplan bewirkt damit keine unzumutbaren Beschränkungen des Eigentumsrechtes.

 

Eine mögliche zusätzliche Belastung aufgrund einer Erschließungsbeitragspflicht ist nicht zu erkennen, da die Straßenflächen offensichtlich bereits den technischen Merkmalen der Ersterschließung entsprechen. Jedenfalls ist der Zustand ausreichend und ist kein Ausbau der Straße zu erwarten. Ungeachtet dessen steht einer möglichen Erschließungsbeitragspflicht auch ein besonderer Erschließungsvorteil des Antragstellers gegenüber, der die mögliche Belastung rechtfertigt und aufgrund möglicher Verbesserungen der Erschließungssituation auch hinzunehmen ist.

 

Erschließung:

Bei der Bebauungsplanaufstellung für das mittlerweile brachliegende Gewerbegrundstück muss berücksichtigt werden, dass die zu überplanenden Flächen im planungsrechtlichen Innenbereich liegt. Ein auf den überplanten Grundstücken bestehendes Baurecht ist ein durch das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) geschütztes Recht, das mit seinem entsprechend hohen Gewicht in der Planabwägung berücksichtigt werden muss. Hinzu kommt das öffentliche Interesse an einer städtebaulich geordneten Bebauung, die gerade auch innerhalb des Bebauungszusammenhangs den Anforderungen einer ressourcenschonenden Bebauung, insbesondere der Nachverdichtung und der Wiedernutzbarmachung (§ 1a Abs. 2 BauGB, Z 3.2 LEP 2013) zu entsprechen hat. Auch die Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums in dieser - wegen der günstigen Infrastruktur im zentralörtlichen Versorgungsbereich - besonders geeigneten Lage ist im öffentlichen Interesse. Hinzu kommt, dass der Bebauungsplan auch der Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile dient (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Auch die Erhaltung des historischen Stadtbildes, das durch enge Gassen und Zufahrten geprägt ist, muss beachtet werden. Diese ebenfalls sehr gewichtigen Belange sind in der Abwägung mit den vorgetragenen nachbarlichen Interessen abzuwägen.

 

Im Rahmen der Planabwägung muss dabei im Besonderen noch auf die vorgefundene Planungssituation im historischen Altstadtgebiet mit seiner sehr engen Bebauung Rücksicht genommen werden. Anders als bei der Planung auf bisher unbebauten Gelände bestehen hier besondere Zwangspunkte, die es zu einem gerechten Ausgleich zu bringen gilt. Eine besondere Herausforderung ist die ungünstige Erschließungssituation, die bisher ein Heranfahren an das Grundstück Fl.Nr.11/1 allein von Süden her (Marktplatzzufahrt) über eine beengte Zufahrt ermöglicht. Diese Zufahrt erfüllt an der Engstelle mit eine Breite von 3,5 m gerade die Mindestmaße für eine geradlinige Feuerwehrzufahrt (vgl. DIN 14090), um darüber den Innenhof erreichen zu können. Ein Wenden oder die Möglichkeit einer Durchfahrt schließt sich aufgrund des vorhandenen Gebäudebestandes aus und ist – wie bisher - auch künftig nicht möglich. Im Norden grenzt das Plangebiet wiederum an einen beschränkt-öffentlichen Weg (Vazaniniweg; Fuß- und Radweg), der künftig ebenfalls auf 3,5 m verbreitert wird und damit für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge befahrbar gemacht wird. Auch hier ist ein Durchfahren oder Wenden aber ausgeschlossen.

 

Mitunter auch aus Gründen der eingeschränkten Erreichbarkeit wird die Bebauung im Plangebiet auf Gebäude mit max. 3 Vollgeschossen beschränkt bleiben, da die Erreichbarkeit der Gebäude mit Hubrettungsfahrzeugen (Art. 5 BayBO) ausgeschlossen ist. Vom Innenhof aus nach Norden ist deshalb nur ein öffentlicher Durch- /Zugang (Wohnweg) geplant, der nicht befahrbar ist (vgl. Art. 4 Abs. 2 Nr. 1 BayBO). Das beschriebene Erschließungskonzept erfüllt die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Erreichbarkeit durch Rettungsfahrzeuge.

Ebenfalls wegen der ungünstigen Befahrbarkeit nach Süden (Marktplatz) sieht der Bebauungsplan jetzt den Anschluss der zentralen Tiefgarage an der Nordostseite zur Münchener Straße vor. Damit wird eine zweite Zufahrt zum Grundstück geschaffen, über die der deutlich überwiegende Teil des Erschließungsverkehrs abgewickelt werden kann. Dadurch entsteht eine deutliche Verbesserung für die im südlichen Bereich an der bisher einzigen Zufahrt angrenzenden Gebäude. Über diese bisherige Zufahrt werden lediglich noch 5 Stellplätze des Baugebietes erschlossen.

Entgegen der Einwendung ist die RASt 06 (Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen) kein zwingend beachtliches Regelwerk (vgl. BayVGH vom 27.10.1998 zur Vorgängerregelung EAE 85/95, wonach es sich um kein antizipiertes Sachverständigengutachten oder um eine normkonkretisierende Richtlinie handelt). Die RASt06 bietet sachverständige Hinweise und Empfehlungen für die Planung des Straßenraums, ohne diese der planenden Gemeinde zwingend vorzugeben. In begründbaren Planungssituationen kann von diesen Empfehlungen im Rahmen der Abwägung in angemessener Weise abgewichen werden, insbesondere bei der Überplanung eines Altstadtgebietes (Bestandsgebietes) und der dort vorgefundenen Verhältnisse. In der vorgefundenen Planungssituation ist es hinsichtlich der Belange des Verkehrs und der öffentlichen Sicherheit und Ordnung ausreichend, dass nur die Mindestanforderungen an die verkehrliche Erreichbarkeit erfüllt werden.

Der Bebauungsplan ist damit auch vollzugsfähig und genügt den Anforderungen der Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB). Es ist aufgrund der vorgefundenen Situation vertretbar, dass die Feuerwehr sowohl im Norden als auch im Süden auf einer Länge von 40 m auf einer mindestens 3 m breiten Zufahrt (tatsächliche Breite 3,5 m) geradlinig an die Bebauung heranfahren kann und von dort aus die Gebäude in weniger als 50 m fußläufig erreichbar sind (Art. 5 BayBO, DIN 14090). Eine Wendemöglichkeit ist hierfür nicht zwingend erforderlich.

Aufgrund der geringen Anzahl an Stellplätzen im Innenhof, die sich gegenüber der bisherigen Nutzung sogar deutlich reduzieren wird, kann auch auf einen Begegnungsverkehr verzichtet werden. Das Schmalstück der Straße hat eine Länge von ca. 30 m und ist wegen seiner geradlinigen Führung einsehbar. Im Begegnungsfall ist - wie schon bisher – ein Warten der Fahrzeuge zumutbar und verkehrlich vertretbar. Diese ist für Straßen in der engen Innenstadt nicht untypisch.

Hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass es sich um die Überplanung eines bereits bebauten Gebietes handelt. In vorhandenen Planungssituationen wird dem Bebauungsplan nicht abverlangt, alle vorgefundenen Konflikte zu lösen. Ausreichend ist hier im Einzelfall, eine Verschlechterung zu vermeiden. Diesen Anforderungen genügt der Bebauungsplan uneingeschränkt. So war es gerade ein städtebaulich unverträglicher Bauwunsch, der die Aufstellung des Bebauungsplanes (mit Sicherung durch Veränderungssperre) ausgelöst hat und jetzt eine mit der Umgebung verträgliche Bebauung verbindlich regelt. Der Bebauungsplan schafft es, dass der Erschließungsverkehr künftig eben nicht mehr über die enge Marktplatzzufahrt abgewickelt wird, sondern in der Hauptsache durch die TG-Zufahrt direkt zur Münchener Straße (Staatsstraße, St 2089). Neben den Stellplätzen des Antragstellers (ca. 11 Stellplätzen) und der 4 Stellplätze des Anwesens Marktplatz 12 werden lediglich noch 5 Stellplätze im Plangebiet festgesetzt und über die enge Marktplatzzufahrt erschlossen. Die Annahme in der Einwendung, der gesamte Verkehr des neuen Baugebietes würde an den vorhandenen Aufenthaltsräumen vorbeigeführt, ist unzutreffend. Hinzu kommt, dass die Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung als „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt wird. Das erlaubt (Z325.1, Anlage 3 Abschnitt 4 zu § 42 Absatz 2 StVO) nur ein Befahren in Schrittgeschwindigkeit.

Letztendlich führt die künftig überwiegende Wohnnutzung, die Stellplatzregelung mit einer Tiefgarage (Ausfahrt Münchener Straße) und die Festlegung eines verkehrsberuhigten Bereiches zu einer deutlichen Verbesserung gegenüber der bisher ausgeübten gewerblichen Nutzung, die ausschließlich über die Marktplatzzufahrt erreichbar war. Die Immissionsorte im Bereich der engen Marktplatzzufahrt werden dadurch erhebliche entlastet. Der Geltungsbereich der 16. BImSchV erfasst den Bau oder wesentliche (bauliche) Änderung einer Straße. Ob die Widmung einer bestehenden Privatstraße zu einer öffentlichen Straße ebenfalls darunter zu rechnen ist, muss bezweifelt werden. Hierauf kommt es aber nicht an. Entscheidend ist, dass das Erschließungskonzept die bisher schon von dem (privaten) Verkehrslärm betroffenen Immissionsorte erkennbar entlastet.

Unter Berücksichtigung der Eigentumsinteressen, insbesondere auch für das Baugrundstück selbst mit seinem gesetzlichen Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB) und dem Interesse an einer nachhaltigen Nutzung der Baulandressourcen und der für die Altstadt auch städtebaulich kennzeichnenden beengten Räume wird die festgesetzte öffentliche Erschließung, die den Mindestanforderungen an die öffentliche Sicherheit und Ordnung noch genügt, hier als ausreichend angesehen.

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, soweit das für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das Planungserfordernis ist eine erste (aber strikt bindende) Schranke hinsichtlich der Rechtfertigung der Planung. Diese Planrechtfertigung fehlt, wenn ein Bebauungsplan nicht vollzugsfähig oder aus sonstigen Gründen nicht umsetzbar ist. Das Planungserfordernis fehlt aber nicht bereits deswegen, weil der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 12/3 (Einwendungsführer) kein Interesse an der Planung hat.

Der Bebauungsplan erfasst das Grundstück Fl.Nr. 12/3 aufgrund seines unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhangs mit dem Hauptzweck der Planung, der geordneten Neubebauung des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 11/1. Die Stadt verfolgt mit dem Bebauungsplan den Zweck, eine öffentliche Verkehrsverbindung für Fußgänger und Radfahrer zu schaffen. Dieser Weg ist so konzipiert, dass darüber auch die Zufahrt zum Grundstück Fl.Nr. 12/3 erfolgen kann. Das Grundstück Fl.Nr. 12/3 wird entsprechend seiner in zulässiger Weise ausgeübten Nutzung als Stellplatzfläche festgesetzt.

Für das Grundstück wurde mit Baugenehmigung vom 31.10.2012 (B-2012-1628) für eine Gaststättennutzung im Anwesen Marktplatz 12 insgesamt 7 Stellplätze genehmigt. Als eigentumsrechtlich befestigter Anspruch ist diese konkret bauaufsichtlich genehmigte Nutzung in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Die Zufahrt der Stellplätze verläuft über die Nachbargrundstücke Fl.Nrn. 11/1, dessen Eigentümer die Benutzbarkeit (Reichweite der Dienstbarkeit) bestreitet. Da die Baugenehmigung ungeachtet der privaten Rechte erteilt wird (Art. 68 Abs. 4 BayBO), ist die Vollziehbarkeit der Baugenehmigung (als notwendige Stellplätze damit auch die Nutzung der Gaststätte) von der rechtlich gesicherten Zufahrt abhängig. Diese wird bislang vom Einwendungsführer unter Bezugnahme auf die am 03.01.1927 und 09.03.1928 bewilligten Geh-/Fahrt-/Wenderechte Bezug begründet. Dieses gegenseitige Fahrt- und Wenderecht erfasste den damals gemeinsam genutzten Hofraum der dortigen Nachbargrundstücke. Zur Reichweite des Ausübungsbereiches hat aber das Amtsgericht Ebersberg am 18.07.2017 festgestellt, dass das ursprüngliche (damalige) Grundstück Fl.Nr. 11 (Fläche nördlich der Fl.Nr. 12/3 - jetzt Teil der Fl.Nr. 11/1) vom Ausübungsbereich nicht erfasst ist. Das Fahrt- und Wenderecht endet damit in etwa auf halber Höhe der Westgrenze von Fl.Nr. 12/3. Ein Heranfahren an die Fl.Nr. 12/3 über die Fl.Nr. 11/1 von Nordseite ist damit nicht rechtlich gesichert (allenfalls von der Westseite). Der Eigentümer des Nachbargrundstückes Fl.Nr. 11/1 bestreitet aber insgesamt das Geh- und Fahrtrecht zugunsten der Fl.Nr. 12/3, da nach dem Grundbuchinhalt nur die Fl.Nr. 12/2 als herrschendes Grundstück genannt ist. Auch hierüber wird Streit geführt.

Um aber auch künftig das hinterliegende Grundstück Fl.Nr. 12/3 erreichen (befahren) zu können, setzt der Bebauungsplan auf der Fl.Nr. 11/1 (Nachbargrundstück) eine öffentliche Verkehrsfläche fest (Verkehrsberuhigter Bereich). Hier stellt die Stadt Grafing b.M. die Eigentumsbelange der Fl.Nr. 11/1 insoweit zurück, als eine öffentlich gesicherte Erreichbarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 12/3 über deren Grundstück geschaffen wird. Hier wird eine eigentumsrechtliche Vorbelastung durch die o.g. Grunddienstbarkeiten unterstellt.

Das ermöglicht es, die vorhandenen Stellplätze auch weiterhin zu nutzen. Nur mit der Nutzung als (Stellplatz)Zufahrt rechtfertigt sich aber die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1, und zwar beschränkt auf den bisherigen Umfang. Aufgrund der Erkenntnis, dass aber jedenfalls der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit eine Zufahrt über die Flächen an der Nordgrenze von Fl.Nr.  12/3 nicht erlaubt (s.o., Amtsgericht Ebersberg, Scheiben vom 18.07.2017), wird in der Abwägung mit den Eigentumsbelangen der Fl.Nr. 11/1 künftig die an der Nordgrenze der Fl.Nr. 12/3 angrenzende Verkehrsfläche auf einen 2 m breiten F+R-Weg abgeändert. Die Begrünungsfläche im Osten wird nach Süden bis zur Fl.Nr. 12/3 verlängert. An der Westseite der Fl.Nr. 12/3 verbleibt die Festsetzung als verkehrsberuhigter Bereich. Das Grundstück Fl.Nr. 12/3 bleibt deshalb weiter in das Bebauungsplangebiet einbezogen, um sowohl deren Nutzung und deren gesicherte Erschließung in abgestimmter Weise mit der Wohnbebauung auf Fl.Nr. 12/2 zu regeln.

Der Bebauungsplan Entwurf ist dergestalt noch zu ändern: Ergänzung der Planzeichendarstellung um die Nutzungsart „St“ (Stellplatz) und deren Umgrenzung mit dem Planzeichen Nr. 15.3 PlanzV.

Der Stadt Grafing b.M. sind die in der Einwendung vorgetragenen Geh-, Fahrt- und Wenderechte zugunsten Fl.Nr. 12/2 bekannt; dabei geht die Stadt Grafing b.M. trotz der fehlenden Benennung im Grundbuch davon aus, dass auch das Grundstück Fl.Nr. 12/3 durch diese Rechte begünstigt ist. Auch dingliche Rechte an einem Grundstück unterfallen der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) und stellen damit einen gewichtigen Abwägungsbelang dar (BVerwG 25.09.2013). Diese werden aber, soweit betroffen, in der Abwägung zurückgestellt gegenüber dem öffentlichen Interesse an der ordnungsgemäßen Erschließung des Planungsgebietes, der Schaffung eines öffentlichen Durchgangs und dem Interesse der Nachfolgenutzung einer Gewerbebranche, insbesondere auch für dringend erforderlichen Wohnraum.

 

Im Klageverfahren gegen die bereits erfolgte Widmung der im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche wurde dargelegt, dass eine Kollision der dinglichen Rechte mit der Widmung nicht besteht und die Widmung damit rechtmäßig ist.

 

Die fehlende Zustimmung des Rechtinhabers führt aber – selbst wenn eine Rechtekollision zwischen den zivilen Geh-/Fahrt-/Wenderechten und dem öffentlichen Gemeingebrauchsrecht festgestellt werden sollte - nicht dazu, dass die Öffentlichkeit der Verkehrsflächen dauerhaft nicht realisiert werden kann und damit das Planungserfordernis entfällt. So ist nicht erkennbar, dass eine Einigung unter den gegenseitig dinglich Berechtigten oder aber auch eine Entziehung der Wegerechte (Enteignungsverfahren) von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. BayVGH 30.06.2016). Ungeachtet dessen ist aber festzuhalten, dass selbst im Falle des Scheiterns des Widmungsverfahrens die entstehende Bebauung durch die Tiefgarage an der Nordostseite an das öffentliche Wegenetz angebunden bleibt. Hierzu wird das dortige Grundstück Fl.Nr. 7 auch mit dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 vereinigt.

 

Neben der Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen schränken auch die festgesetzten Bauflächen die bestehenden privaten Geh- und Fahrtrechte nicht unangemessen ein. So bleibt der Bauraum 1 im Süden um ca. 3,5 m hinter dem derzeit dort bestehenden Gebäude zurück. Für das bestehende Gebäude muss – wie auch für das Wohngebäude auf Fl.Nr. 12/2 – vom Erlöschen der Dienstbarkeit nach § 1028 BGB ausgegangen werden. Nach Osten hin entspricht der Bauraum der Ausdehnung des derzeit bestehenden Gebäudes und verkürzt den Ausübungsbereich aus diesem Grunde nicht unangemessen.

 

Dagegen greifen die Stellplätze südlich des Bauraumes 1 über den bereits bebauten Bereich hinaus und begrenzen die Ausübung des Geh-, Fahrt- und Wenderechts gemäß den Bewilligungen vom 03.01.1927, 09.03.1928. Das führt ggf. dazu, dass die Erstellung der Stellplätze aus zivilrechtlichen Gründen ausgeschlossen ist. Ein (dauerhaftes) Planungshindernis und damit der Entzug der Erforderlichkeit der Planung entsteht dadurch aber nicht. So sind diese Stellplätze nicht zwingende Voraussetzung, die vom Bebauungsplan zugelassene Wohnbebauung zu realisieren. Die Tiefgarage bietet ausreichend Möglichkeit, die gemäß Art. 47 BayBO notwendigen Stellplätze dort zu errichten. Die Vorhaltung oberirdischer Stellplätze ist nach der örtlichen Stellplatzsatzung nicht erforderlich. Schließlich bleibt dem Bauherrn auch die Möglichkeit, die notwendigen Stellplätze anderweitig nachzuweisen (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO). 

 

Hilfsweise wird angemerkt, dass eine zivilrechtliche Verständigung zwischen den Eigentümern der Fl.Nr. 11/1, 12, 12/3 nicht aussichtslos ist. So liegen auch die Stellplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 12 und 12/2 offensichtlich im Ausübungsbereich des gegenseitig bewilligten Geh- / Fahrt- / Wenderechts.

Entgegen den Einwendungen fehlt es dem Bebauungsplan und den in Frage gestellten Festsetzungen nicht an der Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB). Unter Abwägung der vorgetragenen Interessen mit den erörterten öffentlichen Belangen und den Eigentumsbelangen des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 werden die Einwendungen zurückgewiesen.

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.

 

4.1.7 BHB Projektgesellschaft, 82031 Grünwald (Schreiben vom 30.10.2019)

 

Gerne möchten wir, die BHB Projektgesellschaft Grafing II GmbH & Co. KG, als wesentliche Grundstückseigentümerin – aktuell Fl.Nr. 11/1 und Fl.Nr. 7 – im Umgriff des oben genannten Bebauungsplanes im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB folgende Anmerkungen vorbringen, verbunden mit der Bitte, diese im weiteren Bauleitplanverfahren umzusetzen.

 

Grundstücksvereinigung

Wir teilen hiermit mit und versichern, dass wir zeitnah die Verschmelzung und Vereinigung unserer Grundstücke Flurnummer 11/1 und 7, sowie nach Erwerb, der Flurnummer 11/2 beantragen und nachweisen werden. Darauf aufbauend wird für das weitere Verfahren vorgeschlagen, aus Gründen der Vereinfachung und besseren Nachvollziehbarkeit diese drei Flurstücke als Einheit zu betrachten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Qualifizierte Bebauungspläne (§ 30 Abs. 1 BauGB) müssen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung treffen. Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung ist die Festsetzung der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundfläche stets zu treffen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Hierfür ist wiederum Voraussetzung, dass die gesetzliche Systematik des § 19 BauNVO beachtet wird, wonach die festgesetzt GRZ oder die festgesetzte Größe der Grundfläche ein, auf das Baugrundstück bezogenes, Summenmaß für alle berechnungsrelevanten Anlagen darstellt (Hauptanlagen und Nebenanlagen). Baugrundstück im Sinne der Regelung ist das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne (Buchgrundstück). Fehlerhafte Festsetzungen führen zur Ungültigkeit des gesamten Bebauungsplanes.

 

Vor diesem Hintergrund bestand der Zwang, getrennt für alle Grundstücke im Planungsgebiet eine rechtmäßige Festsetzung zu treffen, die auch wiederum nicht im Widerspruch zu den übrigen Festsetzungen (insbesondere Bauflächen) stehen darf. Aufgrund der völlig unterschiedlichen Grundstücksverhältnisse sind diese Anforderungen nur schwer zu lösen. Die komplizierten Festsetzungen erschweren zwangsläufig das Verständnis und den Planvollzug für die Planbetroffenen.

 

Der Einwendungsführer ist Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 7 und 11/1. Hinzu kommt das Trafo-Grundstück Fl.Nr. 11/2, das aufgrund der geringen Flächengröße (BVerwG 21.12.2011) bereits als Einheit mit der Fl.Nr. 11/1 behandelt wird. Wenn jetzt vorgetragen wird, dass die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 7 grundbuchrechtlich vereinigt werden, dann ist diesen Veränderungen Rechnung zu tragen, da auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses abzustellen ist (§ 214 Abs. 3 BauGB).

Dadurch werden die den bisherigen Grundbuchverhältnissen entsprechenden Festsetzungen zur GRZ hinfällig.

 

Es bietet sich damit aber auch an, die Festsetzung insgesamt zu ändern und neben einer Grundflächenzahl die (absolute) Größe der zulässigen Grundfläche festzusetzen. Damit können auch städtebaulich unverträgliche Anbauten, die aufgrund der definitorischen Bandbreiten gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht durch die Baugrenzen ausgeschlossen werden können, vermieden werden (vgl. die Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg und die dort getroffenen Regelungen für Balkonanbauten).

 

Berechnung:

Auch diejenigen Flächen, die nur im Obergeschoss das Grundstück überdecken, sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche vollständig anzurechnen; Fickert/Fieseler, Rn 4.1 und 4.2 zu § 19 BauNVO). Dazu zählen auch Balkone, für die aber gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO eine Ausnahmeregelung geschaffen wurde (vgl. Prüfungsergebnis der Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg: „Überschreitungen der absoluten Grundfläche und der Baugrenzen durch Balkonanbauten im Umfang der dafür zeichnerisch festgesetzten Anbauzone…“).

 

Vorläufige Ermittlung:

Grundfläche:

Geschossfläche

Gebäude 1:      GR  132 qm

Gebäude 1                   GF  264 qm

Gebäude 2:     GR  306 qm

Gebäude 2   3VG       GF  918 qm

      Balkon:    GR      0 qm

Gebäude 2a EG         GF  105 qm

Gebäude 2a:    GR  135 qm

Gebäude 2a OG         GF  135 qm 

      Balkon:      GR      0 qm 

Gebäude 3   3VG       GF  918 qm

Gebäude 3:     GR  306 qm

Gebäude 3a EG         GF  105 qm

      Balkon:    GR      0 qm

Gebäude 3a OG         GF  135 qm

Gebäude 3a:    GR  135 qm

Gebäude 4   EG       Rampe, Weg

Gebäude 4:    GR  180 qm

Gebäude 4   OG         GF  154 qm

Gesamt:          GR 1.194 qm

Gesamt:                    GF 2.734 qm

Grundstück*        2.050 qm

Grundstück                   2.050 qm

GRZ                      0,58

GFZ                                  1,33

 

*Grundstücksgröße 2.390 qm. Davon im Bauland hinter der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie: 2.050 qm

 

Anmerkung: Für Fl.Nr. 11/1 errechnet sich eine Grundfläche von ca. 1.010 qm, die damit im Aufstellungsbeschluss der festgelegte Zielgröße von 930 qm fast entspricht.

 

Neben der absoluten Grundfläche für die „Hauptgebäude“ bedarf es noch einer Festsetzung der GRZ für das Gesamtgrundstück, um den Anforderungen des Summenmaßes aller grundflächenrelevanten Anlagen zu regeln. Hierfür wird eine GRZ von 0,6 festgelegt (Obergrenze § 17 BauNVO für MU: 0,8), und zwar für das gesamte Plangebiet. Damit wird auch die Nutzung der übrigen Grundstücke im Plangebiet (Fl.Nrn. 12/3 und 12/T), die vollständig als Stellplätze (mit Zufahrten) festgesetzt sind, hinsichtlich dieser grundflächenrelevanten baulichen Anlagen erfasst. 

 

Maßgebliche Bezugsfläche ist zwar das Baugrundstück (§ 19 Abs. 3 BauNVO), jedoch nur die Fläche des Baugrundstückes innerhalb des Bebauungsplanes. Darum ist auch bei der Fl.Nr. 12 (Stellplatz) die GRZ von 0,6 ausreichend. Zusätzlich wird (abweichend von § 19 Abs. 4 BauNVO) festgesetzt, dass die festgelegte Grundfläche durch die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO bis zu einer Kappungsgrenze von 0,9 überschritten werden darf.

 

Die Festsetzung der Grundfläche erfolgt künftig durch eine noch anhand der Bauflächengrößen zu ermittelnden Verhältniszahl (GRZ). A.§ 1 wird wie folgt neu geregelt: 

  • die höchstzulässige Grundflächenzahl je Baugrundstück wird festgesetzt mit z.B. 0,6. Daneben wird die Größe der Grundfläche für die jeweiligen Bauflächen gesondert geregelt (Planzeichnung). Die jeweils engere Festsetzung ist maßgeblich.
  • Eine Überschreitung der höchstzulässigen Grundfläche durch Terrassen kann bis max. 10 v.H. zugelassen werden, wenn diese in wasserdurchlässiger Bauart ausgeführt werden.
  • die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche der Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO überschritten werden bis zu einer Grundflächenzahl von höchstens 0,9. 

 

Die Festsetzung der Geschossfläche gemäß § 20 BauNVO erfolgt künftig ebenfalls durch eine noch anhand der Bauflächengrößen zu ermittelnden Verhältniszahl (GFZ).

A.§1 ist, wie folgt, neu zu fassen:

a)      Die höchstzulässige Geschossflächenzahl wird festgesetzt mit z.B. 1,35

b)     Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Garagengeschosse (TG-Ausfahrt, Bauraum 4) unberücksichtigt (§ 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO), ebenso die Flächen von Arkadendurchgängen. 

c)      Von der zulässigen Geschossfläche ist ein Anteil von 15 v.H. für gewerbliche Nutzung zu verwenden.

d)     Ferienwohnungen werden auf die Quote nach Buchstabe c für die gewerbliche Nutzung nicht angerechnet.

e)     Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen, einschließlich der zugehörigen Treppenräume und Umfassungswände, werden bei der Ermittlung der Quote nach Buchstabe c für die gewerbliche Nutzung angerechnet.

 

GRZ

Der Bebauungsplan setzt ein MU gemäß § 6 a BauNVO fest. In einem Teilbereich für die Baufelder 1 bis 3, wird dabei lediglich eine GRZ von 0,52 zugelassen. Diese GRZ ist im Hinblick auf die Tatsache, dass § 17 BauNVO deutlich größere Grundflächenzahlen für diese Gebiete vorsieht, unverhältnismäßig niedrig. Insoweit beantragen wir die GRZ – wie obenstehend vorgeschlagen, dann aggregiert als ein MU für alle drei Flurnummern – entsprechend der nachfolgenden Bauraumanpassungen – auf ca. 0,60 zu erhöhen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Einwendung wird insoweit nicht entsprochen, als eine zusätzliche Bebauung, im Hinblick auf die nicht ausgeschöpften Obergrenzen des § 17 BauNVO, gefordert wird. Die Regelung des § 17 BauNVO verleiht keinen Anspruch für den Einzelnen oder bietet Anhaltspunkte, die dortigen Obergrenzen möglichst auszunutzen. Sie bindet das Planungsermessen als obere Grenze. Unterhalb der dortigen Grenzen obliegt es den allgemeinen Grundsätzen der Bauleitplanung, unter Berücksichtigung der jeweiligen Planungssituation ein angemessenes Nutzungsmaß zu bestimmen. Im Bebauungsplanentwurf wird mit den festgesetzten Bauflächen das städtebaulich verträgliche Höchstmaß an Bebauung erreicht. Abgestimmt auf diese Bauflächen würde ein, an die Obergrenzen des § 17 BauNVO, angenähertes Nutzungsmaß zu einem Missverhältnis und damit einem unzulässigen Festsetzungswiderspruch führen (BayVGH 25.10.2010). Die festzusetzende GRZ ist streng anhand der im Bebauungsplan festgesetzten Bauflächen zu ermitteln; für die Tiefgarage und die Stellplätze nebst Zufahrten ist die Anrechnungsregelung des § 19 Abs. 4 BauNVO zu berücksichtigen und an die planzeichnerischen Festsetzungen anzupassen (höhere Kappungsgrenze). Sonstige Nebenanlagen sind damit möglichst auszuschließen; diese sind innerhalb der festgesetzten Bauflächen unterzubringen. Für die Hauptgebäude wird zusätzlich eine höchstzulässige Grundfläche festgesetzt, um städtebaulich unerwünschte Vor- und Anbauten auszuschließen; damit rechtfertigt sich wiederum der Ausnahmevorbehalt für die Balkonvorbauten.

 

Bauräume / Geschossfläche

Zudem beantragen wir, die festgesetzten Bauräume entsprechend der als Anlage beigefügten konkreten Planung zu erweitern.

 

Die Bauräume in den festgesetzten Baufeldern sind zu eng gezogen. Insoweit wären die Bauräume 2 und 3 von 12,00 m auf 13,25 m zu verbreitern und in ihrer Länge nach Osten um 50 cm zu vergrößern. Auch die Zwischenglieder sollten entsprechend der beigefügten Planung von 8,00 m Breite auf 11,00 m im Bereich des Baufeldes 3a und von 8,00 m auf 10,20 m im Bereich des Baufeldes 2a verbreitert werden.

 

Weiter sollte im Bereich des Baufeldes 4 eine entsprechende Erweiterung des Bauraumes wie in der Anlage dargestellt (Baufeld 4a) erfolgen, um einen 2-geschossigen Baukörper, der die notwendige Einhausung der Tiefgaragenzufahrt auf ganzer Länge und dessen sinnvolle Nutzung zulässt, realisieren zu können.

 

Insgesamt ergibt sich dadurch eine vernünftige und einem urbanen Gebiet angemessene und verträgliche Bebauungsdichte sowie schlüssige Wohnungsgrundrisse, die seitens der Stadt Grafing im Hinblick auf die Priorisierung der Innenentwicklung, der Nachnutzung der Gewerbebranche und Nachverdichtung in zentralen und bereits hervorragend erschlossenen Lagen, der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und dem schonenden Umgang mit der Ressource Boden über die Ausweisung des urbanen Gebiets gewünscht ist.

 

Weiter wird beantragt, dass die Geschossfläche der Durchgänge und die in der Begründung bereits aufgeführte nicht Heranziehung der Geschossfläche der baulich integrierten Tiefgaragen­zufahrt nicht bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche herangezogen wird.

 

Als Ergebnis müssten die textlichen Festsetzungen unter § 1 (2) hinsichtlich der zulässigen Geschossfläche angepasst werden.

 

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die städtebaulichen Ziele der Stadt Grafing b.M. — eine mit den Belangen der vorhandenen Bau- und Nutzungsstruktur innerhalb des historischen Altstadtbereiches verträgliche bauliche Nutzung der Grundstücke zu bestimmen — sind insbesondere mit den Eigentumsbelangen des Eigentümers abzuwägen. Den Eigentumsbelangen ist dabei aufgrund ihres Verfassungsrangs (Art. 14 GG) ein sehr hohes Gewicht beizumessen. Als eigentumsrechtlicher Anspruch ist auch das bestehende Baurecht in die Überlegungen einzubeziehen und entsprechend zu gewichten (vgl. BayVGH 21.02.2011). Das private Interesse am Erhalt bestehenden Baurechts muss mit dem öffentlichen Interesse an der Neuordnung des Plangebietes abgewogen werden. Für eine Einschränkung müssen sehr gewichtige städtebauliche Gründe sprechen, und zwar umso mehr, je umfangreicher bestehendes Baurecht eingeschränkt wird.

 

Hinsichtlich des vorhandenen Baurechts kann zunächst auf den genehmigten Vorbescheid des Landratsamtes Ebersberg vom 03.04.2008 (Az.: V-2008-1) zurückgegriffen werden. Dort ist eine Wohnbebauung zugelassen, deren Gebäude in Lage und Größe (12 x 25 m) fast vollständig identisch sind mit der jetzt festgesetzten Bebauung für die Gebäude 1, 2 und 3. Das gilt insbesondere auch für die Geschosszahl (3 Vollgeschosse). Allein der vergrößerte Abstand zum „Schutz“ der östlichen Nachbarbebauung, die unmittelbar bis zur Grundstücksgrenze reicht, beschreibt den wesentlichen Unterschied.

 

Hinzugekommen sind aber zugunsten der verbesserten Ausnutzbarkeit der Grundstücke die Verbindungsbauten mit 2 Vollgeschossen. Allein für diese Gebäude besteht noch ein geringes Erweiterungspotential. Hier wird eine Verbreiterung von 8 m auf 10 m (beidseits 1m) noch für gerechtfertigt angesehen.

 

Ebenfalls noch vertretbar ist die Erweiterung des Bauraumes 4 um eine erdgeschossige Erweiterung (mit Dachterrasse) nach Westen (Planbeilage: 4a) Das ist auch deshalb notwendig, da die TG-Rampe aus Gründen der Verkehrssicherheit eine waagrechte Aufstellfläche mit 5 m Länge vor dem Gehweg einzuhalten hat. Damit verlängert sich die Rampenlänge nach Westen; diese Rampenfläche kann dann in den erdgeschossigen Anbau ausgeführt werden und schafft gleichzeitig eine Dachterrasse.

 

Im Übrigen werden die angeregten Erweiterungen zurückgewiesen. Bedenkt man die hinzukommenden Terrassen und Balkone, dann erreicht die Bebaubarkeit bereits in der Fassung des vorliegenden Entwurfes die Grenzen der städtebaulichen Rechtfertigung. Dazu kommen aber auch die nachbarlichen Interessen der Grundstücke im Westen. Gegenüber dieser Bebauung ist angemessen Rücksicht zu nehmen. Auch aus diesem Grunde werden weitere Vergrößerungen nicht mehr für vertretbar angesehen.

 

Die Ermittlung der Geschossfläche ist gesetzliche geregelt (§§ 20, 21a BauNVO). Sie wird geschossweise nach den Außenmaßen der Geschosse ermittelt. Durchgänge werden deshalb nicht eingerechnet; das wird durch eine entsprechende Ergänzung der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung klargestellt.

 

Gewerbe

Beabsichtigt ist im Bereich des Baufeldes 4 eine reine gewerbliche Nutzung umzusetzen, was zurückzuführen ist auf die Immissionen von der Münchener Straße und dem Wunsch der Stadt Grafing zur Stärkung der Münchener Straße als zentralörtlichen Versorgungsbereich. Eine Mischnutzung von Gewerbe und Wohnen ist in diesem Baufeld aufgrund der geringen Gebäudegröße nicht umsetzbar. Weitere Ausführungen zu notwendigen Schallschutzmaßnahmen würden somit obsolet.

 

Auch soll im Baufeld 1 im Erdgeschoss eine rein gewerbliche Nutzung stattfinden. Eine weiterführende erdgeschossige Gewerbenutzung wird hier aufgrund der geringen Sichtbarkeit und der ungünstigen verkehrlichen Erschließungssituation über die beengte Zufahrt am Marktplatz, als nicht nachhaltig umsetzbar und marktgängig erachtet und konnte sich bereits in der Vergangenheit nicht durchsetzen. Selbst direkt am Marktplatz ist in einer Vielzahl von Gebäuden oberhalb des Erdgeschosses nur Wohnnutzung anzutreffen. Zudem sollte es vermieden werden zusätzlichen Verkehr durch Gewerbeansiedlungen im rückwärtigen Bereich zu befördern und somit einerseits dem sicheren und verkehrsberuhigten Charakter des zukünftigen öffentlichen Fuß- und Radverbindungsweges und andererseits der hohen Qualität als innerstädtischer Wohnstandort entgegenzuwirken.

 

Insoweit regen wir eine entsprechende konkretisierende Festsetzung an, dass eine Wohnnutzung im Bereich des Baufeldes 4 ausgeschlossen ist, ebenso wie im Erdgeschoss des Baufeld 1. Die rechtliche Möglichkeit hierzu besteht nach § 1 V, VII BauNVO.

 

Als Ergebnis müssten die textlichen Festsetzungen unter § 1 (2) hinsichtlich des anteiligen Mischungsverhältnisses angepasst werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Ausschluss der Wohnnutzung für Bauraum 4 ist bereits Ergebnis der immissionsschutzfachlichen Prüfung (s.o. Stellungnahme Landratsamt Ebersberg). Insoweit wurde der Anregung bereits entsprochen.

 

Im Übrigen erfolgt keine weitere Gliederung des Baugebietes hinsichtlich der einzelnen Nutzungsarten. Es bleibt dem Bauherrn freigestellt, an welcher Stelle die geforderte Mindestquote für die gewerbliche Nutzung umgesetzt wird. Ein weiteres Reduzieren der „Gewerbequote“ ist mit der Zielsetzung der Stärkung des innerörtlichen Versorgungsbereiches nicht in Übereinstimmung zu bringen.

 

Nachdem ursprünglich ein Nutzungsausschluss für Wohnen auf allen erdgeschossigen Flächen beabsichtigt war (mehr als 30 v.H. der Geschossfläche), wurde mit der reduzierten Quote von 15 v.H. bereits der ungünstigen Lage in der 2. Reihe Rechnung getragen. Hinzu kommt, dass als „gewerbliche Nutzung“ im Sinne der Vorschrift jede Nutzung anzusehen ist, die nicht Wohnzwecken dient. Darunter fallen auch freie Berufe (§ 13 BauNVO), wie Arztpraxen. Hier ist auch für Grundstücke in der hinteren Reihe ein erkennbarer Bedarf vorhanden.

 

Mit der Quote von 15 % sind nach vorläufiger Berechnung insgesamt 410 qm Geschossfläche gewerblich zu nutzen. Das wird bereits durch die Geschossflächen der 2-geschossigen Gebäude (Bauraum 1 und 4) erreicht, die ohnehin lagebedingte Einschränkungen für die Wohnnutzung aufweisen. Einer weiteren Reduzierung der Quote wird nicht entsprochen.

 

Durchgang Baufeld 3a

Es wird angeregt, die eingezeichneten Durchgänge in den Baufeldern 2a und 3a nur hinweislich darzustellen. Insbesondere ein nicht vollständig durchgezogener Durchgang in Baufeld 3a würde für die zukünftigen Bewohner einen von der Öffentlichkeit baulich abgegrenzten, geschützten und ruhigen Innenhofbereich mit privaten bzw. gemeinschaftlichen Grün- und Freiflächen schaffen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Planzeichen für die (privaten) Arkadendurchgänge bei den Bauräumen 2a und 3a ist nicht festgesetzt. Es war bisher lediglich ein Lösungsvorschlag (Hinweis) für die Erreichbarkeit der inneren Gärten. Da die dortigen Bauflächen mit Baugrenzen festgesetzt sind, besteht keine Verpflichtung, diese Gebäude überhaupt oder in ganzer Größe zu errichten. Es besteht damit auch keine Pflicht, diese Durchgänge zu errichten bzw. offen zu halten. Klarstellend wird das Planzeichen „Arkadendurchgang“ aber, wie zutreffend vorgetragen wird – in den Hinweisen ergänzt.

 

Nebengebäude

Es wird angeregt, Nebengebäude zur Unterbringung von Müllbehältern und Fahrrädern in begrenztem Umfang zuzulassen, vgl. Festsetzung § 2 (1), um durch ebenerdige, witterungsgeschützte und wohnungsnahe Abstellmöglichkeiten die Nutzung von Fahrrädern zu fördern.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

An der Festsetzung des Ausschlusses von Nebengebäuden nach § 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird festgehalten. Durch die Vergrößerung der Bauflächen für die Verbindungsbauten um 2 Meter bestehen zusätzliche Möglichkeiten, diese Flächen im Erdgeschoss zu integrieren. Aufgrund der ohnehin schon dichten Bebauung ist es nicht vertretbar, die wenigen verbliebenen Freiflächen noch mit Gebäuden für Nebennutzungen zu beeinträchtigen.

Bei einer schonenden und gestalterisch ansprechenden Ausführung bleibt immer die Möglichkeit, etwa die Behälter für Mülltonnen im Wege der Befreiung zuzulassen. Hier ist aber eine Einzelfallentscheidung zu treffen. Eine generelle Freistellung im Sinne des § 23 Abs. 5 BauNVO widerspricht jedoch den dargelegten Planungszielen und wird abgelehnt.

 

 

Nachzuweisende Stellplätze

Die Verringerung auf einen nachzuweisenden Stellplatz pro Wohneinheit wie in ähnlich situierten Bauvorhaben (bspw. Bauvorhaben in der Rotter Straße oder Kellerstraße) in zentraler, gut angebundener und versorgter Innenstadtlage im Sinne der Gleichbehandlung wird beantragt. Dadurch wird das zusätzliche Verkehrsaufkommen im bereits belasteten Bereich Münchener Straße/Marktplatz reduziert, die notwendigen Ausfahrten aus der neu entstehenden Tiefgaragenausfahrt auf die Münchener Straße verringert und die durch die Tiefgarage unterbaute Grundstücksfläche auf ein notwendiges Maß reduziert, wodurch mehr Versickerungsflächen und qualitativ hochwertigere Grün- und Freiflächen ermöglicht werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau,- Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Abwägungsgebot ist die zentrale Verpflichtung einer den rechtsstaatlichen Anforderungen entsprechenden Bauleitplanung. Es umfasst dabei insbesondere die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Gebots der Gleichbehandlung (Art. 3 GG). Das drückt § 1 Abs. 7 BauGB insbesondere damit aus, als dort eine gerechte Abwägung verlangt wird. Dabei ist auch darauf zu achten, dass Planungskonzepte möglichst widerspruchsfrei (konsistent) umgesetzt werden. Bisher hat die Stadt Grafing b.M. bei Bebauungsplänen im Zentrumsbereich eine von der Stellplatzsatzung abweichende Regelung getroffen. So wurden in den Bebauungsplänen in zentrumsnahen Baugebieten („Kellerstraße Ost, Brauereigelände“, „Rotter Straße, Brauereigelände“, „Kellerstraße West“, Bebauungsplan „Nr. 1 für das Gebiet zwischen der Glonner Straße / Griesstraße / Klausenweg“) der Stellplatzschlüssel auf 1,0 Stellplätze je Wohneinheit festgesetzt.

 

Da auch für das gegenständliche Planungsgebiet aufgrund seiner Lage unmittelbar im Stadtzentrum und den dortigen Versorgungsmöglichkeiten in gleicher Weise von einem reduzierten Stellplatzbedarf ausgegangen werden kann, ist der Stellplatzschüssel auch hier auf 1,0 Stellplätze je Wohnung festzusetzen. Die Festsetzung ist wie folgt zu fassen: Der Stellplatzschlüssel für Wohnungen innerhalb des Plangebietes beträgt abweichend von Anlage 1 Nr. 1.2 der örtlichen Stellplatzsatzung: für Wohnungen bis 100 qm Wohnfläche: 1 Stellplatz

 

Wandhöhen

Die Festsetzungen unter § 3 sehen eine Erhöhung der Hauszugänge und sonstigen Gebäudeöffnungen gegenüber dem anschließenden Gelände um 20 cm vor. Es wird aus bauphysikalischen und bautechnischen Gründen und zur Erreichung einer als wohnlich wahrgenommenen minimalen lichten Höhe von 2,52 m als zwingend notwendig erachtet, die festgesetzten Wandhöhen dazu jeweils um 20 cm zu erhöhen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Stellungnahme wird nicht entsprochen. Es wird auf das Ergebnis der Abwägung mit den Belangen des Denkmalschutzes verwiesen, wonach die Wandhöhe für Gebäude mit 3 Vollgeschossen auf 8,50 m (bisher 8,80 m) reduziert wird; die zulässige Dachneigung wird auf max. 20° erhöht, womit sich keine Veränderung der Firsthöhe ergibt. Damit wird ein für das historische Stadtzentrum prägendes Erscheinungsbild der Gebäude erreicht. Neben dieser Wirkung für das historische Stadtbild sind es auch die nachbarlichen Interessen, die im Hinblick auf die starke Verdichtung eine geringfügige Verringerung der Wandhöhen rechtfertigen. Demgegenüber sind die vorgetragenen Interessen des Bauherrn zurückzustellen. Aber auch mit einer Wandhöhe von 8,50 m entstehen keine wesentlichen Einschränkungen hinsichtlich der Wohnattraktivität. Im Dachgeschoss (2.OG) können durch einen offenen Dachraum sehr großzügige Raumhöhen entstehen, selbst wenn dort die innere Wandhöhe dieses Geschosses 2,5 m nicht erreicht. Die Anforderungen des Art. 45 BayBO können uneingeschränkt erfüllt werden.

 

Höhenbezugspunkt

Das natürliche Geländeniveau weist ein Gefälle von rund 50 cm von Nord nach Süd auf. Es wird beantragt einen Höhenbezugspunkt für die zulässigen Wandhöhen am höchsten Punkt an der östlichen Vazaninistraße auf 519,70 m festzulegen und den Ausgleich des Höhenniveaus durch Geländemodellierungen zuzulassen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Bebauungsplanentwurf hat bisher (§ 3 Abs. 1) eine Festlegung der Höhenlage derart getroffen, als die Gebäude zum Schutz vor Starkregenereignissen mindestens 15 cm über dem natürlichen Gelände zu liegen haben.

 

Gleichzeitig wurde die Höhenlage der Gebäude in § 3 Abs. 2 festgelegt, wonach die Oberkante der Rohdecke des Erdgeschosses max. 20 cm über den Anschlusshöhen der Straßen bzw. der natürlichen Geländeoberfläche liegen darf. Rechnet man den herkömmlichen Fußbodenaufbau hinzu, dann wären Gebäude möglich, deren OKFFB bei 35 cm über dem natürlichen Gelände zulässig ist. Die OK Rohfußboden EG ist auch Bezugspunkt für die Bestimmung der Gebäudehöhen.

 

Nunmehr liegt der Höhenbestandsplan für das Plangebiet vor. Die bisherige Festsetzung in § 3 Abs. 2 wird aufgegeben und durch die Festsetzung einer absoluten Höhenlage ersetzt (§ 9 Abs. 3 BauGB). Im Bestand liegt das Gelände beim Bauraum

B 4 bei max. 519,70 müNN

B 3 bei max. 519,60 müNN

B 2 bei max. 519,40 müNN

B 1 bei max. 519,30 müNN

 

Hinsichtlich des Bauraumes B 4 wird die Höhenlage für die Oberkante der Rohdecke des Erdgeschosses festgesetzt auf 519,70 müNN. Das gilt nicht für die TG-Zufahrt, deren Höhenlage an die Höhe des angrenzenden Gehweges zur Münchener Straße anzupassen ist.

 

Hinsichtlich der sonstigen Bauräume (B3, 3a, 2, 2a, 1) wird die Höhenlage für die Oberkante der Rohdecke im Erdgeschoss einheitlich festgelegt mit 519,50 müNN. Damit wird eine hinsichtlich der Geländehöhen und der Anschlusshöhen zu den angrenzenden Grundstücken bzw. der Straßenflächen angepasste Höhenentwicklung sichergestellt. Die geforderte Festsetzung auf die Höhe von 519,70 müNN wird diesen Anforderungen nicht gerecht. Diese Höhe liegt nur am Nordostrand des Baugebietes vor und zwar auf dem dortigen Vazaniniweg. Eine Bezugnahme auf diese Höhe wird den Geländeverhältnissen nicht gerecht, insbesondere gegenüber den Geländehöhen der Nachbargrundstücke im Süden und Südosten. Auch hinsichtlich der Höhenlage ist Zurückhaltung geboten, um die Auswirkungen gegenüber dem Erscheinungsbild der historischen Altstadt, insbesondere der Baudenkmäler und Kirchen so weit wie möglich zu minimieren. Zusammen mit der geringfügigen Minimierung der Wandhöhe und der festgelegten Höhenlage 20 cm unter dem höchsten Geländepunkt kann - unter Beibehaltung der Anzahl der Vollgeschosse – die Höhenwirkung erkennbar reduziert werden.

 

Dachneigungen

Es wird beantragt, die Dachneigung der Baufelder 1 bis 3 auf 22 Grad zu erhöhen. Diese würde die Dachneigung des Nachbargebäudes Dreifaltigkeitsgasse 3 aufnehmen, mit welcher der Baukörper 1 herzustellen ist. Diese Dachneigung als Festsetzung für die gesamte rückwärtige Bebauung der Baufelder 1 bis 3 würde sich deutlich stärker in die umgebende Bebauung einfügen, ein ruhiges, homogenes und schlüssiges städtebauliches Gesamtbild erzeugen und gleichzeitig die Besonnung und Belichtung der bereits bestehenden Nachbargebäude wie der neu entstehenden Gebäude untereinander nicht beeinträchtigen. In direkter Nachbarschaft befinden sich zudem mehrere Gebäude mit einer ähnlichen Höhenausprägung (Grandauer Hof, Münchener Straße 3, Marktplatz 11). Weiter zeigt unsere langjährige Bauerfahrung, dass eine Dachneigung von unter 20 Grad bauphysikalisch und -technisch problematisch und mängelanfällig ist.

 

Für die westlichen Giebelseiten der Baufelder 2 und 3 wird, wie in der beigefügten Plananlage dargestellt, eine Abstaffelung angeregt, wodurch der gesetzliche Mindestabstand eingehalten werden kann.

 

Für das Baufeld 4 wird die Festsetzung einer Dachneigung von maximal 45 Grad und einem Dachgeschoss beantragt. Diese Neigung entspricht der der Nachbargebäude Münchener Straße 9, 7 und 5 und würde diese städtebauliche Gegebenheit der Nachbarbebauung bzw. der gesamten Münchener Straße in diesem Bereich aufgreifen und das an dieser Stelle gewünschte geschlossene Erscheinungsbild ermöglichen. Weiter würde dadurch die Nutzbarkeit des Gebäudes als Gewerbefläche erhöht.

 

Es wird angeregt, bei der Einschränkung der Dachbedeckungsfarbe gemäß Festsetzung § 5 (2) mindestens weitere dachübliche und in der Nachbarschaft vorkommende Farben aufzunehmen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Stellungnahme wurde im Rahmen der Prüfung der denkmalrechtlichen Stellungnahme insoweit entsprochen, als (bei gleichzeitiger Reduzierung der Wandhöhe bei Gebäuden mit 3 Vollgeschossen auf 8,50 m) die Dachneigung auf 20° erhöht wurde. Dort wurde aus denkmalrechtlichen Gründen auch die Dacheindeckung beschränkt auf naturrote Tondachziegel. 

Mit der Erhöhung des Dachneigungswinkels wurde den bautechnischen Anforderungen entsprochen, die sich aufgrund der zwingend zu verwendenden Tondachziegeln ergeben. Für die Baufläche B4 (Münchener Straße) wurde die Erhöhung des Dachneigungswinkels auf 30-35° beschlossen. Bei diesem Neigungswinkel entsteht eine Firsthöhe von ca. 10 m, die der Höhe der Nachbargebäude entspricht.

 

Im Übrigen wird die Stellungnahme nicht berücksichtigt. Insbesondere die Zulassung verschiedener Dachfarben und Materialien wird den Interessen nicht gerecht, das überlieferte Erscheinungsbild der Dachlandschaft im historischen Altstadtbereich zu erhalten. Dafür sind nur naturrote Tondachziegel erlaubt.

 

(Dach-)Terrassen

Es wird beantragt, für die Flachdächer der Verbindungsbauten (2a, 3a, 4a) eine Dachterrassennutzung zuzulassen, um in diesem verdichteten, innerstädtischen Wohnumfeld möglichst allen Wohneinheiten einen Freisitz in ausreichender Größe zur Verfügung stellen zu können, ohne durch massive Balkone negative Auswirkungen auf die städtebaulich gewünschte Figur und deren Erscheinung zu haben und gleichzeitig den Wohnwert deutlich erhöhen zu können und ohne den bereits bestehenden Nutzungsdruck auf die wenigen umliegenden Naherholungsflächen durch das Bauvorhaben weiter zu steigern.

 

Die Begrenzung der zulässigen Terrassen gemäß der Festsetzung § 2 (2) auf 5% der zulässigen Grundfläche ergibt pro zukünftiger Wohneinheit im Erdgeschoss eine unverhältnismäßig kleine und kaum nutzbare Terrassenfläche – nach aktuellem Bebauungsplanentwurf wäre bei 5% im Ergebnis lediglich eine Terrasse von ca. 4 m² pro Wohneinheit zulässig. Eine Erhöhung auf mindestens 10% der zulässigen Grundfläche wird beantragt, um wie obenstehend ausgeführt den Wohnwert deutlich zu erhöhen und den Nutzungsdruck auf die umgebenden Erholungsflächen nicht weiter zu steigern. Alle Terrassen sind auf der zukünftigen Tiefgarage situiert und sorgen damit für keine zusätzliche Versiegelung und werden zudem wasserdurchlässig ausgeführt.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Erweiterung des Ausnahmevorbehaltes für die Grundflächenüberschreitung durch erdgeschossige Terrassen wird auf 10 % der höchstzulässigen Grundfläche erweitert.

Die Nutzung der Flachdächer als Dachterrassen wurde bereits unterstellt und steht den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entgegen. Auch die Belange des Abstandsflächenrechts stehen der Dachterrassennutzung nicht entgegen, auch wenn die betreffenden Gebäude nur verkürzte Abstandsflächen aufweisen. Aus Klarstellungsgründen wird aber § 5 dahingehend geändert, als die Begrünung von Flachdächern nur dann erforderlich ist, wenn diese nicht als Dachterrassen genutzt werden.

 

Die Wandhöhen sind einzuhalten. Hierzu wird in § 3 Abs. 3 ergänzt, dass oberer Bezugspunkt für die Wandhöhe der Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dachfläche bzw. dem oberen Abschluss der Wand ist.

 

Balkone

Es wird angeregt, die Zulässigkeit von Balkone wie folgt festzusetzen:

Balkone mit einer Tiefe von bis zu 2,50 m sind auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulässig. Es gelten die Vorgaben der BayBO zu den Abstandsflächen. Für Bauraum 4 und 4a sind Balkone ausgeschlossen. An der Westseite der Bauräume 2 und 3 sind Balkone nur als untergeordnete Bauteile gem. Art. 6 (8) BayBO zulässig.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Stellungnahme wird nicht entsprochen. Balkone in dieser Tiefe würden nicht nur zu einer zu weitgehenden Überbauung der ohnehin geringen Freiflächen führen, sondern auch zu einem städtebaulich unerwünschten Fassadenbild. Erlaubt werden Balkone nur in einer 1,6 m breiten in der Planzeichnung noch festzulegenden Anbauzone. Auf den Giebelseiten sind Balkone unzulässig, was in westlicher Richtung allein schon aus Gründen des Nachbarschutzes geboten ist; ansonsten würden dort aufgrund der geringen Abstände unzumutbarer Einblickmöglichkeiten entstehen. Auf das Abwägungsergebnis zur baufachlichen Stellungnahme des Landratsamt Ebersberg wird verwiesen.

 

Grünordnung

Es wird angeregt, die Festsetzungen zur Grünordnung wie folgt zu überarbeiten:

·      Die Ausgestaltung der privaten Grünflächen (Hausgärten) als Wildblumenwiese wird als nicht gebrauchstauglich angesehen. Die privaten Grünflächen werden erfahrungsgemäß im verdichteten Wohnumfeld intensiv genutzt und sollten dementsprechend angelegt sein, vergleiche hierzu auch die obenstehenden Ausführungen zur Dachterrassennutzung. Eine Ausgestaltung der zeichnerisch festgesetzten Grünfläche im östlichen Bereich als Wildblumenwiese, wie in der Begründung dargelegt, wird als sinnvoll erachtet und angeregt. Die Forderung der Pflanzung von mindestens 20 Sträuchern erscheint für den Planungsumgriff überdimensioniert.

·      Die Firma Rothmoser wird östlich des F+R-Weges eine Wärmeleitung verlegen müssen, insbesondere um den westlichen Grundstücksnachbarn Dreifaltigkeitsgasse 3 an das Wärmenetz anzuschließen. Die vollständig spartenfreie Ausführung der östlichen Grünfläche ist somit nicht möglich. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass wir bereits in regem Austausch mit der Firma Rothmoser stehen und bereits eine Einigung über den Ankauf des Grundstücks Flurnummer 11/2 erzielt werden konnte.

·      Folgende Baumpflanzungen sollten zugelassen werden, da diese nach Aussage des planenden Landschaftsarchitekten Herrn Haas sehr gut an die kleinräumlichen und klimatischen Gegebenheiten angepasst sind und eine positive Entwicklung wahrscheinlich ist:

 

Corylus colurna                                  Baumhasel

Malus spec.                                        Zier-Apfel

Prunus spec.                                      Zier-Kirsche

Robinia pseudoacacia                      Robinie

Sorbus aria                                         Mehl-Beere

 

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Festsetzung zur Gestaltung der „privaten Grünfläche, Hausgarten“ bezieht sich nicht auf die Freiflächen der jeweiligen Baugrundstücke, sondern allein auf die in der Planzeichnung festgesetzten Grünfläche (im Osten). Die Erklärung des Planzeichens ist entsprechend anzupassen „private Grünfläche, Hausgarten“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Mit dieser Festsetzungsform bleibt diese Fläche auch Teil des Baulandes und damit Bezugsgröße für die Ermittlung der Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl (Obergrenze § 17 BauNVO).

 

Die wenigen Freiflächen verlangen nach einer grünordnerischen Gestaltung, da ansonsten nur strukturlose Rasenflächen entstehen. Die Pflanzdichte wird im Interesse einer angemessenen Durchgrünung einer stark verdichteten Innenstadtbebauung beibehalten. Dabei wird die Pflanzung von Wand- / Spalierbäumen gefördert (Anrechnung für 2 Sträucher), um die Vorgärten entlang des Weges aufzuwerten. Mit diesen Maßnahmen kann die Pflanzdichte der Freiflächen entlastet werden.

 

Über mögliche Abweichungen von den Festsetzungen über die Freihaltung der Grünfläche von Leitungen kann aus dringenden Gründen im Wege der Befreiung aufgrund der Einzelfallsituation entschieden werden. Es sind aber jedenfalls keine Gründe ersichtlich, die eine Verlegung von Leitungen außerhalb der Grünfläche von vornherein entgegenstehen. Der Einwendung wird nicht entsprochen.

 

Allein die Baumhasel wird bei den Pflanzfestsetzungen ergänzt. Im Übrigen wird der Stellungnahme nicht entsprochen.

 

Stellungnahme Dienstbarkeit

An unserem Grundstück FlSt. 11/1 sind im Grundbuch gegenwärtig zwei Dienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht sowie Wenderecht) zu Gunsten des Grundstücks FlSt. 12/2 (nicht aber zu Gunsten des Grundstücks FlSt. 12/3) eingetragen. Unsere Rechtsposition bezüglich dieser Dienstbarkeiten haben wir in einer als Anlage beigefügten Stellungnahme eingehend begründet (Dieser Stellungnahme ist u.a. eine mit farbigen Markierungen versehene aktuelle Flurkarte beigefügt. Protokollnotiz: Diese Anlagen waren der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt und den Ausschussmitgliedern bekannt).

 

Dies vorausgeschickt, fassen wir das wesentliche Ergebnis unserer beigefügten Stellungnahme wie folgt zusammen:

 

Diejenige Teilfläche unseres Grundstücks FlSt. 11/1, die in der vorstehend erwähnten Flurkarte rot schraffiert wurde, kann vom Ausübungsbereich der Dienstbarkeiten offenkundig nicht erfasst sein. Dies gilt auch für die in der vorstehend erwähnten Flurkarte blau schraffierten Teilfläche unseres Grundstücks. Bezüglich derjenigen Teilfläche unseres Grundstücks, die in der vorstehend erwähnten Flurkarte schwarz schraffiert wurde, sind die Dienstbarkeiten offenkundig bereits erloschen.

 

Vom Ausübungsbereich der Dienstbarkeit mit dem Inhalt eines Geh- und Fahrtrechts ist allenfalls eine in der vorstehend erwähnten Flurkarte grün hinterlegte, nicht unser Grundstück betreffende Fläche (Flächen aus den Grundstücken FlSt. 12 und FlSt. 12/5) erfasst (insoweit: Unrichtigkeit des Grundbuchs).

 

Vom Ausübungsbereich der Dienstbarkeit mit dem Inhalt eines Wenderechts ist allenfalls eine in der vorstehend erwähnten Flurkarte grün schraffierte, ebenfalls nicht unser Grundstück betreffende Fläche (Flächen aus den Grundstücken FlSt. 12 und FlSt. 12/5) erfasst (insoweit ebenfalls: Unrichtigkeit des Grundbuchs). Zur Bedeutung der Teilfläche unseres Grundstücks, die in der vorstehend erwähnten Flurkarte gelb schraffiert ist, verweisen wir konkret auf lit. e) der als Anlage beigefügten Stellungnahme.

 

Aufgrund erheblicher, seit Bestellung der Dienstbarkeiten eingetretener Änderungen der maßgeblichen, wirtschaftlichen Verhältnisse ist der Eigentümer des (herrschenden) Grundstücks FlSt. 12/2 außerdem zur Löschung der Dienstbarkeit mit dem Inhalt eines Wenderechts verpflichtet. Die Dienstbarkeiten können (ganz unabhängig von ihrem konkreten Ausübungsbereich) nicht ausgeübt werden, um die erst Jahrzehnte nach Bestellung der Dienstbarkeiten auf dem Grundstück FlSt. 12/3 (ursprüngliche Nutzung: Gras- und Wurzgarten) neu errichtete Stellplatzanlage zu nutzen.

 

Wir werden innerhalb der nächsten vier Wochen zum Zwecke der Beschleunigung versuchen, eine Einigung mit dem Eigentümer des Grundstücks FlSt. 12/2 zu erzielen, in deren Rahmen die Dienstbarkeiten gelöscht würden. Sollte dies innerhalb des genannten Zeitraums nicht möglich sein, werden wir zur Durchsetzung der dargestellten Rechtslage Klage (auf Abgabe von Löschungsbewilligungen, hilfsweise auf Unterlassung einer der dargestellten Rechtslage widersprechenden Ausübung der Dienstbarkeiten, ggfls. auf Feststellung ihres vorstehend dargestellten Inhalts) erheben.

 

Um das weitere Bauleitplanverfahren zu beschleunigen ist in unserem als Anlage beigefügten Planungsentwurf trotz unserer vorstehend beschriebenen Rechtsposition das Anfahren der Parkplätze auf dem Grundstück FlSt. 12/3 auch nach Verschmälerung der als verkehrsberuhigten Bereich festgesetzten Fläche berücksichtigt und uneingeschränkt möglich.

 

Wie in der Plananlage dargestellt, bitten wir darum, den im südlichen Bereich festgesetzten verkehrsberuhigten Bereich entsprechend der beigefügten Planung zu verkleinern. Durch die Verkleinerung bleibt die Funktionsfähigkeit dieser Wegeverbindung uneingeschränkt erhalten und mögliche nachbarschaftliche Belange unberührt. Jedoch kann hier mehr Grünfläche und ein größerer Abstand zu den geplanten Wohnungen geschaffen werden, was die Möglichkeit von Abstandsgrün bzw. Pflanzungen schaffen, die Einsichtnahmemöglichkeiten reduzieren und die Privatsphäre der angrenzenden Wohnungen deutlich erhöhen würde. Dies wird insbesondere dadurch als notwendig erachtet, da die Wohnungen in diesen Bereichen aufgrund der vorgegebenen städtebaulichen Figur überwiegend nicht in einen der privaten und ruhigen Hofbereiche im Westen orientiert werden können.

 

Wir behalten uns jedoch die Durchsetzung unserer vorstehend beschriebenen zivilrechtlichen Rechtsposition uneingeschränkt vor und gehen davon aus, dass entweder nach einer Einigung mit dem Eigentümer der Grundstücke FlSt. 12/2 und 12/3, alternativ nach Abschluss des zivilrechtlichen Klageverfahrens gegen den Eigentümer, eine weitere, deutliche Verringerung der als verkehrsberuhigter Bereich festgesetzten Fläche zugunsten von Grünflächen bzw. einem öffentlichen Fuß- und Radweg möglich wäre (entweder durch eine vereinfachte Änderung des Plans oder ggfls. durch die Gewährung einer Befreiung).

 

Wir möchten abschließend darauf hinweisen, dass wir gemäß dem aktuellen Entwurf des Bebauungsplans den nachfolgenden Anregungen der Stadt Grafing bzw. dessen Stadtrat bereitwillig nachkommen:

 

·      Innenentwicklung einer Gewerbebrache in innerstädtischer, erschlossener Lage

·      Umsetzung der gewünschten städtebaulichen Figur und Ausgestaltung

·      Bereitstellen der bisher fehlenden, bedeutsamen und stadtbildprägenden öffentlichen Durchwegung (Fußgängerpassage) zwischen Marktplatz und Münchener Straße/Vazaninistraße

·      Abtretung einer Grundstücksfläche von ca. 70 m² zur gewünschten Verbreiterung der östlichen Vazaninistraße von ca. 1,80 Meter auf 3,50 Meter

·      Stärkung der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und Nutzungsstruktur durch Umsetzung von Gewerbeflächen an der Münchener Straße und im Baufeld 1

·      Wesentliche verkehrliche Erschließung des gesamten Bauvorhabens über die Münchener Straße und damit Entfall der Verkehrs- und Lärmbelastung des bereits stark belasteten Marktplatzes

·      Herstellen eines begrünten Schutzbereichs zu den östlichen Grundstücksnachbarn

·      Anschluss des Bauvorhabens und Ermöglichung des weiteren Ausbaus des Wärmenetzes in der näheren Umgebung (Vazaninistraße/Dreifaltigkeitsgasse 3)

 

Wir sind sehr an einer konsensualen und zügigen Fortführung des Bauleitplanverfahrens interessiert und stehen Ihnen jederzeit für Rückfragen oder Gespräche zur Verfügung.

 

In der Beratung wünschte sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur besseren Veranschaulichung des komplexen Bauvorhabens ein 3-D-Modell. Eine Realabbildung ist jedoch nicht vorgesehen und möglich.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Stadt Grafing b.M. sind die in der Einwendung vorgetragenen Geh-, Fahr- und Wenderecht bekannt. Dabei geht die Stadt Grafing b.M. trotz der fehlenden Benennung im Grundbuch davon aus, dass auch das Grundstück Fl.Nr. 12/3 durch diese Rechte begünstigt ist. In der Bewilligungsurkunde und dem Messungsverzeichnis vom 16.03.1927 ist erkennbar, dass als herrschendes Grundstück die Fl.Nrn. 12 ½ a und 12 ½ b bezeichnet sind. Das Wenderecht und jedenfalls unstreitig das Geh- und Fahrtrecht berechtigen dazu, die Flächen des damaligen Grundstücks Fl.Nr. 12 zu benutzten. Beim Grundstück Fl.Nr. 12 ½ b handelt es sich um die heutige Fl.Nr. 12/3. Wiederum erstreckte sich das damalige Grundstück Fl.Nr. 12 nur auf den südlichen Teil der Fl.Nr. 11, was ebenfalls unstreitig aus dem o.g. Messungsverzeichnis ersichtlich ist. Die Nutzung als Stellplatz widerspricht auch nicht dem damals (1928) vereinbarten Nutzungszweck, der nicht auf die damalige Nutzung der Fl.Nr. 12/3 als Gartenfläche beschränkt ist. Erklärter Wille war, zum Erreichen der heutigen Fl.Nr. 12/3 über das Nachbargrundstück gehen und fahren zu dürfen.

 

Soweit sie nach den oben genannten Ausführungen betroffen sind, unterfallen diese dinglichen Rechte an einem Grundstück auch der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) und stellen damit einen gewichtigen Abwägungsbelang dar (BVerwG 25.09.2013).

 

Die bezeichneten Geh-, Fahrt- und Wenderechte werden aber, soweit betroffen, in der Abwägung zurückgestellt gegenüber dem öffentlichen Interesse an der ordnungsgemäßen Erschließung des Planungsgebietes, der Schaffung eines öffentlichen Durchgangs und dem Interesse der angemessenen Nachfolgenutzung einer Gewerbebrache, insbesondere auch für dringend erforderlichen Wohnraum.

Hauptzweck der Planung ist die geordnete Neubebauung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1, einer innerstädtischen Gewerbebrache. Dabei wird eine öffentliche Verkehrsverbindung für Fußgänger und Radfahrer vom Marktplatz zur Münchener Straße festgesetzt. Damit kann eine sichere Querverbindung abseits der verkehrsreichen Straßen geschaffen werden, wie sie für die Altstadt von Grafing typisch ist. Dieser Weg ist so konzipiert, dass darüber auch die Zufahrt zum Grundstück Fl.Nr. 12/3 erfolgen kann. Das Grundstück Fl.Nr. 12/3 wird als Stellplatzfläche genutzt.

Für das Grundstück wurde mit Baugenehmigung vom 31.10.2012 (B-2012-1628) für eine Gaststättennutzung im Anwesen Marktplatz 12 insgesamt 7 Stellplätze genehmigt. Als eigentumsrechtlich befestigter Anspruch ist diese konkret bauaufsichtlich genehmigte Nutzung in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Die Zufahrt der Stellplätze verläuft über die Nachbargrundstücke (u.a. Fl.Nr. 11/1), dessen Eigentümer die Benutzbarkeit bestreiten. Da die Baugenehmigung ungeachtet der privaten Rechte erteilt wird (Art. 68 Abs. 4 BayBO), ist die Vollziehbarkeit der Baugenehmigung (als notwendige Stellplätze damit auch die Nutzung der Gaststätte) von der rechtlich gesicherten Zufahrt abhängig. Diese wird bislang vom Einwendungsführer unter Bezugnahme auf die am 03.01.1927 und 09.03.1928 bewilligten Geh-/Fahrt-/Wenderechte Bezug erklärt. Zur Reichweite des Ausübungsbereiches hat aber das Amtsgericht Ebersberg am 18.07.2017 festgestellt, dass das ursprüngliche (damalige) Grundstück Fl.Nr. 11 (Fläche nördlich der Fl.Nr. 12/3 - jetzt Teil der Fl.Nr. 11/1) vom Ausübungsbereich nicht erfasst ist. Die Geh-, Fahrt- und Wenderechte enden damit in etwa auf halber Höhe der Westgrenze von Fl.Nr. 12/3. Ein Heranfahren an die Fl.Nr. 12/3 über die Fl.Nr. 11/1 von Nordseite ist damit nicht rechtlich gesichert (allenfalls von der Westseite). Insoweit besteht in einem großen Teil Übereinstimmung mit den Ausführungen in der Stellungnahme.

Um aber auch künftig das Grundstück Fl.Nr. 12/3 erreichen (befahren) zu können, setzt der Bebauungsplan auf der Fl.Nr. 11/1 (Nachbargrundstück) eine öffentliche Verkehrsfläche fest (Verkehrsberuhigter Bereich). Dies ermöglicht es, die vorhandenen Stellplätze auch weiterhin zu nutzen. Nur mit der Nutzung als (Stellplatz)Zufahrt rechtfertigt sich aber die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 im bisherigen Umfang. Aufgrund der Erkenntnis, dass aber jedenfalls der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit eine Zufahrt über die Flächen an der Nordgrenze von Fl.Nr. 12/3 nicht erlaubt (s.o., Amtsgericht Ebersberg, Scheiben vom 18.07.2017), wird in der Abwägung mit den Eigentumsbelangen der Fl.Nr. 11/1 künftig die an der Nordgrenze der Fl.Nr. 12/3 angrenzende Verkehrsfläche auf einen 2 m breiten F+R-Weg reduziert. Die Begrünungsfläche im Osten wird nach Süden bis zur Fl.Nr. 12/3 verlängert.

An der Westseite der Fl.Nr. 12/3 wird die Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche (verkehrsberuhigter Bereich) in einer Breite von 4,5 m beibehalten. Der gewünschten Verschmälerung der öffentlichen Wegefläche auf rund 2 m wird nicht entsprochen. Neben der Erreichbarkeit der Fl.Nr. 12/3 sind es auch die Belange der Straßenraumgestaltung, die für eine bis zur Hauskante reichende Verkehrsfläche sprechen. Bei einer „privatnützigen“ Verwendung würde die geplante Passage den für die Innenstadt kennzeichnenden Straßenraumcharakter verlieren.

 

4.1.8      Heidi, Markus, Heike, Lily und Maxi Segismundo sowie Nina Schweiger (Schreiben vom 28.10.2019)

 

Die Bebauung des Grundstücks am Marktplatz 12 betrifft uns, als Grafinger Familien in zweierlei Hinsicht:

Zum einen persönlich als Eigentümer und Bewohner des Nachbargrundstücks, zum anderen als langjährige Grafinger Bürger.

 

Dies wollen wir mit diesem Schreiben verdeutlichen.

 

·      Die Höhe des Neubaus

Durch den Bau eines dreistöckigen Gebäudes inmitten von vorwiegend Einfamilienhäusern wird der Charakter Grafings zerstört und in die Privatsphäre des Altbestandes eingegriffen.

Dabei stellt sich auch die Frage: Wo ist der Nullpunkt als Basis für die Höhe der Bebauung. Das Gelände fällt von der Vazaninistraße zum Marktplatz erheblich ab.

Die vorgegebene Höhe (8,80 m) kann sonst willkürlich erhöht werden.

Unter der Überschrift Verdichtung werden dem Bauträger von der Verwaltung dabei Möglichkeiten gegeben die vor einigen Jahren undenkbar gewesen wären.

 

·      Der Abstand zum Nachbargrundstück

Der Abstand mit 3,30 m zu dem dreigeschossigen geplanten Neubau ist zu gering und in Bezug auf dessen Höhe eine große Belastung. Unser Garten wird dann vom frühen Morgen bis Mittag im Schatten sein.

Balkone an dieser Seite müssen unbedingt verhindert werden da sonst der schon jetzt zu geringe Abstand von 3,30 m weiter reduziert wird.

Wir sehen darin eine unzumutbare Störung unserer Privatsphäre.

 

Viele alteingesessene Bürger und wir sind traurig wie der Charakter und die Privatsphäre unserer Stadt durch eine hohe Bebauung in bestehender niedriger Bauweise zerstört wird.

 

Mehr Rücksicht auf die Sorgen und Bedürfnisse der Grafinger und weniger Profitstreben wäre an dieser Stelle wünschenswert.

 

In der anschließenden Beratung wurde nach der GFZ gefragt. Von Verwaltungsseite wurde hier eine absolute Geschossfläche festgesetzt. So wurde die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt (Grundflächenzahl liegt zwischen 1,1 und 1,2).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Klargestellt werden muss in aller Deutlichkeit, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht aus dem Grunde erfolgt, um das Baugrundstück „nachzuverdichten“. Genau das Gegenteil ist der Fall: die Stadt Grafing b.M. überplant - übrigens auch zum „Leidwesen“ des Eigentümers (Bauträgers) - ein bereits bebautes Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) deshalb, um eine den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt entsprechende Bebauung durchzusetzen. Hier darf nicht unberücksichtigt blieben, dass im dortigen Bauquartier auch Gebäude mit einer Bauhöhe von 14,50 m und mit 4 Vollgeschossen bestehen, die ohne die Aufstellung des Bebauungsplanes aufgrund deren prägenden Wirkung auch für das Plangebiet in Anspruch genommen hätten werden können. Bedenkt man noch dazu die vorhandene Bauweise mit grenzständigen Gebäuden, dann wäre die baurechtlichen Möglichkeiten zur Bebauung des Grundstücks im Rahmen des Einfügungsgebotes (§ 34 BauGB) sehr umfangreich gewesen.

 

Um aber die Bebauung nicht der Selbstentwicklung zu überlassen, stellt sich die Stadt Grafing b.M. der schwierigen Aufgabe, um eine auf die städtebauliche Situation abgestimmte Bebauung zu realisieren. Dabei müssen aber auch die grundrechtlich geschützten Rechte der Eigentümer in angemessener Weise berücksichtigt werden. Die Begrenzung der Bebauung und damit der Entzug des weitergehenden Bebauungsanspruches (z.B. um 1 Vollgeschoss) bedarf sehr gewichtiger Gründe. Das gilt umso mehr, als die Innenentwicklung und Nachverdichtung ein gesetzliches Leitbild darstellen (§ 1 Abs. 5 Satz 3, 1a Abs. 2 BauGB, Z 3.2 LEP 2013 i.V.m. § 1 Abs. 4 BauGB). Dieses hohe Gewicht wird neben den nachbarlichen Interessen vor allem den Belangen des althergebrachten Stadtbildes am historischen Marktplatz und des Denkmalschutzes zugemessen. Eine noch weitergehende Reduzierung, wie es die Einwendungsführer in Bezug auf die umliegenden Einfamilienhäuser verlangen, würde zum objektiven Gewicht der betroffenen Belange außer Verhältnis stehen und damit den Anforderungen einer gerechten Abwägung zuwiderlaufen.

 

Dass das Grundstück des Antragstellers die dort ebenfalls bestehenden Bebauungsmöglichkeiten nicht ausschöpft, schafft keinen Anspruch, dass die Bebauung der Nachbargrundstücke hierauf noch weitergehend Rücksicht nehmen müssen. Es besteht kein Anspruch auf die Beibehaltung der vorhandenen Bebauungssituation, die durch den sehr unterschiedlichen Bebauungsrahmen der näheren Umgebung schon insoweit situationsbelastet ist, dass auch eine Bebauung deutlich größeren Umfangs dort möglich ist. Eine schwere und unerträgliche Veränderung ist allein schon dadurch ausgeschlossen, weil der Bebauungsplan hinter einem Bebauungsumfang zurückbleibt, der bisher zulässig gewesen wäre. Der Bebauungsplan geht hinsichtlich der kritisierten Bebauungshöhe auch nicht über die Bauhöhe hinaus, die durch den (bestandskräftig gewordenen) Vorbescheid schon am 03.04.2008 für das Plangebiet genehmigt wurde.

 

Eine Bebauung mit weniger als 3 Vollgeschossen würde auch den öffentlichen Interessen an der Innenentwicklung nicht gerecht. Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen.

 

Unzutreffend sind die Annahmen, dass nach den bisherigen Festsetzungen eine unkontrollierte Veränderung des Geländes und damit der Höhenlage möglich gewesen wäre. Der bisherige Entwurf erlaubte nur eine Veränderung gegenüber dem vorhandenen Gelände von 25 cm. Der Einwendung wurde aber inhaltlich bereits entsprochen, als mittlerweile die Höhenlage nach einem absoluten Höhenmaß (müNN) festgelegt wurde – hier für die Oberkante EG-Rohdecke auf max. 519,50 müNN.

 

Hinsichtlich des Gebäudeabstandes rückt die Neubebauung auf einen Abstand von 3,30 m an die Grundstücksgrenze heran. Die gesetzlichen Abstandsflächen werden damit verkürzt, was aber aufgrund der Bebauung im dortigen Quartier durchaus hinzunehmen ist. Aufgrund der übrigen Festsetzung (Wandhöhe reduziert von 8,80 m auf 8,50 m) und der flachen Dachneigung von max. 20° ergibt sich eine Firsthöhe von 10,80 m. Da die Bauräume aus Gründen des Nachbarschutzes bewusst giebelständig zu den West- und Ostgrenzen festgesetzt sind, wird eine für die innerstädtische Lage unzumutbare Nähe oder eine erdrückende oder bedrängende Wirkung nicht ausgelöst.

 

Um aber unter Bezugnahme auf Art. 6 Abs. 7 BayBO zumindest eine Abstandflächentiefe von 0,4 der maßgeblichen Höhe zu erreichen, wird in Würdigung der nachbarlichen Interessen der Gebäudeabstand zur Westgrenze auf 4 m neu festgesetzt; die 25,50 m langen Bauflächen sind damit um 70 m weiter nach Osten zu verschieben. Die dort entstehende Verschlechterung für die grenzständige Bebauung an der Ostseite (entlang der Münchener Straße) mit einem Abstand von dann 7,5 m ist noch hinnehmbar.

 

Balkone sind an den Giebelseiten bereits ausgeschlossen; diese sind nur in neu festgesetzten Anbauzonen an den Traufseiten der Bauräume B2 und 3 zulässig. Damit sind weitergehende Störungen des Wohnfriedens durch unzumutbare Einsichtmöglichkeiten in die Nachbargrundstücke ausgeschlossen.

 

4.1.9      Markus und Tamara Wille / Hausgem. Markus und Johannes Wille, Grafing b.M. (Schreiben vom 30.10.2019)

 

Als unmittelbar betroffene Nachbarn und alteingesessene Grafinger Familien, mit insgesamt drei Grundstücken, die an das besagte Gelände reichen, möchten wir gerne unseren Unmut über die Größenordnung des besagten Bauvorhabens, zum Ausdruck bringen.

 

Leider ist uns aus den Sitzungen des Stadtrates bekannt, dass Verdichtung um jeden Preis betrieben wird, egal ob damit der Charme, die ländliche Bausubstanz oder gar die Privatsphäre der angrenzenden, kleinen Einzel- bzw. Doppelhaushälften des Ortskerns von Grafing, zerstört werden.

 

Auch wenn man auf die ausbaufähigen Dachgeschosse verzichtet, sind die Häuser mit einer Höhe von 8,80 m und dem auch noch verkürzten (!!!) gesetzlichen Mindestabstand von 3,30 m zur Westseite, und damit zu unseren Häusern, Vazaninistraße 2 und 4 nahezu Wolkenkratzer, die sich wenig harmonisch in das umliegende Bebauungsbild einfügen. Betritt man unseren Grundstückseingang, der in der Fußgängergasse Richtung Münchener Straße liegt, wird man sich regelrecht in einer Häuserschlucht befinden, wenn in dieser Höhe so eng an unser Grundstück gebaut werden darf.

Als wir unser Haus gebaut haben, mussten wir einen Abstand von 3,50 m einhalten, die geplante Grundfläche sowie die Höhe wurde eingeschränkt.

Daher erwarten wir, dass die gesetzlichen Abstände auch für dieses Projekt eingehalten werden bzw. die Gemeinde sich dafür auch stark macht.

Zudem ist nicht genau fixiert, von welcher Höhe die 8,80 m gemessen werden, da das Gelände abfällt und die neuen Bauherren evtl. noch aufschütten, um dann noch auf die Maximalhöhe von 8,80 m zu gehen.

Wir erwarten, dass darauf geachtet wird, dass die effektive Bauhöhe so niedrig wie möglich gehalten wird.

Darüber hinaus befürchten wir, dass evtl. auch noch die Giebelseiten mit Balkonen bestückt werden könnten, so dass sowohl in unseren Gärten als auch in dem unseres Mietshauses in der Dreifaltigkeitsgasse 3, die Privatsphäre von allen Beteiligten erheblich gestört werden könnte.

 

Der Verbreiterung des Fußweges am nördlichen Ende des Grundstückes auf 3,50 m stehen wir ebenfalls mit gemischten Gefühlen gegenüber. Bereits jetzt können wir unser Grundstück fast nur unter Gefahr für Leib und Leben verlassen, da sich kein einziger Radfahrer an das „Bitte absteigen“ Schild hält. Nahezu alle Radler rasen in der Regel durch die Gasse, ohne Rücksicht auf Verluste. Es wird weder auf unseren sichtbaren Hauseingang Rücksicht genommen und meist auch nicht auf Fußgänger oder ältere Mitbürger, die dort evtl. mit Rollator unterwegs sind. Da dieses rücksichtlose Verhalten in dieser engen Gasse bereits jetzt üblich ist, möchten wir uns nicht ausmalen, mit welchen Geschwindigkeiten wir zu rechnen haben, wenn sich in Zukunft, das Ende der Gasse nahezu zu einer üblichen Straße verbreitert. Ohne eine Lösung, wie etwa versetzte Balken (siehe Rothmoser / Käse Ober) wird sich dort die Lage massiv zuspitzen. Wir bitten Sie, sich darüber bereits im Vorfeld Gedanken zu machen.

 

Außerdem haben wir Bedenken, wie sich ein derart großer Baukörper mit so einer großen Tiefgarage auf Grund und Sickerwasser auswirkt. Bereits der Kanalbau in der Kazmairstraße hat sich für uns negativ ausgewirkt. Die damals eigentlich nur zur Sicherheit eingebaute Drainagepumpe musste danach durch eine Hochleistungspumpe ersetzt werden, da nur so, ein trockener Keller noch zu gewährleisten war. Auch hier wäre es wünschenswert, dass bei der Planung und Ausführung nicht nochmals eine Verschlechterung eintritt.

 

Es ist uns durchaus bewusst, dass Wohnraum entstehen muss, die Frage ist eben nur, in welcher Weise! Immer wieder wird betont, wie stolz wir auf unser schönes Grafing und den netten Ortskern sind und gleichzeitig scheint die Stadt keine Probleme zu haben, genau diesen zu zerstören.

 

Dass dieses geplante Bauvorhaben sich in keinster Weise harmonisch in alle angrenzenden, eher dörflichen geprägten Häuser einfügen wird, liegt auf der Hand. Wir sind enttäuscht, dass die Anliegen der alteingesessenen Bürger Grafings zugunsten von Profit und mit der Begründung der angeblichen Wohnraumbeschaffung für den jungen Grafinger Nachwuchs, übergangen werden. Gerade diese jungen Leute werden sich in der Regel in diesen Häusern, sowieso keinen Wohnraum leisten können.

 

Zu guter Letzt erlauben Sie uns noch die Anmerkung, ob man sich auch mal Gedanken macht, wie all diese Menschen, die mit all dem neuen Wohnraum hierhergelockt werden, auch zu Ihren Arbeitsstätten gelangen?

Da die wenigsten Grafinger Bürger das Glück haben vor Ort zu arbeiten oder mit dem Rad zur Arbeit fahren können, müssen wir uns nämlich über Straßen wie die B304 oder die vermeintlichen Schleichstraßen des Umlandes nach München quälen, die wie auch die öffentlichen Verkehrsmittel, schon längst vor dem Kollaps stehen.

Nur neue Kindergartenplätze und Schulvergrößerungen sind noch die kleinsten Probleme.

 

Jede Wohnung MEHR bedeutete mindestens ein Fahrzeug MEHR auf den Straßen von und nach Grafing, auch dieses gilt es zu bedenken.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Hinsichtlich der Höhenlage (Festsetzung auf 519,50 müNN), der Bauhöhe (Reduzierung der Wandhöhe von 8,8m auf 8,5 m), dem Ausschluss von Balkonen an der Giebelseite und dem Gebäudeabstand (von 3,3 m auf 4 m erhöht) wird auf die Abwägungsentscheidung der inhaltlich gleichlautenden Stellungnahme der Einwendungsführer Nr. 4.1.8 (Eigentümer des Anwesens Dreifaltigkeitsgasse 2) verwiesen.

 

Für die Schaffung angemessen breiter Geh- und Radwege und auch der Verbesserung der Rettungssicherheit durch eine Einfahrtsmöglichkeit für Rettungsfahrzeuge bei der festgesetzten Wegebreite von 3,50 m besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse. Mögliche Sicherheitskonflikte durch unachtsame Benutzung sind durch bauliche / rechtliche Maßnahmen im Planvollzug zu lösen, sind aber nicht so gewichtig, um aus diesem Grunde von der Verbreiterung abzusehen. Bauliche Vorkehrungen, wie sie auch in der Stellungnahme selbst beschrieben werden, sind zur Abhilfe dann zu prüfen. Diese sind aber nicht in der Bauleitplanung regelbar.

 

Mögliche Ausschlussgründe für eine ordnungsgemäße Entwässerung des Plangebietes, insbesondere der örtlichen Versickerung des Niederschlagswassers, sind aufgrund der umfangreichen Erkenntnisse aus anderen Vorhaben im dortigen Nahbereich nicht zu erkennen. Aus diesem Grunde ist es entbehrlich, bereits im Bebauungsplanverfahren die hydraulischen Verhältnisse näher zu erkunden. Jedenfalls lässt der Bebauungsplan ausreichend Möglichkeiten für örtliche Versickerungsanlagen, deren Zulässigkeit im nachfolgenden (wasserrechtlichen) Zulassungsverfahren geprüft werden.

 

Konkrete Anhaltspunkte für nachteilige Auswirkungen auf die hydrogeologischen Verhältnisse, die nicht auch im nachfolgenden Zulassungsverfahren anhand des dann konkret beschriebenen Bauvorhabens geprüft werden können, werden nicht vorgetragen und sind auch nicht zu erwarten. Auch hier sind weitergehende Ermittlungen nicht erforderlich.

 

Hinsichtlich der Kritik gegenüber einer überzogenen Wohnbaulandausweisung ist auch hier nochmals klarzustellen, dass die Stadt Grafing b.M. aus einem ganz anderen Motiv das Instrument des Bebauungsplanes einsetzt. So ist es gerade das Bestreben, eine unkontrollierte Bebauung auf diesem Grundstück auszuschließen, die aufgrund des bestehenden Baurechts deutlich über den vom Bebauungsplan bestimmten Umfang hinaus zulässig wäre. Dafür wurde auch eine Veränderungssperre erlassen. Es wird mit dem Bebauungsplan gerade kein zusätzliches Baurecht geschaffen, sondern bestehendes Baurecht reduziert und kontrolliert. Eine Begrenzung auf den Bebauungsumfang der teilweise nur kleinteiligen Bebauung (Doppelhaus) des Nachbargrundstückes ist aber allein schon wegen der zu würdigenden Eigentumsbelange nicht rechtmäßig möglich und auch nicht im städtebaulichen Interesse der Stadt. Die für zentrale Lagen durchaus nicht unangemessene Bebauungsdichte, insbesondere die Bebauung mit 3 Vollgeschossen, wird beibehalten.

 

Das städtische Straßennetz ist nach dem umstrittenen Bau der Ostumfahrung erhebliche entlastet. Die Argumente, aus Gründen der verkehrlichen Auswirkungen im örtlichen und überörtlichen Straßennetz ein bestehendes Baurecht zu entziehen, können sich gegenüber dem Eigentumsschutz nicht durchsetzen und werden zurückgewiesen.

 

4.1.10   Karl Poschner, Grafing b.M. (Schreiben vom 16.10.2019)

Mein Haus Münchener Straße 7 ist bis an die Grundstücksgrenze gebaut. Es ist nicht Unterkellert und älter als 180 Jahre. Die Mauern wurden mit Duffsteinen, Nagelsteinen und Feldbummerl direkt auf die Erde gebaut.

 

Wenn alles gespundet wird, würde die Statik meines Hauses in Mitleidenschaft gezogen.

Ich bestehe darauf, dass alles gebohrt und nicht gespundet wird.

 

Außerdem ist der Abstand zwischen der Grundstücksgrenze und der Tiefgarage sehr knapp bemessen. Ein Abstand von 6 m wäre ideal.

 

Die Ausfahrt der Tiefgarage ist ja jetzt auf die Münchener Straße verlegt worden. Die Frau Bürgermeisterin wünscht sich einen beruhigten Marktplatz. Die Tiefgarage darf nur rechts verlassen werden. Die Autofahrer müssen dann wieder den Marktplatz benutzen um zu wenden.

 

Die Vazaninistraße ist Schulweg und in der Münchener Straße ist eine beidseitige Bushaltestellt.

 

Während des Leonhardi-Umzuges und dem Maibaum aufstellen kann die Tiefgarage nicht benutzt werden, da die Münchener Straße gesperrt wird.

 

In der anschließenden Beratung wurde der gelb eingezeichnete Straßenbereich angesprochen. Es handelt sich bei der Gasse nur um einen 3,50 m breiten Geh- und Radweg (ausgenommen Feuerwehrfahrzeuge). Das Schild wird in den Bebauungsplan aufgenommen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die Gewährleistung der Standsicherheit der Nachbarbebauung ist durch den Bauherrn bei der Bauausführung (auch für die Tiefgarage) sicherzustellen. Es bestehen auch keine örtlichen Verhältnisse und Umstände, die das von vornherein ausschließen würden. Für entsprechende Festsetzungen besteht auch keine Regelungsmöglichkeit für die gemeindliche Bauleitplanung. Die vorgebrachten Bedenken sind deshalb nicht dem Bebauungsplan zuzuweisen. 

 

Die Stadt Grafing überplant hier ein bereits bebautes und bebaubares Grundstück und begrenzt hierfür die Bebauung auf ein angemessenes Maß. Anders als bei einer Neubauausweisung muss hier der außerordentlich schwierigen Erschließungssituation entsprochen werden. Die Möglichkeit, die notwendige Grundstückszufahrt für die Tiefgarage an die Münchener Straße zu verlegen, schafft angesichts der ungünstigen Situation zumindest eine deutliche Verbesserung gegenüber der bisherigen Zufahrtssituation (Marktplatz-Zufahrt). Ob tatsächlich die Ausfahrt nur mit Rechtsabbiegegebot zugelassen wird, ist noch offen. Selbst dann besteht aber die Abbiegemöglichkeit zur Rotter Straße und ist ein zusätzliches Befahren des Marktplatzes nicht die zwingende Folge.

Mit dem Bau der Ostumfahrung ist die Kreuzungssituation an der Rotter Straße auch soweit entlastet, dass dieser Abbiegevorgang ohne nachteilige Auswirkungen für den Verkehrsablauf möglich ist. Dabei muss bedacht werden, dass die zu erwartenden Verkehrsmengen des Baugebietes insoweit ohnehin vernachlässigbar sind. Kritisch ist allein die Verkehrssicherheit bei der Ein- / Ausfahrt gegenüber dem Fußgängerverkehr. Im Vergleich zur bisher einzigen Zufahrt (Marktplatz) führt die Zufahrt in der Münchener Straße wegen der dort geringeren Fußgängerzahlen und der besseren Einsehbarkeit zu geringeren Beeinträchtigungen der Verkehrssicherheit und ist beizubehalten.

 

Kurzfristige Sperrungen (Leonhardi-Umzug) sind von den Anliegern hinzunehmen, wobei sich hier aber gegenüber der alternativen Ausfahrt zum Marktplatz keine Veränderung ergeben würde.

 

4.1.11 Professor Dr. Salvatore Ortisi, Grafing b.M. (Schreiben vom 17.10.2019)

 

Grundsätzlich ist das Bauvorhaben auf dem sogen. Lentner-Gelände zu begrüßen. Tatsächlich entstehen so in relativ geschützter innerörtlicher Lage attraktive Wohnungen. Die extrem dichte Bebauung des Areals bedeutet natürlich eine zusätzliche Belastung vor allem der Anwesen Münchener Straße 5 und 7. Sie bilden den Emissionsriegel zwischen der vielbefahrenen Münchener Straße und den zu genehmigenden Wohnblöcken.

Aus der Begründung zum Bebauungsplan ist deutlich zu entnehmen, dass die Stadt Grafing an der Bebauung des Areals im beantragten Umfang großes Interesse hat. Dennoch möchte ich Sie als Eigentümer des Anwesens Münchener Straße 5 darum bitten, bei der Bebauungsplanung die Situation der Anlieger stärker zu berücksichtigen. Sie werden zukünftig zwischen der Münchener Straße im Osten und den auf ganzer Flurbreite bis auf 6–7 m herangerückten, dreigeschossigen Neubauten im Westen liegen.

 

Da es sich beim Gebäude Münchener Straße 5, ebenso wie beim Anwesen Münchener Straße 7, um einen historischen Bau handelt, der im Kern auf das 19. Jahrhundert zurückgeht, ist bei der Umsetzung der Tiefgarage in der geplanten Form mit schweren Bauschäden zu rechnen. Hier bitte ich dringend darum, den Abstand der Tiefgarage zu den Flurgrenzen Münchener Straße 5 und 7 deutlich zu vergrößern. Angesichts des beachtlichen Umfangs der Tiefgaragenfläche sollte eine Rücknahme bis auf Höhe des geplanten öffentlichen Wegs vertretbar auch ökonomisch vertretbar sein. Zumindest aber sollte auch im Bereich der Münchener Straße 5 der entlang der Münchener Straße 7 geplante Abstand zur bestehenden Bebauung eingehalten werden.

 

Gleiches gilt für die Begrünung des Geländestreifens zwischen dem öffentlichen Weg und der Flurgrenze zur Münchener Straße 5. Um den bisherigen Charakter des Areals als baumbestandenen Rückzugsort vor allem für Vögel zumindest ansatzweise zu erhalten, bitte ich die entlang der Münchener Straße 7 geplanten Baumpflanzungen auch für den Bereich der Münchener Straße 5 vorzusehen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Auch hier gilt es klarzustellen, dass die Überplanung des bereits – sogar in größerem Maße - bebaubaren Grundstücks aus dem Grunde erfolgt, um eine unkontrollierte Selbstentwicklung der Bebauung zu verhindern. Die Stadt Grafing b.M. plant hier nicht, um zusätzliches Baurecht zu schaffen, sondern um das bestehende Baurecht zu begrenzen. Ausgelöst durch eine völlig unproportionierte Bebauung wird jetzt versucht, eine städtebaulich verträglichere Bebauung zu entwickeln. Ein denkbar schwieriges Unterfangen aufgrund der vorgefundenen Situation.

 

Die Gewährleistung der Standsicherheit der Nachbarbebauung ist durch den Bauherrn bei der Bauausführung (auch für die Tiefgarage) sicherzustellen. Es bestehen auch keine örtlichen Verhältnisse und Umstände, die das ausschließen würden. Für entsprechende Festsetzungen besteht zudem keine Regelungsmöglichkeit für die gemeindliche Bauleitplanung. Gleichzeitig muss die Stadt Grafing b.M. auch die Interessen des Grundstückseigentümers berücksichtigen, dessen Eigentumsbelangen gerade bei bereits bebaubaren Grundstücken und einer bebauungsreduzierenden Planung ein hohes Gewicht zukommt. Es sind deshalb auch keine Gründe mit einem objektiven Gewicht erkennbar, die einen vergrößerten Abstand der Tiefgaragenfläche rechtfertigen können.

 

Der Ergänzung der Grünfläche um 2 weitere Baumpflanzungen wird gerne entsprochen. Damit kann die raumgliedernde Bedeutung dieses kleinen Grünstreifens zusätzlich hervorgehoben werden.

 

4.1.12   Monika Erpenbeck-Höhl und Hans Joachim Höhl, Grafing b.M.

            (Schreiben vom 23.10.2019)

 

1.   Erschließung: Die einzige Zufahrt zum Baugebiet erfolgt weiterhin über die südliche Zufahrt vom Marktplatz aus, Breite 3,5 m, Länge 40 m ohne Wendemöglichkeit. Die Zufahrt für Feuerwehr, Müllfahrzeuge und Rettungsfahrzeuge – ohne Wendemöglichkeit – ist ebenfalls ausschließlich über diese schmale Zufahrt eingeschränkt. Gleichzeitig ist ausschließlich über diese Zufahrt jeglicher Verkehr für alle Bewohner, Besucher, Kunden und Lieferanten möglich. Kollisionen, Behinderungen und deutliche Verzögerungen im Notfall belasten die Sicherheit und beeinträchtigen wesentlich die Wohnqualität, die Erreichbarkeit, sowie die Ver- und Entsorgung.

Von östlicher Seite besteht neben der Tiefgaragen-Zufahrt nur eine Erschließung für Fußgänger und Radfahrer. Auf der Münchener Straße gibt es keine Parkplätze und keine Möglichkeit für Lieferanten ein Lieferfahrzeug kurzfristig abzustellen und so den fußläufigen Zugang zu den Grundstücken zu nutzen.

Fazit: Es kann bezweifelt werden, dass die Feuerwehr von den jetzigen Anfahrpunkten aus den gesamten Gebäudekomplex bestreiten kann. Außerdem sollte die Leistung der umliegenden Hydranten geprüft werden.

Zu beachten: Unterlagen aus den 1960er Jahren belegen, dass im Bereich der Zufahrt, am Marktplatz eine Tankstelle betrieben wurde mit einer unterirdischen Tank-Anlage. Der Boden im Bereich der Zufahrt vom Marktplatz senkt sich immer wieder erheblich ab, es besteht der Verdacht, dass hier der im Boden liegende Tank noch immer vorhanden ist.

 

2.   Stellplätze: Neben den der geplanten Bebauung zugeordneten Stellplätzen in der Tiefgarage (Anzahl?) sind 5 oberirdische Stellplätze vorgesehen. Diese Anzahl reicht für die geplanten Gewerbeflächen und für Besucher der Wohnungen nicht aus. Im Zusammenhang mit der räumlich sehr begrenzten Zufahrt ist eine weitere Behinderung durch Parkplatz-Suchende unvermeidbar. Die Anlieferung von Waren an die Gewerbeeinrichtungen und von Paketen an die Bewohner wird voraussichtlich ebenfalls über die Zufahrt und die Flächen der Stellplätze erfolgen, was zu weiterer Beeinträchtigung und Kollision führen wird, insbesondere da eine Wendefläche fehlt.

Fazit: Es fehlen weitere oberirdische Parkplätze für Fahrzeuge, die nicht die Tiefgarage benutzen können. Zudem befinden sich die geplanten oberirdischen Stellplätze in einem Bereich, zu dem die Begründung des Bauungsplanentwurfs ausführt, dass hierfür eine Einigung mit den Mitberechtigten erforderlich ist. Insoweit wäre es wünschenswert, dass Planungsüberlegungen für diese Flächen mit den betroffenen Anliegern abgestimmt werden.

 

3.   Tiefgaragen-Zufahrt über Münchener Straße: Die Münchener Straße ist an dieser Stelle schmal und der Gehweg ist sehr schmal. Bei Ein- und Ausfahrt von Fahrzeugen zur Tiefgarage werden Fußgänger, insbesondere Schulkinder gefährdet. Durch die Enge und dichte Bebauung an dieser Stelle ist die Übersicht behindert. Der Schulweg führt über die Vazaninistraße an der Fußgänger-Ampel an genau dieser Stelle über die Münchener Straße.

Fazit: Wegen fehlender Stauflächen in und zur Tiefgarage bei Ein- und Ausfahrt ist auf besondere technische Maßnahmen und Schutz der Fußgänger zu achten.

 

4.   Naturschutz und Grünflächen: Heute gibt es im Bereich Wiesenflächen und alten Baumbestand, der in den Unterlagen der Stadt eingetragen ist. Der aktuelle Bebauungsplanentwurf vernichtet diese Grünflächen und Baumbestände bewusst: „…. die Schaffung von Stellplätzen durch den Bau der Tiefgarage hat höheres Gewicht und damit ist die Beseitigung des Gehölzbestandes unumgänglich“ Ist diese Entscheidung in Zeiten des Klimawandels zumutbar und im Sinne der Bürger zulässig?

Fazit: Es sollte auf der Westseite des Grundstücks ebenfalls ein Grünstreifen mit Bäumen vorgesehen werden.

 

5.   Größe des Baukörpers – Bebauungsdichte: Im Vergleich zum Entwurf vom 23.04.2018 – Amtliche Bekanntmachung – wurde der Baukörper noch vergrößert (Bauteil 2a). Im ersten Entwurf war hier noch eine dazwischenliegende Stellplatzfläche geplant. Im aktuellen Bebauungsplanentwurf wurden die Gebäude vergrößert und durch ein weiteres Zwischengebäude verbunden. Durch das nach Süden vorgelagerte Gebäude wird der überbaute Raum zusätzlich ausgeweitet. U.a. für dieses Gebäude sollen die seitlichen Abstandsflächen über die Mitte der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche hinaus zu dem benachbarten Gebäudebestand verkürzt werden, obwohl sich darin eine nur zu dieser Seite hin belichtete Wohnnutzung befindet, die es belichtungstechnisch zu schützen gilt. Die Fahrt- und Wegeführung bleibt weiter eingeschränkt.

Fazit: Die Gebäudeflächen sind wieder zu Gunsten von Grün und oberirdischen Parkplätzen zu reduzieren. Die Abstandsflächen sind einzuhalten.

 

6.   Fl.Nr. 12/3: Eine Überplanung des Grundstücks Fl.Nr. 12/3 als Stellplatzgrundstück ist nicht erforderlich. Dieses ist bereits als solches genehmigt und kann deshalb aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen werden. Dass die Zufahrt zu diesem Grundstück gesichert bleiben muss, wird in der Planung bereits berücksichtigt.

Fazit: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist um das Grundstück Fl.Nr. 12/3 zu reduzieren.

 

Zusammenfassend möchten wir noch einmal betonen, dass wir eine Bebauung der Flächen nicht generell ablehnen. Der Umfang der Bebauung und insbesondere der von dieser ausgelöste Verkehr sollte jedoch ein mit der beengten Erschließungssituation verträgliches Maß nicht überschreiten. Das sehen wir mit dem aktuellen Entwurf unter Berücksichtigung unserer obenstehenden Anmerkungen noch nicht gegeben.

 

Eine bessere Einbindung in die Planung im Vorfeld wäre wünschenswert. Anstatt diese positiv zu begleiten können wir so immer nur auf ausgelegte Entwürfe reagieren.

 

Bitte benachrichtigen Sie uns gerne per E-Mail über die weitere Entwicklung.

 

In der anschließenden Beratung befand ein Ausschussmitglied, dass 5 oberirdische Stellplätze im Innenhof zu wenig seien, insbesondere hinsichtlich der Paketzustelldienste. Es wird befürchtet, dass eben diese Lieferanten bei besetzten Parkplätzen nicht wenden können, rückwärts rausfahren müssen, wild am Marktplatz parken und die Verkehrssituation verschärfen. Die Verwaltung betonte: Der Innenhof muss für Rettungsfahrzeuge geöffnet bleiben, es kann nicht gesperrt werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Auf das Prüfungsergebnis der von den Einwendungsführern bevollmächtigten Rae Glock, Liphart und Probst wird verwiesen.

 

Hinsichtlich der zusätzlich vorgetragenen Belange wird festgestellt, dass hinsichtlich des angesprochenen Boden-Tanks keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan erkennbar sind.

 

Die Erschließungsmöglichkeit des Plangebietes ist fraglos sehr ungünstig, aber für den historischen Altstadtbereich typisch und vielerorts anzutreffen. Die Umgebungsbebauung, auch die Grundstücke der Einwendungsführer, sind insoweit situationsbelastet. Mit der Schaffung einer Tiefgaragenausfahrt in die Münchener Straße kann aber unbestritten eine deutliche Verbesserung gegenüber den bisherigen Verhältnissen erreicht werden. Durch die Verlagerung des Parkverkehrs in die Tiefgarage und deren Zufahrt von der Münchener Straße hier ist die künftige Erreichbarkeit des Baugebietes durch Besucher, Lieferanten, Zustelldienste usw. in verträglicher Weise gelöst. Für die Einwendungsführer und die weitere Umgebungsbebauung, für deren Grundstücke übrigens vergleichbar ungünstige Verhältnisse bestehen, sind diese situationsgegebene Störungen nicht unzumutbar und deshalb hinzunehmen. Hier darf auch der Vergleich mit der bisher ausgeübten oder zulässigen Nutzung nicht fehlen; die frühere gewerbliche Nutzung war ausschließlich über die Marktplatzzufahrt erschlossen und hat zu einer stärkeren Umgebungsbelastung geführt. Der Bebauungsplan schafft insoweit eine Verbesserung.

 

Die Stellplatzrichtzahlen wurden in gleicher Weise wie in den bisherigen Bebauungsplanverfahren für Wohngebäude im zentralen Altstadtbereich auf 1,0 Stellplätze je Wohnung reduziert. Es ist nicht erkennbar, dass die notwendigen Stellplätze damit nicht errichtet werden können. Die oberirdischen Stellplätze im Innenhof sind gut erkennbar und günstig im Eingangsbereich gelegen. Diese Stellplätze sind dann für den Besucherverkehr ausreichend bemessen. Zudem stehen öffentliche Stellplätze in ausreichender Anzahl im fußläufigen Nahbereich zur Verfügung. Die Stellplatzversorgung ist damit in ausreichender Weise gelöst.

 

Soweit die oberirdischen Stellplätze innerhalb des Ausübungsbereiches des Geh-, Fahrt- und Wenderechts gemäß den Bewilligungen vom 03.01.1927, 09.03.1928 liegen, kann die Erstellung der Stellplätze aus zivilrechtlichen Gründen ausgeschlossen werden. Ein (dauerhaftes) Planungshindernis und damit der Entzug der Erforderlichkeit der Planung entsteht dadurch aber nicht. So sind diese Stellplätze nicht zwingende Voraussetzung, die vom Bebauungsplan zugelassene Wohnbebauung zu realisieren. Die Tiefgarage bietet ausreichend Möglichkeit, die gemäß Art. 47 BayBO notwendigen Stellplätze dort zu errichten. Die Vorhaltung oberirdischer Stellplätze ist nach der örtlichen Stellplatzsatzung nicht erforderlich. Schließlich bleibt dem Bauherrn auch die Möglichkeit, die notwendigen Stellplätze anderweitig nachzuweisen (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO). 

 

Die TG-Zufahrt an der Münchener Straße ist 5 m gegenüber dem öffentlichen Straßenraum zurückversetzt und dort waagrecht anzulegen. Damit entstehen ausreichende Sichtverhältnisse, die jedenfalls für den Fußgängerverkehr keine Gefährdung der Verkehrssicherheit erkennen lassen. Der Gehweg an der Münchener Straße und der Vazaniniweg werden zudem künftig verbreitert. Die vorgetragenen Interessen der Verkehrssicherheit sind damit in ausreichender Weise berücksichtigt.

 

Der Eigentumsschutz eines bereits bebaubaren Grundstücks (vgl. auch Vorbescheidsgenehmigung aus dem Jahre 2008) rechtfertigt es nicht, aus Gründen des Naturschutzes und der Freiraumgestaltung das bestehende Baurecht zu entziehen. Im unbeplanten Innenbereich gilt zudem gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB der naturschutzrechtliche Eingriff als vor bereits erfolgt und zulässig. Ungeachtet dessen sind die Belange des Naturschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB ausreichend beachtet durch die Planfestsetzungen, die auch für die unbebauten Flächen an der Ostseite gelten. Damit wird auch dort eine ausreichende Durchgrünung erreicht. Für die Festsetzung einer westlichen Bepflanzungsfläche, gleich der Grünfläche östlich des Weges und der Schutzfunktion für die dort angrenzende (grenzständige) Bebauung, besteht dort kein Bedürfnis.

 

Bereits im Bebauungsentwurf vom 20.03.2018, der dem Aufstellungsbeschluss zu Grunde lag, war die Baufläche 2a enthalten. Lediglich im Erdgeschoss war eine Stellplatznutzung dargestellt, die aber verkehrlich ungünstig gelegen gewesen wäre und zu Störungen der Wohnruhe geführt hätte. Hinsichtlich der Abstandsflächen war aber auch damals schon die 2-geschossige Bebauung (jetzt Baufläche 2a) vorgesehen. Hierauf kommt es aber auch gar nicht an. Entscheidend ist, dass die verkürzten Abstandsflächen (Bauraum 1 und 2a) gegenüber dem Grundstück Fl.Nr. 12/3 und dem Wohngebäude auf Fl.Nr. 12/2 keine unzumutbare Belastung darstellen. So sind diese Grundstücke situationsbelastet durch deren Lage in der verdichteten Innenstadt, deren Bauweise gekennzeichnet ist durch grenzständige Gebäude und verkürzte Abstandsflächen. Gerade der Bauraum 1 mit einem Grenzabstand von 4 m ist nur 2-geschossig zulässig. Bei einer Wandhöhe von 6,5 m und einer Dachneigung von 20° errechnet sich eine Abstandsfläche (1 H) von ca. 7,30 m. Die Wandlänge beträgt 9,75 m. Im festgesetzten urbanen Gebiet beträgt die Abstandsflächentiefe 0,5 H und ist damit eingehalten. Allein durch die Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche verändert sich die Abstandsflächenregelung künftig (gegen die Widmung wurde Anfechtungsklage erhoben). Auf das Schutzziel (Belichtung, Belüftung, Verschattung, Sozialabstand, Brandschutz) hat die Öffentlichkeit des Weges keine relevante Bedeutung. Diese Belange sind damit in ausreichendem Maße gewahrt. Die Forderung der Einhaltung der Abstandsflächen bis zur Mitte des öffentlichen Verkehrsweges wird deshalb zurückgewiesen.

 

Das Grundstück Fl.Nr 12/3 steht im unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhang mit dem übrigen Plangebiet und wird im Geltungsbereich belassen. Erst durch diese Nutzung (entspricht der Bestandsnutzung) als Stellplatzfläche erklärt sich die dort festgesetzte Erschließung und die darauf bezogenen Gebäudeabstände auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1. Die Einwendung wird zurückgewiesen.

 

4.1.13 Rothmoser GmbH & Co. KG (E-Mail vom 01.10.2019)

Wir sind in Verhandlungen mit dem Bauträger, dass in einem eigens errichteten Raum unter dem öffentlichen Gehweg die Trafostation eingerichtet wird, welche momentan auf dem Flurstück 11/2 besteht. Der Zugang zu diesem Raum wird über einen Gang unterhalb der Tiefgaragenabfahrt und dorthin über eine außenliegende Treppe neben der Feuerwehrzufahrt erfolgen. Im Gehweg soll es einen Revisionsdeckel geben, über welchen während der Bauphase der Zugang zum Trafo-Raum erfolgt und Anlagenkomponenten ausgetauscht werden können. Momentan sind wir mit dem Bauträger in der Phase der Entwurfsplanung und werden abschließend zur Genehmigungsplanung übergehen. Nun wollte ich mich erkundigen, ob dies im Bebauungsplan schon erwähnt werden muss, oder ob eine Erwähnung im städtebaulichen Vertrag genügt?

 

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Verlegung der Trafostation ist bekannt und berührt die Belange des Bebauungsplanes nicht. Die Grundstücksfragen und die Wegebenutzung ist in den nachfolgenden Vertrags- und Zulassungsverfahren zu regeln.

 

4.1.14   Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 21.10.2019)

 

Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-        Nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        Die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen.

-        Die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.

-        Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Wiederholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich, zumal die Errichtung einer Regenwassernutzungsanlage auch vom Vorhabensträger nicht beabsichtigt ist.

 

4.1.15   Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 29.10.2019, Az.: PN00267528, PTI 21)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Bestehende Telekommunikationsanlagen sind berührt im Bereich der TG-Zufahrt (Münchener Straße) und im Vazaniniweg. Ob und in welcher Weiser diese Anlagen im späteren Vollzug des Bebauungsplanverfahrens berührt werden, ist derzeit nicht abschätzbar. Soweit dies der Fall ist, erfolgt die rechtzeitige technische Abstimmung anlässlich des dafür notwendigen Erschließungsvertrages.

 

Bäume und Sträucher sind im Nahbereich der Kabeltrassen nicht festgesetzt. Insoweit ist die Stellungnahme nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

 

4.1.16   Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 30.10.2019)

 

Die Stadt Grafing möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung für das Gebiet zwischen Marktplatz und der Münchener Straße im Bereich der Flurnummern 7, 10/1, 11/1, 11/2, 12 Teilfläche 12/3, 12/4, 12/5 und 34/6 Teilfläche schaffen.

Die Handwerkskammer für München und Oberbayern begrüßt die Absicht, dass die typische Nutzungsstruktur mit einer gewerblichen Durchmischung und seiner Bedeutung als zentralörtlicher Versorgungsbereich erhalten bleiben soll. Insbesondere sollte bei der weiteren Planung darauf geachtet werden, dass auch kleine Handwerksbetriebe die Möglichkeit zur Ansiedlung haben. Darüber hinaus möchten wir darauf hinweisen, dass sich angrenzend an das Plangebiet bereits Handwerksbetriebe befinden. Diese dürfen im Zuge der weiteren Planungen jedoch nicht beeinträchtigt werden. Ebenfalls sind Einschränkungen oder Gefährdungen der gewerblichen Weiterentwicklungsmöglichkeiten durch die Planungen auszuschließen. Dies gilt insbesondere im Kontext der von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch, Staub etc.).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Durch die Festsetzung als Urbanes Gebiet (anstatt anfänglich geplant als Allgemeines Wohngebiet) ist die Bebauung auch mit nicht wesentlichen störenden Gewerbebetrieben allgemein zulässig (§ 6a Abs. 1, 2 BauNVO). Mit der Festsetzung einer Quote wird sichergestellt, dass trotz des aktuell vom Wohnungsbau beherrschten Immobilienmarktes auch gesichert eine Teilnutzung durch Gewerbe erfolgt. Das Urbane Gebiet ist auch hinsichtlich des Schutzes vor Umwelteinwirkungen (Immissionen) deutlich in seiner Schutzwürdigkeit gemildert. In der Tagzeit sind im Plangebiet mit 63 dB(A) deutlich höhere Lärmbelastungen zulässig als in der bisherigen Gebietsbeurteilung als (faktisches) Mischgebiet (Nr. 6.1 lit. C TA-Lärm). Das begünstigt vor allem die Handwerksbetriebe im Umfeld des Baugebietes. Konkrete Lärmkonflikte bestehender Betriebe gegenüber dem Plangebiet sind ohnehin nicht erkennbar.

 

5.           Verfahrensabschluss:

 

In der Beratung wurde angesprochen, dass bereits im Frühjahr 2020 mit dem Bauantrag zum Projekt gerechnet werden kann. Der Abriss läuft bereits, ebenso die Baumrodung. Die Genehmigung zur Baumkappung wurde noch nicht erteilt und dies vom Gremium auch besprochen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

5.1 Der Entwurf des Bebauungsplanes „Gebiet zwischen Marktplatz und Münchener Straße (Lentner)“ mit Begründung in der Fassung vom 27.09.2019 wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen, Erweiterungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

5.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Gebiet zwischen Marktplatz und Münchener Straße (Lentner)“ mit Begründung, sowie den wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen, wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

5.3 Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

5.4 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.