Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Abbruch einer bestehenden Gaststätte mit Fremdenzimmern und Errichtung einer Gaststätte mit Fremdenzimmern auf dem Grundstück Fl.Nr. 219/0 der Gemarkung Nettelkofen (Hauptstraße 32)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.11.2019   BWUA/060/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag zum Abbruch einer bestehenden Gaststätte mit Fremdenzimmer und Errichtung einer Gaststätte mit Fremdenzimmer auf dem Grundstück Fl.Nr. 219/0 der Gemarkung Nettelkofen wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung kann die Eigenart der Umgebungsbebauung keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung zugeordnet werden. So ist die bestehende Gaststätte aufgrund ihrer Größenordnung und ihres Einzugsgebietes keine gebietsversorgende Schank- und Speisewirtschaft. Also solche ist sie in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht – auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO – zulässig.

 

Für ein Mischgebiet (§ 6 BauNVO) fehlt es wiederum am qualitativen und quantitativen Mischungsverhältnis, da die Wohnbebauung im Umfeld deutlich überwiegt. Lediglich die jetzt zu erneuernde Gaststätte stellt sich als ein Gewerbebetrieb dar, der das Wohnen nicht wesentlich stört.

 

In der vorgefundenen Gemengelage ist ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung zulässig (§ 34 Abs. 1 BauGB), wenn es sich einfügt. Da ist hier der Fall, da die bestehende Gaststätte und die dort schon bisher zugelassenen Fremdenzimmer auch nach der Beseitigung die Umgebung prägen. Damit entspricht die beantragte Nutzungsart der dem vorhandenen Nutzungsspektrum und fügt sich damit ein.

 

Störungen des Rücksichtnahmegebots sind aufgrund geplanten Nutzung ebenfalls nicht zu erkennen. Das gilt auch für die geplante Freigastfläche, für die zwar Angaben über die Öffnungszeiten fehlen, die aber typsicherweise nur in der Tagzeit (bzw. bis 23:00 Uhr) betrieben werden dürfen. Auch durch die künftige Stellplatzregelung werden keine unzumutbaren Störungen der Umgebungsbebauung erkennbar. 

 

Maß der baulichen Nutzung

Der beantragte Neubau entspricht hinsichtlich der Wandhöhe (7,40 m) und der Firsthöhe (10,83 m) dem zu beseitigenden Altbestand. Das Gebäude bleibt sogar deutlich hinter der Bauhöhe des benachbarten Anwesens Brünnsteinstraße 21 zurück, dem aber als Unikat (Fremdkörper) keine rahmenbildende Prägung zukommt. 

 

Allerdings wird die Größe der Grundfläche gegenüber dem Bestand nochmals deutlich erweitert auf eine Fläche von rund 620 m². Die entstehende Grundfläche überschreitet den Rahmen der in der näheren Umgebungsbebauung (Hauptstraße 36 mit 422 qm) deutlich.

 

Erst in der weiteren Umgebungsbebauung (Hauptstraße 37, Hausgruppe Ignaz-Fuchs-Weg 1–8, Hausgruppe Breitensteinstraße 20–34) sind entsprechende Grundflächen von über 600 qm vorzufinden. Da aber insbesondere beim Maß der baulichen Nutzung die Reichweite der näheren Umgebung eng betrachtet werden muss, kommt diesen Gebäuden keine Prägungswirkung zu.

 

Der Ausnahmefall, dass die Rahmenüberschreitung unter Berücksichtigung ihrer Vorbildwirkung keine planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen begründet liegt nicht vor. Vielmehr würde eine derart sprunghaft größere  Grundfläche das bauliche Umfeld nachhaltig in Unordnung bringen und fügt sich deshalb nicht ein.

Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB)

Es liegen aber die Voraussetzungen für eine Abweichung gemäß § 34 Abs. 3a BauGB vor, wonach auch im Fall der Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebes im Einzelfall vom Einfügungsgebot abgewichen werden kann. Der dafür notwendige Einzelfall ist hier nicht nur auf atypische Bebauungssituationen anwendbar, sondern auch für Fallgestaltungen anwendbar, bei denen von nur einem Zulässigkeitsmerkmal des Maßes der baulichen Nutzung abgewichen wird (vgl. E/Z/B/K/L, Söfker, Rn 88e zu § 34 BauGB). Ein weiteres Alleinstellungsmerkmal ist hier aber auch schon die Besonderheit der Bebauungssituation am Rande der kleinteiligen Wohnbebauung. So unterscheidet sich die erste Baureihe entlang der Hauptstraße nach seiner Nutzungs- und Bebauungsstruktur deutlich von der nach Osten dann folgenden kleinteiligeren Umgebungsbebauung.

 

Die Abweichung hinsichtlich der absoluten Grundfläche ist städtebaulich noch vertretbar, da sich Bauvorhaben mit gleicher Grundflächengröße bereits in der weiteren Umgebungsbebauung im verträglichen Nebeneinander mit der kleinteiligeren Umgebung befinden.

 

Die Abweichung ist auch mit privaten Interessen und sonstigen öffentlichen Belangen vereinbar.

 

Erschließung

Das Grundstück ist derzeit über einen Privatkanal (mit Leitungsverlauf über das Nachbargrundstück ohne rechtliche Sicherung) an die zentrale Kanalisation an der Brünnsteinstraße angeschlossen. Der öffentliche Kanal reicht aber in der Brünnsteinstraße auf einer Länge von ca. 15 m nicht bis an das Grundstück heran. Soweit eine dingliche Sicherung der bestehenden Kanalleitung nicht nachgewiesen werden kann (wovon auszugehen ist), ist die Verlängerung des Abwasserkanals ggf. durch Erschließungsvertrag (bzw. einer Sondervereinbarung) zu regeln.

 

Anmerkung: Alternativ ist die Errichtung eines Abwasserkanals von Norden her (Birkenstraße – Hauptstraße) zu prüfen, da auch die dort liegenden Gebäude Hauptstraße 36 und Hauptstraße 34 nicht an den zentralen Abwasserkanal angeschlossen sind.

 

 

Hinweis:

Stellplätze:

Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind Stellplätze in ausreichender Zahl, Größe und Beschaffenheit für die Errichtung von baulichen Anlagen herzustellen. Dabei ist unbeachtlich, ob es sich um einen „Ersatzbau“ (Neuerrichtung nach Abbruch des Baubestandes) oder um die erstmalige Errichtung einer Anlage handelt. Denn der Bestandsschutz für ein Defizit an Stellplätze bei vorhandenen Gebäude erlischt mit deren Beseitigung. Auch die Besonderheit einer Abweichung unter dem Rechtsgedanken des „übergeleiteten Bestandschutzes“ scheidet aus, da der Ersatzbau sich wesentlich vom Altbestand unterscheidet.

 

Nach untenstehender Berechnung sind 45 Stellplätze notwendig. Auf dem Grundstück werden nach den Bauvorlagen jedoch nur 34 Stellplätze errichtet. Es besteht damit ein Fehlbedarf von 11 Stellplätzen.

 

Stellplatzablösung:

Hier ist der Grundsatz zu beachten, dass die Stellplatzpflicht eine gesetzliche Grenze für die bauliche Nutzungsmöglichkeit von Grundstücken darstellt. Die Ablösungspraxis (Gleichbehandlungsgebot) verlangt als Ablösungsvoraussetzung, dass die Errichtung von Stellplätzen tatsächlich oder rechtlich im Einzelfall aufgrund der besonderen Bebauungssituation nicht möglich ist (z.B. Schutz von Baudenkmälern, Baumschutz etc.). Im vorliegenden Baufall wird aber durch eine deutliche Nutzungserweiterung der erhöhte Stellplatzbedarf selbst erst geschaffen.

 

Zudem bestehen noch erkennbare Möglichkeiten zur Erweiterung der Tiefgarage, durch die es möglich ist, die fehlenden Stellplätze nachzuweisen. Die entsprechenden Abhilfemaßnahmen sind vorrangig zu prüfen, bevor über die Möglichkeit der Stellplatzablösung entschieden werden kann.

 

Die nördlichen (ebenerdigen) Stellplätze sind nicht ordnungsgemäß befahrbar. Der Antrag unterstellt, dass diese Stellplätze über den nur 2 m breiten öffentlichen Fuß-/Radweg befahren werden. Das ist weder straßenrechtliche (kein Gemeingebrauch) noch von der Fahrgassenbreite her möglich. Hinzu kommt noch, dass die beantragten Stellplätze 1–11 innerhalb einer auf 3 m Breite dinglich gesicherten Zufahrtsfläche für das Hinterliegergrundstück (Brünnsteinstraße 1) liegen (URNr. 1438/1972 vom 22.08.1972). Diese Stellplätze sind damit privatrechtlich nicht realisierbar. Vorschlag: die Stellplätze sind in einem Abstand von 3 m zur Nordgrenze anzuordnen; mit der Zustimmungserklärung des Antragstellers wird dann diese Privatzufahrt und der Fuß-/Radweg zur Ortsstraße gewidmet. Dafür muss das Gebäude (Freisitz) umgeplant werden.

 

Stellplatzbedarfsberechnung:

EG Gaststätte:

Gastraumfläche               317,57 m² – 1 Stpl. je 10 m²                                                    31,76 Stpl.

Alternativ Sitzplätze:      171 Sitzplätze – 1 Stpl/5 Sitzpl.                                              34,20 Stpl.

Freischankfläche ohne Ansatz, da unter 75% der Sitzplätze

OG Fremdenzimmer:      18 Betten – 1 Stpl. je 3 Betten                                   6,00 Stpl.

DG Fremdenzimmer:       14 Betten – 1 Stpl. je 3 Betten                                   4,67 Stpl.

Summe: 34,2 + 6 + 4,67 = 44,87                                                                                        45,00 Stpl.

 

Von diesen Stellplätzen sind für die Gaststätte und die Fremdenzimmer 75% (34 Stellplätze) als Besucherstellplätze vorzuhalten. Soweit Besucherstellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen werden, ist die uneingeschränkte jederzeitige Erreichbarkeit (keine Toranlage) sicherzustellen.

 

Fahrradstellplätze werden in der Stellplatzsatzung für Gaststätten und Beherbergungsbetriebe nicht vorgeschrieben.

 

Nachgewiesen werden 18 Stellplätze in der Tiefgarage sowie 16 oberirdische Stellplätze (deren ordnungsgemäße Benutzbarkeit vorausgesetzt), somit 34 Stellplätze. Es besteht ein Stellplatzdefizit von 11 Stellplätzen. Hier ist durch eine grundlegende Neuplanung des Kellergeschosses mit Tiefgarage die größtmögliche Errichtung von Stellplätzen zu prüfen. Allenfalls atypische Besonderheiten (Erhalt der westlichen Großbäume) rechtfertigen eine Ablösung von einigen wenigen Stellplätzen.

 

In der anschließenden Diskussion zeigte sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss erfreut über das Bauanliegen zur Errichtung einer Gaststätte in Grafing-Bahnhof. Da der P&R-Parkplatz der Deutschen Bahn in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem Baugrundstück für die Gaststätte liegt, wurde es als Argument angesehen, hier Großzügigkeit bei der Stellplatz-Einforderung walten zu lassen. Die Verwaltung weist jedoch darauf hin, dass es sich nicht um ein praktisches, sondern um ein rechtliches Problem handelt. Der Bauherr kann aufgrund des P&R-Parkplatzes nicht von seiner Stellplatzpflicht entbunden werden. Die Bahnparkplätze dürfen aufgrund der dortigen Einstellbedingungen nur für Bahnkunden genutzt werden; es handelt sich dort um keinen öffentlichen Straßenraum, der zum Abstellen von Fahrzeugen berechtigt.

 

Hinweis: Der Stellplatznachweis ist noch zu erbringen.

 

Ein Ausschussmitglied sprach weiter hin die Stellplatzmöglichkeiten für Fahrräder an. Die Gaststätte hat in der Vergangenheit ausreichend Platz für Räder zur Verfügung gestellt. Es ist davon auszugehen, dass dies auch für die Zukunft so geplant ist. Eine Pflicht für den Bauherrn und Betreiber der Gaststätte gibt es nicht.

 

Um ausreichend Platz für das Bauvorhaben zu schaffen ist es notwendig, dass im Vorfeld einige Bäume gefällt werden. Dafür entsteht an entsprechender Stelle eine Tiefgarage. Die Bäume entlang der Westgrenze werden erhalten.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abriss und Neubau einer Gaststätte mit Fremdenzimmern auf dem Grundstück Fl.Nr. 219/0 der Gemarkung Nettelkofen (Hauptstraße 32), das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

Sicherung der Abwasserbeseitigung, ggf. durch Abschluss eines Erschließungsvertrages bzw. einer Sondervereinbarung

 

Der Stellplatznachweis ist noch zu erbringen.