Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zum Neubau eines Vierfamilienhauses und zur Garagenaufstockung auf dem Grundstück Fl.Nr. 505/5 der Gemarkung Elkofen (Seeweg 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.10.2019   BWUA/059/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt.

 

Beantragt werden die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohneinheiten sowie die Aufstockung des bestehenden Garagengebäudes zur Schaffung von Lager- und Sozialräumen.

 

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Die Umgebungsbebauung entspricht keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung. So ist der unmittelbar angrenzende Zimmereibetrieb als wesentlich störender Gewerbebetrieb (vgl. BayVGH 11.10.2007) in einem Dorfgebiet unzulässig. In der damit bestehenden Gemengelage beurteilt sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB.

 

Zulässig sind die in der Umgebungsbebauung bereits vorhandenen Nutzungsarten und damit auch das beantrage Wohnhaus aufgrund der vorhandenen Wohnnutzung in der näheren Umgebung des Zimmereibetriebes.

 

In der Gemengelage kommt dem Rücksichtnahmegebot (§ 34 Abs. 1 BauGB) besondere Bedeutung zu. Dabei sind unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen durch eine, an einen vorhandenen Betrieb, heranrückende Wohnbebauung auszuschließen, die ansonsten sogar Betriebsbeschränkungen (§ 22 BImSchG) des Gewerbebetriebes zur Folge haben können. Unzumutbare Lärmeinwirkungen sind hier aber deshalb nicht zu befürchten, da die Baugenehmigung für den Zimmereibetrieb einen reduzierten Immissionsrichtwert von 57 dB(A) tagsüber festsetzt und ein Nachtbetrieb ohnehin nicht zulässig ist. Damit wird ein über dem Immissionsrichtwert für Wohngebiete liegender Zwischenwert erreicht, der in der Gemengelage zulässig ist und deutlich unterhalb des Immissionsrichtwertes für Dorfgebiete liegt (Nr. 6.7 TA-Lärm).

 

Hinzu kommt, dass bei der Grundrissplanung auf die mögliche Lärmbelastung aus dem Gewerbebetrieb an der Nordseite bereits Rücksicht genommen wurde. Es ist erkennbar, dass schutzwürdige Aufenthaltsräume an der nördlichen Giebelseite dem Grunde nach vermieden werden sollen, bzw. dort angelegte schutzwürdige Räume (Kinderzimmer) dann auch noch ein Belüftungsfenster an der Westseite aufweisen. Allein das Kinderzimmer im Dachgeschoss weist nur ein Nordfenster; hier werden weitere Schutzmaßnahmen dringend empfohlen.

 

Ebenfalls wurde durch die Grundrissorientierung auf die Verkehrslärmbelastung der angrenzenden Staatsstraße St 2089 Rücksicht genommen. Kein schutzwürdiger Aufenthaltsraum weist nur Belüftungsfenster zur Straßenseite auf. Ungeachtet dessen besteht im unbeplanten Innenbereich erst dann ein Zulassungshindernis aufgrund Verkehrslärmeinwirkungen, wenn die Grenzen der gesunden Wohnverhältnisse nicht mehr gewahrt sind. Das ist erst bei einer möglichen Gefährdung der Wohngesundheit (70 db(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts) der Fall, was hier offensichtlich nicht zu befürchten ist.

 

Das Wohngebäude soll mit den Außenmaßen 16 m x 11 m mit einer Wandhöhe von 6,55 m und einer Firsthöhe von 9,67 m errichtet werden. Die aufzustockende Garage soll eine Wandhöhe von 5,78 m und eine Firsthöhe von 7,18 m erhalten.

 

Hinsichtlich des Einfügungsmerkmals der Bauhöhe (hier: Wandhöhe) für das Maß der baulichen Nutzung, ist der für die Rahmenbildung heranzuziehende (prägende) Bereich vergleichsweise eng zu begrenzen (BVerwG 06.11.1997). Hinzu kommt eine Differenzierung bei unterschiedlichen Baustrukturen, wie es in Eisendorf durch die Trennlinie der Ortsdurchfahrt zu erkennen ist (BVerwG 28.08.2003). Die Gebäude entlang der Eisendorfer Straße weisen östlich der Straße auffällig größere Wandhöhen (bis zu 7,20 m) und Firsthöhen auf als die Gebäude westlich der Straße. Die Gebäude auf der Ostseite der Eisendorfer Straße müssen bei der Ermittlung des Einfügungsrahmens deshalb außer Acht bleiben.

 

In der Baugrundstück prägenden Umgebungsbebauung westlich der Eisendorfer Straße sind Wandhöhen von bis zu 6,20 m und Firsthöhen bis zu 9,20 m vorzufinden. Das hier den Rahmen verlassende Gebäude Seeweg 9 mit einer Wandhöhe von 8 m steht im auffälligen Kontrast zur Umgebung und ist als sog. Fremdkörper bei der Beurteilung ebenfalls außer Acht zu lassen.

 

Das beantragte Vorhaben überschreitet damit den Einfügungsrahmen (6,20 m) hinsichtlich der Wandhöhe um 35 cm. Hier liegen jedoch die Abweichungsvoraussetzungen des § 34 Abs. 3a BauGB vor, da es sich um die Erneuerung eines vormals bereits zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes handelt. Angesichts der Lage am Rande des westlichen Quartiers und der auf der Ostseite höheren Gebäude ist eine Abweichung hier städtebaulich noch vertretbar. Die damit entstehende Wandhöhe von 6,55 m besteht auch an der Talseite der westlich angrenzenden Doppelhäuser (dort geländebedingt erhöht) und stellt insoweit die städtebauliche Obergrenze dar. Sonstige nachbarliche oder öffentliche Belange werden nicht nachteilig betroffen.

 

Die örtliche Dachgestaltungssatzung erlaubt nur Satteldächer bis zu einer Neigung von 30°, was für das Hauptdach des Wohnhauses und der Garage beachtet ist. Für den Zwischenbau (Nebengebäude; Fahrradunterstelle) mit einem Flachdach (mit Dachterrassennutzung) kann die notwendige Abweichung erteilt werden (§ 3 Dachgestaltungssatzung, Art. 63 BayBO).

 

Aufgrund der erfolgten Grundstücksaufteilung sind die Stellplätze nur über ein Drittgrundstück (Fl.Nr. 505, Gemarkung Elkofen) befahrbar. Da über den Weg zwischenzeitlich auch die beiden bereits bestehenden Doppelhäuser erschlossen werden, wird für die Erschließungssicherung der Stellplätze die Widmung als öffentliche Straße (Eigentümerweg) empfohlen. Alternativ reicht auch die Sicherung der Stellplatzzufahrt als Grunddienstbarkeit.

 

Stellplätze:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

2 Wohnungen über 100 m² Wohnfläche               je 2,0 Stpl.                                       4,0 Stpl.

2 Wohnungen unter 100 m² Wohnfläche             je 1,5 Stpl.                                        3,0 Stpl.

Summe                                                                                                                       7 Stpl.

 

Neben 5 offenen Stellplätzen stehen weitere Stellplätze in der Garage an der Nordgrenze auf dem Nachbargrundstücke Fl.Nr. 505/5 zur Verfügung. Hier wird unterstellt, dass entsprechend den Angaben des Antragstellers, die Grundstücke Fl.Nrn. 505/5 und 504 vereinigt werden. Die Zufahrt der Garage über das Grundstück Fl.Nr. 508 ist bereits dinglich gesichert.

 

Für die entstehende Wohnfläche entsteht ein Bedarf an Fahrradstellplätzen von 1 Fahrradstellplatz /40 m² somit bei 410 m² von 11 Fahrradstellplätzen.

 

Öffentliche Verkehrssicherheit

Es besteht ein dringendes Verkehrsbedürfnis für die Anlegung eines öffentlichen Gehweges auf dem Baugrundstück entlang der dortigen Staatsstraße. Der bis an die Fahrbahn heranreichende Baubestand steht dieser Maßnahme bisher entgegen. Derzeit besteht eine Notlösung über die private Zufahrt und dem Zimmerei-Betriebsgelände, um vor allem die Schüler aus dem Seeweg gesichert zur Bushaltestelle zu führen. Die Stadt hat sich mit dem Eigentümer auf die Abtretung einer Gehwegfläche in einer Breite von 1,50 m aus dem Baugrundstück verständigt. Dies Abtretungsfläche wurde bereits vermessen (Fl.Nrn. 504/2 und 508/4). Die Abtretung erfolgt nach Erteilung der Baugenehmigung.

 

Über den Bauantrag wurde ohne Diskussion abgestimmt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Vierfamilienhauses und zur Garagenausstockung auf dem Grundstück Fl.Nr. 505/5 der Gemarkung Elkofen (Seeweg 1) das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweis: Die Zufahrt zu den offenen Stellplätzen erfolgt über das Drittgrundstück Fl.Nr. 505. Die rechtliche Benutzbarkeit der Stellplätze setzt die entsprechende dauerhafte Sicherung der Zufahrt (Grunddienstbarkeit) voraus bzw. alternativ (nach Bauherrnangabe geplant) die Widmung der Fl.Nr 505 als öffentliche Straße. Für den Stellplatznachweis durch die Garage auf dem Nachbargrundstücke Fl.Nrn. 505/5 ist die Vereinigung mit der Fl.Nr. 504 erforderlich bzw. alternativ die dingliche Sicherung nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO).