Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
16. Änderung des Flächennutzungsplanes,
Änderungsbereich 3: "Bachhäusl / Grafenweg";
Änderung des Billigungs- und Auslegungsbeschlusses für die Darstellung des Baugebietes "Bachhäusl" als Urbanes Gebiet (MU)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.10.2019   BWUA/059/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 14.10.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung erläuterte den Sachverhalt.

1.               Grundlagen

Die Stadt Grafing b.M. führt das Bauleitplanverfahren zur 16. Änderung des Flächennutzungsplanes als Sammelverfahren für 3 räumlich selbständige Änderungen durch. Der Änderungsbereich 3 erfasst auch die vorhandene Wohnbebauung in Bachhäusl (5 Wohngebäude), die sich nördliche/östlich der „Gartenhaussiedlung Bachhäusl“ befindet.

 

Die ursprünglich als Siedlungssplitter dem Außenbereich zugehörige Bebauung ist mittlerweile – durch die heranrückende Bebauung des Gewerbegebiets Haidling Süd – dem planungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB) zuzuordnen. Diese Feststellung hinsichtlich der Bereichszuordnung musste im Rahmen eines Vorkaufsrechtsverfahrens getroffen werden und schafft eine rechtlich problematische Gemengelage zwischen den Wohngebäuden westlich der Aiblinger Straße (Bachhäusl) und den Gewerbebetrieben östlich der Aiblinger Straße (Grafenweg/Haidling Süd).

 

Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sieht sich die Stadt Grafing b.M. jetzt zur bauplanungsrechtlichen Steuerung gezwungen (Planungserfordernis, § 1 Abs. 3 BauGB). Hierfür wurden die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Planungsziel ist eine weitestgehend auf den Baubestand ausgerichtete Beschränkung der Bebauung unter gleichzeitiger Festsetzung von baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen zur Lösung des Lärmschutzkonfliktes.

 

Nach dem bisherigen Entwurf der Flächennutzungsplanänderung wird der westliche Bereich von Bachhäusl entsprechend seiner dort bereits in zulässiger Weise ausgeübten Nutzung als Wohnbaufläche (Allgemeines Wohngebiet) bzw. (im Bereich der straßenrechtlichen Anbauverbotszone) als Grünfläche dargestellt.

 

2.                Verfahrensablauf

Die Aufstellungsbeschlüsse (§ 2 Abs. 1 BauGB) des Stadtrats wurden gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im örtlichen Amtsblatt vom 27.07.2018. Gleichzeitig erfolgt die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für die Zeit vom 03.09.2018 bis 05.10.2018 durch Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Bauverwaltung. Am 25.10.2018 wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und es wurde auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.

 

In der Sitzung des Stadtrats am 05.02.2019 wurde der Entwurf des Flächennutzungsplans (16. Änderung) in der Fassung vom 01.03.2018 des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München und der Begründung nebst Umweltbericht unter Berücksichtigung der durch vorhergehende Beschlussfassung erforderlichen Korrekturen gebilligt.

 

3.                Planinhalt

Die Stadt Grafing legt großen Wert auf die Feststellung, dass die Flächennutzungsplanausweisung der Wohnbauflächen westlich der St 2089 nur deshalb erfolgt, weil diese Flächen mittlerweile dem Innenbereich (§ 34 BauGB) zugeordnet werden müssen. Diese Rechtsentwicklung schafft Konflikte für die in unmittelbarer Nähe liegenden Gewerbebetriebe, deren Lösung das alleinige Planungsmotiv ist. Zweck ist, im engen Nebeneinander der Wohnbebauung auf der Westseite der Aiblinger Straße zur gewerblichen Nutzung auf der Ostseite durch Schutzfestsetzungen einen ausgewogenen Ausgleich zu schaffen, um eine ungehinderte Fortführung der Gewerbetriebe unter Berücksichtigung von Entwicklungsmöglichkeiten zu ermöglichen.

 

Ohne diese veränderten Umstände, wonach der bisher dem Außenbereich zugerechnete Siedlungssplitter jetzt dem Innenbereich zugehörig ist, würde die Stadt Grafing die Ausweisung von Wohnbauflächen an dieser Stelle kategorisch ausschließen, da sie einer geordneten Siedlungsentwicklung ansonsten auffällig zuwiderlaufen.

 

Die gewichtigen Belange des Naturschutzes, der Nahbereiche zum Gewerbegebiet Haidling-Süd, der Staatsstraße und der Bahnstrecke München-Rosenheim sprechen gegen eine Verfestigung dieser Siedlung. Unter Würdigung der Interessen des Eigentumsschutzes (Innenbereich) soll aber auch künftig eine Wohnbebauung zulässig bleiben. Erklärtes Ziel ist deshalb, nur den Baubestand bzw. den bisher schon bebaubaren Bereich (§ 34 BauGB) als Baufläche darzustellen und dann festzusetzen. Erweiterungen sind weder über die bestehenden Grenzen des Bebauungszusammenhangs hinaus noch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung vorgesehen.

 

Der Planungsschwerpunkt liegt also in der schwierigen Aufgabe, unter Berücksichtigung der Eigentumsbelange oder eigentumsähnlichen Ansprüche einen optimierten Lärmschutz zu schaffen, um zum einen Störungen der Wohngesundheit zu vermeiden und zum anderen die ungehinderte Fortführung der Gewerbebetriebe zu sichern und diesen Betrieben auch künftige Entwicklungsmöglichkeiten zu eröffnen.

 

Ein entscheidendes Kriterium im Immissionsschutzrecht ist natürlich die Schutzwürdigkeit der Bebauung. Die im künftigen Bebauungsplan zu treffenden Festsetzungen der Gebietsart regeln verbindlich (Nr. 6.6 TA-Lärm) den Schutzanspruch. Eine anderweitige tatsächliche Entwicklung ist dann unerheblich, es sei denn, sie führt zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans (Hansmann, Kommentar zur TA-Lärm, Rn. 14 zu Nr. 6.1).

 

Der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans wurde in der Sitzung des Stadtrats am 06.02.2018 gefasst. Bereits in dieser Sitzung wurde die Möglichkeit der Festsetzung eines „Urbanen Gebiets“ gem. § 6a BauNVO angesprochen. Die Festsetzung der Gebietsart als Urbanes Gebiet gem. § 6a BauNVO zählt zu den gemischt genutzten Flächen. Der Stadtrat hat in der genannten Sitzung die Ausweisung als Wohn- oder Mischbaufläche beschlossen, ohne eine Letztentscheidung zu treffen.

 

Die Stadt hat sich aber bisher unter Abwägung der eigentumsrechtlichen Belange (Wohnen) und der betrieblichen Interessen (bzw. des Straßenlärms) dafür entschieden, für „Bachhäusl“ Wohnbauflächen auszuweisen und den Immissionsschutzkonflikt durch bauliche/technische Vorkehrungen zu lösen (BVerwG 06.03.2013). Insbesondere sollten an der Ostseite der Wohngebäude keine Immissionsorte zugelassen werden (Ausschluss öffenbarer Fenster). Auf dieser Entscheidungsgrundlage hat der Stadtrat am 05.02 2019 den Entwurf der 16. Flächennutzungsplanänderung mit der Darstellung von „Bachhäusl“ als Wohnbaufläche beschlossen!

 

Dieses Abwägungsergebnis soll jetzt nochmals auf seine Rechtfertigung hin überprüft werden. So ist zwischenzeitlich auch bekannt geworden, dass nicht nur Lärm- sondern auch Geruchsemissionen (Metzgerei) betroffen sind, für die bauliche Schutzmaßnahmen nur bedingt Abhilfe schaffen. Hinzu kommt, dass Überlegungen für eine Erweiterung des „Gewerbegebietes Haidling“ (ein faktisches Kerngebiet) bestehen, die im Norden an die Wohnbebauung in Bachhäusl anschließen. Zumal auch noch erhebliche Verkehrslärmbelastungen (Bahn, Straße) bestehen, und zwar aufgrund des Bahnlärms auch auf der Westseite, bleibt kaum mehr Raum für vernünftige bauliche Schutzmaßnahmen vor Immissionen. Auch muss der mögliche Fortbestand der vorhandenen Wohngebäude bedacht werden, für den – anders bei der Neubebauung – keine Schutzmaßnahmen aufgrund der künftigen Festsetzungen gestellt werden können und für den das „Schutzkonzept“ des Bebauungsplans dann „ins Leere laufen“ würde.

 

Um für das konfliktreiche Nebeneinander der Wohngebäude zu den gewerblichen Bauflächen eine bessere Lösung zu finden, soll eine geänderte Darstellung als gemischte Baufläche (Flächennutzungsplan) und dann der Festsetzung (im späteren Bebauungsplan) als Urbanes Wohngebiet (§ 6a BauNVO) geprüft werden. Aufgrund des Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist diese Entscheidung schon im Flächennutzungsplan vorzubereiten.

 

Die Entwicklung eines durchmischten Gebiets wird der vorliegenden städtebaulichen Situation der Wohnbebauung besser gerecht, die durch die Nutzungseinflüsse von Gewerbe und Verkehr stark geprägt ist und für ein allgemeines Wohnen nur unter Einschränkungen tauglich ist. Das Urbane Wohngebiet berücksichtigt auch in ausreichendem Maße die gewichtigen Eigentumsbelange der bisher auch für das allgemeine Wohnen nutzbaren Grundstücke (vgl. BayVGH 18.10.2016). Mögliche Planungsschadensansprüche (§§ 40 ff. BauGB) sind nicht zu erwarten, da die Entwicklung zum Innenbereich mit dem Bau des Lidl-Marktes vor mehr als 7 Jahren (§ 42 Abs. 2 BauGB) stattgefunden hat.

 

Das Urbane Gebiet ist auf ein Nebeneinander von Wohnnutzung und nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung ausgelegt und weist der Wohnbebauung einen geringeren Schutzanspruch von Gewerbelärm, als er beispielsweise im Allgemeinen Wohngebieten gilt (55/40 dB(A)). Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm im Urbanen Gebiet liegen dabei tagsüber bei 63 dB(A) und nachts bei 45 dB(A) und damit in der Tagzeit sogar noch höher, als für den bisherigen Schutzstatus als Dorfgebiet/Mischgebiet (Außenbereich). Diese geringeren Schutzansprüche gelten dann auch unabhängig davon, ob eine Neubebauung erfolgt oder die Wohngebäude im Bestand fortgenutzt werden.

 

Anders als etwa bei einem Mischgebiet steht im Urbanen Gebiet zur Feinsteuerung (im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren) auch ein erweitertes Instrumentarium zur Verfügung. Hier können folgende Festsetzungen getroffen werden, die sich aufgrund der örtlichen Situation anbieten:

  • Ausschluss von Wohnungen im Erdgeschoss an der Straßenseite (§ 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO).
  • Bestimmung eines bestimmten Anteils (Quotenregelung) der Geschossfläche (z.B. 30 v.H.), die für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist (§ 6a Abs. 4 Nr. 4 BauNVO).

 

Natürlich sollten im nachfolgenden Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO Regelungen für einen übergeleiteten Bestandschutz getroffen werden, die eine Erneuerung oder Änderung vorhandener baulicher Anlagen erleichtern. Hierzu können dann (§ 1 Abs. 10 Satz 2 BauNVO) aber wiederum nähere Bestimmungen getroffen werden, etwa bauliche Maßnahmen für den Schallschutz (keine öffenbaren Fenster an der Ostseite). Damit kann zum einen der vorhandene Baubestand in angemessener Weise fortgeführt und entwickelt werden, zum anderen dem Verschlechterungsverbot entsprochen werden.

 

Im Ergebnis empfiehlt die Verwaltung, im Änderungsbereich 3 den Bereich „Bachhäusl“ (westlich der Aiblinger Straße) die Darstellung als Baugebiet in Form eines „Allgemeinen Wohngebiets“ (§ 1 Abs. 2 Nr. 3) aufzugeben und diesen Bereich künftig als „Gemischte Baufläche“ gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO festzusetzten. Ziel ist es, im künftigen Bebauungsplan dort ein „Urbanes Gebiet“ gem. § 6 a BauNVO festzusetzen.

 

Das Gremium stimmte ohne Diskussion über den Tagesordnungspunkt ab.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1.    Der Entwurf des Flächennutzungsplans (16. Änderung) in der Fassung vom 01.03.2018 des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München nebst Begründung werden im Änderungsbereich 3 für das Teilgebiet „Bachhäusl“ (Westlich der Aiblinger Straße) geändert. Anstatt eines „Allgemeinen Wohngebietes (WA)“ (Baugebiet gemäß § 1 Abs. 2 BauNVO) wird künftig eine „Gemischte Baufläche (M)“ gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO dargestellt.

 

2.    Der Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Stadtrates vom 05.02.2019 wird dahingehend abgeändert. Der Stadtrat billigt den geänderten Flächennutzungsplanentwurf nebst Begründung und bestimmt ihn zum Gegenstand der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB).

 

3.    Die übrigen Beschlüsse aus der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 29.01.2019 bzw. des Stadtrats vom 05.02.2019 bleiben von dieser Änderung unberührt.