Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Neubau eines Bürogebäudes mit Seminarbereich, Nebengebäude und Parkplatz auf den Grundstücken Fl.Nrn. 629/23, 629/87 und 629/29 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 37)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.10.2019   BWUA/059/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ (Bauabschnitt 1) vom 08.12.1999, zuletzt geändert mit Änderungsbebauungsplan vom 12.08.2017 und beurteilt sich nach den Festsetzungen der jeweiligen Bebauungspläne.

 

Für das Vorhaben liegt ein Vorbescheid vom 18.07.2019 (Az. V-2019-1401) vor. Das beantragte Gebäude weicht nur geringfügig und für die Zulässigkeitsfrage in unbedeutender Weise vom Vorbescheid ab. Damit unterfällt das Vorhaben der Bindungswirkung des Vorbescheides, der insoweit die Baugenehmigung in dessen Regelungsumfang vorwegnimmt. Gleichwohl muss die Stadt Grafing b.M. nochmals über das Einvernehmen im Baugenehmigungsverfahren entscheiden.

 

Abweichend vom Vorbescheid werden jetzt die Fahrradabstellplätze errichtet, und zwar auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Da in die festgesetzte Grünfläche nicht eingegriffen wird, handelt es sich um eine definitorische Ausnahme nach § 23 Abs. 5 BauNVO, die nicht des gemeindlichen Einvernehmens bedarf.

 

Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke eine GRZ von 0,8 fest. Unter Anrechnung der Grundflächen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO (Garagen mit Stellplätzen und Zufahrten) darf max. eine GRZ von 0,9 erreicht werden.

 

Ausweislich der Antragsunterlagen wird durch das Gebäude eine Fläche von 1.349 m² überbaut. Hinzu kommen die Nebenanlagen (Müll und Fahrräder) mit 77 m². Für die Stellplätze und Zufahrten sind 610 m², somit insgesamt 2.033 m² überbaut, was für die Grundstücke von insgesamt 3.569 m² zu einer GRZ von 0,57 führt. Die zulässige Grundflächenzahl wird damit eingehalten.

 

Erschließung

Nicht Gegenstand des Vorbescheides war die gesicherte Erschließung. Es wurde dort aber bereits darauf hingewiesen, dass die mittlerweile vermessene Teilfläche an der Ostseite des Betriebsparkplatzes (Fl.Nr. 629/92, Gemarkung Nettelkofen) im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Für die planmäßige Erschließung ist es erforderlich, diese Fläche als dauerhaft öffentliche Verkehrsfläche zu sichern. Da eine Grundabtretung vom Grundstückseigentümer (nicht vom Antragsteller als Erbbauberechtigter, seine Zustimmung in Aussicht gestellt hat) leider nicht erreicht werden kann, ist eine anderweitige Sicherung der Verfügungsbefugnis nach Art. 6 Abs. 3 BayStrWG ausreichend.

 

Für die Gehwegabsenkungen ist ein Gestattungsvertrag mit Baukostenübernahme mit der Stadt Grafing b.M. abzuschließen.

 

Für das Parkplatzgrundstück Fl.Nr. 629/29 wird bei einer genutzten Fläche von 1.401 m² und einer Grundstücksfläche von 1.587 m² eine GRZ von 0,88 erreicht, was ebenfalls noch den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.

 

Für den Steg über die Versickerungsfläche ist eine vertragliche Vereinbarung mit der Stadt Grafing b.M. zu treffen. Der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans für die Lage des Stegs außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird zugestimmt.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

UG:        Serverwerkstatt (betriebsbedingter Nebenraum Technik)            ohne Bedarf

EG:         Bistro aufgrund der Verwendung als Veranstaltungsraum (jedoch nicht als öffentliche Gaststätte) Bedarf analog Büro                  210,4 m²

               Lounge                                                                41,8 m²

               Büro / Besprechung                                                      476,6 m²

1. OG     Zwischenpodest                                                               29,4 m²

               Web-Ex                                                                10,2 m²

               Büro                                                                                  697,5 m²

               Nebenfl.                                                                             20,2 m²

Nebenfl.                                                                             24,6 m²

2.OG      Web-Ex                                                                10,9 m²

               Nebenfl.                                                                             20,2 m²

Nebenfl.                                                                             24,6 m²

Büro                                                                                6.58,2 m²

Summe                                                         2.224,6 m²             – 1 Stpl /40 m²

                              55,6 Stpl. gerundet 56 Stpl..

2.224,6 m² – 1 Fahrradstpl./120 m²                       18,5 FStpl. gerundet 19 Fahrradstpl.

 

Es werden auf dem Grundstück und dem benachbarten Grundstück 71 Stellplätze nachgewiesen. Auch wenn aufgrund der fehlenden Maßstäblichkeit auf dem Freiflächengestaltungsplan die Befahrbarkeit der Stellplätze nicht geprüft werden kann (ggf. sind einige Stellplätze aufgrund des Einfahrwinkels bzw. der Fahrgassenbreite nicht ordnungsgemäß befahrbar), ist davon auszugehen, dass der Stellplatznachweis erbracht werden kann. Ein maßstäblicher Stellplatzplan für die Fl.Nr. 629/29 ist noch vorzulegen.

Die Stellplätze auf dem Nachbargrundstück sind zu Gunsten des Baugrundstücks zu sichern (Doppelsicherung zu Gunsten des Freistaats Bayern).

 

In der anschließenden Diskussion zeigte sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss erfreut über das Bauvorhaben und erfragte vom Vertreter der Verwaltung, dass alle derzeitigen Probleme des Vorhabens nur kurzfristige sind, die sich schnell beheben lassen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Bürogebäudes mit Seminarbereich, Nebengebäude und Parkplatz auf den Grundstücken Fl.Nrn. 629/23, 629/87 und 629/29 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 37) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

Die gesicherte Erschließung setzt die Sicherung der Wegefläche Fl.Nr. 629/92 zur Widmung als öffentliche Verkehrsfläche voraus. Anstatt der derzeit vom Eigentümer (ist nicht der Antragsteller) nicht erreichbaren Grundabtretung ist eine anderweitige Sicherung der Verfügungsbefugnis nach Art. 6 Abs. 3 BayStrWG ausreichend.