Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zur Nutzungsänderung und Umbau des obergeschossigen Heulagers zur Wohnung und des erdgeschossigen Pferdestalls zur Einliegerwohnung mit Nebenräumen auf dem Grundstück Fl.Nr. 1470/0 der Gemarkung Straußdorf (Katzenreuth 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.10.2019   BWUA/059/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erläutert.

 

Bei der Ansiedlung „Katzenreuth“ handelt es sich um eine Splittersiedlung, die insgesamt dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet ist (§ 35 BauGB).

 

Das antragsgegenständliche Gebäude wurde als Maschinenhalle mit Pferdestall und damit als ein gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB landwirtschaftlich privilegiertes Vorhaben mit Baugenehmgung vom 22.07.1981, Az.: 47/81, genehmigt. Beantragt wird jetzt die Umnutzung zu Wohnzwecken im westlichen Teil dieses Gebäudes, das im Erdgeschoss als Pferdestall und im Obergeschoss als Heulager in rechtmäßiger Weise genutzt wird.

 

Die beantragten Wohnungen dienen keinem priviliegierten Nutzungszweck (§ 35 Abs. 1 BauGB). Die Zulässigkeit beurteilt sich damit als sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB, das dann zuläsig ist, wenn keine öffentlichen Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB) beeinträchtigt werden. Das gilt für die in § 35 Abs. 4 BauGB genannten öffentlichen Belange dann nicht, wenn das Vorhaben nach den dortigen Vorschriften begünstigt ist. So verhält es sich hier. Die beantragten Wohnungen unterfallen dem Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB:

 

a)    Das Gebäude (Maschinenhalle/Stall) wurde als privilegiertes Vorhaben (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) vor mehr als 7 Jahren in zulässiger Weise errichtet und liegt unmittelbar an der Hofstelle und damit in dessen räumlich-funktionellem Zusammenhang.

 

b)   Unerheblich ist, dass die bisherige Nutzung des Gebäudes nicht aufgegeben wurde. Es ist ausreichend, wenn wie hier einzelne Räume durch Betriebsumstellung freigemacht werden können für eine andere Nutzungen.

 

c)    Die Umnutzung zu Wohnungen dient einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes, das aufgrund seiner Bausubstanz auch erhaltenswert ist.

 

d)   Die äußerliche Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt. So wird bei der Wohnung im Obergeschoss gänzlich auf eine Belichtung über die Dachfläche verzichtet, die gerade bei landwirtschaftlichen Nebengebäude wesensmäßig ist für deren Gestalt. Die Fenstergestaltung an der Giebelseite stellt keine wesentliche Veränderung dar. Der Einbau der Fenster und Türenfenster im Erdgeschoss führt, da nur auf einen kleinen Gebäudeteil beschränkt, ebenfalls zu keiner gestalterischen Wesensveränderung des Gebäudes.

 

e)   Neben den landwirtschaftlich privilegierten Wohnungen entstehen mit dem Bauantrag jetzt 2 Wohnungen – damit insgesamt 4 Wohnungen an der Hofstelle.

Neben dem Betriebsleiterhaus besteht noch eine Landarbeiterwohnung (Baugen. 311/74 vom 25.02.1974). Bei der Landarbeiterwohnung handelte es sich vormals um einen eigenen Privilegierungstatbestand (§ 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB 1987) der mit der BauGB-Novelle 1998 entfallen ist. Gleichwohl können Landarbeiterstellen heute weiterhin nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zugelassen werden. Aus diesem Grunde ist diese Wohnung auf die (privilegierten) Wohnungen nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB anzurechnen, und nicht auch die daneben zulässigen 3 Wohnungen. Damit wird die Zahl der zulässigen „freien“ Wohnungen (max. 3) noch nicht erreicht.

 

f)     Die Verzichtserklärung für Ersatzbauten ist noch nachzureichen.

 

Erschließung:

Das Vorhaben ist straßenmäßig erschlossen. Das Baugrundstück ist auch an die gemeindliche Wasserversorgung angeschlossen, wobei das Benutzungsverhältnis in Katzenreuth nicht satzungsrechtlich, sondern vertraglich (durch Sondervereinbarung) geregelt ist. Ein vertragliches Benutzungsverhältnis besteht nur mit dem Rechtsvorgänger des Antragstellers. Außerdem regelt die Sondervereinbarung nur den Anschluss der beiden Gebäude Katzenreuth 3 und 3a. Voraussetzung für ein rechtswirksames Benutzungsverhältnis der gemeindlichen Trinkwasserversorgung ist deshalb der Abschluss einer Sondervereinbarung mit dem Antragsteller unter inhaltlicher Erweiterung auf das beantragte Bauvorhaben.

 

Eine gemeindliche Abwasserbeseitigung besteht in Katzenreuth nicht; die dortige Abwasserbeseitigung erfolgt nach dem Abwasserkonzept der Stadt dauerhaft durch Kleinkläranlagen. Voraussetzung für die ausreichende Erschließung (3 35 Abs. 1 BauGB) ist auch die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung. Hierfür bedarf es der Errichtung einer Kleinkläranlage (mit der entsprechenden wasserrechtlichen Genehmigung, Art. 15, 70 Abs. 1 Nr. 2 BayWG), soweit nicht ausnahmweise unter den Voraussetzungen des Art. 41 Abs. 2 BayBO eine Einleitung in eine geschlossene Grube (Jauchegrube) zulässig ist. Angaben hierüber fehlen in den Antragsunterlagen und sind durch Vorlage eines Entwässerungsplanes erforderlich (§ 3 Nr. 6 BauVorlV). In den Bauakten finden sich bisher keinerlei Hinweise über die dortigen Entwässerungsverhältnisse.

 

Hinweis:

Für die Wohnung entsteht ein Stellplatzbedarf von 4 zusätzlichen Stellplätzen (1 Wohnung Mehrfamilienhaus über 100 m² – 2 Stpl., 1 Wohnung unter 100 m² – 1,5 Stpl. insgesamt 3,5 Stpl. gerundet 4 Stpl.). Die Stellplätze werden als offene Stellplätze im Lageplan dargestellt.

 

Aus der Mitte des Gremiums wurde in der anschließenden Diskussion die Unterschreitung der Abstandsflächen zum nahegelegenen Gebäude auf der Ostseite befürchtet. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass es sich bei dem nächstgelegenen Gebäudeteil um einen überdachten Freilauf handelt, der in einer Entfernung von knapp 5 m liegt. Das Wirtschaftsgebäude (Stall/Tenne) weist einen Abstand von 9 m auf. Über die notwendigen Abweichungen vom Abstandsflächenrecht hat die Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Nach Einschätzung der Verwaltung besteht für bzw. gegenüber dem seitlich offenen Freilauf keine Brandwandpflicht; das Wirtschaftsgebäude ist ausreichend weit entfernt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung und Umbau des obergeschossigen Heulagers zur Wohnung und des erdgeschossigen Pferdestalls zur Einliegerwohnung mit Nebenräumen auf dem Grundstück Fl.Nr. 1470/0 der Gemarkung Straußdorf (Katzenreuth 3) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

Die gesicherte Erschließung setzt voraus:

a) den Abschluss einer Sondervereinbarung gemäß § 7 WAS zur Begründung eines vertraglichen Benutzungsverhältnisses für die Trinkwasserversorgung

b) die wasserrechtliche Erlaubnis für die Abwasserbeseitigung durch Kleinkläranlage oder den Nachweis über die geordnete Abwasserbeseitigung nach Art. 41 Abs. 2 BayBO. 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Ernst Böhm ist zur Sitzung erschienen.