Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB),
Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede, Glonner- / Von-Hazzi-Straße" für die Teilbereiche "Alter Bauhof" und "Unteranger" (Grundstücke: Fl.Nrn. 514, 514/1, 514/4 - 514/6/T, 514/7, 514/8/T, 514/9 - 514/13,514/18, 514/19, 514/24 - 514/26, 505/17 und 506/13 der Gemarkung Grafing,
Billigung des Aufstellungsbeschlusses (§ 2 Abs. 1 BauGB) - Ergänzung für den Bereich "Alter Bauhof" und Umgebungsbebauung

BezeichnungInhalt
Sitzung:08.10.2019   StR/066/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Vertreter der Verwaltung stellte den Tagesordnungspunkt in der Sitzung vor.

 

„Alter Bauhof“

 

Im Jahr 1999 wurde für das Gebiet des städtischen Bauhofs und der östlich angrenzenden Flächen des Freistaats Bayern ein Änderungsbebauungsplan aufgestellt (Von-Hazzi-Straße/ Unteranger). Planungsziel war es, das zum damaligen Zeitpunkt mit ehemaligen Wohnbaracken bestandene Grundstück des Freistaats mit Mehrfamilienhäusern bebauen zu können. Auf Grundlage des Bebauungsplans wurde die Bebauung Oberanger 1, 1a, 1b und Oberanger 2+4 umgesetzt.

 

Für den Bebauungsplan 1999 wurde vorausgesetzt, dass der dort im Nebeneinander zur Wohnbebauung liegende Bauhof verlagert wird. Das ist erst mit 18 Jahren Verspätung gelungen mit der Verlagerung im Jahr 2017!

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen auch verschiedene Grundstücke, die aus Gründen des städtebaulichen Zusammenhangs einbezogen wurden und für die ebenfalls eine Neuentwicklung vorgesehen war. Es handelt sich um die Grundstücke im Norden (beidseits der Zufahrt zum Bauhofgrundstück) und das Grundstück Fl.Nr. 514/7 (Oberanger 6). Die Grundstücke im Norden (Von-Hazzi-Straße 7 und 7½) wurden mittlerweile teilweise saniert; das Anwesen Von-Hazzi-Straße 9 soll als Einzelhaus neu bebaut werden. Eine Neubebauung als Einzelhaus ist auch beim Anwesen Oberanger 6 in der Überlegung.

 

Anderseits trifft der Bebauungsplan wiederum Festsetzungen, die einer Einzelhausbebauung entgegenstehen. So ist beispielsweise die Anzahl der Vollgeschosse mit 3 VG, als zwingend festgesetzt (für eine unterstellte Errichtung eines gemeinsamen Mehrfamilienhauses). Das lässt sich bei einer Einzelhausbebauung schon wegen der fehlenden Abstandsflächen nicht umsetzen. Anderseits werden aber auch Erschließungsflächen zum Bauhof-Gelände über das Nachbargrundstück Fl.Nr. 514/1 festgesetzt, die keinesfalls einvernehmlich erworben werden können. Ähnlich verhält es sich gegenüber dem Anwesen Oberanger 6 mit der dort festgesetzten Verkehrsfläche (Verbreiterung Oberanger).

 

Man muss konstatieren, dass der rechtskräftige Bebauungsplan zwar nicht dauerhaft vollzugsunfähig (obsolet) ist, jedoch derzeit unüberwindliche Vollzugshindernisse bestehen, die auf absehbarer Zeit nicht ausgeräumt werden können.

 

Jetzt soll das Grundstück des „Alten Bauhofs“ zeitnah baulich genutzt werden zur Schaffung von dringend erforderlichem Wohnraum (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 29.11.2016: sozialverträglicher Wohnungsbau). Hierfür bedarf es zwingend der Änderung des Bebauungsplans.

 

Weitere Bauwünsche/Umgebungsbebauung

 

Mit Beschluss vom 14.11.2017 wurde bereits die Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ für den Bereich der Grundstücke am Unteranger beschlossen, um hier die Bebauung eines Einzelgrundstücks (Fl.Nr. 514/10 Gemarkung Grafing) zu ermöglichen (östlich des Oberanger). Auch besteht ein dringender Bauwunsch für das Grundstück Fl.Nr. 514/1, der den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans widerspricht.

 

Diese Grundstücke stehen im städtebaulichen Zusammenhang zum Gelände des „Alten Bauhofs“. Es entsteht damit ein einheitliches Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB), das sich nicht auf den „Alten Bauhof“ beschränkt, sondern auch eine Einbeziehung der im städtebaulichen Wirkungsraum befindlichen Anschlussbebauung notwendig macht. Aufgrund dieser Zusammenhänge ist somit eine einheitliche und aufeinander abgestimmte Bebauungsplanänderung durchzuführen.

 

Für den Bereich des Alten Bauhofs sind aber die Grundlagenermittlungen sehr komplex und können derzeit nicht zum gewünschten Abschluss gebracht werden. So ist es vor allem die Neubebauung des benachbarten Grundstücks des Freistaats Bayern Fl.Nr. 514/6, das hier entscheidenden Einfluss auf den Bebauungsinhalt hat. Die Bebaubarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 514/6 ist wiederum von der künftigen Bebauung des Grundstücks Oberanger 6 (Fl.Nr. 514/7) abhängig. Hier besteht aber noch ein umfangreicher Klärungsbedarf unter den verschiedenen beteiligten Grundstückseigentümern.

 

Derzeit kann nicht gesichert abgeschätzt werden, ob eine gemeinsame Bebauung, wie sie der Bebauungsplan (2. Änderung) „Von-Hazzi-Straße/Oberanger“ vom 09.03.1999 unterstellt, überhaupt realisierbar ist. Jedenfalls ist aber eine Bebauung entsprechend des derzeit geltenden Bebauungsplans wirtschaftlich nicht umsetzbar und deshalb eine Bebauungsplanänderung auch dafür zwingend notwendig.

 

Andererseits ist die künftige bauliche Ausnutzbarkeit eine entscheidungserhebliche Grundlage für die Abstimmung mit den Freistaat Bayern bzw. auch den Eigentümern Oberanger 6 hinsichtlich einer gemeinsamen Bebauung.

 

Änderung der Planungsstrategie

 

Ursprünglich war vorgesehen, sich unter den unterschiedlichen Beteiligten auf einen städtebaulichen Entwurf zu verständigen.

 

Hierzu wurden im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 21.05.2019 verschiedene Bebauungsentwürfe vorgestellt, die aber den städtebaulichen Anforderungen des Fachausschusses nicht genügten:

 

Variante 1:

 

 

 

Variante 2:  

 

Für diese vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München und der Verwaltung bevorzugte Variante 2 wurde eine Bebauungsskizze erstellt, als Entscheidungshilfe:

 

Variante 2

 

 

 

Variante 3:    

 

 

Variante 4:    

 

 

Es bestand schon im Fachausschuss keine Übereinstimmung über die städtebaulich bevorzugte Bebauungsvariante. Es wurde vielmehr dort die Entscheidung getroffen, dem Stadtrat für die Billigung des Aufstellungsbeschlusses einen Bebauungsplanentwurf vorzulegen.

 

Zu keinem Ergebnis ist auch die Abstimmung mit den weiteren Hauptbeteiligten gekommen. Hier zeigte sich, dass die Umsetzbarkeit einer gemeinsamen Bebauung weiterhin völlig im Unklaren liegt:

 

  • Beim Freistaat Bayern war es vor allem der Zuständigkeitswechsel vom Finanzministerium zum Bauministerium sowie die Gründung der Bayernheim, die eine Neubetrachtung erforderlich machen. Vor allem ist auch die Möglichkeit eines Grundstückstausches in Erwägung zu ziehen, die aber den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens für die Aiblinger Straße voraussetzt. Dorthin ist noch ein langer Weg.

 

  • Beim Anwesen Oberanger 6 waren Gespräche mit der Eigentümerin gesundheitsbedingt nicht mehr möglich. Die Eigentümerin ist mittlerweile verstorben. Mit den voraussichtlichen Erben wurden bereits mehrerer Verhandlungen geführt, wobei dort auf absehbare Zeit keine Entscheidung erwartet werden kann.

 

Ungeachtet dieser komplexen Zusammenhänge, die trotz ihrer grundsätzlichen Bedeutung aber außerhalb der Rechtsplanung (Bauleitplanung) stehen, ist die Durchführung des Bebauungsplanänderungsverfahrens jetzt abzuwickeln.

 

Dafür ist es unverzichtbar, sich von der bisher gerne geübten Planungspraxis zu trennen, die im Interesse der bestmöglichen städtebaulichen Steuerung mit objektgenauen Festsetzungen arbeitet.

 

Um dieser Aufgabenstellung gerecht zu werden, wurde jetzt ein Bebauungsplanentwurf (24.09.2019) erarbeitet, der für die sich hier bietende Vielzahl an Bebauungsmöglichkeiten die rechtliche Grundlage schaffen kann (vgl. Anlage).

 

 

  • Der Entwurf vom 24.09.2019 gibt die Überlegungen auf, dass sich das Baugebiet westlich des Oberangers insgesamt neu entwickelt mit Geschosswohnungsbau von zwingend 3 Vollgeschossen. Entsprechend den Eigentümerinteressen ist für die Gebäude an der Von-Hazzi-Straße und das Grundstück Oberanger 6 künftig wieder eine selbständige Bebauung (wie Baubestand) möglich.

 

  • Der Entwurf gibt auch die auf die Gesamtneubebauung abgestellte Erschließung auf. Künftig ist jedes Grundstück auch hinsichtlich der plangemäßen Erschließung wieder verselbständigt. 

 

  • Der Entwurf verzichtet vor allem auf die Festsetzung enger Bauräume. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Sinne eines „schlanken Bebauungsplans“ so festgesetzt, dass eine größtmögliche Variationsbreite an Bebauung möglich ist. Diese Entscheidung ist zu rechtfertigen, da letztendlich das städtische Grundstück maßgebliche ist für die Bebauung des angrenzenden Grundstücks. Das Risiko einer unerwünschten baulichen Entwicklung besteht damit nicht, da weiterhin das „Bestimmungsrecht“ bei der Stadt (dann in der Position als Eigentümer) liegt.

 

Sollte sich wider Erwarten bereits im Laufe des Bebauungsplanverfahrens eine Verständigung unter den Beteiligten über eine mögliche gemeinsame Bebauung ergeben, kann eine objektgenaue Anpassung stets nachgeholt werden.

 

Vor allem kann es mit der dann möglichen Durchführung des Verfahrens gelingen, die Voraussetzungen für eine vorzeitige Zulassung der Bebauung auf den Grundstücken Unteranger 7 und Von-Hazzi-Straße 9 zu schaffen. So kann gemäß § 33 Abs. 2 BauGB bei dem hier maßgeblichen Verfahren als Bebauungsplan zur Innentwicklung (§ 13a BauGB) bereits dann zugelassen werden, wenn eine Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (hier die Beteiligung nach §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) stattgefunden hat.

 

In der anschließenden Diskussion wurde konstatiert, dass der Stadtrat mit dem Bebauungsplanverfahren nur festlegt, dass grundsätzlich gebaut werden darf. Einzelheiten gilt es im späteren Verlauf des Verfahrens zu klären.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Stadtrat einstimmig, wie folgt:

 

1. Für das Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“, das mit Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB des Stadtrates vom 14.11.2017 eingeleitet wurde, wird das Plangebiet erweitert.

 

Das Plangebiet umfasst künftig die Grundstücke Fl.Nrn. 514, 514/1, 514/4, 514/5, 514/6/T, 514/7/T, 514/8/T, 514/9, 514/10, 514/11, 514/12, 514/13, 514/18, 514/19, 514/24, 514/25, 514/26 und 505/17 der Gemarkung Grafing. Insoweit wird der Aufstellungsbeschluss um das Gebiet des Bebauungsplans „Von-Hazzi-Straße/Oberanger (1999)“ erweitert und die Durchführung in einem zusammenhängenden Verfahren bestimmt.

 

2.   Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

3. Die Planungsinhalte bestimmen sich nach dem Bebauungsplanentwurf des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München vom 24.09.2019, der als Grundlage für die frühzeitigen Beteiligungsverfahren gebilligt wird.

 

4.   Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass eine frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt wird.

 

5.   Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

6. Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.