Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB),
Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB für die Ausweisung eines Wohnbaugebietes im südwestlichen Teilbereich des Grundstücks Fl.Nr. 675/0 der Gemarkung Öxing,
Vorstellung von Bebauungsvorschlägen und ggf. Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:08.10.2019   StR/066/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung erläuterte den Sachverhalt.

 

Der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 675 der Gemarkung Nettelkofen ist an der Ausweisung einer Wohnbebauung interessiert.

 

Auf der Grundlage eines Bebauungsvorschlags vom 26.03.2019 wurde eine weitläufige Siedlungserweiterung (ca. 20.000 m²/2 ha) auf der gesamten Ostseite des „Schönblicks“ dargestellt, die bis an die Stromfreileitung (2 × 110 KV) heranreicht. Diese Bebauung sollte durch eine neue Siedlungsstraße erschlossen werden, die an der Ostseite der alten Siedlungsflächen geführt wird und auch das geplante Siedlungsgebiet „Schönblick Nord II“ (Aufstellungsbeschluss 02.10.2018) erschließen kann.

 

Seitens der Stadtverwaltung wurde diese Siedlungsentwicklung als unvertretbar angesehen. Nicht nur aus städtebaulichen Gründen ist ein näheres Heranrücken der Bebauung an die Starkstromfreileitung und an die im Osten liegende Biogasanlage als fragwürdig anzusehen. Auch der unangemessene Flächenverbrauch durch eine nur einseitig angebaute Erschließungsstraße am Siedlungsrand ist nachteilig zu bewerten. Die gewünschte Siedlungserweiterung würde in nicht erklärbarer Weise der Bodenschutzklausel (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB) und auch der Umwidmungssperre (§ 1a Abs. 2 Satz 2 BauGB) zuwiderlaufen.

 

Hier liegt auch ein entscheidender Differenzierungsgrund zu dem eingeleiteten Bebauungsplanverfahren am Nordrand der Siedlung „Schönblick“, die an vorhandene Erschließungsanlagen angebunden wird und nur eine Binnenerschließung zur Folge hat, die mit einer beidseitigen Bebauung sehr viel flächensparender ausgeführt werden kann.

 

Auch das sprunghafte Entwickeln des Siedlungsbereichs „Schönblick“ ist nicht vermittelbar. Über die geplante Erweiterung im Norden ist eine Ausweitung der Siedlungstätigkeit am Schönblick nicht vorgesehen. Der Siedlungsschwerpunkt liegt weiterhin im Hauptsiedlungsort Grafing und Grafing-Bahnhof mit den dort günstigeren Infrastrukturvoraussetzungen.

 

Die gewünschte weitläufige Siedlungsentwicklung am östlichen Rand von Schönblick widerspricht damit den Grundsätzen einer geordneten Siedlungsentwicklung und ist abzulehnen.

 

Der Grundstückseigentümer hat daraufhin die Bebauung einer nur ca. 3.300 m² großen Teilfläche am südöstlichen Rand der Siedlung „Schönblick“ als Mindestlösung vorgestellt. Ohne die oben geschilderte Gesamtlösung aufzugeben, kann damit zumindest der eigene Bedarf (nachgeborene Kinder) abgedeckt werden. Hierfür wurden die Bebauungsvorschläge 1–8 vom 14.06.2019 vorgestellt.

 

Seitens der Verwaltung wird die Bebauung des Siedlungsrücksprungs am Ortseingang des „Schönblicks“ als städtebaulich gerade noch hinnehmbar angesehen.

 

Unter den vorgelegten Bebauungsvorschlägen werden nur die Varianten 4 und 5 unter Einschränkungen als vertretbar angesehen. Unter Beachtung der Anbauverbotszonen (Art. 23 BayStrWG, 15 m zum Fahrbahnrand) und des gebotenen Lärmschutzes (Optimierungsgebot, § 50 BImSchG) ist der Abstand zur Straße aber zu vergrößern und auf das südöstliche Haus sollte verzichtet werden (stattdessen ggf. Hausgruppe beim Nachbarhaus).

 

Die Entscheidung über die mögliche Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist dringlich, da die Umsetzung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13b BauGB nur bis zum 31.12.2019 noch möglich ist.

 

In der anschließenden Diskussion wurde noch einmal ausdrücklich drauf hingewiesen, dass die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens, der sog. Aufstellungsbeschluss,  den „Startschuss“ für mögliche Bauprojekte darstellt. Es wird in ein Verfahren mit prinzipiell offenem eingetreten. Verbindlich ist letztlich erst der Satzungsbeschluss am Ende des Verfahrens.

 


Der Stadtrat beschloss auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses einstimmig, gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO folgende Maßnahmen:

 

  1. Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 675 der Gemarkung Öxing (Teilfläche von ca. 3.300 m²) wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

  1. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

  1. Planungsziel ist die Entwicklung einer Wohnbebauung mit Einzelhäusern (Doppelhäuser, Hausgruppen) als Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO.

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens und auch des städtebaulichen Wettbewerbs hat der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 675 der Gemarkung Öxing zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbaulandprogramm) durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell).