Tagesordnungspunkt

TOP Ö 12: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 275/0 und 275/11 der Gemarkung Öxing nördlich der Siedlung "Schönblick" (Bebauungsplan "Am Schönblick Nord");
Durchführung eines städtebaulichen Planungswettbewerbs;
Vorstellung der Wettbewerbsentwürfe und ggf. Bestimmung des Bebauungsplaninhaltes

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 23.09.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung führte den Tagesordnungspunkt aus.

 

1. Ausgangslage

 

Dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde am 24.07.2018 erstmals vom Interesse an der Ausweisung eines Wohnbaugebiets am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteils „Schönblick“ (Grundstücke Fl.Nr. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing) berichtet. Die Verwaltung hält diesen Bereich geeignet für eine verdichtete Einzelhausbebauung (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) mit einer zentralen Erschließungsstraße über die Max-Wagenbauer-Straße. Bei einer Erschließungsstraße mit Wendefläche und einer beidseitigen Bebauung würde sich eine Größe des Plangebietes von rund 15.000 m² (1,5 ha) ergeben.

 

Aufgrund der Siedlungscharakteristik und vor allem wegen der nur begrenzt belastbaren Zufahrtswege (Max-Wagenbauer-Straße) wurde eine Bebauung mit Geschosswohnungen als schlecht vertretbar bezeichnet. Die städtebaulichen Grundsätze zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und des flächensparenden Bauens sind im Hinblick auf diese konkrete Planungssituation nicht durch Geschosswohnungsbau umsetzbar.

 

Eine erste Ideenskizze über die Grundfigur der Bebauung, die durch den städtebaulichen Fachberater (Herrn Immich) der Stadt gefertigt wurde und nur eine unverbindliche Entscheidungshilfe für den Aufstellungsbeschluss (bildhafte Beschreibung der Planungssituation) gedacht war, führte im Fachausschuss zu einer inhaltlichen Diskussion. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat sich anfänglich noch nicht in der Lage gesehen, über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zu entscheiden. Dabei stand jedoch weniger die grundsätzliche Frage der Eignung des Areals und die Bereitschaft zur Baulandausweisung im Mittelpunkt, sondern die Frage des Umfangs und der inhaltlichen Ausgestaltung der Planung.

 

Hierzu wurde klargestellt, dass der sog. Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) allein dazu dient, das formalisierte Bebauungsplanverfahren in Gang zu setzen und ggf. gegen Veränderungen zu sperren. Das Verfahren kann jederzeit und entschädigungslos wieder eingestellt werden, wenn keine Einigkeit über die Inhalte der Bebauung gefunden werden kann oder eben unter Würdigung der damit betroffenen öffentlichen oder privaten Belange eine wie auch immer geartete Planung nicht darstellbar ist. Die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens ist damit unverbindlich und schafft kein schutzwürdiges Vertrauen gegenüber Dritten, es zu Ende zu führen oder mit einem bestimmten Inhalt abzuschließen.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dann am 24.07.2018 die Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) zurückgestellt. Aufgrund der Besonderheiten der hier gegebenen Planungssituation mit der Aufgabenstellung, eine Wohnsiedlung im Umfeld einer qualitativ hochwertigen Bebauung zu schaffen, hat man sich für eine Entscheidungsgrundlage dazu verständigt, einen städtebaulichen Planungswettbewerb (Ideenwettbewerb) durchzuführen. Damit kann die beste Lösung für die städtebauliche Aufgabe in einem Wettbewerbsverfahren ermittelt werden.

 

Gleichzeitig mit der Entscheidung über die Durchführung eines Planungswettbewerbs hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 02.10.2018, gebilligt vom Stadtrat am 16.10.2018, den förmlichen Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) gefasst zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275 der Gemarkung Öxing (Teilfläche von max. 14.000 m²) und dem Grundstück Fl.Nr. 275/11 der Gemarkung Öxing. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung am Ortsrand gemäß § 13b BauGB aufgestellt. Mit dem Aufstellungsbeschluss am 02.10.2018 wurde die gesetzliche Anwendungsfrist für das beschleunigte Verfahren nach § 13b Satz 2 BauGB eingehalten. Der Satzungsbeschluss ist bis zum 31.12.2021 zu fassen.

 

Planungsziel ist die Entwicklung einer hinsichtlich der vorgefundenen Siedlungscharakteristik und der Erschließungssituation verträgliche und abgestimmte Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).

 

Mangels ausreichender Umsetzungs- und Erfolgsaussichten wurde dann (Beschluss Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 26.03.2019, Stadtrat 07.05.2019) von dem ursprünglich geplanten richtliniengemäßen Planungswettbewerb (RPW 2013) abgesehen und die Durchführung eines internen Wettbewerbsverfahrens beim Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beschlossen. Die Übertragung erfolgte als Wettbewerbsaufgabe ohne Realisierungsabsicht (Ideenwettbewerb) und ohne Verpflichtung zur Übertragung der Planungsleistungen.

 

2. Wettbewerbsbeiträge

 

Nach Durchführung eines internen Auswahlverfahrens (Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München) wurden jetzt 9 Planungsentwürfe (I–IX) vorgelegt. Was bereits bei der Vorbereitung des ursprünglich als richtliniengemäßen Planungswettbewerb vorgesehenen Verfahrens festgestellt wurde, hat sich hier bestätigt. Aufgrund der eng definierten Planungssituation (Verkehrsanschluss, Topographie, Umgebungsbebauung) weisen die vorgelegten Planungskonzepte keine grundlegenden Unterschiede auf.

 

Mit dem nachfolgenden Bewertungsvorschlag soll dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss eine (unverbindliche) Vorgehensweise für die Entscheidungsfindung an die Hand gegeben werden. Wichtige öffentliche und private Belange und die Vor- und Nachteile der einzelnen Entwürfe werden dabei (mit einfacher oder doppelter Gewichtung) zusammengestellt.

 

Bewertungsvorschlag

 

a) Erschließungskonzept

Für die Verkehrserschließung wird es allein für vertretbar angesehen, diese ausschließlich über eine Hauptzufahrt zur „Max-Wagenbauer-Straße“ abzuwickeln. Eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens in der Straße „Am Schönblick“ ist allein schon wegen der dort schwierigen Straßenlage (Starke Gefällestrecke) und der damit einhergehenden erhöhten Verkehrslärmbelastung nicht zu rechtfertigen. Die Max-Wagenbauer-Straße ist dagegen mit einer Breite von 8,50 Meter durchaus in der Lage, den durch die zusätzliche Wohnbebauung ausgelösten Verkehr verträglich und verkehrssicher abzuwickeln. Die Entwicklung einer neuen Haupterschließungsstraße von Westen her (beginnend am Kreisverkehr an der Rotter Straße), wie sie in einer Unterschriftenliste von den Anwohnern der Siedlung „Schönblick“ gefordert wurde, ist aufgrund der Geländeverhältnisse nicht darstellbar. Sie steht aber auch aufgrund der erheblichen Eingriffe in Natur und Landschaft und auch der finanziellen Folgen in keinem Verhältnis zum Umfang der geplanten Wohngebietserweiterung. Ziel muss deshalb sein, eine gegenüber der Infrastruktur und den Folgewirkungen gegenüber den jetzigen Anwohnern verträgliche Gesamtlösung zu finden.

 

Die in den Konzeptentwürfen II, IV, V, VI und IX vorgesehene Nutzung der Feldzufahrt (4,8 m breit) zwischen den Gebäuden Am Schönblick 3 und 5 als Erschließungsstraße wird als nachteilig beurteilt. Insgesamt ist die Feldzufahrt für den landwirtschaftlichen Verkehr ungünstig (schmal, Zufahrt über Gefällestraße „Am Schönblick“) und kann über den Feldweg am östlichen Siedlungsrand weiterhin erreicht werden. Die Zufahrt soll nur im Notfall (Boller; Bügel) befahrbar bleiben.

 

b) Flächenverbrauch:

Die Konzeptentwürfe IV und VI weisen mit 17.700 m² bzw. 17.000 m² eine deutlich höhere Flächeninanspruchnahme auf als die übrigen Entwürfe (ca. 16.000 m²). Positiv hervorzuheben ist der Konzeptentwurf IX mit einer Größe des Planungsgebiets von 14.000 m².

 

c) Spielfläche

Die Entwürfe VII, VIII und IX weisen – anders als die übrigen Planungsentwürfe – keine gebietsinternen Spielflächen für Kinder auf. Gerade für die Siedlung „Schönblick“ besteht ein besonderer Bedarf an Spielflächen, vorrangig aber auch für den Bedarf der Jugendlichen (Bolzplätze, Spielwiese). Die Stadt Grafing b.M. befürwortet, über alle vorgelegten Planungsentwürfe hinaus, noch eine größere Spielfläche an der Ostseite (der Siedlung vorgesetzt) zu errichten.

 

c) Ruhender Verkehr, Straßenraum

Bereits in den Vorberatungen wurde deutlich gemacht, dass sich das Quartier nicht für eine verdichtete Wohnbebauung eignet. Geschosswohnungen lösen auch eine für die Erschließungssituation unangemessene Verkehrsbelastung aus. Die Entwürfe III, VII und VIII sehen zu einem erheblichen Teil auch Geschosswohnungsbau mit Tiefgaragen vor, die aus Gründen der Siedlungscharakteristik und des Verkehrsaufkommens nachteilig bewertet werden. Die Entwürfe IX (in der ersten Baureihe) und der Entwurf III (in der äußeren Baureihe) sehen eine Reihenhausbebauung vor mit flächensparenden Carport-Lösungen, die beim Entwurf III auch zu einer Belebung des Straßenraums führen. Hinsichtlich der Möglichkeiten für eine abwechslungsreichen Straßen- und Freiraumgestaltung ist der Entwurf III besonders hervorzuheben. Beim Entwurf VII ist die Einbindung des Fuß-/Radwegs zum „Kasperl-Kreuz“ anzusprechen, die hier gut gelöst ist und Chancen verspricht, einen Quartiersplatz im Bereich der Wendefläche zu schaffen (etwa in der Kombination mit einer Spielfläche wie beim Entwurf II). Anzumerken ist, dass die Entwicklung dieses Weges (jetzt nur Spurweg) für die Naherholung und auch als Anbindung zum Schul- und Sportzentrum gefördert werden soll.

 

d) Städtebau

Wiederum der Entwurf III ist es, der – wie auch der Entwurf IV – die Schrägstellung der östlichen Gebäude aufgreift, wie sie bereits in der Max-Wagenbauer-Straße in gelungener Weise vorhanden ist. Die übrigen Entwürfe lösen die Planungsaufgabe mit Gebäudestellungen, die herkömmlich nach dem Straßenverlauf ausgerichtet sind. Der Entwurf III bietet auch eine ansprechende und abwechslungsreiche Geschoss-/Dachgestaltung mit einem Laternengeschoss/Dachterrasse an. Ob diese Geschossentwicklung mit dann 3 VG in diesem baulichen Umfeld noch vertretbar ist, wird offengelassen.

 

Bei den Entwürfen I und III mit der durchgängigen Nord-Südausrichtung der Gebäude wird ein hohes Maß an Blickdurchlässigkeit und Offenheit geschaffen. Das reduziert vor allem auch die Beeinträchtigungen der Blickbeziehungen für die bisherige Ortsrandbebauung. Hier besteht eine besondere nachteilige Wirkung beim Entwurf IX mit der riegelähnlichen Bebauung an der ersten Baureihe und damit einer Barriere für die Blickbeziehung nach Norden.

 

Alle Entwürfe bleiben mit der Gesamtgrundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO unterhalb des Schwellenwertes nach § 13b BauGB. Das Verhältnis zwischen der entstehenden Grundfläche bzw. der Geschossfläche und der Gesamtfläche des Planungsgebiets (nicht zu verwechseln mit der GRZ und GFZ) kann nur bedingt bewertet werden, da die Planung von Mehrfamilienhäusern (mit Tiefgaragen) maßgeblich für das Verkehrsaufkommen wirksam wird, was den Planungszielen grundsätzlich zuwiderläuft (s.o.). Hervorzuheben ist aber der Entwurf IX, der hier ohne Mehrfamilienhäuser eine vergleichsweise hohe bauliche Ausnutzung schafft. Bei der Geschossfläche wurden die Gebäude mit Satteldachgeschoss (E+I+D) mit 2,5 der Grundfläche, errechnet. Beim Laternengeschoss wurde die tatsächliche Geschossfläche des Dachgeschosses herangezogen. Auch hier ist der Entwurf IX hervorzuheben, der unter Verzicht auf Mehrfamilienhäuser die kompakteste Bebauung darstellt.

 

Der Stadtrat hat im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses das Planungsziel festgelegt: Entwicklung einer hinsichtlich der vorgefundenen Siedlungscharakteristik und der Erschließungssituation verträglichen und abgestimmten Wohnbebauung. Für diese Planungsaufgabe wurde unterstellt, dass kein Geschosswohnungsbau realisiert wird. Die Entwürfe III, VII und VIII arbeiten in erheblichen Umfang mit Mehrfamilienhäusern und sind deshalb in diesem Kriterium negativ zu bewerten

 

Zusammenfassung: Die Entwürfe sind sich aufgrund der engen Aufgabenstellung ähnlich und variieren nur in wenigen Details. Vorteilhaft bei der gewählten Durchführung eines internen Wettbewerbs ist, dass keine Entwurfsbindung besteht und damit auch vorteilhafte Lösungen einzelner Entwürfe zusammengeführt werden können.

 

Der Entwurf III fällt auf mit erlebbaren Freiräumen am Gebietseingang, die auf die Schrägstellung der Gebäude am Ostrand zurückzuführen. Der dort vorgesehene Geschosswohnungsbau (10 bzw. 7 Wohneinheiten) könnte ohne wesentliche Veränderung des Konzepts auch auf kleinteilige Mehrfamilienhäuser (max. 4 Wohnungen) oder Reihenhäuser (3-Spänner) reduziert werden. Gerne kann damit noch eine Vergrößerung der Grünflächen erreicht werden. Besonders Gewicht ist der gebotenen Rücksichtnahme auf die Nachbarbebauung im Süden (bisheriger nördlicher Siedlungsrand) beizumessen. Hier schaffen die Entwürfe I und III die größtmögliche Offenheit und einen behutsamen und harmonischen Übergang zum Neubaugebiet.

 

Entscheidungsbedarf besteht zwangsläufig hinsichtlich der Geschossentwicklung und Bauhöhe. Die bestehende Randbebauung „Am Schönblick“ (Am Schönblick 3, 5, 7, 9, 11) wurde nur mit 1 Vollgeschoss zugelassen; die Wandhöhen betragen dort weniger als 4 m. Die Errichtung von 3-geschossigen Gebäuden (Entwurf III) im unmittelbaren Anschluss schafft einen städtebaulich kritischen Höhensprung. In dieser Situation bietet das – auch im baulichen Umfeld vorherrschende – Satteldach die größte Variationsmöglichkeit (Geschosstyp E+I oder E+D). Bei einer flachen Dachneigung (und Verzicht auf Quergiebel und Dachgauben) kann dann bei angepasster Wandhöhe auch eine 2-geschossige Bebauung ohne Störung der städtebaulichen Ordnung umgesetzt werden. Diese Dachform ist auch für die solare Dachflächennutzung besonders geeignet.

 

Die Entscheidung über die Bauhöhe und Geschossigkeit kann vorerst noch zurückgestellt werden. In einem ersten Schritt ist es ausreichend, sich auf die Grundzüge des Planungskonzeptes zu einigen. Anhand des vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss bestimmten Grundentwurfes erstellten Bebauungsplanentwurf kann dann in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erörtert werden und wird dann – unter Würdigung der im Beteiligungsverfahren noch zu gewinnenden Aspekte – fortgeschrieben.

 

 

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

Erschließungskonzept

+

+

+

+

Flächenverbrauch

 

 

 

-

-

 

 

 

Spielflächen

+

+

+

+

+

+

-

-

-

Ruhender Verkehr

 

 

-

 

 

 

-

Straßen-/Freiraum

 

 

+

 

 

 

 

+

 

Städtebaul. Kriterien

+

 

+++-

+

 

 

-

-

+-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gesamt

3

1

4

1

1

0

-2

0

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Grundfläche/Gesamtfläche.

0,15

016

0,17

0,15

0,17

0,17

0,19

0,20

0,20

Geschossfläche/Gesamtfl.

0,38

0,40

0,46

0,39

0,44

0,42

0,47

0,49

0,49

EFH

6

2

6

13

9

12

2

2

7

DHH

10

14

3

14

12

12

11

9

3

RH

0

0

3

0

12

6

0

0

17

MFH

0

0

3

0

0

0

3

5

0

Wohneinheiten

32

32

51

40

42

42

56

65

35

 

Anmerkung:

Die Trinkwasserhauptleitung (Verbindungsleitung zum Hochbehälter – DN 200 GGG) der Stadt Grafing b.M. verläuft am Südrand des Baugebiets. Die Leitung muss in die neu errichtete Erschließungsstraße verlegt werden. Im Bereich des südwestlichen Grundstücks muss die Leitungstrasse in westlicher Richtung freigehalten werden (ist gleichzeitig die Zufahrt zur Trachtenvereins-Alm).

 

 

Beschlussvorschlag:

1. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss bestimmt den Planungsentwurf Nr. III

als Grundlagenentwurf für das Bebauungsplanverfahren „Schönblick - Nord II“

mit folgenden Änderungen / Anpassungen:

 

-        auf Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage ist zu verzichten. Anstelle der dafür vorgesehenen Gebäude an der Ostseite sind Hausgruppen (3-Spänner) vorzusehen, ggf. auch mit einer gemeinsamen Tiefgarage.

-        Auf die 4-geschossige Bebauung an der Nordostecke ist zu verzichten.

-        Alternativ zu dem Haustyp mit Laternengeschoss sind auch Satteldächer mit flacher Dachneigung (E+I) zu prüfen. Dadurch kann vor allem in der 1. Baureihe ein maßvoller Übergang zu der Bestandsbebauung (Am Schönblick 3 - 11) mit geringer Höhe (ca. 4 m Wandhöhe) entstehen. 

-        Die Grünfläche soll als Quartiersplatz ausgebildet werden.

-        Am östlichen Ortsrand ist im Anschluss an die Bebauung eine Kinder- und Jugendspielfläche vorzusehen.

 

 

2. Der unter Berücksichtigung der festgelegten Änderungen/Anpassungen zu erstellende Bebauungsplanentwurf ist dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur nochmaligen Billigung für die anschließenden Beteiligungsverfahren vorzulegen.

 

In der anschließenden Debatte wurde der Planungsentwurf Nr. 3 vom Gremium favorisiert: die Durchlässigkeit und das Spielerische im Plan überzeugten.

 

Darüber hinaus wurde vorgeschlagen, in den Entwurf einen baulich charakteristischen Wendehammer und eventuell ein Punkthaus zu integrieren, um so einen Platzcharakter zu erzielen. (Standortvorschlag für Punkthaus: Im Entwurf 7 zeigt sich im unteren Bereich ein angedeuteter Platz, ebenso oben rechts auf der Entwurfsskizze).

 

Die Geschossentwicklung wurde als gut empfunden.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss sprach sich abschließend auch für einen verkehrsberuhigten Bereich in dem Gebiet aus.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach ausführlicher Beratung einstimmig dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss priorisiert den Planungsentwurf Nr. 3,

als Grundlagenentwurf für das Bebauungsplanverfahren „Schönblick - Nord II“

 

2. Der unter Berücksichtigung der festgelegten Änderungen/Anpassungen zu erstellende Bebauungsplanentwurf ist dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur nochmaligen Billigung für die anschließenden Beteiligungsverfahren vorzulegen.