Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB für die Ausweisung eines Wohnbaugebietes im südwestlichen Teilbereich des Grundstücks Fl.Nr. 675/0 der Gemarkung Öxing;
Vorstellung von Bebauungsvorschlägen und ggf. Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde in das Gremieninfo eingestellt. Vorgestellt und erläutert wurde der Tagesordnungspunkt vom Verwaltungsvertreter.

 

Der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 675 der Gemarkung Nettelkofen ist an der Ausweisung einer Wohnbebauung interessiert.

 

Auf der Grundlage eines Bebauungsvorschlags vom 26.03.2019 wurde das Interesse an einer weitläufigen Siedlungserweiterung (ca. 20.000 m²/2 ha) auf der gesamten Ostseite des „Schönblicks“ erklärt, die bis an die Stromfreileitung (2 × 110 KV) heranreicht. Diese Bebauung sollte durch eine neue Siedlungsstraße erschlossen werden, die an der Ostseite der alten Siedlungsflächen geführt wird und auch das geplante Siedlungsgebiet „Schönblick Nord II“ (Aufstellungsbeschluss 02.10.2018) erschließen kann.

 

Seitens der Stadtverwaltung wird diese Siedlungsentwicklung als unvertretbar angesehen. Nicht nur aus städtebaulichen Gründen (§ 50 BImSchG) ist ein näheres Heranrücken der Bebauung an die Starkstromfreileitung (auch Straßenemissionen) und an die im Osten liegende Biogasanlage (Geruchsbelastung, Lärm) als fragwürdig anzusehen. Auch der unangemessene Flächenverbrauch durch eine nur einseitig angebaute Erschließungsstraße am Siedlungsrand ist nachteilig zu bewerten. Die gewünschte Siedlungserweiterung würde in nicht erklärbarer Weise der Bodenschutzklausel (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB) und auch der Umwidmungssperre (§ 1a Abs. 2 Satz 2 BauGB) zuwiderlaufen.

 

Hier liegt auch ein entscheidender Differenzierungsgrund zu dem eingeleiteten Bebauungsplanverfahren am Nordrand der Siedlung „Schönblick“, die an vorhandene Erschließungsanlagen angebunden wird und nur eine Binnenerschließung zur Folge hat, die mit einer beidseitigen Bebauung sehr viel flächensparender ausgeführt werden kann.

 

Auch das sprunghafte Entwickeln des Siedlungsbereichs „Schönblick“ ist nicht vermittelbar. Über die geplante Erweiterung im Norden ist eine Ausweitung der Siedlungstätigkeit am Schönblick nicht vorgesehen. Die übrigen Siedlungsränder sind für eine weitere städtebauliche Entwicklung nicht geeignet. Der Siedlungsschwerpunkt liegt weiterhin im Hauptsiedlungsort Grafing und Grafing-Bahnhof mit den dort günstigeren Infrastrukturvoraussetzungen.

 

Die gewünschte weitläufige Siedlungsentwicklung am östlichen Rand von Schönblick widerspricht damit den Grundsätzen einer geordneten Siedlungsentwicklung und war schon auf der Beratungsebene abzulehnen.

 

Der Grundstückseigentümer hat daraufhin die Bebauung einer nur ca. 3.300 m² großen Teilfläche am südöstlichen Rand der Siedlung „Schönblick“ als „Mindestlösung“ vorgestellt. Ohne die oben geschilderte Gesamtlösung aufzugeben, kann damit zumindest der eigene Bedarf (nachgeborene Kinder) abgedeckt werden. Hierfür wurden die Bebauungsvorschläge 1–8 vom 14.06.2019 vorgestellt.

 

Seitens der Verwaltung wird die Bebauung des Siedlungsrücksprungs am Ortseingang des „Schönblicks“ als städtebaulich gerade noch hinnehmbar angesehen.  

 

Unter den vorgelegten Bebauungsvorschlägen werden nur die Varianten 7 und 8 unter Einschränkungen als vertretbar angesehen. Unter Beachtung der Anbauverbotszonen (Art. 23 BayStrWG, 15 m zum Fahrbahnrand) und des gebotenen Lärmschutzes (Optimierungsgebot, § 50 BImSchG) ist der Abstand zur Straße aber zu vergrößern und auf das südöstliche Haus sollte verzichtet werden (stattdessen ggf. Hausgruppe beim Nachbarhaus). 

 

Variante 7:

 


Variante 8:

 

Die Entscheidung über die mögliche Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist dringlich, da die Umsetzung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13b BauGB nur bis zum 31.12.2019 noch möglich ist.

 

In der anschließenden Debatte wurde festgehalten, dass es grundsätzlich immer die wirtschaftlichen Gründe eines Bauwerbers zu unterstützen gelte. Es werde in Neudichau gebaut, im Norden vom Schönblick, also warum nicht auch im Süden vom Schönblick? Zumal Wohnraum dringend gebraucht werde.

 

Auf Anfrage erklärte der Vertreter der Verwaltung noch einmal ausführlich die Gründe die gegen eine Großlösung sprechen. So etwa habe Grafing viele besser geeignete Siedlungsflächen, die bereits eine gute Infrastruktur aufweisen. Darum hat der Stadtrat bereits im Rahmen des Flächennutzungsplanes die Hauptsiedlungsbereiche erklärt: Grafing-Stadt und Grafing-Bahnhof. Dort soll sich das Siedlungsgeschehen abspielten.

 

Natürlich werden die außenliegenden Ortsteile ebenfalls maßvoll weiterentwickelt. Aber nicht an jeder Stelle.

 

Im vorliegenden Fall ist die Stromleitung (Elektrosmog!) ein maßgebliches Kriterium, das gegen die Großlösung spricht. Genauso die einseitig angebaute Erschließungsstraße!

 

Der Grundsatzbeschluss des Stadtrates:

Der sparende Flächenverbrauch und der sorgsame Umgang mit der wertvollen Ressource ist das oberste Gebot!

 

Die Verwaltung sieht den Flächeneinsatz (mit Straße), also die versiegelten Flächen pro Quadratmeter entstehenden Wohnraum, hier als unverhältnismäßig hoch an.

 

Die Mehrheit im Gremium sah dies im Fall der Großlösung ebenso. Deshalb wurden die Variante 7 und 8 als die beste Lösung festgehalten. Ein Sozialer Wohnungsbau mit größeren Geschossflächenwohnungen schloss die Mehrheit aus. Am Schönblick sollte darauf verzichtet und Genossenschaftsbau im Stadtgebiet betrieben werden.

 

Der Bau eines Kreisels oder eine Mittelinsel zur Verkehrsberuhigung hieß der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gut.

 


Nach Sachvortrag und ausführlicher Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen zwei Stimmen, vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO:

 

  1. Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 675 der Gemarkung Öxing (Teilfläche von ca. 3.300 m²) wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

  1. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

  1. Planungsziel ist die Entwicklung einer Wohnbebauung mit Einzelhäusern (Doppelhäuser, Hausgruppen) als Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO.

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens und auch des städtebaulichen Wettbewerbs hat der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 675 der Gemarkung Öxing zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbaulandprogramm) durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell).