Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug des Straßenrechts und der Bayerischen Bauordnung;
Regelung der Grundstücksverhältnisse für die Lederergasse und die Weißgerbergasse sowie der Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) anlässlich der Neubebauung der Grundstücke Fl.Nrn.91/0 und 91/1 der Gemarkung Grafing, Weißgerbergasse 2

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 91 der Gemarkung Grafing (Weißgerbergasse) liegt ein Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 18 Wohnungen und einer Tiefgarage vor (vgl. vorausgegangenen Tagesordnungspunkt 3).

 

Die Bebauung des Grundstücks setzt die Klärung der seit dem Inkrafttreten des BayStrWG (1958) bzw. dem Bau der Stadtbücherei (1986) noch offenen straßenrechtlichen Verhältnisse der dortigen Gemeindestraßen (Ortsstraßen: „Lederergasse“ und „Weißgerbergasse“) voraus. Insbesondere sind wesentliche Teilflächen (ca. 160 m²) des privaten Baugrundstücks Fl.Nr. 83/1 und 91/1 durch (tatsächlich) öffentliche Verkehrsfläche überbaut.

 

Diese Straßenflächen auf dem Baugrundstück sind unabhängig von ihrer straßenrechtlichen Bedeutung auch erforderlich, um die 6 Besucherstellplätze an der Bücherei (Westseite) erhalten zu können; auch die Wertstoffsammelstelle an der Lederergasse wäre ohne diese Verkehrsfläche nicht mehr anfahrbar für die Entsorgungsfahrzeuge. Die Klärung ist damit nicht nur für die Aufrechterhaltung des öffentlichen Straßenverkehrs von besonderer Bedeutung, sondern auch für diese öffentlichen Einrichtungen.

 

Die Bereinigung der Grundstücksverhältnisse bzw. zumindest der straßenrechtlichen Verfügungsgewalt über diese Flächen ist deshalb eine entscheidende Voraussetzung für die Zulassung des beantragten Bauvorhabens. Gelingt keine einvernehmliche Lösung, bedarf es hoheitlicher Sicherungsinstrumente (Bebauungsplan mit Veränderungssperre). 

 

A) Straßenrecht:

 

Lederergasse

Das Bayerische Straßen- und Wegegesetz ist am 01.09.1958 in Kraft getreten und ermächtigte die Gemeinden unter erleichterten Voraussetzungen zur Erstanlegung der Straßenbestandsverzeichnisse (Art. 67 BayStrWG). Mit der Ersteintragung– deren Bestandskraft vorausgesetzt – der zum Stichtag des 01.09.1958 vorhandenen tatsächlich öffentlichen Straßen gilt dann gemäß Art. 67 Abs. 4 BayStrWG die Zustimmung zur Widmung als erteilt und die Widmung als verfügt.

 

Die historische Lederergasse wurde als Straßenzug mit der Lfd.Nr. 66 bei der Erstanlegung des Straßenbestandsverzeichnisses der Stadt Grafing b.M. als Ortsstraße gemäß Verfügung vom 24.08.1988 eingetragen (Art. 67 BayStrWG). Die Widmungsfiktion durch die Ersteintragung erstreckt sich dabei regelmäßig nur auf diejenigen Flächen, die unter Benennung ihrer Flurnummer in der Eintragungsverfügung genannt sind (BayVGH 21.04.2016). Das sind bei der Lederergasse die stadteigenen Grundstücke Fl.Nrn. 83, 95, 83/2 und 156 der Gemarkung Grafing.

Weder die Fl.Nr. 91 (Dreiecksfläche 7 m²) noch die vom tatsächlichen Straßenverlauf beanspruchten Flächen an der Nordostecke der Fl.Nr 91 sind damit dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Die tatsächliche und langjährige Nutzung durch die Allgemeinheit ist insoweit unerheblich; eine faktische oder konkludente Widmung kennt das Straßenrecht nicht!

 

Aufgrund starker Bauschäden wurde im Jahr 2011 das Porphyr-Kleinsteinpflaster der Lederergasse im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 91 durch eine Asphaltdecke ersetzt. Das erfolgte auch im Bereich der auf dem Privatgrundstück Fl.Nr. 91 liegenden Straßenflächen. Vom Grundstückseigentümer wurde dafür die Zustimmung zur Widmung und die Bauerlaubnis für die betroffenen privaten Grundstücksflächen am 10.05.2011 erteilt, soweit sie innerhalb der 5 m breiten Straßenfläche liegen. In diesem beschränkten Umfang liegen die Widmungsvoraussetzungen (Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) vor. Diese Zustimmungserklärung umfasst eine Fläche (2 m Streifen entlang der Lederergasse von ca. 63 m². Gleichwohl besteht für diese Fläche noch ein Übernahme- und Entschädigungsanspruch (Art. 13 Abs. 2 BayStrWG). Dieser Übernahmeanspruch ist auch nicht verjährt. So ist nicht erweislich, ob die Straße bereits vor 1987 aufgrund hoheitlichen Handelns über das Grundstück geführt wurde und ggf. eine Verjährung nach früherem Recht (vor dem Schuldrechtmodernisierungsgesetz; 01.01.2002) eingetreten ist. Jedenfalls mit der Erneuerung im Jahr 2011 ist der Übernahmeanspruch gesichert neu entstanden. Seit dem 01.01.2002 beginnt die Verjährungsfrist von Übernahmeansprüchen nach § 13 Abs. 2 BayStrWG als sog. verhaltener Anspruch erst mit deren Verlangen zu laufen. Ein Übernahmeverlangen wurde jedoch nachweislich zu keiner Zeit geäußert. Auch gilt für diese Ansprüche wohl die 10-jährige Verjährungsfrist nach § 196 BGB (noch ungeklärt, BVerwG 24.01.2007).

 

Für die nicht von der vorgenannten Zustimmung bzw. der Widmung erfasste Fläche (im Lageplan in gelber Farbe dargestellt) erfolgte die Grundstücksnutzung nachweislich ohne rechtlichen Grund. Hier kommt es auf einen möglichen Übernahmeanspruch nicht an, da dieser die ordnungsgemäße Widmung voraussetzt. Hier besteht aber ein Abwehranspruch des Eigentümers als sog. öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch. Dieser ist aber bereits durch Verjährung erloschen. Die hier seit 01.01.2002 maßgebliche 3-jährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) ist gesichert eingetreten. Ungeachtet dessen besteht aber weiterhin ein dauerhafter Anspruch des Eigentümers auf Beseitigung des Straßenüberbaus auf eigene Kosten. Dieser Anspruch unterliegt aufgrund der fortdauernden Eigentumsstörung nicht der Verjährung. Damit wäre der Eigentümer berechtigt, diese unberechtigt in Anspruch genommene Fläche von einer Benutzung durch die Stadt bzw. der Allgemeinheit freizuhalten und die Befestigung zurückzubauen. Damit wären die Stellplätze an der Stadtbücherei nicht mehr benutzbar.

 

Weißgerbergasse

Die historische Weißgerbergasse wurde als Straßenzug mit der Lfd.Nr. 111 bei der Erstanlegung des Straßenbestandsverzeichnisses der Stadt Grafing b.M. als Ortsstraße gemäß Verfügung vom 24.08.1988 eingetragen (Art. 67 BayStrWG). 

 

In der Eintragungsverfügung genannt sind beim Straßenzug Weißgerbergasse das stadteigene Grundstück Fl.Nr. 83/5 sowie das Privatgrundstück (Schlederer) Fl.Nr. 91/1 zu 38 m². 

 

Gegen diese Ersteintragung wurde vom Voreigentümer, vertreten durch die Rae Labbé & Partner, am 91.09.1989 Widerspruch eingelegt. Trotz möglicher Rechtsmängel bei der Zustellung der Eintragungsverfügung am 01.09.1988 gegen Empfangsbestätigung (gemeinsame Adressatenbezeichnung) bestehen begründete Zweifel an der Fristwahrung (Widerspruchsfrist) des von den Bevollmächtigten (Labbé und Partner) damals eingelegten Widerspruchs vom 19.01.1989. Ungeachtet dessen ist über den Widerspruch auch heute – also 30 Jahre nach der Einlegung – noch nicht entschieden worden. Da jedenfalls aber keine Untätigkeitsklage gegen die Nichtbehandlung des Widerspruchs erhoben wurde und in den letzten 30 Jahren auch keine weiteren Maßnahmen gegen die geltend gemachte Rechtsbeeinträchtigung unternommen wurden, gilt das Klagerecht mittlerweile als verwirkt (BayVGH 09.10.2014).

 

Auch Nichtigkeitsgründe, die ohnehin nur bei besonders schwerwiegenden und offenkundigen Verfehlungen bei der Erstanlegung geltend gemacht werden könnten (vgl. BayVGH 21.12.2017) sind nicht ersichtlich.

 

Es ist damit gesichert davon auszugehen, dass die Fl.Nr. 91/1 als ordnungsgemäß gewidmet gilt. Damit bestehen insoweit auch keine Entschädigungs- oder Übernahmeansprüche mehr gegenüber der Stadt Grafing b.M. (Art. 13 Abs. 5 BayStrWG).

 

Im Bereich dieser öffentlichen Straße wurden aber anlässlich der Errichtung der Stadtbücherei (1986) Stellplätze angelegt. Diese Stellplätze liegen (widerrechtlich) im öffentlichen Straßenraum und hindern die gemeingebräuchliche Nutzung der Straßenflächen. Vor allem sind sie aber nur über das Nachbargrundstück Fl.Nr. 91 befahrbar und benutzbar. Ohne diese rechtswidrige Mitbenutzung des Nachbargrundstückes würden 6 Stellplätze an der Bücherei entfallen und es wäre auch die Wertstoffsammelstelle an der Lederergasse nicht mehr benutzbar.

 

B) Stellplatzregelung

 

Nach dem Bauantrag soll das Grundstück Fl.Nr. 91 jetzt mit einem Mehrfamilienhaus für 18 Wohnungen bebaut werden. Dafür entsteht ein Bedarf von 27 Stellplätzen.

 

Der Großbaum (Naturdenkmal) auf dem Baugrundstück muss erhalten bleiben (§ 28 BNatSchG), was der Vergrößerung der TG und weiterer oberirdischer Stellplätzen entgegensteht. Es sind oberirdisch 8 Stellplätze, in der Tiefgarage 12 Stellplätze vorgesehen. 

 

Zudem regelt die Stellplatzsatzung, dass ab 5 Stellplätzen diese über eine gemeinsame Zufahrt anzufahren sind (§ 4 Abs. 6 Stellplatzsatzung). Eine jeweils einzelne Anfahrt der Stellplätze über öffentliche Verkehrsflächen ist nicht zulässig. Die Stellplätze müssten also über eine innere Zufahrt erschlossen werden, was zu einem erheblichen Verlust an Freiflächen wegen der dafür notwendigen Fahrgassen führen würde. Unterstellt man eine Aufstellung der 8 Parkplätze entlang der Nordgrenze (Ledergasse) als Senkrechtparkplätze mit einer Zufahrt über die Weißgerbergasse, dann wird für eine innere Zufahrt mindestens eine Fläche (Fahrgassenbreite von 6 m; § 4 Abs. 2 GaStellV) von ca. 150 m² beansprucht. Aufgrund der besonderen örtlichen Verhältnisse (Atypik) konnte insoweit aber eine Abweichung zugelassen werden, die zu einer wesentlichen Erleichterung hinsichtlich des Stellplatznachweises führt.

 

Für die zur beantragten Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 91 fehlenden 7 Stellplätze kann unter Beachtung der geltenden örtlichen Grundsätze über die Stellplatzablösung einer Ablösungsvereinbarung gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayStrWG zugestimmt werden. Der Stellplatzablösungsbetrag beträgt gemäß § 5 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR je Stellplatz. Für 7 Stellplätze errechnet sich damit ein Ablösungsbetrag in Höhe von 71.400 EUR.

 

 

C) Entschädigungsregelung

 

Wie ausgeführt, verläuft die tatsächlich durch die Allgemeinheit benutzte Straße auf einer Fläche von 160 m² über das Grundstück Fl.Nr. 91. Davon liegt für eine Teilfläche von 55 m² die Zustimmung des Eigentümers vor, wofür aber weiterhin Entschädigungsansprüche bestehen. Keine Entschädigungsansprüche bestehen für das 38 m² große Grundstück Fl.Nr. 91/1 an der Ostseite (Weißgerbergasse).

 

Für die Abtretung der bereits durch tatsächlich vorhandene Straßenflächen beanspruchten Grundstücksflächen aus Fl.Nr. 91 mit einer Größe von ca. 160 m² wird eine Entschädigung auf der Grundlage des Verkehrswertes (Art. 10 BayEG) zum Zeitpunkt der erstmaligen Inanspruchnahme (1987) gewährt und für den vergangenen Zeitraum gemäß Art. 13 Abs. 2 BayEG mit 2% über dem Basiszinssatz jährlich verzinst. Für die Fl.Nr. 91/1 besteht keine Entschädigungspflicht.

 

Der Verkehrswert von Wohnbauland im Jahr 1986 hat 530,– DM/m² betragen (271,– EUR). Für diesen Zeitraum der erstmaligen Inanspruchnahme damit einschließlich der Verzinsung (2% über den Basiszinssatz) eine Entschädigung von ca. 480,– EUR/m² vereinbart. Für die beanspruchte Fläche von 160 m² errechnet sich ein Entschädigungsbetrag in Höhe von 76.800 EUR.

 

Grundsätzlich sind bei der Entschädigungsermittlung die durch die Verkehrsfläche vermittelten Vermögensvorteile zu berücksichtigen (§ 93 Abs. 3 BauGB), die beispielsweise durch die verbesserte Anlegung der Stellplätze entstehen. Da der entstehende Straßenraum bereits als Fahrgasse für die bestehenden (öffentlichen) Stellplätze an der Stadtbücherei in voller Breite beansprucht wird, kann gleiches auch für alle Stellplätze auf dem Baugrundstück Fl.Nr. 91 zugelassen werden. Auf die satzungsrechtliche Forderung einer gesonderten Grundstückszufahrt (bei mehr als 5 Stellplätze) kann aus diesem Grunde verzichtet werden, da ein Wegfall der Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum durch die (beantragte) Stellplatzaufstellung aus dem beschriebenen Grund objektiv nicht mehr möglich ist. Das Parken des Straßenraumes ist dort bereits wegen der Besucherstellplätze der Stadtbücherei ausgeschlossen. Weiter schließt sich wegen der Beschickung der Wertstoffsammelstelle das Parken innerhalb der tatsächlichen Verkehrsflächen auf Fl.Nr. 91 aus.

 

Der Vermögensvorteil liegt darin, dass auf eine innere Zufahrtsfläche mit einer Größe von 130 m² verzichtet werden kann, die ggf. sogar wegen des dortigen Naturdenkmals (Linde) überhaupt nicht herstellbar wäre und damit eine Reduzierung der Bebauungsmöglichkeit insgesamt zur Folge hätte. Auf einen Ausgleich des Vermögensvorteils wird seitens der Stadt verzichtet.

 

Im Gegenzug verzichtet der Grundstückseigentümer auf eine Entschädigung für den Zeitraum der Grundstücksinanspruchnahme vor dem 01.01.1987, insbesondere der ersten Inanspruchnahme seit dem Inkrafttreten des BayStrWG (1958). Aufgrund der Unerweislichkeit des konkreten Zeitpunktes und des Umfangs wurde von einer näheren Ermittlung abgesehen.

 

Weiter hat man sich darauf verständigt, dass – abweichend von den Entschädigungsgrundsätzen – nicht auf den Bodenwert zum Zeitpunkt der Einigung über die Entschädigung (Wertermittlungsstichtag) abgestellt wird (BRW 1.300 EUR/m²). Insoweit wird berücksichtigt, dass die Fläche bereits seit langer Zeit Verkehrszwecken dient und für Verkehrsflächen kein Marktwert besteht. Der in diesen Fällen anzusetzende reale wirtschaftliche Wert (vgl. BayVGH 21.07.2009) wird einvernehmlich mit dem Wert als Bauland zum Zeitpunkt der nachweislichen Inanspruchnahme (1987) vereinbart.  

 

Entschädigungshöhe                                                                                76.800,-- €

Verrechnung mit Stellplatzablösung                                                    71.400,-- €

Restliche Entschädigung                                                                            5.400,-- €

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss stimmte über den Tagesordnungspunkt ohne Diskussion ab.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Abschluss eines Einigungsvertrages für die Entschädigung der im Bereich der Lederergasse/Weißgerbergasse nachweislich bereits seit 1987 in Besitz genommenen Verkehrsflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 91 (ca. 160 m²) und 91/1 (ca. 38 m²) der Gemarkung Grafing.

 

Die Stadt Grafing b.M. leistet für die Übertragung der Grundstücke einen Entschädigungsbetrag von 76.800 EUR. Die Entschädigung ist mit der gleichzeitig zu vereinbarenden Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) von 7 Stellplätzen zu verrechnen.