Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes "Spitzl - Heilmannseder Gründe" vom 02.12.1968 für das Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing, Wasserburger Straße 25 (vormals Bäckerei) sowie Erweiterung des Geltungsbereicheszur Änderung der Gebietsart im gesamten Geltungsbereich (Allgemeines Wohngebiet) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB);
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB;
Prüfungder Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 19.09.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung stellte den Tagesordnungspunkt in der Sitzung dem Gremium vor.

 

1.           Aufstellungsbeschluss

 

Der Stadtrat hat am 19.06.2018 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1986 beschlossen. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innentwicklung aufgestellt (§ 13a BauGB).

 

Die Entscheidung zur Änderung des Bebauungsplans erfolgte aus folgenden Gründen:

 

Die Eigentümer des 3.119 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 25, vormals Bäckerei Scholz) waren nach Aufgabe des Bäckereibetriebs an einer zweckmäßigen Nachfolgenutzung interessiert. Die Funktionalität des größtenteils auf den Bäckereibetrieb ausgerichteten Gebäudebestandes schließt eine Umnutzung für eine zweckmäßige Nachfolgenutzung, insbesondere für eine Wohnbebauung aus bzw. würde auch aufgrund des Baustandards unwirtschaftliche Umbaumaßnahmen auslösen. Hinzu kommt, dass das Grundstück im dort geltenden qualifizierten Bebauungsplan „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) festgesetzt ist. Eine neue Nutzung würde voraussetzen, dass die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebiets beachtet wird. Hierfür ist eine in qualitativer und quantitativer Weise gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen und nichtstörendem Gewerbe zu verlangen, und zwar gebietsbezogen und nicht nur auf dem Grundstück selbst. In dieser Gebietsart (Mischgebiet) darf keine der Hauptnutzungsarten (Wohnen und nicht störendes Gewerbe) ein auffälliges Übergewicht erhalten. Da aber gewerbliche Nutzungen im dortigen Baugebiet nur im Erdgeschoss des Anwesens Wasserburger Straße 27 (Einzelhandelsbetriebe) und bisher auf dem betroffenen Grundstück vorhanden sind, beträgt der Nutzungsanteil des Gewerbes nur ca. 20 v.H. der Geschossflächen. Es war deshalb davon auszugehen, dass das Gebiet bereits „umgekippt“ und die festgesetzte Gebietsart „Mischgebiet“ funktionslos geworden ist.

 

Mit dem Bau der Ostumfahrung und der damit einhergegangenen Entlastung der Wasserburger Straße ist die städtebauliche Rechtfertigung für die Durchsetzung einer gewerblichen Nutzung (Durchmischung) des Stadtteils an der Wasserburger Straße entfallen. Der Stadtteil hat sich in den letzten Jahren zum Wohnstandort entwickelt. Gewerbliche Nutzungen sind nur noch in wenigen Einzelfällen anzutreffen. Da Läden (bis höchstens 800 m² Verkaufsfläche – sog. „Nachbarschaftsläden“), Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe auch in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, ebenso freiberufliche Nutzungen (§ 13 BauNVO, wie Kanzleien, Praxen etc.), entspricht die tatsächliche Nutzung jedenfalls nach dem Wegfall der Bäckerei einem Allgemeinen Wohngebiet. Die für ein Mischgebiet zu fordernde annähernde gleichwertige Durchmischung ist selbst in lokalen Teilbereichen nicht vorhanden.

 

Hinzu kommt, dass der bestehende Bebauungsplan für das betroffene Grundstück lediglich eine 1- bzw. 2-geschossige Bebauung erlaubt und auch keine Tiefgarage zulässt.

 

Die vorhandene Bebauung weist eine GRZ von 0,25 auf und bleibt damit hinter der zulässigen GRZ von 0,4 deutlich zurück. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ermöglichen ebenfalls nur eine GRZ von 0,27 und stehen im Widerspruch zur Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung. Dieser Festsetzungswiderspruch steht in einem Missverhältnis, der für die Unwirksamkeit dieser Festsetzungen und damit des gesamten Bebauungsplans spricht (vgl. BayVGH vom 25.10.2010).

 

Der bestehende Bebauungsplan entspricht nicht mehr den heutigen städtebaulichen Leitzielen, wonach ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden verlangt wird, der Vorrang der Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der Innenentwicklung zu beachten ist (§ 1a Abs. 2 BauGB).

 

Alle diese Gründe haben für ein Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) gesprochen, also dem Bedürfnis nach einer Bebauungsplanänderung zur geordneten Nachfolgenutzung nach heutigen städtebaulichen Maßstäben.

 

Neben dem Nutzungsmaß bietet auch die Geschossentwicklung, wie sie durch die umliegende Bebauung (zuletzt des staatlich geförderten Wohnungsbaus auf dem östlich gegenüberliegenden Grundstück Wasserburger Straße 46) mit 3 Vollgeschossen geprägt wird, ein beachtliches Verdichtungspotential. Unabdingbare Voraussetzung ist dabei die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Stellplätze) in einer Tiefgarage.

 

2.           Planungsziel

 

Als Planungsziel hat der Stadtrat in seiner Sitzung am 19.06.2018 die Neubebauung zu Wohnzwecken mit maximal 3 Vollgeschossen beschlossen. Weiter wurde festgelegt, dass bei einem nachweislichen tatsächlichen Bedarf auch eine, das Wohnen nicht störende gewerbliche Nutzung, möglich ist. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Stellplätze) hat unterirdisch zu erfolgen (Tiefgarage).

 

3.           Bebauungsplanverfahren

 

Nach Vereinbarung der Planungskostenübernahme am 31.07.2018 wurde das Arch.-Büro Immich, Gmund, mit den Planungsleistungen beauftragt.

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 04.04.2019 erfolgte dann in der Zeit vom 29.04.2019 bis 24.05.2019 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 26.04.2019; gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 2 Abs. 1 BauGB.

 

Aufgrund der Lage im Lärmeinwirkungsbereich der Bahnlinie Grafing-Wasserburg und unmittelbar an der Wasserburger Straße bestand eine Ermittlungspflicht (§ 2 Abs. 3 BauGB) hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung. Aufgrund erheblicher Verzögerungen seitens der DB AG hinsichtlich der angeforderten Zugdaten konnte das am 10.04.2019 beauftragte Schallgutachten dann erst am 29.07.2019 erstellt werden (3½ Monate). Erst im Anschluss – ab 31.07.2019 – konnte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.

 

 

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1.        Landratsamt Ebersberg

2.        Arch.-Büro Labonte, Rosenheim

3.        Handwerkskammer für München und Oberbayern

4.        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

5.        Deutsche Telekom AG

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln (§ 1 Abs. 7 BauGB). Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

3.1         Prüfung der Stellungnahmen

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1.1      Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 02.09.2019, Az.: P-2019-2495)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.1.1.1                 Baufachliche Stellungnahme

 

Zur Konkretisierung der Festsetzung B § 5 Nr. 1 wird empfohlen, die als „ca.-Wert“ angegebene Dachneigung durch einen oberen und unteren Wert einzugrenzen.

 

Wie bereits in der Begründung unter Punkt 5a) erwähnt, steht zu befürchten, dass nach Umwandlung des Grundstücks Fl.Nr. 269/2 das rechtlich geforderte Durchmischungsverhältnis für das verbleibende Mischgebiet verloren geht. Aus diesem Grund und um den Verdacht einer Gefälligkeitsplanung wegen der Gebietsänderung von nur einem Grundstück zu umgehen, wird empfohlen, die Gebietsart für das gesamte Mischgebiet zu ändern.

 

Weitere Anregungen oder Einwände werden nicht geäußert.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Anregung wird entsprochen. Aus Gründen der Normbestimmtheit schließen sich nicht hinreichend konkrete Regelungen aus. Die Festsetzung B § 5 Nr. 1 wird dahingehend geändert, dass die Dachneigung durch einen oberen und unteren Wert eingegrenzt wird.

Die Festsetzung lautet dann wie folgt:

„(1) zulässig sind Walmdächer(WD) mit einer Dachneigung von 12°–16°.

 

Wie bereits im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses und auch in der Begründung (Nr. 5. a) „Art der baulichen Nutzung“ ausgeführt ist, geht die Stadt Grafing b.M. davon aus, dass mit dem Wegfall der Bäckerei das im dort geltenden qualifizierten Bebauungsplan „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) festgesetzt zum Allgemeinen Wohngebiet umkippt. Ein Mischgebiet setzt eine in qualitativer und quantitativer Weise gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen und nichtstörendem Gewerbe voraus, und zwar gebietsbezogen und nicht grundstücksbezogen. In dieser Gebietsart (Mischgebiet) darf keine der Hauptnutzungsarten (Wohnen und nicht störendes Gewerbe) ein auffälliges Übergewicht erhalten. Da aber gewerbliche Nutzungen im Geltungsbereich des festgesetzten Mischgebietes nur noch im Erdgeschoss des Anwesens Wasserburger Straße 27 (Einzelhandelsbetriebe) und bisher auf dem betroffenen Grundstück vorhanden waren, beträgt der Nutzungsanteil des Gewerbes bisher schon nur ca. 20 v.H. der Geschossflächen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass das Gebiet bereits „umgekippt“ und die festgesetzte Gebietsart „Mischgebiet“ funktionslos geworden ist.

 

Da die vorhandenen Läden (bis höchstens 800 m² Verkaufsfläche – sog. „Nachbarschaftsläden“), Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe auch in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, ebenso freiberufliche Nutzungen (§ 13 BauNVO, wie Kanzleien, Praxen etc.), entspricht die tatsächliche Nutzung nach dem Wegfall der Bäckerei einem Allgemeinen Wohngebiet. Diese Veränderung wird durch die gegenständliche Planänderung für Fl.Nr. 269/2 zum Allgemeinen Wohngebiet maßgeblich beeinflusst. Zur Bewältigung dieses der Planänderung zuzurechnenden Konfliktes wird das Plangebiet - wie auch vom Landratsamtes Ebersberg empfohlen - erweitert auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 und dort insgesamt ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festgesetzt.

 

Über die Änderung der Gebietsart hinaus wird ausdrücklich festgestellt, dass keine inhaltlichen Änderungen dieses bereits vollständigen bebauten Plangebietes bestehen. Im Übrigen bleiben für das Erweiterungsgebiet die Festsetzungen des Bebauungsplanes „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ aus dem Jahr 1968 unverändert.

 

Der erweiterte Geltungsbereich erfasst die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 270/48, 270/47, 270/38, 270/46, 270/45, 270/37, 270/44, 270/43, 270/42, 270/36, 270/41, 270/39, 270, 270/1, 269/3, 269/6, 262, 262/1, 262/2, 262/3, 262/4, 262/5, 262/6, 262/7, 262/8, 262/9 und 262/10 jeweils Gemarkung Grafing

 

3.1.1.2                 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

a) Ausschluss Genehmigungsfreistellungsverfahren

Bei einer Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet sind entsprechend § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften ausnahmsweise zulässig. Bezüglich der Schank- und Speisewirtschaften gilt es zu bedenken, dass die Bestimmungen der BauNVO seit Jahrzehnten gelten. Die Lärmentwicklung der Schank- und Speisewirtschaften war in der Vergangenheit jedoch erheblichen Veränderungen unterworfen. Durch das Fallen der Sperrstunde würde im Prinzip ein Betrieb nahezu während der gesamten Nachtzeit ermöglicht; der Erlass des Rauchverbots hatte die lautstarke Unterhaltung der rauchenden Gäste vor der Gaststätte im Freien zur Folge. Ergänzend wird noch darauf hingewiesen, dass für Gaststätten höhere Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung der Decken, Wände und Fußböden gelten (vgl. Tabelle 8 der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“).

 

Um eine Umsetzung von notwendigen Auflagen zur Einhaltung des § 22 BlmSchG in Verbindung mit den Anforderungen der TA Lärm und der TA Luft im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen, bitten wir die Gemeinde für den Fall der gewerblichen Nutzung folgenden Hinweise in die Satzung mit aufzunehmen:

·      Die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird ausgeschlossen, sofern die Eingabeplanung eine gewerbliche Nutzung vorsieht.

 

b) Verkehrslärm

 

Die Abwägung der Stadt Grafing zum Verkehrslärm kann vor allem wegen der besonderen örtlichen Situation durchaus nachvollzogen werden. Die geplanten Maßnahmen zum Lärmschutz (Hamburg-Hafen-City-Fenster und alternativ dazu bei Schlafzimmern Schiebeläden) sind geeignet, die auftretenden Lärmbelastungen zu minimieren.

·      Wie in Ziffer 8 der Begründung dargestellt, soll in der Festsetzung zum Schutz vor Verkehrslärm in C § 9 (2) eine Überarbeitung des Satzungstextes zur Festsetzung von Hamburg-Hafen-City-Fenstern und alternativ dazu bei Schlafzimmern Schiebeläden sowie die Kennzeichnung der lärmbetroffenen Fassaden in der Planzeichnung bei der nächsten Fortschreibung des Bebauungsplans erfolgen.

 

c) DIN 4109

 

Der Ziffer 8 der Begründung ist zu entnehmen, dass auch die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ Eingang in die Satzung finden sollen. Vorsorglich wird daher darauf hingewiesen, dass nach der einschlägigen Rechtsprechung die DIN 4109 zur Einsicht bereitgehalten werden muss.

·      In der Bebauungsplanurkunde ist auf die Möglichkeit hinzuweisen, die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ bei einer zu bezeichnenden Stelle bei der Stadt Grafing einzusehen.

 

d) Luft-Wärmepumpen

 

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch eine Festsetzung im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, folgende Festsetzung in die Satzung mit aufzunehmen:

·      Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

e) Tiefgaragen

 

Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachtet, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Die Stadt Grafing hat die dafür notwendigen Maßnahmen bereits zum großen Teil in Ziffer C § 5 (3) festgesetzt. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht fehlen die Anforderungen an das Tor und die Abdeckung von Regenrinnen.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, nachfolgende Festsetzungsvorschläge in der Festsetzung C § 5 (3) zu ergänzen (Anmerkung: Die Ziffer C § 9 (1) könnte gestrichen werden, da die Anforderung sonst doppelt in der Satzung enthalten ist).

 

·      Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektion- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.

 

·      Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z.B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig).

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Lärmkonflikte durch

Entsprechend dem Entwurf des Bebauungsplans sind die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Ziffer 4 und 5 BauNVO nicht zulässig. Dabei handelt es sich um Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nichtstörende Handwerksbetriebe zulässig. Wie in der Stellungnahme genannt, sind Belästigungen durch Immissionen bei der Errichtung von Schank- und Speisewirtschaften zu erwarten. Diese Konflikte verschärfen sich gerade auch dadurch, dass durch die Erweiterung des Geltungsbereichs auch die Gebietsart der umliegenden Bebauung (bisher: Mischgebiet) zum allgemeinen Wohngebiet geändert wird. Um entsprechende Schutzmaßnahmen zugunsten der Wohnruhe bereits präventiv im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens regeln zu können, wird gemäß Art. 58 Abs. 1 Satz 2, Art. 81 Abs. 2 BayBO in der Textfestsetzung C § 1 die Regelung getroffen, dass die Anwendung des Art. 58 BayBO (Genehmigungsfreistellungsverfahren) für gewerbliche Vorhaben ausgeschlossen wird.

 

Verkehrslärm

Nach dem Optimierungsgebot des § 50 BImSchG sind raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich vermieden werden. Des Weiteren sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei der Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu berücksichtigen. Um insoweit die Lärmbelastung bewerten zu können, wurde im Rahmen des Ermittlungsgebotes (§ 2 Abs. 3 BauGB) eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Nach dem Bericht des Ingenieurbüros Kottermair GmbH, Altomünster, vom 29.07.2019 wurden Beurteilungspegel von max. 58 dB(A) tagsüber und bis zu 50 dB(A) nachts festgestellt. Damit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 um bis zu 3 dB(A) in der Tagzeit und bis zu 5 dB(A) in der Nachtzeit überschritten. Im Bereich der West- und Ostfassade sind damit auch die Grenzwerte der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) um 1 dB(A) überschritten.

 

Das Trennungsgebot (§ 50 BImSchG) stellt dabei kein zwingend zu beachtendes Planungsgebot dar, sondern ist als Abwägungsdirektive zu beachten. Die Möglichkeit einer weiteren räumlichen Trennung würde im vorliegenden Planungsfall letztendlich eine Wohnnutzung weitgehend unmöglich machen bzw. bei größeren Seitenabständen nur noch in einem untergeordneten Umfang zulassen. Im Interesse der Nutzung des vormals gewerblich genutzten Grundstücks zu Wohnzwecken wird deshalb an der Planung festgehalten und zwar auch im vorgesehenen Ausmaß. Den Interessen an der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums, zumal inmitten eines ansonsten durch Wohnnutzung geprägten Gebietes, sowie das Interesse der Nachverdichtung und der umgebungsverträglichen Nutzung einer Gewerbebrache wird von der Stadt ein höheres Gewicht beigemessen als den Belangen der Wohnruhe mit optimalen Schutz vor Verkehrslärm.

 

Weder die DIN 18005 noch die 16. BImSchV sind bei der Bauleitplanung zwingend zu beachtende Vorschriften. Bei der Beurteilung, welche Lärmbelastung eines Wohngebietes unterhalb der Grenze zu Gesundheitsgefahren (ca. 70/60 dB(A)) zumutbar ist, sind sie aber als Orientierungshilfe für die Zumutbarkeitsbeurteilung heranzuziehen. Je weiter die Orientierungswerte überschritten sind, umso mehr sind aber die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Auswirkungen zu verhindern oder zu minimieren.

 

Aktive Lärmschutzmaßnahmen scheiden schon aus städtebaulichen Gründen aus. An der Wasserburger Straße wurde bereits zur Minimierung des Verkehrslärms eine Tempo-30-Zone angeordnet. Mit dem Bau der Ostumfahrung hat sich die Verkehrsbelastung dort auch von ca. 10.900 Kfz/Tag auf 2.700 Kfz/Tag reduziert. Die Wasserburger Straße ist eine Anbaustraße und weist eine Vielzahl an Zufahrten und Zugängen auf, was die Errichtung von Schallschutzwänden zusätzlich erschwert. Um auch die Obergeschosse der Bebauung wirksam vor Lärm zu schützen, wären auch entsprechende Bauhöhen für die Schutzwände erforderlich.

In der vorgefundenen Situation beeinträchtigen wirksame aktive Schutzmaßnahmen das Stadtbild erheblich und sind deshalb auszuschließen. Entsprechend verhält es sich mit aktiven Schutzmaßnahmen gegenüber der Bahnstrecke, die zudem die dortigen Hausgärten beeinträchtigen würden (Verschattung).

 

Die im Lärmgutachten vorgeschlagene Lösung mit Grundrissorientierungen für die künftigen Wohnungen führt im konkreten Planungsfall nicht zu einem angemessenen Ergebnis. Das geplante Wohngebäude weist eine Gebäudebreite von 14,5 m auf. Weitere Zwänge bei der Grundrissgestaltung ergeben sich durch den Winkelbau. Unter diesen Grundvoraussetzungen ist eine sinnvolle Grundrissgestaltung nicht mehr möglich, wenn auch noch an den stark lärmbelasteten Gebäudeseiten keine Lüftungsfenster für schutzwürdige Räume angeordnet werden dürfen.

 

Das praxisübliche Ergebnis wäre, dass dann einfache Schallschutzfenster und eine technische Belüftung ausgeführt werden. Wohnen und Schlafen mit geöffneten Fenstern ist aber ein Anspruch an gesunde Wohnverhältnisse, weshalb der Einbau von Schallschutzfenster (mit Wohnraumbelüftung) nur als nachrangige Lösung in besonderen Konfliktlagen angesehen wird.

 

Die Errichtung von Glasvorbauten (nicht zum dauernden Aufenthalt genutzte Räume) würde wiederum zum Verlust dringend erforderlichen Wohnraums führen (diese müssten innerhalb der festgesetzten Bauflächen liegen). Diese bauliche Lösung wird angesichts des Umfangs der Lärmbeeinträchtigung nicht als sachgerecht angesehen. Vor der Außenwand hervortretende Anbauten (verglaste Balkone etc.) führen außerdem zu Nachteilen im Fassadenbild, was gerade bei einem Wohngebäude dieser Größe und dessen Wirkung auf das Stadtbild nicht hinnehmbar ist.

 

Angesichts der Intensität der hier bestehenden Lärmbelastung sind aber bauliche Schutzvorkehrungen unbedingt erforderlich, um gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen. In der vorliegenden Situation bietet sich mit dem Hamburg-Hafen-City-Fenster eine zweckmäßige und auch wirkungsvolle Möglichkeit für den Lärmschutz an. Für Schlafräume kann alternativ auch durch den Einbau von schalldämmend ausgeführten Schiebeläden der ausreichende Schallschutz geschaffen werden.

 

In der Abwägung der Belange der Wohngesundheit mit den Interessen an der Nachfolgenutzung eines bisher gewerblich genutzten Grundstücks für Wohnzwecke, der Lage inmitten eines ansonsten ausschließlich durch Wohnnutzung geprägten Gebietes, wird die Verkehrslärmbelastung mit Beurteilungspegel von bis zu 5 dB(A) über den Orientierungswerten noch als vertretbar angesehen. Zum Schutz der am stärksten belasteten Wohnräume werden an den lärmbelasteten Gebäudefassaden aber folgende bauliche Schutzmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festgesetzt und in C § 9 des Bebauungsplanes aufgenommen:

 

„An den Fassaden der östlichen Gebäudelängsseite und der südlichen und westlichen Giebelseite von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen (DIN 4109, Ausgabe November 1989; insbesondere Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Praxisräume) soweit diese nicht weitere Fenster zu einer nicht gekennzeichneten Fassade aufweisen, ist

 

a)   je Aufenthaltsraum ist mindestens ein lärmoptimiertes Fenster (sog. Hamburg-hafen-City-Fenster) einzubauen. Bauart: Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterleibungen und –stützen, sowie einer Verringerung der Kippweite.

 

b)   bei Schlafzimmern ist alternativ auch der Anbau von Lärmdämmenden Schiebeläden ausreichend. Bauart: Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineraldämmung als Schutzelemente; der seitliche Überstand zur Mauerkante der Fensteröffnung hat mindestens 10 cm zu betragen.

 

c)    der bauliche Schallschutz nach DIN 4109:2016-07 ist im Lärmbereich III (Ostfassade, südliche Giebelfassade, östliche Giebelfassade) auszuführen.“

 

DIN 4109

Der Stadt Grafing ist bewusst, dass die in der Rechtsverweisung des Bebauungsplans genannte DIN-Norm für die Einsicht der Öffentlichkeit bereitgehalten werden muss. Hierauf wird im Rahmen der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses hinsichtlich der Einsehbarkeit der Unterlagen (§ 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB) hingewiesen. Der Bebauungsplan wird um einen entsprechenden Hinweis in D. (Hinweise) ergänzt (BVerwG 28.07.2010).

 

Luft-Wärmepumpen

Der Empfehlung wird insoweit gefolgt, dass unter Ziffer D, „Hinweise“ die beschriebenen Anforderungen zum Einbau von Luft-Wärmepumpen aufgenommen werden. Von einer Festsetzung wird abgesehen.

 

Tiefgaragen

Der Stellungnahme wird entsprochen und die Festsetzung zum Lärmschutz der Tiefgaragenzufahrt entsprechend überarbeitet und um die Regelungen für die Regenrinnen ergänzt. Die Festsetzungen zum Immissionsschutz (§ 9 Immissionsschutz) werden auch im Hinblick auf die angesprochenen Empfehlungen überarbeitet.

 

3.1.1.3  Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Auf dem Grundstück sind an der südlichen Grundstücksgrenze einige Bäume und Sträucher vorhanden. Der vorhandene Gehölzbestand kann durchaus Lebensraum für heimische Vögel etc. sein.

 

Wir bitten folgenden Hinweis im Bebauungsplan aufzunehmen:

Es wird darauf hingewiesen, dass eine Entfernung der vorhandenen Bäume und Sträucher in der aktiven Vogelbrutzeit (01.03.–30.09.) aufgrund vorhandener oder potentieller Brutvögel gem. den artenschutzrechtlichen Vorschriften nach § 44 BNatSchG nicht möglich ist. Sollte dennoch eine Entfernung der Bäume in der Vogelbrutzeit erforderlich sein, ist sicher zu stellen, dass keine aktuell benutzten Nester vorhanden sind. Ggf. ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG der Regierung von Oberbayern zu beantragen.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Anregung der Unteren Naturschutzbehörde zum Lebensraum von heimischen Vögeln wird gefolgt. Der genannte Hinweis wird in den Bebauungsplan mit aufgenommen.

 

3.1.2      Architekturbüro Labonte, Rosenheim

(Schreiben vom 22.05.2019 und Stellungnahme vom 13.08./03.09.2019)

 

Im Auftrag von Frau Elli Huber, Fa. Riedl Bau, dürfen wir zu dem Bebauungsplanentwurf, Datum 04.04.2019 folgende Anregungen mitteilen:

 

1.    In der weiteren Entwurfsplanung haben wir die Grundrissorganisation so geplant, dass wir mit drei Treppenhäusern die Gesamterschließung des Bauvorhabens realisieren können. Aus organisatorischen und gestalterischen Gründen möchten wir gerne die Treppenhäuser in der Fassung durch ein Herausrücken von 50 cm auf einer Breite von 5,50 m jeweils an der Nordseite, bzw. 7,50 m auf der Ostseite herausziehen und damit optisch und farblich absetzen. Diese kleinen Vorsprünge sind mit den im Bebauungsplan dargestellten Zugangsbereichen identisch. Wir regen daher an, die Baugrenzen für diese kleinen Erker zu erweitern.

 

2.    Unter § 9 Immissionsschutz Abs. 2 sind lärmoptimierte Fenster, so genannte Hamburg-Hafencity-Fenster als Fenster für Schlafen und Kinderzimmer vorgegeben. Aus unseren Erfahrungen sind auch bei Verkehrs- wie Gewerbelärm andere Arten des Schallschutzes möglich. Hier gibt es Schallschutz-Schiebeläden und entsprechende Fensterkonstruktionen, die ebenfalls in diesen Situationen eingesetzt werden können. Wir bitten daher, auch diese Möglichkeiten zuzulassen und nicht nur das eine Fenster (Hamburg-Hafencity-Fenster) vorzugeben.

 

3.    Wir bitten Sie in dem Bebauungsplanentwurf noch die westliche Baugrenze um 25 cm nach Westen zu verschieben, so dass der gesamte „Schenkel“ 46,25 m messen könnte. Der Hintergrund dieser Bitte ist, dass der Statiker zwei Dehnfugen im Gebäude platzieren muss, sodass durch diese Vergrößerung des Bauraums sich keine zusätzliche Wohnfläche ergibt, sondern dies nur konstruktiv bedingt ist.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu Ziffer 1 und 3:

Die vorgeschlagene Änderung der überbaubaren Grundstücksflächen ist städtebaulich unbedeutend gering und damit auch uneingeschränkt vertretbar. Überschreitungen der überbaubaren Grundstücksflächen in dieser Geringfügigkeit sind im Vollzug von Bebauungspläne alltäglich und werden in diesem unbedeutenden Umfang auch durch die Feinsteuerung im Planvollzug fraglos durch Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) zugelassen.

 

Dem Bauherrn ist das bekannt. Motiv für eine „projektgenaue“ Bestimmung der Bauflächen ist aber, dass damit die Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO) entfallen würde und damit Verzögerungen im Genehmigungsverfahren eintreten. Diese Gründe, die Beschleunigung der baulichen Umsetzung, sind es, die eine in diesem Detailgrad ansonsten untypische Festsetzung der Bauflächen rechtfertigen. Der Stellungnahme wird deshalb entsprochen und der Bebauungsplan entsprechend geändert.

 

Für das insgesamt 3.119 m² große Grundstück ist im Entwurf des Bebauungsplans eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,0 vorgesehen. Damit kann eine Geschossfläche in dieser Größe (3.119 m²) errichtet werden.

 

Mit der Stellungnahme vom 03.09.2019 wurden auch bereits Planentwürfe zu einer möglichen Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing vorgelegt. Der danach geplante Baukörper weist eine Geschossfläche von 3.109 m² bei einer Länge von 46,25 m auf. Hierin sind die in der Stellungnahme genannten „Vorsprünge“ für die Treppenhäuser und die Verlängerung des Gebäudes bereits enthalten. Die begehrten Änderungen des Bebauungsplans führen also nicht zu einer Vergrößerung der Grundstücksausnutzung.

 

Zu Ziffer 2:

Die Stadt Grafing b.M. hat die Festsetzung über den Einbau von Hamburg-Hafen-City-Fenster an den der Bahnlinie und der Wasserburger Straße zugewandten Gebäudeseiten nach einer ersten Offensichtlichkeitsprüfung getroffen. Aufgrund der Zweifel an der Erforderlichkeit wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Diese zeigt, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 um 5 dB(A) in der Nachtzeit überschritten werden. Damit sind Schutzmaßnahmen unumgänglich, um den Belangen der Wohnruhe in angemessener Weise gerecht zu werden.

 

Das Lärmgutachten hat sogar schalloptimierte Grundrisse vorgeschlagen, was aber bei einem Mehrfamilienhaus dieser Größe und Breite als „lebensfremd“ angesehen werden muss. Schließlich hat die Stadt Grafing b.M. die bisherige Festsetzung, erweitert auch auf die südliche Giebelseite, beibehalten. Allein für Schlafzimmer (nicht für Kinderzimmer) ist alternativ auch das Anbringen von lärmoptimierten Schiebeläden zulässig. Sonstige Schutzmaßnahmen – insbesondere passive Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzfenster und Schallgedämmte Wohnraumbelüftung) wird den Ansprüchen an den Schutz der Wohngesundheit nicht gerecht und werden weiterhin abgelehnt.

 

3.1.3     Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 30.08.2019)

 

Die Stadt Grafing b.München möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung einer Gewerbebrachfläche in Wohnbebauung schaffen.

Wie in der Begründung entsprechend vermerkt, ist die bauliche Umlegung des Geltungsbereichs nicht nur wohnbaulich, sondern auch gewerblich geprägt. Eine wesentliche Anpassung im Zuge des Beteiligungsverfahrens betrifft die Umformung als zukünftiges Allgemeines Wohngebiet.

Es ist aus Sicht der Handwerkskammer für München und Oberbayern sicherzustellen, dass für die bestehenden Unternehmen die mit dem Bestandsschutz garantierte, notwendige Flexibilität vor Ort gewahrt bleibt, die nicht nur einen ordnungsgemäßen Betriebsablauf gewährleistet, sondern auch angemessene betriebliche Weiterentwicklungen oder ggf. Nutzungsänderungen umfasst.

 

Es ist zu befürchten, dass die Umwidmung wohl mittelfristig nicht nur das Plangebiet allein betrifft, sondern vielmehr ist durch die dann fragmentierte Nutzungsstruktur eine schleichende Umwandlung des Areals in ein sehr überwiegend durch Wohnnutzung geprägtes Gebiet eigentlich schon fast abzusehen. Um der weiteren Fragmentierung der Mischbaufläche vorzubeugen plädieren wir für die Fortführung des Gebietscharakters als Mischbaufläche.

Wir bitten dies bei der weiteren Planung zu bedenken.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Stellungnahme wurde nicht entsprochen.

Unter Ziffer 3.1.1.1 bei der Abwägung der Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg wurde die Entscheidung getroffen, den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 als Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festzusetzen.

 

Diese Entscheidung steht der Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern, in grundlegender Weise entgegen. Die beschlossene Aufgabe der bisher festgesetzten Gebietsart „Mischgebiet ist vor allem aber dadurch begründet, dass jedenfalls mit der Aufgabe des Bäckereibetriebes die tatsächliche Nutzung bereits umgekippt ist. Das für Mischgebiete zu verlangende Mischungsverhältnis ist schon jetzt nicht mehr gewahrt. Hier muss konstatiert werden, dass diese Festsetzung aufgrund der andersartigen tatsächlichen Entwicklung sogar als unwirksam angesehen werden muss (Planobsolenz).

 

Die noch vorhandenen Betriebe entsprechen aber uneingeschränkt dem Gebietstyp eines Allgemeinen Wohngebietes und sind auch danach uneingeschränkt zulässig. Übergeleitete Bestandsschutzfestsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO sind deshalb hier nicht erforderlich.

 

Den Belangen des Handwerks und des Gewerbes, gerade auch im Interesse einer ausgewogenen Nutzungsmischung für eine „Stadt der kurzen Wege“, weist die Stadt Grafing b.M. stets großes Gewicht zu. In der hier vorliegenden Planungssituation eines bereits vollständig entwickelten Gebietes mit einer klar dominierenden Wohnnutzung und einer Wohngebiets-Nutzungsstruktur ohne Störbetriebe (nach Aufgabe der Bäckerei), ist eine Entwicklung als Mischgebiet/Urbanes Gebiet aber leider nicht durchsetzbar. Die Ansiedlung von Betrieben kann sich allein schon aufgrund der extremen Preisesteigerung für (Wohn-)Bauland in Gebieten dieser Struktur leider nicht mehr durchsetzen.

 

3.1.4                  Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

               (Schreiben vom 02.09.2019, Az.: 1-4622-EBE 11-15057/2019)

 

Das Plangebiet westlich der Wasserburger Straße am Goethering hat eine Größe von ca. 4.400 m² (einschließlich Verkehrsflächen). Die bestehende gewerblich genutzte Bebauung soll abgerissen werden. Mit dem Ziel einer angemessenen baulichen Verdichtung für Grafing ist hier neue Wohnbebauung geplant. Der Neubau mit drei Vollgeschossen wird mit einer Tiefgarage unterbaut. Darüber hinaus sind Stellplätze im westlichen, südlichen und östlichen Grundstücksbereich außerhalb des Tiefgaragenumgriffs vorgesehen. Das anfallende Regenwasser der überbauten Flächen soll lt. Hinweis im Satzungsentwurf ortsnah und flächenhaft über die Oberbodenschicht versickert werden.

 

Das Plangebiet liegt im Bereich von Niederterrassenschottern. Angaben über die Grundwasserverhältnisse liegen uns nicht vor.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht kann der Bebauungsplanänderung unter Beachtung der folgenden Vorgaben zugestimmt werden:

 

Uns liegen keine Erkenntnisse zum Flurabstand und zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung vor. Es wird empfohlen, vor Baubeginn die Grundwasserverhältnisse und die Sickerfähigkeit des Untergrundes zu erkunden.

 

Es ist zu klären, ob und inwieweit von den Tiefgarageneinbauten eine Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung ausgeht. Eine etwaige Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung ist wasserrechtlich zu behandeln und durch geeignete Grundwasserumleitungsmaßnahmen auszugleichen, soweit nicht nur unerhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind. Für diesen Fall ist ein entsprechender Nachweis erforderlich.

 

Die Erschließung der Baugrundstücke beinhaltet auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. In der Satzung findet sich nur ein allgemeiner Hinweis zum Umgang mit Regenwasser (siehe oben). In Anbetracht der (durch die Tiefgarage) großen versiegelten Fläche empfehlen wir der Gemeinde, die Möglichkeiten der Niederschlagswasserbeseitigung konkreter zu untersuchen und die für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.

 

Bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) ist die Einleitung von unverschmutztem Niederschlagswasser genehmigungsfrei. Gemäß NWFreiV soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Bei der Versickerung in das Grundwasser sind die „Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser“ (TRENGW) einzuhalten. Soll von den TRENGW abgewichen werden, ist ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen.

 

Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.

 http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm

 

Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:

-     Die Ausführung der Keller- und Tiefgarageneinbauten sollte wasserdicht und auftriebssicher erfolgen (weiße Wanne).

-     Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (TG-Einfahrt, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.).

-     Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Von Seiten des Grundstückseigentümers wurde ein geotechnisches Gutachten in Auftrag gegeben (Grundbaulabor München, Bericht vom 08.08.2019 mit Ergänzung vom 30.08.2019). Dort wurden u.a. die Grundwasserverhältnisse erkundet. Diese liegt im Baugebiet bei einer Tiefe von 3,3 bis 3,6 Meter. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass Tiefgarageneinbauten keine Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung hervorrufen.

 

Im Gutachten wurde auch die Versickerung von Niederschlagswasser untersucht. Die Freiflächenbereiche sollten ausschließlich über eine flächenhafte Versickerung in Verbindung mit Sickermulden entwässert werden. Aufgrund des geringen Grundwasserflurabstandes kommen nur flächige oder linienhafte Versickerungen (Mulden oder Rigolen) in Frage.

 

Entwässerungskonzept

Die Begründung enthält noch keine Aussagen über die Beseitigung des Niederschlagswassers. Vorgesehen ist die örtliche Versickerung. Ungeachtet der vorhandenen Erschließung durch einen Mischwasserkanal besteht für den Neubau kein Benutzungsrecht für die Niederschlagswassereinleitung (§ 4 Abs. 5 EWS). Aufgrund der Untergrundverhältnisse und der ausreichend großen Freiflächen ist eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers durch örtliche Versickerung möglich. Ein ausreichend großer Abstand zu den Grundwasserschichten (TRENGW Nr. 6), die im o.g. Gutachten mit ca. 3,5 m unter Gelände ermittelt wurden, kann eingehalten werden.

 

Versiegelung

Das Gebot, die befestigten Flächen (Tiefgaragenzufahrt, Stellplätze, Hofflächen, Terrassen, Hauszugänge) in wasserdurchlässiger Form anzulegen, ist bereits in C. § 4 Abs. 5 festgesetzt.

 

Schutz vor Starkregen

Der Objektschutz wurde bereits im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt. Er befindet sich unter C § 3 Abs. 3.

 

Wasserrecht:

Die Hinweise auf Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) sowie auf die „technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser“ (TRENGW) werden in den Hinweisen zum Bebauungsplan aufgenommen.

 

3.1.5                  Deutsche Telekom Technik GmbH

               (Schreiben vom 03.09.2019, Az.: E2832, PTI 21)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und bleibt 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Die von Ihnen verwendete Anschrift ist nicht mehr zutreffend. Verwenden Sie daher bitte bei künftigem Schriftwechsel die im Anschriftenfeld dieses Schreibens angeführte aktuelle Adresse.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Die bestehenden Telekommunikationsleitungen in den angrenzenden Straßenflächen der Wasserburger Straße und des Goetherings werden im Rahmen der künftigen Bebauung nicht berührt. Soweit dies wider Erwarten dennoch notwendig wird, ist deren Sicherung gewährleistet. Es handelt sich um eine Neubebauung des Grundstücks welches bisher als Bäckerei genutzt wurde und nun in Wohnbebauung geändert wird.

Neubauflächen werden nicht festgesetzt. Der Bebauungsplan schafft damit keine neuen Konflikte mit den Belangen der Telekommunikationslinien. Die weiteren Informationen werden zur Kenntnis genommen.

 

4.           Verfahrensbeschluss

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

4.0 Der Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans wird auf den Geltungsbereich des zu ändernden Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 erweitert. Diese Änderung des Aufstellungsbeschlusses ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekanntzumachen.

 

4.1   Der Entwurf der 3. Änderung Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ mit Begründung in der Fassung vom 04.04.2019 wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen, Erweiterungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

4.2   Der gebilligte Entwurf der 3. Änderung des Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ mit Begründung sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

4.3   Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

4.4   Gemäß § 4a Abs. 2. Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.