Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung am "Kothmüllerweg" gemäß § 13a BauGB;
Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 19.09.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung erläuterte den Tagesordnungspunkt.

 

1. Planungsgrundlagen:

Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, /9, /11, /13, /14, /20 und /21

 

Im Jahr 2007 wurde von verschiedenen Eigentümern die Ausweisung als Wohnbauland für die östlich an den Siedlungsrand der Wohnbebauung an der Schlesierstraße anschließenden und aufgrund der Außenbereichslage unbebaubaren Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 879/9, 879/11, 879/13 und 879/14 der Gemarkung Öxing beantragt. Die Grundstücke liegen zwischen dem Ortsrand und der Hangkante des nach Osten in das Atteltal stark abfallenden Geländes und können nur über den Kothmüllerweg (bisher ein Feldweg) erschlossen werden.

 

Trotz der seitens der Verwaltung aufgezeigten ortsplanerischen Bedenken hat der Stadtrat am 09.05.2006 die Änderung des Flächennutzungsplans und am 27.11.2007 die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Wohngebietsausweisung beschlossen.

 

Grundstück Fl.Nr. 879/2 (jetzt: 879/2 und 879/22)

 

Später wurde dann auch das unmittelbar an das nördlich an das Plangebiet angrenzende Grundstück Fl.Nr. 879/2 der Gemarkung Öxing mit in das Aufstellungsverfahren einbezogen. Dieses vormals bereits bebaute Grundstück erstreckt sich von der Schlesierstraße bis zum Kothmüllerweg. Im Rahmen eines Verkaufs wurde von verschiedenen Kaufinteressenten eine stark verdichtete Wohnbebauung vorbereitet, die zu der ansonsten im Umfeld bestehenden kleinteiligen Bebauung und der dortigen Bebauungsdichte im auffälligen Widerspruch stand. Der unmittelbare städtebauliche Zusammenhang und die Notwendigkeit einer geordneten Erschließung machten die Überplanung auch dieses Grundstückes erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Da dieses Grundstück weitgehend dem Innenbereich zuzuordnen war und damit bereits ein Bebauungsanspruch bestand, wurde für diese Grundstücke durch einen Vorbescheidsantrag der Versuch unternommen, eine von den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes – und damit den städtebaulichen Zielen der Stadt widersprechende – abweichende Bebauung durchzusetzen. Um diese Bebauung abzuwehren und die städtischen Planungsziele durchzusetzen, wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 13.04.2010 eine Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre (beschränkt auf die dann schon geteilten Grundstücke Fl.Nrn. 879/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing) beschlossen.

 

Angesichts der Planungsziele der Stadt wurden die zuwiderlaufenden Bebauungsabsichten dann wieder aufgegeben und in der Folge eine mit den städtischen Planungszielen übereinstimmende Bebauung vorbereitet. Der Vorbescheidsantrag wurde daraufhin zurückgenommen. Die Satzung über den Erlass der Veränderungssperre wurde am 25.04.2010 bekannt gemacht. Die Geltungsdauer der Satzung ist am 25.04.2012 abgelaufen (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

 

Nach Verkauf der Grundstücke wurde die Bebauung der Grundstücke entsprechen den Planungszielen der Stadt (und nur unbedeutenden Abweichungen vom Bebauungsplanentwurf) zugelassen und dann auch realisiert. Der Bebauungsplanentwurf (Beschluss vom 27.07.2010) wurde an die unbedeutenden Abweichungen (geringfügig geänderten Lage der Gebäude) angepasst.

 

2. Planungsablauf; Städtebauliche Verträge/Erschließung

 

Die am 09.05.2006 eingeleitete Flächennutzungsplanänderung (Sammelverfahren: 13. Änderung) wurde mit Feststellungsbeschluss vom 13.01.2015 abgeschlossen. Der geänderte Flächennutzungsplan wurde vom Landratsamt Ebersberg am 16.03.2015 genehmigt und ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung am 24.04.2015 in Kraft getreten.

 

Im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan wurden die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 15.12.2009 geprüft und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.

 

Voraussetzung für die Fortsetzung des Verfahrens war dann der Abschluss der Vereinbarungen über die Sicherung der Ausgleichsflächen/Ortsrandeingrünung, der Erschließungsflächen und der Einheimischenbindung. Hier war aber trotz jahrelanger Vermittlungsversuche unter den verschiedenen Eigentümern keine Einigung zu erreichen. Besondere Erwähnung muss hier finden, dass einzelne Grundstückseigentümer vorher mit Vehemenz eine beschleunigte Verfahrensabwicklung gefordert haben und dabei der Verwaltung eine Verzögerungshaltung unterstellt haben – jedoch dann selbst in einem Zeitraum von ca. 10 Jahren keine Einigung innerhalb der Eigentümergemeinschaft für die Auseinandersetzung zur vertraglichen Umsetzung des Grundsatzbeschlusses und vor allem der Erschließung des Baugebietes finden konnten!

 

3. Verfahrenseinstellung/Fortführung mit geänderten Geltungsbereich

 

In den langjährigen Verhandlungen mit den Eigentümern zeigte sich, dass trotz der zwischenzeitlich geänderten Entscheidungsgrundlagen (derzeitiger Entfall der Ausgleichsflächenpflicht gemäß § 13b BauGB; Bagatellgrenze bei der Anwendung des Grundsatzbeschlusses) allein schon hinsichtlich der Erschließungsflächen keine Einigung in der Eigentümergemeinschaft erzielt werden kann.

 

Folglich hat der Stadtrat am 16.10.2018 aufgrund der fehlenden Vollzugsfähigkeit eines möglichen Bebauungsplans die formale Beendigung des Aufstellungsverfahrens (Einstellung) für die Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, /9, /11, /13, /14, /20 und /21 der Gemarkung Öxing beschlossen. Nach über 12 Jahren wurde das Bebauungsplanverfahren mangels Erfolgsaussicht damit für die südlichen (unbebauten) Flächen eingestellt.

 

Beschränkt auf die Grundstücke Fl.Nrn. 879/2 und /22, die bereits ordnungsgemäß erschlossen sind und für die weiterhin das Planungserfordernis gilt, wird das Bebauungsplanverfahren fortgeführt. Der Bau-, Werk- und Umweltausschusses hat dafür am 23.07.2019 den Planentwurf in der Fassung vom 16.10.2018 gebilligt und zur Auslegung bestimmt.

 

Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte gemäß ortsüblicher Bekanntmachung am vom 08.07.2019 in der Zeit vom 06.08 - 13.09.2019. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte am 26.07.2019.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

In den durchgeführten Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.        Landratsamt Ebersberg

2.        Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde

3.        Deutsche Telekom Technik GmbH

 

4.           Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Belange (§§ 2 Abs. 3 BauGB) für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

4.1         Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 03.09.2019, Az.: P-2019-2493)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Bezüglich der benachbarten geruchs- und lärmemittierenden Quellen (Kläranlage, Geflügelhaltung, Reitplatz) wurde in der Begründung – teilweise mit Gutachtern untermauert – nachvollziehbar dargestellt, dass keine unzulässigen Beeinträchtigungen des Satzungsgebiets zu befürchten sind. Dazu trägt auch die Verkleinerung des Satzungsgebiets bei. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind daher keine Einwendungen oder Anregungen notwendig.

 

Luft-Wärmepumpen

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch eine Festsetzung im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

 

Der Stadt Grafing wird empfohlen, folgende Festsetzung in die Satzung mit aufzunehmen:

·      Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig folgenden Sachverhalt:

 

Aufgrund der Überplanung bereits vollständig bebauter Grundstücke sind Regelungen (Empfehlungen) über die lärmarme Ausführung von Luftwärmepumpen nicht mehr erforderlich. Hier ist die zu beachtende Rechtsordnung, insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme, ausreichend zur Bewältigung möglicher Lärmkonflikte. Der Stellungnahme wird nicht entsprochen.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen keine Einwände.

 

4.2         Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 26.07.2019, Az. 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO auf den Flurstücken Nr. 879/22 und 879/2 (Gemarkung Öxing). Das Plangebiet (Größe ca. 0,19 ha) liegt im südlichen Ortsbereich Grafings westlich des Kothmüllerwegs. Im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.München ist das Planungsgebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

 

Ergebnis

Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

4.3         Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 09.09.2019, Az.: E2845 PTI 21)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich ober- und unterirdische Telekommunikationslinien der Telekom (Hauszuführungen), die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und bleibt 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig folgenden Sachverhalt:

 

Überplant werden 2 bereits bebaute und auch erschlossene Grundstücke. Die bestehenden Telekommunikationsleitungen in den angrenzenden Straßenflächen des Kothmüllerwegs und der Schlesierstraße werden durch den Bebauungsplan, der die Bebauung auf den Baubestand beschränkt, nicht berührt. Der Bebauungsplan schafft damit keine neuen Konflikte mit den Belangen der Telekommunikationslinien. Die weiteren Informationen werden zur Kenntnis genommen.

 

5.               Verfahrensabschluss

 

Beschluss

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

5.1         Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss unter Berücksichtigung der getroffenen Ergänzungen den Entwurf des Bebauungsplans „Kothmüllerweg“ incl. Begründung in der Fassung vom 16.10.2018 als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB).

 

5.2         Den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die Stellungnahmen vorgebracht haben, ist das Ergebnis der Prüfung mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

5.3         Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

5.4         Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.