Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zur Erweiterung der bestehenden Schreinerwerkstatt auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1207/0 und 1209/0 der Gemarkung Grafing (Loch 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt wird die Erweiterung der bestehenden Schreinerwerkstatt durch Erweiterung und Aufstockung des nur eingeschossigen Anbaus an der Westseite. Zur Kompensation soll das Bestandsgebäude (Altbestand) an der Ostseite teilwiese beseitigt werden.

 

Baugenehmigung 2017:

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich und beurteilt sich nach § 35 BauGB. Mit Baugenehmigung vom 01.08.2017, Az. B-2017-613 RAL, wurde der Teilabbruch des ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesens und der erstmalige Einbau einer Schreinerwerkstatt im Wege der Nutzungsänderung durch bestandsgleiche Neuerrichtung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1, Satz 2 BauGB genehmigt. Bestandteil dieser Baugenehmigung ist auch die Nutzungsänderung des westlichen Gebäudeteils zur Garage (EG) bzw. Abstellraum für die Wohnnutzung im Obergeschoss. Ausgenommen von der Erneuerung der Dachhaut war dieser Gebäudeteil baulich zu erhalten; zugelassen war nur die Änderung der Nutzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB).

 

Antrag auf Erweiterung 2018:

Im Jahr 2018 wurde dann die Erweiterung der bestehenden Schreinerwerkstatt beantragt. Beantragt war die Aufstockung des eingeschossigen Anbaus im Westen. Dieses Vorhaben konnte aber nur zugelassen werden, wenn es die Voraussetzung der Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB erfüllt. Im Falle der Begünstigung werden dem Vorhaben die ansonsten beeinträchtigten öffentlichen Belange des Flächennutzungsplanes, der natürlichen Eigenart der Landschaft und der Zersiedelung nicht entgegengehalten. Begünstigt ist aber nur die angemessene Erweiterung eines in zulässiger Weise errichteten gewerblichen Betriebes! Hieran hat es aber gefehlt.

Wie im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 24.07.2019 ausführlich dargelegt wurde, ist Voraussetzung, dass das Vorhaben zumindest vorab fertiggestellt ist. Der Bauherr hat jedoch die Baumaßnahmen am westlichen Anbau noch nicht abgeschlossen (da diese ja für den beabsichtigten Anbau teilweise unnütz wären). Dadurch wurde in eindeutiger Weise dargelegt, dass die Errichtung der Schreinerwerkstatt von vornherein auf die Erweiterung angelegt ist/war. Damit entfallen die Begünstigungsvoraussetzungen (vgl. Gem.Bek StMI+StMBVELF 20.12.2016, Nr. 5.2, BayVGH vom 09.03.2000).

 

Ungeachtet dieses Ausschlussgrundes handelt es sich dann auch schon begrifflich nicht um die Erweiterung eines vorhandenen gewerblichen Betriebes. Vor Abschluss der Bauarbeiten handelt es sich um eine Änderung (vor Fertigstellung) des ursprünglich genehmigten Vorhabens. Die genehmigte Nutzungsänderung (im Wege der Erneuerung) lässt aber nur geringfügige Erweiterungen zu - diese Erweiterungen waren aber bereits ausgeschöpft (§ 35 Abs. 4 Nr. 1, Satz 2 BauGB). Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat deshalb als Zulassungsvoraussetzung zumindest die vollständige Fertigstellung gefordert.

 

Auch bis heute sind die Bauarbeiten des Vorhabens aber offenkundig noch nicht zum Abschluss gebracht. Das Dach des westlichen Anbaus fehlt und ist nur provisorisch gegen Regen gesichert.

Auch die Nutzungsänderung zur Garage im Bestandgebäude wurde nicht umgesetzt - wohl aufgrund der statischen Schwierigkeiten nach erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz!

 

Antrag auf Erweiterung 2019:

Jetzt soll der Anbau im Westen in vergrößerter Weise erweitert werden. Diese jetzt beantragte Erweiterung erfüllt zwar hinsichtlich seiner Größe gerade noch die Voraussetzungen der Angemessenheit gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB. So beträgt die Nutzfläche der am 01.08.2017 zugelassenen Schreinereiwerkstatt 190 m². Die Angemessenheitsgrenze liegt bei max. 30%, was eine Erweiterung auf 247 m² erlaubt. Diese äußerste Grenze wird mit einer entstehenden Nutzfläche von 250 m² gerade noch eingehalten.

 

Der Zulassung nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB steht aber entgegen, dass eine enge zeitliche oder funktionale Kombination von Begünstigungstatbeständen des § 35 Abs. 4 BauGB untersagt ist. Hier hat der Gesetzgeber ein differenziertes System an selbständigen Regelungen geschaffen, die nicht verbunden werden dürfen (BVerwG, 12.03.1998, BayVGH 09.03.-2000). Das verbietet regelmäßig eine Zulassung der Erweiterung (§ 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB) in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Nutzungsänderung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB). Hier wird die rechtsmissbräuchliche Kombination sogar noch sehr offensichtlich dokumentiert durch die Verzögerung der Fertigstellung. Damit wird deutlich zum Ausdruck gebracht, dass bei der Nutzungsänderung (2017) schon auf die spätere Erweiterung abgestellt wurde.

 

Mangels Begünstigung ist das Vorhaben damit als sonstiges Vorhaben zu beurteilen (§ 35 Abs. 2 BauGB). Als solches kann es nur zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht zusätzlich oder in verstärkter Form beeinträchtigt werden. Das wird dadurch erreicht, dass ein Teil des Gebäudes (Altbestand) beseitigt wird. So erfolgt im Rahmen einer Zulassungsprüfung von sonstigen Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) eine bewertende Abwägung. Unter Berücksichtigung der Beseitigung des mit Baugenehmigung vom 26.07.1990 (nicht ausgeführt) und 01.08.2017 (ebenfalls nicht umgesetzt) für die Nutzung als Garage und Abstellraum genehmigten östlichen Gebäudeteils (Altbestand; früher auch Wohnteil) werden keine öffentlichen Belange gemäß § 35 Abs. 3 BauGB in zusätzlicher oder verschärfter Weise betroffen. Hier wird zugunsten des Vorhabens unterstellt, dass es sich trotz der erkennbaren baulichen Mängel noch um ein nutzbares Gebäude handelt (keine Einsturzgefahr / keine Ruine).

 

Das gilt auch für die Belange der Eigenart der Landschaft. So liegt das Baugrundstück unmittelbar am Rande des Landschaftsschutzgebiets Dobelgebiet/Atteltal. Hier ist den Belangen des Landschaftsschutzes ein höheres Gewicht beizumessen. Die Vergrößerung des Vorhabens durch ein Heranrücken an das Schutzgebiet führt aber nicht bereits erkennbar zu einer Verschlechterung. Schon jetzt ist dieser Bereich bauakzessorisch genutzt durch Fahrflächen, wie sie künftig zum Erreichen der Kellergarage notwendig sind. Dieser Grundstücksteil hat deshalb kein höheres Gewicht als die Fläche an der Ostseite, die durch den Rückbau freigemacht wird.

 

Anmerkung:

§ 35 Abs. 2 BauGB erlaubt keine kompensierende Abwägung (vgl. BVerwG 18.2.1983). Die zweifelsohne erreichbaren Verbesserungen gegenüber den Belangen des Straßenverkehrs durch einen vergrößerten Abstand sind nicht in der Lage, Verschlechterungen anderer öffentlicher Belange aufzuwiegen.

 

Unabdingbare Voraussetzung für die Zulassung als sonstiges Vorhaben ist aber, dass es auch in der baulichen/rechtlichen Folgewirkung zu keiner verschärften Beeinträchtigung öffentlicher Belange kommt. Das wäre der Fall, wenn die Schreinerwerkstatt später erneut erweitert wird oder Garagen/Abstellräume als Ersatz für das beseitigte Gebäude entstehen würden. Denn mit der Erweiterung wird das Höchstmaß der nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB möglichen Vergrößerung erreicht. Hier sind mehrmals aufeinander folgende Erweiterungen zusammenzurechnen (BVerwG 28.09.1992). Das muss in gleicher Weise bei einer Zulassung nach § 35 Abs. 2 BauGB gelten, die dann nicht später wieder als „Basis“ für Erweiterungen herangezogen werden darf. Das ist in der Baugenehmigung eindeutig zum Ausdruck zu bringen.

 

Die Beseitigung ist zwar in den Bauvorlagen dargestellt, ist jedoch aufgrund der Vorhabenbezeichnung „Erweiterung der Schreinerwerkstatt“ nicht Bestandteil der Baugenehmigung. Hier ist endgültig sicherzustellen, dass – wie bereits zweimal nicht geschehen – diese Vorhabensteile auch tatsächlich zur Ausführung kommen. Die Beseitigung ist Grundvoraussetzung für die Zulassung der beantragten Erweiterung (als Ersatz an anderer Stelle). Das ist durch entsprechende Konkretisierung (Änderung) des Antrages deutlich zu machen.

 

Hinweis:

 

Bestand:

Einfamilienhaus                                                                                                        =             2,00 Stpl.

Schreinerei 139,06 m² Nutzfläche (ohne Lager) / 1 Stpl je 70 m² =             1,99 Stpl.

Summe:                                                                          = 3,99 Stpl. gerundet      =             4,00 Stpl.

 

Neu:

Einfamilienhaus (unverändert)                                                                             2,00 Stpl.

Schreinerei 138,25 m² Nutzfläche (ohne Lage) / 1 Stpl. je 70 m² =             1,98 Stpl.

Summe:                                                                          = 3,98 Stpl. gerundet      =             4,00 Stpl.

 

Für die Erweiterung ist kein zusätzlicher Stellplatzbedarf erforderlich. Die mit dem Abbruch entfallenen zwei Stellplätze werden in das Kellergeschoss der Schreinerei verlagert.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Erweiterung der bestehenden Schreinerwerkstatt auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1207/0 und 1209/0 der Gemarkung Grafing, Loch 1, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

a) Der Bauantrag ist dahingehend zu ändern, dass die Beseitigung des Altbestandes zum Vorhabenbestandteil erklärt wird.

 

b) In der Baugenehmigung ist zu regeln, dass

-   die Angemessenheitsvoraussetzungen nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB erreicht sind und eine nochmalige Erweiterung nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB ausgeschlossen ist.

-   Ersatzbauten für die beseitigten Garagen oder Abstellräume unzulässig sind.

-   vor Baubeginn der Altbestand (östlicher Gebäudeteil) im Umfang der Bauvorlagen zu beseitigen ist.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Josef Pollinger hat die Sitzung verlassen.