Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zur Sanierung des Baudenkmals und Einbau eines Ladengeschäfts sowie von vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Fl.Nr. 58/3 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 25)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung in der Sitzung vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt wird die Sanierung und Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes Marktplatz 25. Das Erdgeschoss (genehmigte und ausgeübte Nutzung: Apotheke) soll als Ladenfläche (Verkaufsladen) genutzt werden. Im Obergeschoss und Dachgeschoss ist die Unterbringung von 4 Ferienwohnungen geplant.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war am 28.07.2015 mit einem wesentlich inhaltsgleichen Vorhaben befasst. Dort sollte ebenfalls eine stilgleiche Fassadenänderung („Sanierung“) erfolgen. Auffällig beim vorausgegangenen Antrag war die Errichtung eines Turmaufbaus im Durchgangsbereich. Dieser Antrag wurde dann wieder zurückgenommen.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem (nicht überwiegend gewerblich geprägten) Mischgebiet. Die geänderten Nutzungen (Ferienwohnungen in den Obergeschossen) sind nach der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden faktischen Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO allgemein zulässig. Die beantragten Ferienwohnungen stellen gemäß der gesetzlichen Neuregelung in § 13a BauNVO nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO dar. Sie grenzen sich gegenüber den Beherbergungsbetrieben dahingehend ab, dass sie zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet sind (Eigenversorgung). Gegenüber der bisherigen Apotheke im Erdgeschoss stellt die beantragte Ladennutzung keine Änderung der Zweckbestimmung dar (Variationsbreite).

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wird das Gebäude nicht in relevanter Weise verändert. Entspricht damit - auch in der geänderten Nutzung und der dabei anzustellenden Gesamtbetrachtung des Bauwerks - hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung uneingeschränkt dem Einfügungsgebot.

 

Hinweise:

Das Anwesen liegt im Bereich des historischen Marktplatzes (Ensemble) und ist als Einzeldenkmal in die Denkmalliste aufgenommen worden.

 

Das Grundstück liegt teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Urtel. Gemäß § 78 Abs. 4 WHG ist jedoch nur die Errichtung und Erweiterung, nicht aber auch die Nutzungsänderung (und Änderung) des Gebäudes untersagt. Da eine Absenkung des Erdgeschosses um ca. 50 cm beantragt wird, werden Schutzmaßnahmen gegen Hochwasser dringend empfohlen.

 

Für das Vorhaben entsteht kein zusätzlicher Stellplatzbedarf:

 

Genehmigter Bestand:

Apotheke im EG rd. 32 m² Verkaufsraum zzgl.

Nebenräume im DG (betriebsnotwendig)              1 Stpl./40 m² mind. 2 Stpl.           2,00 Stpl.

Büroräume im OG 113,72 m² HNF           1 Stpl. 40 m²                                                  2,84 Stpl.

Summe                                                                               4,84 Stpl. gerundet 5,00 Stpl.

 

Anmerkungen:

Genehmigt sind im historischen Gebäude gem. Genehmigung vom 16.06.1976, Az. 1361/76, im Erdgeschoss: eine Apotheke mit Nebenräumen, im Obergeschoss: Büroräume.

Mit Genehmigung vom 24.03.1992, Az. A0405/90, wurde der Ausbau des Dachgeschosses für Neben- bzw. Zusatzräume im Zusammenhang mit der Nutzung der im EG untergebrachten Apothekennutzung genehmigt.

 

Die im Obergeschoss derzeit ausgeübte Praxisnutzung wurde baurechtlich zu keiner Zeit genehmigt. Die Darstellung der ausgeübten Nutzung „Arztpraxis“ in den Antragsunterlagen zur Baugenehmigung vom 24.03.1990 ändert daran nichts (vgl. BayVGH 13.12.1972). Da es sich offenkundig nicht um das beantragte Vorhaben handelt, nehmen diese Angaben in den Bauvorlagen nicht an der durch die Baugenehmigung bewirkten Tatbestands- und Feststellungswirkung teil. Zumindest aus Sicht des Bauordnungsrechtes liegt hier kein geschützter Bestand vor.

 

 

Neu:

Verkaufsraum im EG 73,94 m² Verkaufsfläche 1 Stpl./40 m² mind. 2 Stpl.             2,00 Stpl.

4 Ferienwohnungen  1 Stpl. je 3 Betten – 8 Betten beantragt                     2,66 Stpl.

Summe                                                            4,66 Stpl. gerundet                       5,00 Stpl.

 

Anmerkung:

Die örtliche Stellplatzsatzung enthält keine Stellplatzrichtzahlen für Ferienwohnungen. Gemäß § 3 Abs. 4 Satz 2 der Stellplatzsatzung ist deshalb der Stellplatzbedarf nach den besonderen Verhältnissen im Einzelfall unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlen für Verkehrsquellen mit vergleichbarem Stellplatzbedarf zu ermitteln.

Ferienwohnungen sind gekennzeichnet durch einen ständig wechselnden Kreis der Gäste, jedoch mit der Begründung einer eigenen Häuslichkeit (also ohne hoteltypische weitere Dienstleistungen). Sie sind aber zur Unterbringung nur für kurze Zeiträume angelegt und grenzen sich in diesem Kriterium von den sog. „Boarding-Wohnungen“ ab, die aufgrund des längerfristigen Aufenthalts eine Übergangsform zum Wohnen darstellen. Alle diese Abgrenzungen erfolgen aber im Hinblick auf die städtebaulichen Auswirkungen (Bodenrecht) und sind für die Bestimmung des Stellplatzbedarfs nur beschränkt aussagekräftig. Hier sind die Auswirkungen auf den Abstellbedarf von Fahrzeugen entscheidend. In diesem Punkt grenzt sich das herkömmliche Wohnen in vermieteten Wohnungen gegenüber den vorgenannten Unterbringungsformen dahingehend ab, dass die (Dauer-)Wohnungen den Lebensmittelpunkt bilden und damit typsicherweise auch einen Abstellbedarf für Fahrzeuge aufweisen. Die Übernachtungsgäste von Beherbergungsbetrieben, Ferienwohnungen oder Boardingwohnungen verlegen dagegen nicht Ihren Lebensmittelpunkt zur Wohnung und sind typischerweise in geringerer Zahl auf eigene Fahrzeuge angewiesen bzw. ist die Abstellzeit eine deutlich kürzere. Hier besteht der wesentliche Unterschied zur Dauerwohnung. Die konkrete Ausgestaltung der Wohnungen lässt auch hier keine andere Sichtweise zu.

 

Damit sind nicht die Richtzahlen für Wohnungen (1,5 Stpl. je Wohnung), sondern für Beherbergungsbetriebe (Nr. 6.6 der Anlage zur Stellplatzsatzung) maßgeblich.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Sanierung des Baudenkmals und Einbau eines Ladengeschäfts sowie von vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Fl.Nr. 58/3 der Gemarkung Grafing, Marktplatz 25, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweis: Hochwasserschutzmaßnahmen (z.B. Dammbalken) werden dringend empfohlen.