Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Abbruch eines Bestandsgebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 18 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 91/0 der Gemarkung Grafing (Weißgerbergasse 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.09.2019   BWUA/058/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragunterlagen vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 18 Wohneinheiten und Tiefgarage.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht hinsichtlich ihrer Eigenart einem „Allgemeinen Wohngebiet“; die beantragte Wohnbebauung ist dort gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

 

Geplant ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit den Grundmaßen von ca. 54 m auf 12 m bzw. 10 m bei einer Wandhöhe von 6,87 m und einer Firsthöhe von max. 10 m. Die Wand- und Firsthöhen variieren aufgrund des unregelmäßigen Geländeverlaufs. Das Gebäude soll mit einer Tiefgarage errichtet werden. Die Einfahrt in die Tiefgarage erfolgt von Nordwesten von der Lederergasse aus. Weiter werden im nördlichen Bereich des Grundstückes 8 oberirdische Stellplätze geschaffen.

 

Der Einfügungsrahmen der näheren Umgebung wird durch die beantragten Bauhöhen nicht überschritten. So weist die vorhandene Bebauung auf dem Baugrundstück selbst bereits eine Wandhöhe von 6,90 m und eine Firsthöhe von 10,00 m auf. Diese zu beseitigende Bebauung wirkt hinsichtlich der Einfügungsprägung zeitlich nach. Auch das benachbarte Wohnhaus Lederergasse 3 weist vergleichbare Bauhöhen auf: an der Ostseite eine Wandhöhe von 6,40 m und an der tiefergelegenen Westseite von 7,40 m; die Firsthöhe beträgt dort sogar 11,50 m. Wie bereits in den jüngsten Baufällen im dortigen Umfeld dargelegt wurde, weist die Bebauung in der 1. Baureihe entlang der Griesstraße mit deutlich höheren Gebäuden (Wandhöhe 8 m) ein eigenes städtebauliches Gepräge auf. Trotz des nahen Nebeneinanders fehlt dieser Bebauung die Prägungswirkung für die Bebauung ab der 2. Reihe, da hier zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungsbereiche aneinanderstoßen und nicht gegenseitig prägend wirken (so bereits zum Geviert nördlich der Lederergasse beim Anwesen Rathausgasse 13, 13a).

 

Hinsichtlich des Einfügungsgebotes wird aber verlangt (vgl. BVerwG 08.12.2016), dass ein Vorhaben hinsichtlich aller das „Maß der baulichen Nutzung“ definierenden Maßfaktoren den Einfügungsrahmen einhält. Hier fällt insbesondere die absolute Grundfläche mit 583,03 m² (Hauptgebäude) ins Gewicht. Entsprechende Grundflächen sind jedoch nur in der ersten Baureihe entlang der Griesstraße und auch im Geviert nördlich der Lederergasse an der Rathausgasse vorzufinden. Dabei werden zusammengebaute Gebäude aufgrund der maßgeblichen äußeren Wirkung als bauliche Einheit betrachtet. In der 2. Baureihe und im maßgeblichen Geviert südlich der Lederergasse findet sich kein Gebäude, das in der kumulierten Betrachtung ein entsprechendes Maß der baulichen Nutzung aufweist. Selbst die Bücherei ist mit 481 m² Grundfläche deutlich kleiner und weist auch niedrigere Wandhöhen auf.

 

Die Überschreitung des Einfügungsrahmens führt auch nicht ausnahmsweise dazu, dass keine städtebaulichen und planungsbedürftigen Spannungen begründet werden. So würden Gebäude dieser Größe die kleinteilige Umgebungsbebauung fraglos nachhaltig in Unordnung bringen und damit ein Planungsbedürfnis auslösen.

 

Gleiches gilt übrigens auch für die Bauweise. So weist das Gebäude eine Länge von mehr als 50 m auf und ist somit in der offenen Bauweise nicht mehr zulässig (vgl. § 22 BauNVO). Auch insoweit fehlt es für das Grundstück an der Prägungswirkung der näheren Umgebung. Südlich der Lederergasse stehen – von der 1. Baureihe entlang der Griesstraße abgesehen – die Gebäude in offener Bauweise (mit seitlichem Grenzabstand).

 

Trotz des fehlenden Einfügens kann das Vorhaben aber aufgrund der hier vorliegenden Abweichungslage nach § 34 Abs. 3a Nrn. 1b und 1c BauGB (Erneuerung und Erweiterung des südlichen Wohngebäudes bzw. Nutzungsänderung des nördlichen Gewerbeteils zu Wohnzwecken im Wege der Erneuerung) zugelassen werden. Hier ist die Nutzungsänderung von vorhandenen Gebäuden zu Wohnzwecken im Einzelfall auch im Wege der Erneuerung möglich.

 

Das hierfür zu beachtende Einzelfallerfordernis liegt darin begründet, weil sich die Abweichung nur auf einzelne der Einfügungsmerkmale bezieht. Hier ist es die Gebäudelänge (hinsichtlich der Bauweise) und die Gebäudegrundfläche (hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung).

 

Die Errichtung eines Gebäudes der beantragten Größe (Maß der baulichen Nutzung) und Längenausdehnung (Bauweise) ist in der konkret beantragten Ausführung auch städtebaulich vertretbar. Mit der Staffelung der Gebäude in der Höhe und auch in der Fassade wird der äußere Eindruck einer Aneinanderreihung unterschiedlicher Gebäude vermittelt. Gebäude dieser Größe und Länge sind auch dem weiteren baulichen Umfeld außerhalb der näheren Umgebungsbebauung vorhanden (Marktplatz 21/Hotel) und vor allem die langen Gebäudereihen in der Rathausgasse. Negative städtebauliche Wirkungen sind deshalb in der vorliegenden Bebauungssituation am Rand einer historischen Altstadtbebauung und der dann folgenden kleinteiligen Wohnbebauung nicht zu erkennen.

 

Die Abweichungen sind auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Hier kommt dem Gebot der Rücksichtnahme eine besondere Bedeutung zu. Die Grenzen der Rücksichtnahme werden regelmäßig durch die Situationsgebundenheit der nachbarlichen Bebauung bestimmt, also regelmäßig durch die vorhandene Bebauung. Nachbarschützende Wirkung kommt dabei vor allem der Bauhöhe zu, mit den daraus entstehenden Folgen für die Belichtung, Belüftung und Beschattung. Da sich die Bauhöhe streng an den Baubestand anlehnt, ist insoweit eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Belange nicht ersichtlich.

 

Der absoluten Grundfläche und der Bauweise (es erfolgt hier keine Grenzbebauung zu den westlichen Nachbargrundstücken) kommt hier keine besondere nachbarschützende Wirkung zu. Hier kommt nun aber auch hinzu, dass den betroffenen Grundstücksnachbarn im Westen

- Fl.Nr. 94,          Baugenehmigung vom 20.04.2015 und

- Fl.Nr. 83/1        Baugenehmigung vom 08.06.2017

jeweils eine grenzständige Bebauung zum Baugrundstück zugestanden wurde. Dabei ist man (aus dem Blickwinkel der Lederergasse) von einer geschlossenen Bauweise ausgegangen und hat die Verzichtbarkeit auf Grenzabstände aufgrund der örtlichen bauplanungsrechtlichen Situation (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) anerkannt. Wenn nun mit dem jetzt beantragen Bauvorhaben sogar mit Grenzabstand gebaut wird, dann ist trotz der deutlich unterschiedlichen Höhenlage der Grundstücke (das Baugrundstück liegt bis zu ca. 4 m über dem Nachbargrundstück) die Bebauung nicht rücksichtlos und die Abweichung vom Maß der baulichen Nutzung auch mit den nachbarlichen Belangen vertretbar.

Der Umstand, dass es sich um einen Ersatzbau handelt, verändert im Hinblick auf das Bauordnungsrecht, die Situation nicht. Das bedeutet, dass der durch eine frühere Baugenehmigung vermittelte Bestandschutz durch die Beseitigung des Gebäudes entfällt und nicht etwa auf eine Nachfolgebebauung „nachwirkt“. Anmerkung: Ob die notwendige Abweichung vom bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht erteilt werden kann – wofür die vorliegende Bebauungssituation mit einer Vielzahl an grenzständigen oder grenznahen Gebäuden spricht – ist nicht Gegenstand des Einfügungsrechtes. Hierüber hat die zuständige Bauaufsichtsbehörde gesondert zu entscheiden; Art. 63 BayBO.

 

Erschließung:

Die Erschließung des Baugrundstückes ist nach den im Innenbereich zu stellenden Anforderungen gesichert. Gleichwohl gehört das Baugrundstück zu denjenigen Fällen, in denen seit 1958 (Inkrafttreten des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes) die Schaffung ordnungsgemäßer Wegeverhältnisse noch nicht ordnungsgemäß gelöst ist. So werden wesentliche Teilflächen des Baugrundstückes (160 m²) durch (tatsächlich) öffentliche Verkehrsflächen beansprucht, deren Rechtsverhältnisse noch der Klärung bedürfen. Hier geht es um die Rechtmäßigkeit der Erstanlegung des Straßenbestandsverzeichnisses vom 30.08.1988 und offene Widersprüche von RAe Labbé vom 25.01.1989. Zum anderen geht es um die rechtswidrig in Anspruch genommene Teilfläche im Nordosten des Baugrundstückes, die seit Errichtung der Stadtbücherei seit 1986 von der Stadt Grafing als Anfahrt der Besucherstellplätze genutzt wird (und für den Stellplatznachweis der Bücherei erforderlich ist).

 

Um im Streitfall zumindest eine Freihaltung dieser für den öffentlichen Bedarf benötigten Flächen zu sichern, bleibt der Stadt Grafing b.M. nur die Aufstellung eines Bebauungsplans und die Sicherung durch eine Veränderungssperre. Hierauf kann jedoch (vorerst) verzichtet werden, da zwischen dem Eigentümer und der Stadt nach dem derzeitigen Verhandlungsstand eine einvernehmliche Vertragslösung gefunden werden kann. So wurde im Bauantrag auch bereits die öffentliche Nutzung dieser Flächen unterstellt.

 

Nachdem wegen der fehlenden Stellplätze (gemäß Art. 59 Nr. 1 c BayBO auch Prüfungsgegenstand im vereinfachten Genehmigungsverfahren) und des dafür notwendigen Ablösungsvertrages derzeit noch kein Genehmigungsanspruch besteht, entfällt solange das notwendige Sicherungsbedürfnis. Der Stellplatzablösungsvertrag wird Zug um Zug mit der Sicherung der Verkehrsflächen vollzogen. Bis dahin ist die Baugenehmigung „gesperrt“, aufgrund des fehlenden Stellplatznachweises. Scheitert die Einigung wider Erwarten, dann könnte die bauplanungsrechtliche Sicherung noch nachgeholt werden.

 

Stellplätze:

Für die geplanten 18 Wohneinheiten (jeweils <100 m² Wohnfläche) sind jeweils 1,5 Stpl. erforderlich, somit insgesamt 27 Stellplätze. Nachgewiesen werden 20 Stellplätze, davon 12 Stellplätze in der Tiefgarage und 8 Stellplätze oberirdisch. Für den Bauantrag wird unterstellt, dass 7 Stellplätze abgelöst werden.

 

Aufgrund der Beseitigung des bisherigen Baubestandes entfällt ein möglicher Bestandsschutz. Maßgeblich für den Stellplatznachweis ist damit ausschließlich der vom beantragten Vorhaben ausgelöste Bedarf. Nachdem auch keine Möglichkeit besteht, Stellplätze an anderer Stelle im Nahbereich zur Verfügung zu stellen, bleibt die Ablösung die einzige Nachweismöglichkeit (Art. 47 abs. 3 Nr. 3 BayBO).

 

Bei der Entscheidung über den Abschluss einer Stellplatzablösungsvereinbarung sind die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen (Gleichbehandlungsgrundsatz) und die satzungsrechtlich bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 5 Abs. 2 Stellplatzsatzung), wie folgt zu beachten:

 

a)    unter Anerkennung einer städtebaulich zulässigen und auch nicht unverträglichen baulichen Ausnutzung ist die Errichtung weiterer Stellplätze auf dem Baugrundstück nach objektiven Maßstäben unmöglich (vgl. § 5 Abs. 2 Satz 2 Stpl.-S.).

b)   die zusätzliche Stellplatzpflicht dient nicht einer städtebaulich unerwünschten Nutzung (städtebauliche Steuerungswirkung)

c)    das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der Maßnahmen (Errichtung zentraler Innenstadtparkplätze und/oder deren baulicher Unterhalt) für die zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO.

 

Hier ist eine einheitliche und sachgerechte Vorgehensweise unbedingt einzuhalten. So beschränkt der Gesetzgeber die Bebaubarkeit von Grundstücken mit der Stellplatznachweispflicht. Besondere Härten oder die Förderung städtebaulicher Ziele (z.B. zur Belebung von Altstadtgebieten) müssen hier unbeachtet bleiben. Die Stellplatzpflicht dient vor allem der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im öffentlichen Straßenraum und verlangt deshalb ausreichend Parkmöglichkeiten auf den privaten Grundstücken. Aus diesem Grunde ist auch eine absolute Grenze zu beachten, die nicht überschritten werden soll. Eine Ablösung würde damit auch dann ausscheiden, wenn ein ausgeprägtes Missverhältnis zwischen der angestrebten Nutzung und den tatsächlichen Stellplätzen besteht – wenn nicht zumindest eine ausreichende Mindestzahl an Stellplätzen verbleibt. Hier sind – wie auch bei gesondert festgesetzten Stellplatzrichtzahlen in Bebauungsplänen für Zentrumslagen – mindestens 1,0 Stellplätze je Wohnung als Untergrenze für den Stellplatznachweis zu verlangen.

 

Alle diese Voraussetzungen liegen vor. So befindet sich das Baugrundstück innerhalb des eng bebauten Innenstadtbereiches und den dort oftmals fehlenden Möglichkeiten zur Realherstellung. Es liegt auch im räumlichen Einwirkungsbereich der bestehenden öffentlichen Stellplätze in der Rotter Straße (Entfernung 150 m) und ermöglicht damit den rechtmäßigen Einsatz der Ablösemittel (Art. 47 Abs. 4 BayBO), zu dem sich die Stadt mit der Ablösung verpflichten muss.

 

Auch werden die jeweiligen örtlichen Möglichkeiten zur Realherstellung vollständig ausgenutzt und eine Mindestzahl von 1 Stellplatz/Wohnung geschaffen. Folglich ist eine Ablösung von 7 Stellplätzen vertretbar. Gemäß den Bestimmungen der örtlichen Stellplatzsatzung (Ablösebetrag 10.200 EUR/Stellplatz) beträgt die Ablösungssumme damit insgesamt 71.400,00 EUR.

 

Für die entstehenden 1.148,11 m² Wohnfläche sind 28,70, gerundet 29 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Die Fahrradabstellplätze können in der Tiefgarage sowie auch oberirdisch nachgewiesen werden.

 

Die 8 oberirdischen Stellplätze sollen über öffentliche Straßenflächen angefahren werden. § 4 Abs. 6 der Stellplatzsatzung regelt, dass mehr als 5 Stellplätze über eine gemeinsame Zufahrt anzufahren sind. Die einzelne Anfahrbarkeit der Stellplätze ist nicht zulässig, insoweit ist hier eine Befreiung notwendig. Die dafür notwendige Atypik der Fallsituation liegt hier vor, da die östlichen Stellplätze nicht zum Verlust von Abstellmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum führen, sondern schon als Fahrgasse für die Stellplätze an der Stadtbücherei dienen und bereits aus diesem Grunde nicht beparkt werden können. Die Abweichung ergeht aber unter dem Vorbehalt, dass die dortigen Straßenflächen überhaupt für den öffentlichen Verkehr zur Verfügung stehen. Dafür ist die Abtretung der bereits tatsächlich beanspruchten Straßenflächen erforderlich.

 

Hinweis:

Es wird dem Abschluss eines Stellplatzablösevertrags und damit Ablösung von 7 Stellplätzen zugestimmt (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO). Voraussetzung für den Vollzug des Stellplatzablösungsvertrags ist der vorherige Abschluss der Verträge zur Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen bzw. für den Stellplatzverkehrs der Bücherei genutzten Fahrflächen auf dem Baugrundstück zugunsten der Stadt Grafing b.M.

 

Bei dem Großbaum auf dem Baugrundstück handelt es sich um ein Naturdenkmal (§ 28 BNatSchG).

 

In der Beratung wurde kurz der Tiefgaragenbau nochmals erläutert und die Verkehrssicherheit angesprochen. So soll der Verkehr weiter über die Lederergasse abgewickelt bleiben (die Befahrung der Weißgerbergasse ist nicht vorgesehen).

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch eines Bestandsgebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 18 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 91/0 der Gemarkung Grafing, Weißgerbergasse 2, das gemeindliche Einvernehmen gem. § 34 Abs. 2 BauGB zu erteilen.

 

Die Abweichung hinsichtlich der Stellplatzanordnung (mehr als 5 Stellplätze ohne gesonderte Stellplatzzufahrt) ergeht unter dem Vorbehalt der Sicherung der vorhandenen Verkehrsflächen als öffentliche Straßenfläche.

 

Hinweis: Die notwendigen Stellplätze (Art. 47 BayBO) werden nicht nachgewiesen; die Erteilung der Baugenehmigung setzt den vorherigen Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages voraus.