Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Neubau einer Wohneinheit in einem Teilbereich der ehemaligen Tenne und Anbau einer Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 964/0 der Gemarkung Elkofen (Mühlenstraße 48)

BezeichnungInhalt
Sitzung:23.07.2019   BWUA/057/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter in der Sitzung dem Gremium vorgestellt und erläutert.

 

Beantragt werden die Beseitigung der bestehenden Tenne und ein Ersatzbau mit einer Wohneinheit und einer Garage mit Dachterrasse.

 

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und beurteilt sich nach § 35 BauGB. Eine Privilegierung des Vorhabens als Betriebsleiter- bzw. Altenteilerhaus scheidet aber aus, da diese landwirtschaftlich privilegierten Wohnungen (Genehmigung des Austragshauses Mühlenstraße 50 mit Bescheid vom 21.07.176, Az 41/1330,75) vorhanden sind. Die Errichtung eines zweiten Altenteiler- oder Betriebsleiterhauses ist auch bei entsprechender Generationsfolge nicht zulässig (BayVGH 12.08.2016).

 

Die Errichtung einer weiteren Wohnung ist als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Die stets beeinträchtigten öffentlichen Belange des widersprechenden Flächennutzungsplanes, der Widerspruch zur Eigenart der Landschaft und die Zersiedelungswirkung sind dem Vorhaben nur dann nicht entgegenzuhalten, wenn die Begünstigungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB vorliegen.

 

Begünstigt ist nach danach nur die Nutzungsänderung vormals landwirtschaftlich genutzter Gebäude. Antragsinhalt ist aber die Beseitigung und anschließende Neuerrichtung. Hier eröffnet § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB (seit 2013) einen eigenen Begünstigungstatbestand, wonach in begründeten Einzelfällen auch eine Erneuerung von Gebäuden im Rahmen der Nutzungsänderung nach Abs. 4 Nr. 1 möglich ist. Worin im vorliegenden Fall die besonderen Gründe liegen, die im vorliegenden Einzelfall in Abweichung vom Grundfall der Nutzungsänderung (Abs. 4 Nr. 1) einen Ersatzbau rechtfertigen können, muss noch näher dargelegt werden. Jedenfalls allgemeingültige Gründe (unpassender Grundriss, Kostenverhältnis) reichen hierzu nicht. Verlangt wird (Einzelfall) eine atypische Besonderheit, die hier ohne gesonderte Darlegung der Gründe nicht zu erkennen sind.

 

Der Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB verlangt aber zusätzlich, dass das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist. Soweit das für das Erscheinungsbild des vorliegenden Gebäude (Garage und Lager; Baugenehmigung 12.07.1969) überhaupt angenommen werden kann, verbietet es aber dann wiederum eine wesentliche bauliche Veränderung. Denn gerade die Erhaltungswürdigkeit eines Gebäudes rechtfertigt erst die Erneuerung, was schon systematisch eine wesentliche Veränderung des Gebäudes durch die Erneuerung ausschließt.

 

Anders als Abs. 4 Nr. 1 muss nicht die Bausubstanz des Gebäudes, sondern dessen äußeres Erscheinungsbild erhaltenswert sein. In beiden Fällen schließt sich schon gesetzessystematisch eine (mehr als geringfügige) Vergrößerung aus, wie sie der Bauantrag durch die wesentliche Änderung der Gebäudeausmaße vorsieht. So hat das bestehende Gebäude eine Breite von 5,50 m. Mit dem Bauantrag soll aber auch der überbreite Vordachbereich (4,50 m) auf der Ostseite miteinbezogen werden und der Neubau eine Breite von 8 m aufweisen. Hier würde ein „anderes Gebäude“ entstehen, das mit dem zu erhaltenden Gebäude nicht mehr wesensgleich ist und dessen Erscheinungsbild wesentlich verändert. Das wird auch durch die beantragte Gebäudegestalt sehr deutlich, die sich vom Erscheinungsbild des vorhandenen Bauwerks deutlich unterscheidet.

 

Bei der Neuerrichtung nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB dürfen gemäß § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB nur geringfügige Erweiterungen (Größenveränderungen) entstehen. Die Erweiterung eines 5,8 m breiten Gebäudes auf 8 m geht weit über die Geringfügigkeitsgrenze hinaus.

 

Die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 34 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe b–g BauGB müssen unverändert vorliegen:

 

b) Wesentliche Wahrung der äußeren Gebäudegestalt (b)

Der zu beseitigende Gebäudeteil ist im Bestand im Erdgeschoss gemauert, im Obergeschoss mit einfacher Holzverschalung ausgeführt. Für den Ersatzbau ist im zu erneuernden Bereich ausschließlich eine Putzfassade vorgesehen. Außerdem ist der Einbau zusätzlicher Fenster vorgesehen.

 

Vor allem ist auch hier nochmals hervorzuheben, dass im Zuge der Erneuerung eine Vergrößerung der Gebäudeaußenmaße erfolgen soll. So weist das bestehende Gebäude, laut den vorliegenden Genehmigungsunterlagen, eine Breite von 5,80 m auf. Nach Osten hin besteht dann ein um 4,50 m ausladendes Vordach (Überdachung). Durch die Vergrößerung der Außenmaße gemäß Bauantrag auf 8 m, also unter der teilweisen Einbeziehung der bisherigen Überdachung, erfolgt aber eine wesentliche Änderung des Gebäudes, jedenfalls auch in der äußeren Gestalt.

 

Das gilt in gleicher Weise für die angebaute Garage mit Dachterrasse, die – allein schon durch die Mitbenutzung der Dachterrasse – eine Gestaltungseinheit bilden.  Damit wird die äußere Gestalt in einer Weise verändert, die sich wesentlich vom Bestandsgebäude unterscheidet.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe c):

Die 7-Jahres-Frist ist gem. § 245 b BauGB i.V.m. Art. 82 BayBO nicht anzuwenden.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe d und e):

Die Hofstelle und auch die zur Erneuerung vorgesehenen Nebengebäude wurden vor mehr als 7 Jahren in zulässiger Weise errichtet. Das Gebäude liegt in unmittelbarer räumlich-funktionaler Nähe zur Hofstelle.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe f):

Neben den bisher für Wohnzwecke zulässigen und bestehenden landwirtschaftlichen Wohnungen dürfen maximal drei Wohneinheiten zusätzlich entstehen. Diese Regelung führt dazu, dass bei noch bestehenden landwirtschaftlichen Betrieben neben den zulässigen Wohnungen für Betriebsleiter und Austragswohnung maximal 3 zusätzliche, freie Wohnungen entstehen dürfen, insgesamt je Hofstelle maximal 5 Wohnungen.

 

Bisher bestehen neben der Betriebsleiterwohnung ein Austragshaus (Mühlenstraße 50) und damit 2 Wohnungen. Die Wohnungsobergrenze ist nicht überschritten.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe f):

Es muss die Verpflichtung übernommen werden, keine Neubebauung für den durch die Nutzungsänderung/Neubau beanspruchten Gebäudeteil vorzunehmen. Da das Gebäude vormals für 2 Garagen genutzt wurde, ist die gleichzeitige Errichtung einer neuen Garage als Ersatz für die jetzt für Wohnzwecke umgenutzte Garage ausgeschlossen.

 

Bei der Neuerrichtung nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB dürfen gemäß § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB nur geringfügige Erweiterungen (Größenveränderungen) entstehen. Die Verbreiterung und der Anbau einer Garage (mit Dachterrasse) überschreitet die Geringfügigkeitsgrenze deutlich.

 

Sonstige, von § 35 Abs. 4 nicht ausgenommene öffentliche Belange sind durch das Wohngebäude nicht beeinträchtigt. Das gilt Trotz der Lage im Wasserschutzgebiet (Zone IIIb) auch hinsichtlich der Belange der Wasserwirtschaft (§ 35 Abs. 3 Nr. 6 BauGB). Aufgrund der Anschlusspflicht in die gemeindliche Abwasserkanalisation sind Beeinträchtigungen des Grundwasserschutzes nicht zu befürchten. Durch die Ausführung ohne Unterkellerung sind auch Einschränkungen der Deckschichten für den Grundwasserschutz nicht erkennbar.

 

Das Vorhaben setz sich auch nicht unzumutbaren Umwelteinwirkungen aus (§ 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB). Die beantragte Wohnbebauung rückt nicht näher an die Kläranlage heran, als bestehende Wohnbauvorhaben. Somit schließt sich eine erhöhte Rücksichtnahmepflicht aus. Hinzu kommt, dass der Schutzanspruch gegenüber Immissionen (hier Lärmeinwirkungen aus den Belüftungsanlagen der Kläranlage)  im Außenbereich reduziert ist. Im Gegensatz zur reinen Wohnbebauung am Kothmüllerweg, die an der Grenze des erforderliche Schutzabstands liegt, sind hier keine schädlichen Umwelteinwirkungen aus der Kläranlage zu erkennen (§ 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB), die durch das Vorhaben beeinträchtigt werden.

 

Weitere Hinweise:

-     Es entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen, die auf dem Grundstück gesondert ausgewiesen werden müssen.

-     Das Baugrundstück liegt teilweise im Landschaftsschutzgebiet Dobelgebiet/Atteltal; der Grundstücksteil der für das Vorhaben beansprucht wird liegt jedoch nicht im Schutzgebiet.

-     Das Vorhaben liegt im Wasserschutzgebiet für die Aiterndorfer Brunnen, Schutzzone IIIb.

-     Das Vorhaben liegt innerhalb des 60m-Bereichs zur Attel (Gewässer 2. Ordnung) und bedarf der Anlagengenehmigungspflicht (Art. 20 BayWG).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig nach kurzer Diskussion, dem Bauantrag zum Neubau einer Wohneinheit in einem Teilbereich der ehemaligen Tenne und Anbau einer Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 964/0 der Gemarkung Elkofen (Mühlenstraße 484), das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

1.    Nachweis der besonderen Gründe, die eine Nutzungsänderung ausschließen und die Erneuerung rechtfertigen (§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB).

2.    Reduzierung auf die Größe des vorhandenen Baubestand (ausgenommen geringfügige Erweiterungen) und Wahrung der äußeren Gestalt (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 b BauGB).

3.    Erklärung des Verzichts auf Ersatzbauten (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 f BauGB) und Wegfall der beantragten Garage.