Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 140/0 der Gemarkung Öxing (Thomas-Mayr-Straße 5)

BezeichnungInhalt
Sitzung:23.07.2019   BWUA/057/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass mit dem Vorbescheid gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 140 der Gemarkung Öxing beantragt ist:

 

1. Art der Nutzung

Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: Wohnnutzung. Anstelle des abzubrechenden Altbestands (Lager- und Werkstattgebäude) soll ein Geschosswohnungsbau mit einem tiefergelegten, erdgeschossigen Stellplatz-Geschoss geschaffen werden. Ein Treppenhaus-Aufzugs-Turm erschließt die Laubengänge der einzelnen Geschossebenen und die Eingänge von ca. 11 Wohneinheiten.

 

Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung zu „Wohnzwecken“ gem. § 34 BauGB mit insgesamt ca. 11 neuen Wohneinheiten (in Geschosswohnungsbauweise) planungsrechtlich zulässig?

 

Stellungnahme

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung entspricht keiner Gebietsart der BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB). So sind in der Umgebung sowohl wesentlich störende Gewerbebetriebe (Metallverarbeitende Werkstatt), Büros, Praxisräume, Ladengeschäfte und auch Wohngebäude vorhanden. Das Baugrundstück selbst wird zu gewerblichen Zwecken als Kfz-Handel genutzt. In dieser Gemengelage beurteilt sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB danach, ob das Grundstück bereits durch tatsächlich vorhandene Nutzungen gleicher Art geprägt ist. In der näheren Umgebung ist eine Wohnnutzung, sowohl auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Straßenseite (Fl.Nr. 139), als auch innerhalb des Baugevierts (Fl.Nr. 143) vorhanden und fügt sich damit auch auf dem Baugrundstück ein. Die Anzahl der Wohnungen ist dabei unerheblich. Damit ist auch das Wohnhaus mit 11 Wohneinheiten allgemein zulässig.

 

Besondere Beachtung kommt in der hier vorliegenden Gemengelage dem Gebot der Rücksichtnahme zu. So sind in der unmittelbaren Nachbarschaft und auch der übrigen Umgebung störende bzw. wesentlich störende Gewerbebetriebe vorhanden. Das Vorhaben liegt auch im Einwirkungsbereich der Ausfahrt des (großflächigen) Lebensmittelsupermarktes (REWE) bzw. dem Betriebsgelände Thomas-Mayr-Straße 4. Angaben über den Umfang die Lärmmauswirkungen dieser Anlagen liegen nicht vor, ebenso wenig über die zugelassenen Betriebszeiten (Nachtbetrieb).

 

Aufgrund der Möglichkeiten der architektonischen Selbsthilfe, die innerhalb der Anforderungen der TA-Lärm bestehen, kann eine Einhaltung der lärmtechnischen Anforderungen durchaus gelingen. Der Vorbescheid ist hier nicht in der Lage, die Beachtung des Rücksichtnahmegebots (an Gewerbebetriebe heranrückende Wohnbebauung) abschließend zu prüfen. Die Zulassung muss deshalb unter der Einschränkung erfolgen, dass das Vorhaben keinen unzumutbaren Lärmeinwirkungen ausgesetzt werden darf (Gebot der Rücksichtnahme).

 

2. Maß der Nutzung

Ist das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der Nutzung mit einer Wohngebäude-Grundfläche von ca. 330 m² (450 m² einschl. Stellplatzunterbau, Erschließungs-Turm und Laubengänge) mit einer traufseitigen Wandhöhe von bis zu ca. 8,50 m grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?

 

Des Weiteren vorgesehen ist ein jeweils an den Gebäudelängsseiten zurückgesetztes Laternengeschoss mit flachgeneigtem Pultdach (DN ca. 5–7°).

 

Daraus ergeben sich eine Traufhöhe im rückspringenden Dachgeschoss von ca. 10,70 m (= ca. Höhe Treppenhaus-Aufzugsanbau) sowie eine Firsthöhe von ca. 11,35 m (siehe Planskizzen).

 

Stellungnahme

Die Umgebungsbebauung ist durch stark unterschiedliche Bauweisen und Bauhöhen geprägt. Innerhalb der Baureihe des Gebäudes westlich der Thomas-Mayr-Straße sind die Gebäude in geschlossener Bauweise errichtet und weisen weitgehend einheitliche Wand- und Firsthöhe auf. Die gegenüberliegende Bebauung auf der Ostseite der Thomas-May-Straße ist mit einem kleinteiligen Wohnhaus, einer Gastwirtschaft nebst Lagergebäude (Brauerei) bebaut.

 

Das gewerbliche Gebäude Thomas-Mayr-Straße 4 (Wandhöhe 13 m) steht genauso wie die Kirche hinsichtlich der Bauhöhe auffällig im Kontrast zur übrigen Bebauung und ist als Unikat nicht prägend.

 

Vieles spricht dafür, hinsichtlich des Einfügungsrahmens der Bauhöhe und der Geschossigkeit allein auf die Gebäude der Bauzeile (Geviert) östlich des Wieshamer Baches abzustellen, sowie der Gebäude der gegenüberliegenden Straßenseite im Bereich des Baugrundstücks. Die Baureihe westlich der Thomas-Mayr-Straße weist Wandhöhen von bis zu 7,60 m und Firsthöhen bis zu 10,50 m auf.

 

Hinsichtlich der Geschosszahl ist darauf abzustellen, ob es sich bei den Dachgeschossen anhand der äußeren Wirkung um Vollgeschosse handelt. Dabei ist es sogar sehr zweifelhaft, ob das Dachgeschoss des Anwesens Rotter Straße 11 (höchstes Gebäude der Baureihe) als Vollgeschoss in Erscheinung tritt. Das mathematisch knapp unter der Vollgeschossgrenze liegende Dachgeschoss unter einem um 30° geneigten Satteldach wird nicht als Wohngeschoss genutzt. Auch die dortigen Dachgauben und die Kniestockfenster vermitteln nicht zwingend die Vollgeschosseigenschaft (vgl. auch VG München, 11.04.2016). Vieles spricht für die Zweigeschossigkeit der umliegenden Bebauung.

 

Jedenfalls fügt sich das beantragte Bauvorhaben bereits hinsichtlich der Bauhöhen bereits des 3. Vollgeschosses (8,50 m Wandhöhe) nicht mehr in die Umgebungsbebauung ein. Erst recht nicht für das geplante Staffelgeschoss mit einer Wandhöhe von 11,35 m. Gleiches gilt aber auch für die Anzahl der Vollgeschosse, die ein weiteres Einfügungsmerkmal zum Maß der baulichen Nutzung darstellen. Aufgrund der notwendigen Gesamtbetrachtung aller Maßfaktoren (BVerwG 08.12.2016), kann trotz der sich nur auf die Bauhöhe beschränkenden Fragestellung die Geschossentwicklung nicht außer Acht gelassen werden.

 

Hinzu kommt die beantragte Errichtung des Gebäudes ohne seitliche Abstandsfläche (geschlossene Bauweise). Hier kommt dem Gebot der Rücksichtnahme auch hinsichtlich der Höhenentwicklung besondere Bedeutung zu. Wesentliche Erhöhungen über die Bauhöhen der unmittelbaren Nachbargebäude hinaus verletzten das Rücksichtnahmegebot. Auch hier ist jedenfalls das 4. Geschoss (Staffelgeschoss) unzulässig.

 

Die absolute Grundfläche von ca. 330 m² des Hauptgebäudes ist indes unproblematisch. So beträgt etwa die Gesamtgrundfläche der baulich zusammenhängenden Gebäude auf Fl.Nr. 143 bereits 416 m². Das beantragte Vorhaben fügt sich hinsichtlich dieses Einfügungsmerkmales ein.

 

Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass sich das Vorhaben in der beantragten Höhe und Geschossigkeit nicht mehr einfügt. Ob ggf. bei einem Verzicht auf das 4. Vollgeschoss (Staffelgeschoss) die dann entstehende Wandhöhe von 8,50 m trotz Überschreitung des Einfügungsrahmens keine planungsbedürftigen Spannungen begründet, muss offen gelassen werden. Diese Veränderung verlässt die Grundkonzeption des Vorbescheids und ist damit nicht mehr Antragsgegenstand.

 

Jedenfalls scheidet eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB aus, da es sich um keine Erneuerung eines bestehenden Wohnhauses handelt (Abs. 3a Nr. 1b). Die Erneuerung mit gleichzeitiger Nutzungsänderung zu Wohnzwecken (Abs. 3a Nr. 1c) wäre nur auf den Baubestand beschränkt, erfasst aber nicht die hier vorgesehene Erweiterung (Neubau auf dem bisherigen Parkplatz).

 

3. Dachgestaltung:

Kann als Dachformen Pult- oder auch Flachdächern, als bewusst eingesetztes Gestaltungsmittel zugestimmt werden?

 

Stellungnahme

Die Dach- und Gebäudegestaltung ist kein Einfügungsmerkmal. Damit sind alle angesprochenen Dachformen zulässig. Auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes ist mangels Fernwirkung des Vorhabens nicht zu erkennen.

 

4. Denkmalschutz:

Besteht aus Sicht des Denkmalschutzes Einverständnis zur vorgelegten Planung?

 

Stellungnahme:

Diese fachgesetzliche Zulassungsvoraussetzung ist nicht Gegenstand des gemeindlichen Einvernehmens.

 

5. Überbauungen/Abstandsflächen:

Die Tiefe der Abstandsflächen an den Traufseiten erstreckt sich bei einer Gebäudelänge über 16 m mit voll anzusetzender Wandhöhe (H) jeweils ca. 70 cm über die parallellaufenden Straßenmitten hinaus.

Die westseitigen Balkonvorbauten sind freihängend über dem Bachlauf positioniert (Wieshamer Bach; städtisches Gewässer).

Könnten entsprechende Befreiungen in Aussicht gestellt werden?

 

Stellungnahme

Abstandsflächenrecht (Bauordnungsrecht) ist nicht Gegenstand des gemeindlichen Einvernehmens. Aufgrund der atypischen Umgebungssituation mit Gebäuden geringer Abstandsflächen ist eine Abweichung für die Abstandsflächenüberschreitungen durchaus als situationsgerecht anzusehen und damit nicht auszuschließen.

 

Der Wieshamer Bach als Gewässer 3. Ordnung steht in der Gewässerbaulast der Stadt Grafing. Davon zu trennen ist das Eigentum am Gewässergrundstück, das hier nicht bei der Stadt Grafing b.M. sondern den jeweiligen Eigentümern der Ufergrundstücke liegt. Eine Überbauung des Gewässers aus zivilrechtlicher Sicht ist nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens und damit auch nicht möglicher Entscheidungsinhalt eines Vorbescheides (Art. 68 Abs. 4 BayBO). Seitens der Stadt Grafing b.M. als Ufergrundstückseigentümer (Leonhardstraße) kann der Bebauung zugestimmt werden.

 

Bei den Balkonvorbauten handelt es sich um Anlagen in/an einem Gewässer, da dieser Anlagenbegriff auch Überbauungen von Gewässern erfasst (vgl. § 36 Satz 2 WHG). Sie bedürfen der Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG, da der Wieshamer Bach der durch Verordnung erweiterten Genehmigungspflicht nach § 20 Abs. 2 BayWG unterliegt. Diese Genehmigung wird durch die Baugenehmigung ersetzt und kann schon aus diesem Grunde zum Gegenstand eines Vorbescheides erklärt werden.

 

Soweit die Balkone in einer Höhe des 1. Obergeschosses angebracht werden und eine Tiefe von 1,50 m nicht überschreiten, ist dadurch keine Erschwernis der Gewässerunterhaltung zu erkennen. Insoweit stehen gemeindliche Belange der Überbauung nicht entgegen.

 

Stellplätze

Für das Bauvorhaben könnten bis zu 17 (offene/halboffene) Stellplätze im aufgeständerten, tiefergelegten Erdgeschoss Platz finden, mit Ein- und Ausfahrt von bzw. zur Thomas-Mayr-Straße, als flächensparende KFZ-Abstellflächen. Die sich auf dem Grundstück erstreckende Hochwasser-Retentionsfläche könnte erhalten werden.

Ist eine solche Erdgeschoss-Nutzung grundsätzlich genehmigungsfähig?

 

Stellungnahme

Das Gebäude liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Wieshamer Bachs. Für die Bebauung ist eine Befreiung gem. § 78 Abs. 4 WHG notwendig. Es ist sicherzustellen, dass verlorengehender Retentionsraum entweder auf dem Grundstück, oder oberstromig wieder zur Verfügung steht und keine nachteilige Veränderung des Wasserabflusses eintritt. Diese Voraussetzungen bzw. die entsprechenden Nachweise sind noch zu erbringen. Mit der Beseitigung des Baubestandes wird der Retentionsausgleich weitgehend schon möglich sein. Auch stellt das Parkgeschoss eine hochwasserangepasste Bauausführung dar.

 

Hierfür ist die gesonderte Zulassung nach § 78 WHG zu beantragen. Bauplanungsrechtliche Gründe oder Ortsrecht (Stellplatzsatzung) stehen der beantragten Zulassung nicht entgegen.

 

Der Neubau des Mehrfamilienhauses wurde in der anschließenden Debatte als überdimensioniert kritisiert. Die beantragte Bebauung mit 4 Vollgeschossen steht im auffälligen Gegensatz zur umliegenden Bebauung und widerspricht offensichtlich dem Einfügungsgebot. Kritisch betrachtet wurde auch die Verkehrssituation mit der unübersichtlichen Innenkurve der Thomas-May-Straße/Kapellenstraße. Hier sind zusätzliche Sichtbeeinträchtigungen mit der Bebauung zu erwarten, die gerade wegen der Bedeutung der Straßen als Hauptschulweg vermieden werden müssen.

 

Der Verwaltungsvertreter wies darauf hin, dass die Rechtsordnung keine Verpflichtung zur Freihaltung der Sichtflächen bei Kreuzungen/Einmündungen innerhalb der geschlossenen Ortslage kennt (Art. 29 BayStrWG). Für Ortsstraßen gelten auch keine allgemeinen Anbaubeschränkungen (Art. 24 BayStrWG). Soweit nicht durch örtliche Rechtsvorschriften (Bebauungsplan) die entsprechende Freihaltung verlangt wird, ist die Bebauung trotz einer denkbaren Verschlechterung der Sichtverhältnisse im Kreuzungsbereich zulässig und kann nicht verwehrt werden. Es bleibe nur der Weg über die Bebauungsplanaufstellung. Der Vertreter der Verwaltung erklärte im Gremium, dass der Eigentümer bereits in der Vergangenheit Grund für die Kurvenaufweitung abgetreten hat. Es ist auch erklärt worden, hier einer einvernehmlichen Verbesserung der Verkehrssicherheit nicht entgegenzustehen.

 

In der abschließenden Diskussion erkundigte sich ein Ausschussmitglied nach der geplanten Nutzungsart des Gebäudes.

Der Bauherr hat nach rechtlichen Vorgaben die Möglichkeit aus der Gemengelage alle vorhandenen Nutzungsarten frei zu wählen: Er kann das Gebäude wesentlich steuer- und gewerblich nutzen, kann freie Berufe darin ansiedeln oder er kann Wohnungen bauen. Dem Wunsch eines Ausschussmitgliedes entsprechend, eine Etage Gewerbe anzusiedeln, musste aus Verwaltungssicht eine Absage erteilt werden. Es besteht darauf keine Einflussmöglichkeit im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

 

Auch hier bleibt allein die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Steuerung der Bebauung. Sollte der Bau-, Werk- und Umweltausschuss den Wunsch haben, das Gebiet zu überplanen, also Bauleitplanung zu betreiben, dann gilt es aber auch das hohe Gewicht der Eigentumsbelange zu würdigen. Das aktuelle vorherrschende Motiv, die Wirtschaftskraft der Stadt durch die Verpflichtung zur teilweisen gewerblichen Nutzung zu stärken, wird hier nur schwer durchsetzbar sein. Die Verwaltung warnt in diesem Fall davor. Denn die Vollziehbarkeit müsste auch gutachterlich belegt werden und die Bebauungspläne müssten auch vollziehbar sein.

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde darauf aufmerksam gemacht, dass Entwurfsverfasser und Bauherr mit dem Vorbescheid die Absicht verfolgen, in dieser in vielfältiger Weise komplizierten Rechtslage die Bebauungsmöglichkeiten abzuklären. Die erwähnten Konflikte sind den Beteiligten durchaus bekannt und bewusst. Der Vorbescheid wird als erste „Arbeitsgrundlage“ angesehen, um die vielzähligen Rechtsfragen prüfen zu können.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr.140/0 der Gemarkung Öxing (Thomas-Mayr-Straße 5) das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.