Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Geschäftsgebäudes mit Verkaufsfläche im Erdgeschoss und Büros im Obergeschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 111/0 der Gemarkung Elkofen (Grafenweg 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:25.06.2019   BWUA/056/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Geschäftsgebäudes wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert.

 

Mit dem Vorbescheid werden gemäß Art. 71 BayBO folgende Einzelfragen zur Entscheidung gestellt:

 

  1. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Wandhöhe von 7 m planungsrechtlich zulässig?
  2. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Firsthöhe von 8,5 m planungsrechtlich zulässig?
  3. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich einer Länge von 33 m und einer Breite von 17 m planungsrechtlich zulässig?
  4. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Anzahl der Geschosse mit Erdgeschoss und Obergeschoss planungsrechtlich zulässig?
  5. Ist die Lage des Baukörpers hinsichtlich der überbauten Grundstücksfläche zulässig?
  6. Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der dargestellten Geschossfläche von ca. 1.120 m² planungsrechtlich zulässig?
  7. Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der dargestellten überbauten Grundfläche von ca. 560 m² planungsrechtlich zulässig?
  8. Sind die 14 oberirdischen Stellplätze an den eingezeichneten Stellen planungsrechtlich zulässig?

 

Zentrale Frage ist zunächst die Bereichszuordnung. So wurde das Grundstück Fl.Nr. 111, ebenso wie die weitere Bebauung des Siedlungssplitters „Bachhäusl“ in der Vergangenheit von den Genehmigungsbehörden dem Außenbereich zugeordnet und war damit grundsätzlich nicht bebaubar. Im Rahmen eines Vorkaufsrechtsverfahrens wurde die Bereichszuordnung von der Stadt Grafing b.M. auf ihre Richtigkeit überprüft (Entschädigungshöhe) mit dem Ergebnis, dass mit der Siedlungserweiterung durch den Bau des Lidl-Einkaufsmarktes und der Metzgerei (Grafenweg) der Eindruck der Zusammengehörigkeit mit der Bebauung des früheren Siedlungssplitters „Bachhäusl“ vermittelt wurde und diese Bebauung damit am Bebauungszusammenhang teilnimmt (Innenbereich).

 

Die Zuordnung zum Innenbereich gilt nach Einschätzung der Stadt auch für das Grundstück Fl.Nr. 111 und zwar unabhängig von der Zulässigkeit bzw. der Funktion des dortigen Baubestandes (Scheune, Lagerplatz). Zwar endet der Bebauungszusammenhang grundsätzlich mit dem Abschluss des letzten (für den dauernden Personenaufenthalt dienenden) Gebäudes. Einzelne Anschlussflächen sind aber dann dem Innenbereich noch zugehörig, wenn sie durch natürliche Hindernisse eine Abgrenzung erfahren (BVerwG 22.04.1966). Der Wald und der Bachlauf stellen in der hier gegebenen Fallsituation eine entsprechende natürliche Begrenzung dar, die für eine Zuordnung der Fl.Nr. 111 zum Innenbereich sprechen.

 

Das gilt erst Recht dann, wenn die dortige Scheune und der Lagerplatz in zulässiger Weise errichtet wurden. Die Zulässigkeit der dort bestehenden Bebauung (Scheune) und die Lagerplatznutzung sind aber nicht unumstritten. Für die Feldscheune wurde am 24.06.1986 eine Baugenehmigung erteilt. Die Rechtmäßigkeit (und Vollziehbarkeit) der dortigen Nebenbestimmung Nr. 2, wonach „der Lagerplatz, sobald als möglich in ein, von der Stadt ausgewiesenes Gewerbegebiet zu verlegen ist“, muss zumindest als fraglich bezeichnet werden. Außerdem bezieht sich die „Verlegungspflicht“ nach dem Wortlaut nur auf den Lagerplatz; der „Stadel“ wäre damit dauerhaft zugelassen.

 

Die rechtlichen Grenzen der Landschaftsschutzgebietsverordnung Dobelgebiet-Atteltal sind für die Bereichsabgrenzung dagegen unbeachtlich (vgl. Söfker in E/Z/B/K, Rn. 25 zu § 34 BauGB). Maßgeblich sind alleine die nach außen wahrnehmbaren Verhältnisse.

 

Im Ergebnis vertritt die Stadt Grafing b.M. die Rechtsauffassung, dass durchaus berechtigte Gründe für die Innenbereichszuordnung des Grundstücks Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen sprechen. Damit ist das Grundstück entgegen der von den Baubehörden vormals vertretenen Rechtsauffassung grundsätzlich bebaubar.

 

Der Stadtrat hat am 06.02.2018, TOP 4, die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Damit soll insbesondere eine geordnete bauliche Entwicklung des Grundstücks sichergestellt werden und die Bebauung nicht der Selbstentwicklung im Rahmen des Einfügungsgebotes überlassen werden.

 

  • So ist zum einen der Konflikt mit den Belangen des Naturschutzes zu lösen. Ohne entsprechende Nutzungsbeschränkungen durch satzungsrechtliche Festsetzungen ist eine Beeinträchtigung des ökologisch sensiblen Uferbereiches zu befürchten. Hier ist es nicht ausreichend, die Freihaltung dieser Flächen im Vorbescheid darzustellen. Mangels negativer Bindungswirkung des Vorbescheides besteht kein Hinderungsgrund, diesen Grundstücksteil nicht etwa – durch spätere Änderungen – in einer dem Landschaftsschutz bzw. des Uferschutzes des dortigen Bachlaufes unzuträglichen Weise zu nutzen.

 

  • Einer planerisch abgewogenen Lösung bedürfen auch das Risiko der Baumwurfgefahren und der Konflikt einer Waldbrandgefahr. Hier sind ggf. Beschränkungen der Nutzungsarten zu prüfen. Da Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO nicht mehr am Prüfprogramm der Baugenehmigung teilnimmt, ist das bauaufsichtliche Zulassungsverfahren nicht mehr unbedingt ausreichend, um hier eine situationsgerechte Lösung zu schaffen.

 

  • Eine zwingende Lösung bedarf es auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. So ist nicht gesichert auszuschließen, dass das Grundstück auch durch die Wohnbebauung auf der Westseite der St 2089 geprägt wird. In dieser Gemengelage kann das Grundstück ggf. auch zu Wohnzweck bebaut werden. Das gilt es allein schon zum Schutz des benachbarten Gewerbegebietes zwingend auszuschließen.

 

  • Andererseits sind für eine mögliche gewerbliche Nutzung auch Vorkehrungen zu treffen, um wiederum unzumutbare Störungen der Wohnbebauung westlich der Straße (St 2089) auszuschließen.

 

  • Auch gilt es, die zur Verbreiterung des Grafenweges um mindestens 1 m, einer Vergrößerung der Wendefläche am Ostende des Grafenweges und zur Errichtung eines Geh- und Radweges nach Oberelkofen notwendigen Verkehrsflächen zu sichern. Allein die Freihaltung dieser Flächen im bauaufsichtlichen Verfahren verschafft den Baulastträgern keine rechtlichen Grundlagen, diese Grundstücke auch zu beschaffen. Durch Festsetzung als Straßenflächen im Bebauungsplan entsteht dagegen ein Übernahmeanspruch (§ 40 BauGB) und schafft auch die möglichen Rechtsgrundlagen für im äußersten Fall notwendig Enteignungsmaßnahmen (§ 85 BauGB).

 

  • Eine Bebauung unmittelbar bis an die geplante Straße heran ist städtebaulich nicht hinnehmbar. Hier ist ein angemessener Straßenabstand einzuhalten.

 

Landschaftsschutzgebietsverordnung

Ungeachtet der Zuordnung des Grundstücks zum Innenbereich gilt das Veränderungsverbot der Landschaftsschutzgebietsverordnung. Hier ist die Errichtung baulicher Anlagen regelmäßig unzulässig (§ 5 Landschaftsschutzgebietsverordnung-VO). Jedoch kann eine nach § 34 zulässige Bebauung nicht durch Vorschriften des Landschaftsschutzes entschädigungslos ausgeschlossen werden (BVerwG 24.02.1978). Es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass ein Rechtsanspruch auf eine Befreiung besteht. Demgegenüber kann eine mit den Belangen des Natur-/Landschaftsschutzes und deren Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung abgestimmte Bebauung nur mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes dauerhaft gewährleistet werden.

 

Erschließung

Das Grundstück ist noch nicht durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen, die Wasserleitung endet im Geh- und Radweg vor dem Grafenweg. Bisher besteht kein Anschlussbedarf für die Nutzung. Allein die fehlende Erschließung steht der Zulässigkeit des Bauvorhabens entgegen.

 

Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass den Antragstellern die vorgenannten Konflikte und Zulassungshindernisse bekannt sind. So hat der Stadtrat am 06.02.2018 auch beschlossen, zur Erweiterung des Gewerbegebiets Haidling-Süd auf Fl.Nr. 111 und für die Wohngebietsausweisung in „Bachhäusl“ einen Bebauungsplan aufzustellen. Mit dem Vorbescheid soll nunmehr die zügige Durchführung der Planung angestoßen werden. So ist die Stadt Grafing b.M. jetzt angehalten, zur Sicherung der Planungsziele eine Veränderungssperre zu erlassen (§ 14 BauGB). Bis zur Wirksamkeit der Veränderungssperre ist die Zurückstellung des Baugesuches zu beantragen (§ 15 BauGB). 

 

Erklärtes Ziel der Antragsteller ist es, dann in Abstimmung mit der Stadt Grafing b.M. durch vertragliche Vereinbarungen die künftigen Planungsziele soweit abzusichern, dass die Bebauung durch Abweichung von der Veränderungssperre zugelassen werden kann (§ 14 Abs. 2 BauGB).

 

Auch wenn der Antrag diese Entscheidung (Rechtsfrage) nicht enthält, soll mit dem Vorbescheid auch die Entscheidung über die zulässige Befreiung von der Landschaftsschutzgebietsverordnung getroffen werden.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat einstimmig beschlossen, das Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Geschäftsgebäudes mit Verkaufsfläche im Erdgeschoss und Büros im Obergeschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen (Grafenweg 1) nicht zu erteilen.

 

Zur Sicherung der Planungsziele der am 06.02.2018 beschlossenen Aufstellung eines Bebauungsplans zur Erweiterung des Gewerbegebiets Haidling-Süd und für die Wohngebietsausweisung in „Bachhäusl“ wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, der Erlass einer Veränderungssperre (§ 14 BauG) beschlossen und die Antragstellung auf Zurückstellung des Baugesuches (§ 15 BauGB).